العربيّة
التسوية والتقارير: إتقان تقرير التقييم العقاري
الفصل [11]: التسوية❓❓❓❓ والتقارير: إتقان تقرير التقييم العقاري❓❓
مقدمة:
التسوية والتقارير هما مرحلتان حاسمتان في عملية التقييم العقاري. تتضمن التسوية تحليل وتقييم جميع المؤشرات المختلفة للقيمة للوصول إلى رأي واحد للقيمة. ثم يتم توصيل هذا الرأي في تقرير تقييم عقاري شامل ودقيق. يهدف هذا الفصل إلى تزويدك بفهم علمي متعمق لعملية التسوية والتقارير، مما يمكنك من إعداد تقارير تقييم عقاري عالية الجودة تلبي المعايير المهنية والقانونية.
I. التسوية: فن وعلم تقييم مؤشرات القيمة المتعددة
تعتبر التسوية جوهر عملية التقييم، حيث يقوم المثمن بدمج مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من خلال طرق التقييم المختلفة (المقارنة بالمبيعات، التكلفة، الدخل) في تقدير نهائي للقيمة.
أ. تعريف التسوية ومفهومها
التسوية (Reconciliation) هي العملية التي يتم من خلالها تحليل اثنين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد للقيمة. وتشمل:
- تحليل البيانات: فحص شامل لجميع البيانات والحسابات المستخدمة في طرق التقييم المختلفة.
- تقييم الموثوقية: تحديد مدى موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على جودة البيانات المستخدمة، دقة الحسابات، وأهمية الطريقة المستخدمة في التقييم.
- إصدار الحكم: استخدام الخبرة المهنية لإصدار حكم مستنير حول القيمة الأكثر احتمالية للعقار.
ب. أهمية الحكم والخبرة في عملية التسوية
التسوية ليست مجرد عملية حسابية بسيطة. إنها تتطلب حكمًا وخبرة من المثمن لتقييم العوامل المختلفة التي تؤثر على القيمة. لا يمكن استخدام المتوسطات أو الصيغ الرياضية بشكل أعمى، بل يجب على المثمن أن يفهم نقاط القوة والضعف في كل طريقة تقييم، وأن يزنها وفقًا لظروف التقييم الخاصة.
ج. خطوات عملية التسوية
- مراجعة البيانات: يتم فحص جميع البيانات والحسابات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة. يجب تصحيح أي أخطاء في العمليات الحسابية.
- التطبيق المتسق للتقنيات: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
- تقييم الموثوقية: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. تعتمد الموثوقية على كمية البيانات ودقتها وملاءمتها.
- إدراج وتحليل البيانات ذات الصلة: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها.
- اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.
د. عوامل تحديد موثوقية مؤشر القيمة
تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل، بما في ذلك:
-
كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى:
- حجم عينة إحصائية أكبر من البيانات.
- بيانات أكثر تفصيلاً.
-
مصادر مستقلة متعددة.
2. دقة البيانات والتقنيات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على: -
دقة البيانات الداعمة التي تم التحقق منها بشكل جيد.
- دقة أسلوب التقييم المستخدم.
-
أهمية مؤشر القيمة: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة تقييم معينة على حكم المثمن.
- يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
- يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.
هـ. أهمية الأدلة في اختيار القيمة المصالحة
يجب دعم اختيار القيمة المصالحة بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم.
II. التقارير: إعداد تقرير تقييم عقاري احترافي
تقرير التقييم العقاري هو الوثيقة التي يتم من خلالها إيصال عملية التفكير والبيانات التي قادت المثمن إلى استنتاجاته.
أ. وظيفة تقرير التقييم العقاري
تقرير التقييم العقاري ليس مجرد تجميع للبيانات، بل هو وسيلة اتصال. يجب أن يقود التقرير القارئ من تعريف مشكلة التقييم إلى استنتاج محدد من خلال التفكير والبيانات الوصفية ذات الصلة.
ب. أهمية المراجعة النقدية للتقرير
يجب أن يتمكن العمل من اجتياز التدقيق في المراجعة النقدية. إذا لم يكن الأمر كذلك، فلا ترسله!
ج. مكونات تقرير التقييم العقاري النموذجي
يجب أن يتضمن تقرير التقييم العقاري الاحترافي جميع العناصر الأساسية التالية:
- تعريف المشكلة: تحديد العقار موضوع التقييم، الحقوق العقارية التي يتم تقييمها، الغرض من التقييم، وتاريخ التقييم الفعلي.
- وصف العقار: تقديم وصف تفصيلي للعقار، بما في ذلك الموقع والمساحة والتحسينات وأي ميزات خاصة.
- تحليل السوق: تقديم تحليل شامل للسوق العقاري ذي الصلة، بما في ذلك العرض والطلب والاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية التي قد تؤثر على القيمة.
