تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل وأفضل التقنيات

الفصل [رقم الفصل]: تقييم الموقع❓❓❓❓: الاستخدام الأمثل❓❓ وأفضل التقنيات

مقدمة

يُعد تقييم الموقع خطوة حاسمة في عملية تقييم العقارات، حيث يهدف إلى تحديد القيمة السوقية للأرض أو الموقع بشكل منفصل عن التحسينات (المباني والهياكل) الموجودة عليه. يتم استخدام هذه القيمة في العديد من تطبيقات التقييم، بما في ذلك:

• طريقة التكلفة: تتطلب تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع لحساب قيمة العقار ككل.
• طريقة الدخل المتبقي للمبنى: تعتمد على تقدير قيمة الموقع لتحديد القيمة المتبقية للمبنى.
• التقييمات القانونية: مثل تقييمات الضرائب العقارية وتقييمات الاستملاك، والتي قد تتطلب قانونًا تقييمًا منفصلاً للموقع.

في هذا الفصل، سنتناول بعمق مفهوم تقييم الموقع، مع التركيز على تحديد الاستخدام الأمثل للموقع وأفضل التقنيات المستخدمة في عملية التقييم.

1. مفهوم الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use)

• التعريف: الاستخدام الأمثل هو “الاستخدام الأكثر احتمالية ومعقولية الذي يحقق أعلى عائد حالي لقيمة الأرض أو الموقع.”
• الأهمية: يمثل الاستخدام الأمثل حجر الزاوية في تقييم الموقع، حيث تحدد هذه الخطوة القيمة السوقية القصوى التي يمكن أن يحققها الموقع.

1.1. خصائص الاستخدام الأمثل

يجب أن يستوفي الاستخدام الأمثل أربعة شروط أساسية:

1. مسموح به قانونًا (Legally Permissible): يجب أن يكون الاستخدام متوافقًا مع قوانين تقسيم المناطق (Zoning) واللوائح البيئية والقيود الأخرى التي تحدد أنواع الأنشطة المسموح بها على الموقع.
2. ممكن ماديًا (Physically Possible): يجب أن يكون الموقع قادرًا على استيعاب الاستخدام المقترح، مع الأخذ في الاعتبار حجم الموقع وشكله والتضاريس وظروف التربة وإمكانية الوصول إلى المرافق.
3. مجد اقتصاديًا (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام قادرًا على تحقيق عائد اقتصادي إيجابي، أي أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز التكاليف المرتبطة بالتطوير والتشغيل.
4. أعلى إنتاجية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة سوقية للموقع.

1.2. تحليل الاستخدام الأمثل

يتم تحليل الاستخدام الأمثل على مرحلتين:

1. الاستخدام الأمثل للموقع كما لو كان شاغرًا (Highest and Best Use “As Vacant”): يفترض هذا التحليل أن الموقع خالٍ من أي تحسينات وأن الغرض هو تحديد أفضل استخدام للموقع في هذه الحالة.
2. الاستخدام الأمثل للعقار كما هو مُحسن (Highest and Best Use “As Improved”): يأخذ هذا التحليل في الاعتبار التحسينات الموجودة على الموقع ويحدد ما إذا كان الاستمرار في استخدام التحسينات الحالية هو الأمثل، أو إذا كان من الأفضل إزالتها وتطوير الموقع لاستخدام آخر.

2. تقنيات تقييم الموقع

توجد عدة تقنيات لتقييم الموقع، ولكل منها نقاط قوتها وضعفها. تعتمد أفضل التقنيات على توافر البيانات وخصائص الموقع والاستخدام المقصود للتقييم.

2.1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach)

