طرق تقييم المواقع: ما وراء المقارنة البيعية

الفصل السادس: طرق تقييم المواقع: ما وراء المقارنة البيعية

مقدمة

في رحلتنا داخل عالم التقييم العقاري، يمثل تقييم المواقع خطوة حاسمة. بينما تعتبر طريقة المقارنة البيعية أداة أساسية، إلا أنها ليست الحل الوحيد. يتجاوز هذا الفصل المقارنة البيعية، مستكشفًا مجموعة متنوعة من❓❓ الأساليب لتقييم المواقع، مع التركيز على الأسس العلمية والتطبيقات العملية.

I. أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use - HBU)

A. تعريف أعلى وأفضل استخدام

يمثل مفهوم أعلى وأفضل استخدام حجر الزاوية في تقييم المواقع. يتم تعريف أعلى وأفضل استخدام على أن❓ه الاستخدام المعقول والمحتمل الذي يحقق أعلى قيمة حالية للموقع في تاريخ التقييم. يشترط هذا التعريف أن يكون الاستخدام:

1. مسموحًا به قانونًا (Legally Permitted): يجب أن يتوافق الاستخدام مع قوانين تقسيم المناطق الحالية والمحتملة، واللوائح البيئية، وغيرها من القيود القانونية.
2. ممكنًا ماديًا (Physically Possible): يجب أن تكون خصائص الموقع، مثل الحجم والشكل والتضاريس ونوع التربة، مناسبة للاستخدام المقترح.
3. مجدياً اقتصادياً (Economically Feasible): يجب أن يولد الاستخدام المقترح عائدًا إيجابيًا يتناسب مع المخاطر المرتبطة به.
4. منتجًا على أكمل وجه (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات المجدية اقتصادياً، يجب أن يكون الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة صافية للموقع.

B. أهمية تحليل أعلى وأفضل استخدام

يعتبر تحليل أعلى وأفضل استخدام أمرًا بالغ الأهمية للأسباب التالية:

1. تأثيره على قيمة العقار: يحدد HBU القيمة السوقية للعقار، حيث يعتمد المشترون والبائعون على هذا الاستخدام الأمثل في اتخاذ القرارات.
2. توجيه تقييم الأراضي والتحسينات: يوجه HBU عملية التقييم المنفصلة للأرض والتحسينات، مع ضمان أن كلا الجزأين يتم تقييمهما بناءً على نفس الاستخدام المتوقع.
3. تحديد العقارات المقارنة: يساعد HBU في اختيار العقارات المقارنة المناسبة لطريقة المقارنة البيعية، مما يضمن❓ أن المقارنات تتم على أساس استخدامات مماثلة.

C. خصائص أعلى وأفضل استخدام

تخضع عملية تحديد أعلى وأفضل استخدام لقيود معينة، والتي تتجسد في الخصائص الأربع المذكورة أعلاه. دعونا نلقي نظرة فاحصة على كل منها:

1. مسموح به قانونًا (Legally Permitted): يجب أن يراعي الاستخدام المحتمل القيود القانونية الحالية والمستقبلية، مثل:

   • لوائح تقسيم المناطق: تحدد أنواع الاستخدامات المسموح بها في منطقة معينة (سكني، تجاري، صناعي، زراعي، إلخ) وكثافة البناء.
   • القيود البيئية: تحدد القيود المفروضة على الأنشطة التي قد تؤثر على البيئة، مثل البناء في المناطق الرطبة أو بالقرب من مصادر المياه.
   • قيود الملكية الخاصة: تتضمن قيودًا تفرضها الاتفاقيات والعهود والارتفاقات على استخدام العقار.

   مثال: قطعة أرض مصنفة للاستخدام السكني فقط لا يمكن تقييمها بناءً على إمكانية استخدامها كمحطة وقود، بغض النظر عن مدى ربحية هذا الاستخدام.

