تقييم المواقع: تحديد قيمة الأرض

الفصل السادس: تقييم المواقع: تحديد قيمة الأرض

مقدمة

يعد تحديد قيمة الأرض خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. غالبًا ما يكون تقييم الموقع مطلوبًا بشكل منفصل لتحليل الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية، ولتطبيق بعض تقنيات التقييم، أو بموجب نطاق مهمة التقييم. يركز هذا الفصل على المفاهيم الأساسية وأساليب التقييم المتبعة لتحديد قيمة الأرض.

أولاً: مفهو❓م الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية (Highest and Best Use - HBU)

يشير مصطلح “الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية” إلى الاستخدام المحتمل والأكثر معقولية للعقار، والذي ينتج عنه أعلى قيمة حالية له في تاريخ التقييم. وهو مبدأ أساسي في التقييم العقاري، ويؤثر بشكل مباشر على قيمة الأرض.

أ. تعريف الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية

يتم تعريف الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية بأنه الاستخدام الذي:
1. مسموح به قانوناً (Legally Permitted): يجب أن يكون الاستخدام متوافقًا مع جميع القوانين واللوائح المعمول بها، مثل قوانين تقسيم المناطق، واللوائح البيئية، وقيود الملكية الخاصة.
2. ممكن مادياً (Physically Possible): يجب أن يكون الموقع مناسبًا ماديًا للاستخدام المقترح، مع مراعاة حجمه وشكله وتضاريسه وظروف التربة.
3. ممكن اقتصادياً (Economically Feasible): يجب أن يكون الاستخدام مربحًا اقتصادياً، مما يعني أنه يجب أن يولد عائدًا كافيًا لتغطية تكاليف التطوير والتشغيل، وتحقيق عائد معقول على الاستثمار.
4. أقصى إنتاجية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة اقتصاديًا، يجب أن يكون الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية هو ذلك الذي ينتج أعلى قيمة للعقار.

ب. أهمية تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية

يلعب تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية دورًا حيويًا في عملية التقييم، وذلك للأسباب التالية:
1. تأثيره على القيمة: يحدد الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية القيمة السوقية للعقار.
2. تقييم منفصل للأرض والتحسينات: يوجه عملية التقييم المنفصل للأرض والتحسينات.
3. تحديد العقارات المماثلة: يساعد❓ في تحديد العقارات المماثلة المناسبة لاستخدامها في نهج مقارنة المبيعات.

ج. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation)

يعكس مبدأ التوقع تأثير الفوائد المستقبلية المحتملة على القيمة الحالية للعقار. يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار الاستخدامات المستقبلية المحتملة عند تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية.

د. الاستخدامات المؤقتة (Interim Uses)

قد يكون الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية للأرض مؤقتًا، في انتظار تطوير أكثر ربحية في المستقبل. يُشار إلى هذا الاستخدام المؤقت باسم “الاستخدام المؤقت”.

ثانياً: الأرض الشاغرة والمحسنة

غالبًا ما يفرق المثمنون بين الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية للأرض على النحو التالي:
1. الأرض الشاغرة: تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية للأرض كما لو كانت شاغرة.
2. الأرض المحسنة: تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية مع الأخذ في الاعتبار التحسينات القائمة.

أ. الاستخدامات غير المطابقة قانونًا (Legal Nonconforming Uses)

الاستخدام غير المطابق قانونًا هو استخدام كان قانونيًا في السابق، ولكنه لم يعد متوافقًا مع لوائح تقسيم المناطق الحالية. ومع ذلك، غالبًا ما يُسمح لهذه الاستخدامات بالاستمرار، ولكن قد تخضع لقيود معينة.

ب. المبدأ الثابت للاستخدام (Principle of Consistent Use)

يشير مبدأ الاستخدام الثابت إلى أنه عند تقييم الأرض والتحسينات بشكل منفصل، يجب تقييم كليهما على أساس نفس الاستخدام.

ج. الأرض الزائدة (Excess Land)

تشير الأرض الزائدة إلى جزء من العقار لا يتطلبه الاستخدام الأفضل والأكثر إنتاجية للموقع. يمكن تقييم هذه الأرض بشكل منفصل وقد يكون لها استخدام أفضل وأكثر إنتاجية مختلف.

د. زيادة قيمة الجمع (Plottage)

يشير مصطلح زيادة قيمة الجمع إلى الزيادة في القيمة الناتجة عن دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي المتجاورة.

ثالثاً: طرق تقييم المواقع

هناك عدة طرق تستخدم لتقييم المواقع:

أ. طريقة مقارنة المبيعات❓❓ (Sales Comparison Method)