• الوصف: هي الطريقة الأكثر استخدامًا وموثوقية لتقييم الموقع. تعتمد على تحليل مبيعات حديثة لمواقع مماثلة (Comparables) في نفس المنطقة أو مناطق مشابهة.
• العملية:
  1. تحديد المبيعات المقارنة: يتم اختيار المبيعات التي تتشابه مع الموقع المراد تقييمه من حيث الموقع والحجم والشكل والتقسيم والقيود القانونية المحتملة.
  2. إجراء التعديلات: يتم إجراء تعديلات على أسعار المبيعات المقارنة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه.
  3. تقدير قيمة الموقع: يتم تحديد قيمة الموقع بناءً على الأسعار المعدلة للمبيعات المقارنة.
• التعديلات (Adjustments):
  • حقوق الملكية (Real Property Rights Conveyed): تعديل ليعكس أي اختلافات في حقوق الملكية المنقولة (مثل حقوق التعدين أو حقوق المرور).
  • شروط التمويل (Financing Terms): تعديل ليعكس أي شروط تمويل غير عادية قد تكون أثرت على سعر البيع.
  • ظروف البيع (Conditions of Sale): تعديل ليعكس أي ظروف غير عادية قد تكون أثرت على سعر البيع (مثل البيع بين الأقارب أو البيع القسري).
  • ظروف السوق (Market Conditions): تعديل ليعكس التغيرات في ظروف السوق (مثل التضخم أو الركود) التي حدثت منذ تاريخ البيع المقارن.
  • الموقع (Location): تعديل ليعكس أي اختلافات في موقع المبيعات المقارنة (مثل القرب من المرافق أو المناظر الطبيعية).
  • الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تعديل ليعكس أي اختلافات في الخصائص الفيزيائية للمواقع (مثل الحجم والشكل والتضاريس).

2.2. طريقة التخصيص (Allocation Method)

• الوصف: تعتمد على نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار ككل.
• العملية:
  1. تحديد النسبة: يتم تحديد النسبة المئوية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار ككل في المنطقة.
  2. تقدير قيمة العقار: يتم تقدير قيمة العقار ككل.
  3. حساب قيمة الأرض: يتم حساب قيمة الأرض بضرب قيمة العقار في النسبة المئوية المحددة.

• الصيغة الرياضية:

  Value of Land = Value of Property * (Percentage Allocation)

  أو VL = VP * (%A)

• المميزات: سهلة التطبيق نسبيًا.

• العيوب: أقل دقة من طريقة مقارنة المبيعات، حيث تعتمد على افتراض أن نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار ثابتة.

2.3. طريقة الاستخراج (Extraction Method)

• الوصف: تعتمد على طرح قيمة التحسينات (المباني والهياكل) المستهلكة من قيمة العقار ككل.
• العملية:
  1. تقدير قيمة العقار: يتم تقدير قيمة العقار ككل.
  2. تقدير قيمة التحسينات: يتم تقدير قيمة التحسينات (المباني والهياكل) المستهلكة.
  3. حساب قيمة الأرض: يتم حساب قيمة الأرض بطرح قيمة التحسينات من قيمة العقار.

• الصيغة الرياضية:

  Value of Land = Value of Property - Depreciated Cost of Improvements

  أو VL = VP - DCI

• المميزات: يمكن استخدامها عندما لا تتوفر بيانات مبيعات كافية للمواقع الشاغرة.

• العيوب: تعتمد على دقة تقدير قيمة التحسينات، والتي قد تكون صعبة.

2.4. طريقة التطوير (Development Method)

• الوصف: تُعرف أيضًا بطريقة “التقييم المتبقي”، وتعتمد على تقدير القيمة المتوقعة للموقع بعد تطويره، ثم طرح تكاليف التطوير المتوقعة (البناء والتسويق وما إلى ذلك) لحساب القيمة الحالية للموقع.
• العملية:
  1. تقدير القيمة المستقبلية: يتم تقدير القيمة المستقبلية للعقار بعد التطوير.
  2. تقدير تكاليف التطوير: يتم تقدير جميع تكاليف التطوير، بما في ذلك تكاليف البناء والتسويق والإدارة والتمويل.
  3. حساب القيمة الحالية: يتم حساب القيمة الحالية للموقع بطرح تكاليف التطوير من القيمة المستقبلية، مع الأخذ في الاعتبار فترة التطوير ومعدل الخصم المناسب.

• الصيغة الرياضية:

  Present Value of Land = (Future Value of Developed Property) - (Total Development Costs) / (1+ r)^n

  أو VL = (VF - TDC) / (1+r)^n

  حيث:
  * VL = القيمة الحالية للأرض
  * VF = القيمة المستقبلية للعقار المطوَّر
  * TDC = إجمالي تكاليف التطوير
  * r = معدل الخصم
  * n = عدد السنوات في فترة التطوير

• المميزات: مفيدة لتقييم المواقع التي سيتم تطويرها في المستقبل.

