مناهج التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل

الفصل [X]: مناهج التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل

مقدمة:

يمثل هذا الفصل جوهر عملية تقييم العقارات❓❓، حيث نستعرض ثلاث منهجيات أساسية: التكلفة، والمقارنة البيعية، والدخل. تمثل هذه المناهج❓ أدوات قوية لتقدير قيمة العقار، وتعتمد على مبادئ اقتصادية وعقارية راسخة. سنقوم بتحليل كل منهجية بالتفصيل، مع التركيز على الافتراضات الأساسية، والخطوات الإجرائية، ونقاط القوة والضعف، وتطبيقاتها العملية. كما سنناقش كيفية مقارنة المناهج وتقييم موثوقية النتائج التي تقدمها.

أولاً: منهج التكلفة (Cost Approach)

أ. النظرية والمبادئ الأساسية:

يعتمد منهج التكلفة على مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع مقابل عقار أكثر مما سيكلفه بناء عقار مماثل جديد. يقوم هذا المنهج بتقدير تكلفة إنشاء مبنى جديد مماثل للمبنى المراد تقييمه، ثم يتم تعديل هذه التكلفة لمراعاة الاستهلاك.

ب. خطوات التقييم بمنهج التكلفة:

1. تقدير قيمة الأرض❓❓ (Site Valuation): تُعتبر هذه الخطوة حاسمة في منهج التكلفة. يتم تقييم قيمة الأرض بشكل منفصل، وكأنها خالية من التحسينات. يمكن استخدام طرق مختلفة لتقييم الأرض مثل:

   • طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach): وهي الأكثر شيوعًا، حيث يتم مقارنة الأرض محل التقييم بأراضٍ مماثلة بيعت حديثًا في نفس المنطقة.
   • طريقة الاستخلاص (Extraction Method): يتم استخلاص قيمة الأرض من قيمة عقارات مماثلة عن طريق طرح قيمة التحسينات (المباني) من القيمة الكلية للعقار.
   • طريقة التخصيص (Allocation Method): يتم تخصيص نسبة مئوية من قيمة العقار الكلية للأرض بناءً على نسب تاريخية في المنطقة.
   • طريقة التطوير (Development Method): يتم تقدير قيمة الأرض بناءً على العائد المتوقع من تطويرها.

   وتجدر الإشارة إلى أن الفصل السادس من هذه الدورة التدريبية يغطي تقييم المواقع بالتفصيل.
   2. تقدير تكلفة الإنشاء الجديدة (New Construction Cost): يتم تقدير تكلفة بناء مبنى جديد مماثل للمبنى المراد تقييمه. هناك عدة طرق لتقدير تكلفة الإنشاء، منها:
   * طريقة وحدة التكلفة (Unit-in-Place Method): يتم تقدير تكلفة كل مكون من مكونات المبنى (مثل الجدران، والأرضيات، والأسقف) بشكل منفصل، ثم يتم جمع هذه التكاليف للحصول على التكلفة الكلية.
   * طريقة التكلفة المربعة (Square-Foot Method): يتم تقدير تكلفة الإنشاء بناءً على التكلفة المتوسطة للمتر المربع أو القدم المربع للمباني المماثلة في المنطقة.
   * طريقة الكميات التفصيلية (Quantity Survey Method): يتم تقدير تكلفة كل مادة خام وكل عنصر من عناصر البناء بدقة. هذه الطريقة هي الأكثر تفصيلاً ودقة، ولكنها أيضًا الأكثر استهلاكًا للوقت والجهد.
   3. تقدير الاستهلاك (Depreciation): يتم تقدير مقدار الاستهلاك الذي لحق بالمبنى نتيجة للتدهور المادي (Physical Deterioration)، والتقادم الوظيفي (Functional Obsolescence)، والتقادم الخارجي (External Obsolescence).
   * التدهور المادي: يشير إلى التآكل والتلف الذي لحق بالمبنى نتيجة للعوامل الجوية والاستخدام.
   * التقادم الوظيفي: يشير إلى أوجه القصور في تصميم أو وظيفة المبنى التي تجعله أقل جاذبية للمشترين.
   * التقادم الخارجي: يشير إلى العوامل الخارجية التي تؤثر سلبًا على قيمة العقار، مثل التغيرات في المنطقة المحيطة أو الظروف الاقتصادية.