2. ممكنًا ماديًا (Physically Possible): يجب أن يكون الموقع مناسبًا ماديًا للاستخدام المقترح، مع مراعاة:

   • الحجم والشكل: يجب أن يكون حجم وشكل الموقع كافيين لاستيعاب المباني والبنية التحتية اللازمة.
   • التضاريس: يجب أن تكون التضاريس قابلة للتسوية أو التعديل لاستيعاب البناء.
   • نوع التربة: يجب أن تكون التربة قادرة على تحمل وزن المباني.
   • الوصول إلى المرافق: يجب أن يكون الموقع قادرًا على الوصول إلى المياه والكهرباء والصرف الصحي.

   مثال: موقع ذو انحدار شديد قد لا يكون مناسبًا لبناء مجمع سكني متعدد الطوابق بسبب تكاليف التسوية العالية.

3. مجدياً اقتصادياً (Economically Feasible): يجب أن يولد الاستخدام المقترح عائدًا إيجابيًا يتجاوز تكاليف التطوير والتشغيل. يجب أن يتمتع الاستخدام المحتمل بالقدرة على:

   • توليد دخل كافٍ: يجب أن يكون الإيجار المتوقع أو المبيعات كافية لتغطية التكاليف التشغيلية.
   • تحقيق عائد على الاستثمار: يجب أن يكون العائد المتوقع على الاستثمار (ROI) كافياً لجذب المستثمرين.
   • تغطية تكاليف التطوير: يجب أن يكون العائد المتوقع كافياً لتغطية تكاليف البناء والبنية التحتية.

   مثال: قد يكون بناء فندق فاخر في منطقة ذات طلب منخفض على السياحة غير مجدٍ اقتصاديًا، حتى لو كان مسموحًا به قانونًا وممكنًا ماديًا.

4. منتجًا على أكمل وجه (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات المجدية اقتصاديًا، يجب أن يكون الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة صافية للموقع هو الأعلى والأفضل.

   يستند هذا التحديد إلى تحليل مفصل لتدفقات الدخل المتوقعة لكل استخدام محتمل، مع مراعاة المخاطر المرتبطة بكل منها. غالبًا ما يتم استخدام تحليل حساسية (Sensitivity Analysis) لتقييم تأثير التغيرات في المتغيرات الرئيسية، مثل الإيجار أو معدل الشغور.

   مثال: إذا كان الموقع يمكن استخدامه إما لبناء مركز تجاري صغير أو مبنى مكاتب، فيجب على المُقيِّم مقارنة صافي الدخل المتوقع لكل استخدام وتحديد أي منهما يحقق أعلى قيمة حالية.

D. أهمية مبدأ التوقع (Principle of Anticipation)

يرتبط مبدأ التوقع ارتباطًا وثيقًا بمفهوم أعلى وأفضل استخدام. ينص هذا المبدأ على أن قيمة العقار تتأثر بالفوائد المستقبلية المتوقعة من ملكيته.

عند تحليل HBU، يجب على المُقيِّم مراعاة الاحتمالات المستقبلية التي قد تؤثر على استخدام العقار. يتضمن ذلك التغيرات المحتملة في قوانين تقسيم المناطق، والظروف الاقتصادية، والتكنولوجيا، والاتجاهات الاجتماعية.

E. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses)

الاستخدام المؤقت هو الاستخدام الحالي للموقع الذي يُتوقع أن يتغير في المستقبل القريب. غالبًا ما تكون هذه الاستخدامات قصيرة الأجل وتستخدم الموقع حتى يصبح الاستخدام الدائم أكثر جدوى.

أمثلة: مواقف السيارات في وسط المدينة في انتظار التطوير، والمساحات الزراعية على أطراف المدينة في انتظار التطوير السكني.

II. الأراضي الشاغرة والمحسنة

A. الاستخدامات غير المطابقة قانونًا (Legal Nonconforming Uses)

الاستخدامات غير المطابقة قانونًا هي استخدامات كانت قانونية في الأصل ولكنها لم تعد متوافقة مع قوانين تقسيم المناطق الحالية. يسمح في كثير من الأحيان بمواصلة هذه الاستخدامات بموجب بند “الاستخدامات القائمة”، ولكن غالبًا ما تكون هناك قيود على التوسع أو التعديل.