• العيوب: تعتمد على دقة تقدير القيمة المستقبلية للعقار وتكاليف التطوير ومعدل الخصم.

2.5. طريقة الدخل المتبقي للأرض❓❓ (Land Residual Technique)

• الوصف: تحدد قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم العائد المناسب على التحسينات.

• العملية:

  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI): يتم تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار.
  2. تقدير قيمة التحسينات: يتم تقدير قيمة التحسينات (المباني والهياكل).
  3. تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate): يتم تحديد معدل الرسملة المناسب للتحسينات.
  4. حساب دخل التحسينات: يتم حساب دخل التحسينات بضرب قيمة التحسينات في معدل الرسملة.
  5. حساب دخل الأرض: يتم حساب دخل الأرض بطرح دخل التحسينات من صافي الدخل التشغيلي.
  6. رسملة دخل الأرض: يتم رسملة دخل الأرض (أي قسمته على معدل الرسملة المناسب للأرض) لحساب قيمة الأرض.

• الصيغة الرياضية:

  1. Income Attributable to Improvements = Value of Improvements * Capitalization Rate
  2. Income Attributable to Land = Net Operating Income - Income Attributable to Improvements
  3. Value of Land = Income Attributable to Land / Land Capitalization Rate

• المميزات: مفيدة لتقييم المواقع التي تولد دخلًا.

• العيوب: تعتمد على دقة تقدير صافي الدخل التشغيلي وقيمة التحسينات ومعدلات الرسملة.

2.6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization)

• الوصف: تستخدم هذه الطريقة رسملة إيجار الأرض السنوي لتقدير قيمة الأرض.

• العملية:

  1. تحديد إيجار الأرض السنوي: يتم تحديد إيجار الأرض السنوي المدفوع بموجب عقد إيجار الأرض.
  2. تحديد معدل الرسملة: يتم تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
  3. رسملة إيجار الأرض: يتم رسملة إيجار الأرض (أي قسمته على معدل الرسملة) لحساب قيمة الأرض.

• الصيغة الرياضية:
  Value of Land = Annual Ground Rent / Capitalization Rate
  VL = AGR / R

• المميزات: بسيطة وسهلة التطبيق.

• العيوب: تعتمد على أن يكون إيجار الأرض السوقي يعكس القيمة الحقيقية للأرض، وأن يكون معدل الرسملة المستخدم مناسبًا.

2.7. جداول العمق (Depth Tables)

• الوصف: جداول العمق هي أدوات تستخدم لتقدير تأثير عمق قطعة الأرض على قيمتها. تفترض هذه الجداول أن الجزء الأمامي من قطعة الأرض أكثر قيمة من الجزء الخلفي.
• مثال: قاعدة 4-3-2-1
  • الربع الأول من العمق: 40% من القيمة
  • الربع الثاني من العمق: 30% من القيمة
  • الربع الثالث من العمق: 20% من القيمة
  • الربع الرابع من العمق: 10% من القيمة
• العيوب: غير دقيقة، ولا تعكس احتياجات المستخدمين المختلفة للأعماق.

3. أفضل التقنيات والاعتبارات

• أفضل التقنيات: تعتمد على توافر البيانات وخصائص الموقع والاستخدام المقصود للتقييم.
• اعتبارات هامة:
  • التحقق من صحة البيانات: يجب التحقق من صحة جميع البيانات المستخدمة في التقييم، بما في ذلك بيانات المبيعات المقارنة وتكاليف التطوير والإيجارات.
  • تحليل السوق: يجب إجراء تحليل شامل للسوق لتحديد الاتجاهات الحالية والمستقبلية التي قد تؤثر على قيمة الموقع.
  • الخبرة والتقدير الشخصي: يتطلب تقييم الموقع خبرة وتقديرًا شخصيًا من قبل المقيم، حيث يجب عليه اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن التعديلات والافتراضات والتقنيات المستخدمة.

خاتمة

تقييم الموقع هو عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا لمبادئ التقييم وتقنياته. من خلال فهم مفهوم الاستخدام الأمثل وأفضل التقنيات المتاحة، يمكن للمقيمين تحديد القيمة السوقية للأرض بدقة وموثوقية.