   غالبًا ما يكون تقدير الاستهلاك الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق منهج التكلفة، خاصة بالنسبة للمباني القديمة أو التي لا تتوافق مع الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت شاغرة.
   4. حساب القيمة (Value Calculation): يتم حساب قيمة العقار عن طريق جمع قيمة الأرض المقدرة مع تكلفة الإنشاء الجديدة، ثم طرح الاستهلاك المقدر:
   * Property Value = Site Value + New Construction Cost - Depreciation

ج. التطبيقات العملية والأمثلة:

يستخدم منهج التكلفة بشكل خاص في الحالات التالية:

• المباني الجديدة: حيث لا يوجد سجل بيعي للمقارنة.
• المباني المتخصصة: مثل المدارس والمستشفيات، حيث يصعب إيجاد عقارات مماثلة للبيع.
• تقييم التأمين: لتقدير قيمة استبدال المبنى في حالة الضرر أو التلف.
• تقييم الضرائب العقارية: لتحديد القيمة الخاضعة للضريبة.

د. نقاط القوة والضعف:

• نقاط القوة:
  • يعتمد على بيانات قابلة للتحقق.
  • يعتبر مفيدًا في تقييم المباني الجديدة والمتخصصة.
  • يوفر تقديرًا واقعيًا لقيمة الاستبدال.
• نقاط الضعف:
  • قد يكون من الصعب تقدير الاستهلاك بدقة.
  • قد لا يعكس قيمة السوق الفعلية، خاصة في المناطق ذات الطلب المرتفع.
  • يعتمد على تقدير منفصل لقيمة الأرض، مما قد يزيد من عدم اليقين.

ثانياً: منهج المقارنة البيعية❓❓ (Sales Comparison Approach)

أ. النظرية والمبادئ الأساسية:

يعتمد منهج المقارنة البيعية على مبدأ المساهمة (Contribution)، والذي ينص على أن قيمة أي جزء من العقار تتحدد بمقدار مساهمته في قيمة العقار ككل. يقوم هذا المنهج بمقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة بيعت حديثًا في نفس المنطقة، ثم يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لمراعاة أي اختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.

ب. خطوات التقييم بمنهج المقارنة البيعية:

1. تحديد العقارات المماثلة (Identify Comparable Properties): يتم تحديد العقارات التي تشبه العقار المراد تقييمه في الموقع، والحجم، والعمر، والحالة، والميزات، وشروط البيع. من الضروري تحديد العقارات التي تعتبر “مماثلة” حقًا للعقار محل التقييم.
2. جمع البيانات (Data Collection): يتم جمع بيانات عن العقارات المماثلة، مثل أسعار البيع، وتواريخ البيع، وشروط التمويل، وأي ميزات إضافية.

3. إجراء التعديلات (Adjustments): يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لمراعاة أي اختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه. يمكن أن تكون التعديلات إيجابية (إذا كان العقار محل التقييم أفضل من العقار المماثل) أو سلبية (إذا كان العقار محل التقييم أسوأ من العقار المماثل). تشمل التعديلات الشائعة:

   • شروط التمويل (Financing Terms): إذا كان العقار المماثل قد بيع بشروط تمويل غير نمطية، يتم تعديل سعره ليعكس القيمة النقدية المعادلة.
   • تاريخ البيع (Date of Sale): إذا كان العقار المماثل قد بيع منذ فترة طويلة، يتم تعديل سعره ليعكس التغيرات في السوق.
   • الموقع (Location): إذا كان العقار المماثل يقع في منطقة مختلفة، يتم تعديل سعره ليعكس الاختلافات في قيمة الموقع.
   • الحالة المادية (Physical Characteristics): إذا كان العقار المماثل في حالة مختلفة، يتم تعديل سعره ليعكس الاختلافات في الجودة والحالة.