تتضمن هذه الطريقة مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق. تُستخدم هذه الطريقة على نطاق واسع لتقييم المواقع وهي تعتبر الأكثر دقة وموثوقية عندما تتوفر بيانات كافية عن المبيعات المماثلة.
Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments
* مصادر البيانات:
* سجلات المبيعات العامة
* وكلاء العقارات
* خدمات القوائم المتعددة (Multiple Listing Services - MLS)
* بيانات السوق المتخصصة
* عناصر المقارنة (Elements of Comparison):
تعتمد دقة طريقة مقارنة المبيعات على تحديد عناصر المقارنة المهمة وإجراء التعديلات المناسبة على أسعار مبيعات العقارات المماثلة. تشمل عناصر المقارنة النموذجية:
1. حقوق الملكية العقارية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): يحدد نوع حقوق الملكية المنقولة في عملية البيع المماثلة (مثل الملكية المطلقة، أو الإيجار) قيمة العقار بشكل كبير. يجب إجراء تعديلات لتعكس الاختلافات في حقوق الملكية.
2. شروط التمويل (Financing Terms): يمكن أن تؤثر شروط التمويل على سعر البيع. يجب إجراء تعديلات لتعويض أي حوافز مالية غير عادية أو شروط مواتية.
3. ظروف البيع (Conditions of Sale): تتضمن هذه الظروف الدوافع التي دفعت البائع والمشتري لعقد الصفقة. يجب إجراء تعديلات لتعويض المعاملات غير الطبيعية، مثل البيع بين الأقارب أو البيع تحت الإكراه.
4. النفقات التي تنفق مباشرة بعد البيع (Expenditures Immediately After Sale): التكاليف المتكبدة مباشرة بعد البيع، مثل إزالة المباني القديمة أو تصحيح المشاكل البيئية، يمكن أن تؤثر على سعر البيع.
5. ظروف السوق (Market Conditions): يمكن أن تؤثر التغيرات في ظروف السوق، مثل التضخم أو التغيرات في العرض والطلب، على أسعار العقارات بمرور الوقت. يجب إجراء تعديلات لحساب هذه التغييرات إذا كانت عمليات البيع المماثلة قد تمت في تواريخ مختلفة. يمكن استخدام صيغة لتعديل السوق:
Adjustment = Sales Price x (Current Index / Index at Time of Sale) - Sales Price
6. الموقع (Location): يمكن أن يؤثر موقع العقار، بما في ذلك قربه من المرافق والمدارس والنقل، بشكل كبير على قيمته. يجب إجراء تعديلات لتعويض الاختلافات في الموقع.
7. الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تتضمن هذه الخصائص حجم الأرض وشكلها وتضاريسها وظروف التربة وواجهتها. يجب إجراء تعديلات لتعكس الاختلافات في هذه الخصائص.
8. الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): عوامل مثل دخل الإيجار، ومعدلات الإشغال، والنفقات التشغيلية يمكن أن تؤثر على قيمة المواقع ذات الدخل.

ب. طريقة التخصيص (Allocation Method)

تستخدم طريقة التخصيص لتقدير قيمة الأرض عن طريق تخصيص جزء من القيمة الإجمالية للعقار المحسن للأرض. تستند هذه الطريقة إلى مفهوم أن قيمة الأرض تمثل جزءًا معينًا من القيمة الإجمالية للعقار.
* تعتمد هذه الطريقة على تحليل نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية.
* يتم تحديد هذه النسبة من خلال دراسة مبيعات العقارات المماثلة التي تم فيها تحديد قيمة الأرض بشكل منفصل.
* تستخدم هذه الطريقة بشكل شائع في تقييم الضرائب العقارية.

ج. طريقة الاستخلاص (Extraction Method)

تقوم هذه الطريقة بتقدير قيمة الأرض عن طريق خصم القيمة المستهلكة للتحسينات من القيمة الإجمالية للعقار المحسن. تُعرف هذه الطريقة أيضًا باسم “طريقة إزالة المباني”.
Land Value = Total Property Value - Depreciated Cost of Improvements

د. طريقة التطوير❓❓ (Development Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأراضي التي يتم تطويرها وتقسيمها إلى قطع أراضٍ. تتضمن هذه الطريقة تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع قطع الأراضي المطورة، ثم خصم تكاليف التطوير والتقسيم، وتكاليف التسويق والبيع، وتحقيق الربح المقبول للمطور، وذلك للحصول على قيمة الأرض الخام.
Land Value = Projected Sale Price of Developed Land - Total Development Cost

هـ. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض عن طريق عزل الدخل الذي يعزى إلى الأرض ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة. تستخدم هذه الطريقة بشكل شائع لتقييم المواقع التي لديها إمكانية لتوليد الدخل، مثل المواقع التجارية أو الصناعية.
Land Value = Land Income / Land Capitalization Rate
Land Income = Total Property Income - Income attributable to improvements

و. طريقة رسملة الإيجار الأرضي (Ground Rent Capitalization Method)

تُستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض عن طريق تحويل دخل الإيجار الأرضي إلى قيمة. تستخدم هذه الطريقة بشكل شائع لتقييم الأراضي المؤجرة بعقود إيجار طويلة الأجل.
Land Value = Annual Ground Rent / Land Capitalization Rate

ز. جداول العمق (“طريقة 4-3-2-1”)

توضح جداول العمق كيف يؤثر العمق المختلف للقطعة على قيمتها. تفترض طريقة 4-3-2-1 أن الجزء الأمامي من القطعة هو الأكثر قيمة، حيث يمثل الربع الأمامي 40% من القيمة، والربع الثاني 30%، والربع الثالث 20%، والربع الخلفي 10%.

الخلاصة

يعد تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً لمبادئ التقييم وأساليب التقييم. يجب على المثمنين أن يختاروا الطريقة الأكثر ملاءمة بناءً على البيانات المتاحة وخصائص الموقع.