B. أعلى وأفضل استخدام حقيقي

لتحديد أعلى وأفضل استخدام حقيقي، يجب مقارنة أعلى وأفضل استخدام كأرض شاغرة وأعلى وأفضل استخدام كعقار محسّن.

إذا كانت قيمة أعلى وأفضل استخدام كأرض شاغرة أعلى من قيمة أعلى وأفضل استخدام كعقار محسّن (بعد خصم تكاليف الهدم)، فإن أعلى وأفضل استخدام حقيقي هو كأرض شاغرة.

C. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use)

ينص مبدأ الاستخدام المتسق على أنه عند تقييم العقار، يجب تقييم الأرض والتحسينات بناءً على نفس الاستخدام. وهذا يعني أنه لا يمكن تقييم الأرض بناءً على الاستخدام السكني والتحسينات بناءً على الاستخدام التجاري، حتى لو كان ذلك يؤدي إلى قيمة أعلى.

D. الأراضي الزائدة (Excess Land) والأراضي الفائضة (Surplus Land)

• الأراضي الزائدة: هي الأرض التي لا تدعم أعلى وأفضل استخدام الحالي ويمكن بيعها بشكل منفصل.
• الأراضي الفائضة: هي الأرض التي لا تدعم أعلى وأفضل استخدام الحالي ولا يمكن بيعها بشكل منفصل.

E. القيمة المضافة (Plottage)

القيمة المضافة هي الزيادة في القيمة التي تحدث عند الجمع بين قطعتين أو أكثر من الأراضي لإنشاء موقع أكبر يمكن استخدامه بشكل أكثر كفاءة أو لغرض مختلف.

F. أعلى وأفضل استخدام في التقييمات السكنية

في التقييمات السكنية، غالبًا ما يكون أعلى وأفضل استخدام هو الاستخدام السكني الحالي، ما لم تكن هناك أدلة قوية على خلاف ذلك (مثل وجود تصنيف تجاري أو صناعي وطلب كبير على هذا النوع من الاستخدامات).

III. طرق تقييم المواقع

بعد تحديد أعلى وأفضل استخدام، يمكن للمُقيِّم استخدام مجموعة متنوعة من الطرق لتقييم الموقع:

A. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

تعتبر طريقة المقارنة البيعية الطريقة الأكثر استخدامًا وموثوقية لتقييم الأراضي الشاغرة. تتضمن هذه الطريقة:

1. تحديد المبيعات المماثلة: تحديد مبيعات الأراضي الشاغرة المماثلة للموقع الخاضع للتقييم من حيث الموقع والحجم والتضاريس وتقسيم المناطق.

2. إجراء التعديلات: إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع الخاضع للتقييم. تشمل التعديلات الشائعة:

   • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): التعديلات على القيود أو الارتفاقات التي تؤثر على قيمة العقار.
   • شروط التمويل (Financing Terms): التعديلات على أسعار الفائدة أو شروط السداد غير القياسية.
   • ظروف البيع (Conditions of Sale): التعديلات على المبيعات التي تتم تحت الإكراه أو بين الأطراف ذات الصلة.
   • النفقات بعد البيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale): تكاليف تصحيح الأضرار، مثل استبدال النظم الميكانيكية القديمة، أو تكاليف الحصول على الموافقات الحكومية المطلوبة.
   • ظروف السوق (Market Conditions Adjustment): التعديلات لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ بيع العقار المماثل.
   • تعديلات الموقع (Location Adjustments): التعديلات لتعكس الاختلافات في الموقع، مثل القرب من المرافق أو المناظر الطبيعية أو مناطق الجذب الأخرى.
   • الخصائص المادية (Physical Characteristics): التعديلات لتعكس الاختلافات في الحجم أو الشكل أو التضاريس أو نوع التربة.
   • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): التعديلات لتعكس الإمكانات المدرة للدخل، مثل القدرة على البناء أو استغلال الأرض.

   الصيغة:
   قيمة الموقع = سعر البيع للعقار المماثل + (التعديلات الإيجابية) - (التعديلات السلبية)

B. طريقة التخصيص (Allocation Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض في العقارات المحسنة. تعتمد على افتراض أن نسبة معينة من قيمة العقار ككل تعزى إلى الأرض.