   يمكن تلخيص منهج المقارنة البيعية بالصيغة التالية:
   * Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments
   4. التوفيق❓❓ بين المؤشرات (Reconciliation): بعد إجراء التعديلات، يتم التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من العقارات المماثلة، لتقدير قيمة العقار المراد تقييمه.

ج. التطبيقات العملية والأمثلة:

يستخدم منهج المقارنة البيعية على نطاق واسع في تقييم العقارات السكنية والتجارية. ويعتبر المنهج الأكثر استخدامًا لتقييم المنازل السكنية.

مثال: قام مثمن بتحديد عقار مماثل يشبه العقار المراد تقييمه في جميع الجوانب، باستثناء أن العقار المراد تقييمه يحتوي على حمام واحد فقط، بينما يحتوي العقار المماثل على حمامين. بيع العقار المماثل مؤخرًا مقابل 145,000 دولار. تشير بيانات السوق الحالية إلى أن إضافة حمام إضافي تزيد من قيمة المنازل المماثلة بمقدار 5,000 دولار. لذلك، سيطرح المثمن قيمة الميزة الأكثر جاذبية (الحمام الإضافي) من سعر العقار المماثل، للوصول إلى قيمة إرشادية قدرها 140,000 دولار للعقار المراد تقييمه.

د. نقاط القوة والضعف:

• نقاط القوة:
  • يعتمد على بيانات السوق الفعلية.
  • يعتبر بسيطًا وسهل الفهم.
  • يعتبر المنهج الأكثر استخدامًا في تقييم العقارات.
• نقاط الضعف:
  • قد يكون من الصعب العثور على عقارات مماثلة حقيقية.
  • يتطلب إجراء تعديلات ذاتية.
  • قد لا يكون موثوقًا به في الأسواق غير النشطة.

ثالثاً: منهج الدخل (Income Approach)

أ. النظرية والمبادئ الأساسية:

يعتمد منهج الدخل على مبدأ التوقع (Anticipation)، والذي ينص على أن قيمة العقار تتحدد بالعائد المتوقع تحقيقه منه. يقوم هذا المنهج بتحليل الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار، ثم يتم تحويل هذا الدخل إلى قيمة عن طريق استخدام معدل الرسملة❓❓ (Capitalization Rate) أو مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier).

ب. طرق التقييم بمنهج الدخل:

1. الرسملة المباشرة (Direct Capitalization): يتم تقسيم صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) على معدل الرسملة المناسب:

   • Value = NOI / Capitalization Rate

   يتم الحصول على معدل الرسملة من أسعار بيع العقارات المماثلة في السوق، مقسومة على صافي دخلها التشغيلي.
   2. مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM): يتم ضرب الدخل الإجمالي السنوي أو الشهري في مضاعف الإيجار الإجمالي المناسب:
   * Value = Gross Income x GRM

   يتم الحصول على مضاعف الإيجار الإجمالي من أسعار بيع العقارات المماثلة في السوق، مقسومة على دخلها الإجمالي. عادة ما يستخدم المثمنون السكنيون مضاعف الإيجار الإجمالي لتحديد القيمة بمنهج الدخل. في هذا المنهج، يتم قسمة الدخل الشهري من كل بيع إيجار مماثل على سعر بيعه لتحديد مضاعف الإيجار الإجمالي. ثم يختار المثمن مضاعفًا من النطاق المحدد ويضربه في الدخل الشهري الإجمالي للعقار محل التقييم لتحديد القيمة بمنهج الدخل.

ج. التطبيقات العملية والأمثلة:

يستخدم منهج الدخل على نطاق واسع في تقييم العقارات التجارية والاستثمارية، مثل المباني المكتبية، والمتاجر، والشقق السكنية.

مثال: لنفترض أن العقار محل التقييم لديه إيجار شهري قدره 1,525 دولارًا. قام المثمن بتحليل ستة مبيعات إيجارية مماثلة وحصل على نطاق من المضاعفات الإجمالية للإيجار: 132، 133، 135، 135، 135، 140. المضاعف الأكثر ترجيحًا هو 135. وبالتالي:

1,525 دولارًا إيجارًا شهريًا للعقار محل التقييم × 135 = 206,000 دولار (بالتقريب) القيمة بمنهج الدخل.

د. نقاط القوة والضعف:

• نقاط القوة:
  • يعتمد على بيانات الدخل الفعلية.
  • يعتبر مناسبًا لتقييم العقارات الاستثمارية.
• نقاط الضعف:
  • قد يكون من الصعب تقدير الدخل المستقبلي بدقة.
  • يعتمد على توفر بيانات سوق موثوقة.
  • قد لا يكون موثوقًا به في الأسواق غير المستقرة.

رابعاً: التوفيق بين المؤشرات (Reconciliation)

بعد تطبيق مناهج التقييم الثلاثة، عادة ما يتم الحصول على مؤشرات قيمة مختلفة للعقار. في هذه المرحلة، يجب على المثمن التوفيق بين هذه المؤشرات المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

أ. عملية التوفيق:

التوفيق هو عملية تحليل مشكلة التقييم، واختيار الطريقة الأنسب من بين الثلاثة، وإعطائها أكبر وزن في تحديد التقدير النهائي للقيمة.

التوفيق ليس مجرد متوسط بسيط لمؤشرات القيمة الثلاثة. في الواقع، لا توجد صيغة محددة على الإطلاق للتوفيق بين القيم. تعتمد العملية بالكامل على حكم المثمن وقدرته على الوصول إلى التقدير الأكثر موثوقية للقيمة.

ب. العوامل المؤثرة في التوفيق:

• موثوقية البيانات: يجب على المثمن مراجعة موثوقية البيانات التي تم استخدامها في كل منهج.
• المنطق والتحليل: يجب على المثمن مراجعة المنطق والتحليل الذي تم تطبيقه على البيانات.
• استخدام التقييم: يجب على المثمن مراعاة استخدام التقييم. على سبيل المثال، قد يتم إعطاء وزن أكبر للقيمة المشار إليها بمنهج الدخل في حالة التقييم الذي سيستخدمه مستثمر يبحث عن عقار مدر للدخل. من ناحية أخرى، إذا كان التقييم يستخدم لمساعدة مشتري مقيم على التأهل للحصول على قرض سكني، فقد تعتبر بيانات مقارنة المبيعات هي الأكثر موثوقية.
• ملاءمة المنهجية للسوق: هل السوق متوفر فيه بيانات كافية لتطبيق منهجية مقارنة المبيعات مثلاً؟

ج. أمثلة على التوفيق:

• المقاربة التكليفية: 150,000 دولار
• طريقة السوق: 145,200 دولار
• طريقة الدخل: 144,500 دولار

نظرًا لأن مؤشرات القيمة متشابهة إلى حد معقول مع بعضها البعض، فربما تكون قيمة العقار في مكان ما بين 144,500 دولارًا (أقل مؤشر) و150,000 دولارًا (أعلى مؤشر).

خامساً: الخلاصة

في هذا الفصل، قمنا بتحليل مناهج التقييم الأساسية: التكلفة، والمقارنة البيعية، والدخل. كل منهجية لها نقاط قوة وضعف، وتعتبر مناسبة لتقييم أنواع مختلفة من العقارات. من خلال فهم هذه المناهج وكيفية تطبيقها، يمكن للمثمنين تقديم تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة. يجب على المثمن دائمًا التوفيق بين المؤشرات المختلفة التي تم الحصول عليها من هذه المناهج للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.