الصيغة:

قيمة الأرض = قيمة العقار ككل * نسبة التخصيص

تستمد نسبة التخصيص من تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة في المنطقة، حيث تم تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل.

C. طريقة الاستخراج (Extraction Method)

تشبه طريقة الاستخراج طريقة التخصيص، ولكنها تستخدم طريقة مختلفة لتقدير قيمة الأرض. تتضمن هذه الطريقة خصم التكلفة المستهلكة للتحسينات من القيمة السوقية الإجمالية للعقار، مما يؤدي إلى قيمة الأرض.

الصيغة:

قيمة الأرض = القيمة السوقية الإجمالية - التكلفة المستهلكة للتحسينات

تعتمد دقة هذه الطريقة على تقدير دقيق للتكلفة المستهلكة للتحسينات.

D. طريقة التطوير (Development Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي يُحتمل تطويرها. تتضمن هذه الطريقة تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع العقار المطوَّر، ثم خصم تكاليف التطوير (مثل البناء والتمويل والتسويق) للوصول إلى قيمة الأرض المتبقية.

قيمة الأرض = الإيرادات المتوقعة - تكاليف التطوير

تتطلب هذه الطريقة تحليلًا تفصيليًا لظروف السوق وتكاليف التطوير.

E. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

هذه الطريقة هي شكل من أشكال نهج رسملة الدخل (Income Capitalization Approach) وتستخدم لتقييم الأراضي التي لديها إمكانية توليد الدخل. تعتمد هذه الطريقة على تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار، ثم خصم الدخل الذي يُعزى إلى التحسينات، ويُرسمل الدخل المتبقي لتحديد قيمة الأرض.

الصيغة:

1. حساب الدخل المنسوب إلى التحسينات:
   الدخل المنسوب إلى التحسينات = قيمة التحسينات × معدل رسملة التحسينات
2. حساب الدخل المتبقي للأرض:
   الدخل المتبقي للأرض = صافي الدخل التشغيلي (NOI) - الدخل المنسوب إلى التحسينات

3. تقدير قيمة الأرض:
   قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض / معدل رسملة الأرض

   حيث أن:

   • معدل رسملة التحسينات: المعدل الذي يعكس العائد المطلوب على الاستثمار في التحسينات.
   • معدل رسملة الأرض: المعدل الذي يعكس العائد المطلوب على الاستثمار في الأرض.

F. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي المؤجرة بموجب عقد إيجار أرضي (Ground Lease). تتضمن هذه الطريقة رسملة الإيجار المدفوع بموجب عقد الإيجار لتحديد قيمة الأرض.

قيمة الأرض = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة المناسب

تعتمد دقة هذه الطريقة على تحديد معدل الرسملة المناسب الذي يعكس المخاطر المرتبطة بتدفق الدخل.

G. جداول العمق (Depth Tables)

جداول العمق هي أدوات تستخدم لتقدير قيمة أجزاء مختلفة من قطعة أرض بناءً على بعدها عن الشارع. تفترض هذه الجداول أن الجزء الأمامي من قطعة الأرض هو الأكثر قيمة.

مثال: طريقة 4-3-2-1

تقوم هذه الطريقة بتقسيم قطعة الأرض إلى أربعة أجزاء متساوية وتخصص القيم التالية:

• الربع الأمامي: 40% من القيمة الإجمالية
• الربع الثاني: 30% من القيمة الإجمالية
• الربع الثالث: 20% من القيمة الإجمالية
• الربع الأخير: 10% من القيمة الإجمالية

IV. الخلاصة

يتطلب تقييم المواقع فهمًا شاملاً لمفهوم أعلى وأفضل استخدام ومجموعة متنوعة من طرق التقييم. في حين أن طريقة المقارنة البيعية هي الأداة الأساسية، إلا أن الطرق الأخرى يمكن أن تكون مفيدة في المواقف التي يكون فيها البيع المقارن محدودًا أو غير متاح. من خلال إتقان هذه الأساليب، يمكن للمُقيِّمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تعكس القيمة الحقيقية للموقع.