- طرق التقييم: شرح وتطبيق طرق التقييم المختلفة (المقارنة بالمبيعات، التكلفة، الدخل)، مع تحديد الأوزان النسبية لكل طريقة في عملية التسوية.
- التسوية: شرح عملية التسوية المستخدمة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.
- الرأي النهائي للقيمة: تقديم رأي واضح ومحدد للقيمة، مع تحديد أي افتراضات أو شروط مقيدة.
- المرفقات: تضمين جميع المستندات الداعمة، مثل الخرائط والصور والمخططات والجداول.
- شهادة المثمن: تضمين شهادة من المثمن تؤكد استقلاليته وموضوعيته واحترافيته في إعداد التقرير.
د. أهمية سهولة فهم التقرير
يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المثمن.
هـ. نموذج التقييم السكني الموحد (URAR)
الهدف من نموذج التقييم السكني الموحد (URAR) هو توحيد تنسيق تقييم العقارات السكنية.
III. الخلاصة
التسوية والتقارير هما جزء لا يتجزأ من عملية التقييم العقاري. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تدعم قرارات الاستثمار والإقراض العقاري السليمة.
أسئلة للمراجعة:
- ما هي أهمية التسوية في عملية التقييم؟
- ما هي العوامل التي تحدد موثوقية مؤشر القيمة؟
- ما هي المكونات الأساسية لتقرير التقييم العقاري الاحترافي؟
- لماذا يجب أن يكون تقرير التقييم العقاري سهل الفهم لغير المثمنين؟
- ما هو الغرض من نموذج التقييم السكني الموحد (URAR)؟
المراجع:
- The Appraisal of Real Estate, 14th Edition, Appraisal Institute.
- Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), The Appraisal Foundation.
آمل أن يكون هذا الفصل قد زودك بمعلومات قيمة حول التسوية والتقارير في سياق التقييم العقاري. تذكر أن الممارسة المستمرة والتعلم هما المفتاح لإتقان هذه المهارات.
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل “التسوية❓❓ والتقارير: إتقان تقرير التقييم❓ العقاري”
يتناول هذا الفصل من دورة “إتقان تقارير التقييم العقاري” جوهر عملية التقييم العقاري، مركزًا على❓ مرحلتي التسوية (Reconciliation) والتقارير (Reporting). التسوية هي العملية التي يقوم بها المثمن بتحليل❓ مؤشرات القيمة المختلفة التي❓ تم التوصل إليها (من خلال مقارنات المبيعات، وتحليل التكلفة، و/أو الدخل) للوصول إلى رأي واحد في القيمة. لا تعتمد التسوية على المعادلات الرياضية أو المتوسطات، بل تعتمد بشكل أساسي على حكم وخبرة المثمن. تتضمن هذه العملية فحص دقيق لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة، مع التأكد من دقة الحسابات، وتطبيق أساليب التقييم بشكل متسق، وتقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على كمية البيانات، ودقة البيانات الداعمة، ومدى ملاءمة التقنية المستخدمة لمشكلة التقييم.
تتطلب التسوية تحديد مؤشر القيمة الأكثر ملاءمة بناءً على الأدلة المقدمة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم في هذه المرحلة. تُختتم العملية بإكمال قسم التسوية في نموذج التقييم العقاري الموحد (URAR)، حيث يوضح المثمن ما إذا كان التقييم “كما هو” أو “رهنًا بإجراء تعديلات”، ويحدد طرق التقييم المستخدمة، ويعيد تأكيد الغرض من التقييم، ويذكر رأيه في القيمة السوقية. يتم التعبير عن رأي القيمة عادةً بمبلغ محدد (تقدير نقطي)، ولكن يمكن التعبير عنه أيضًا بنطاق (قيمة نطاقية).
أما فيما يتعلق بالتقارير، فيجب على المثمن التأكد من أن التقرير سهل الفهم للقارئ غير❓ المتخصص، ويجب أن يلتزم بمعايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP)، والتي تحكم محتوى التقرير. تهدف USPAP إلى ضمان أن يكون التقييم غير مضلل. يحدد المثمن نطاق العمل المطلوب، وليس العميل. يمكن أن تكون تقارير التقييم شفهية أو كتابية، ولكن التقارير الخاصة بمعاملات القروض الفيدرالية يجب أن تكون مكتوبة. يوضح الفصل أيضًا أقسام نموذج التقييم العقاري الموحد (URAR) ومكوناته، بدءًا من وصف العقار وصولاً إلى تحليل مقارنة المبيعات، ونهج التكلفة، وتحليل الدخل، ومعلومات التطوير المخطط (PUD)، مع التشديد على ضرورة إرفاق الوثائق الداعمة مثل مخططات البناء والصور.
بشكل عام، يشدد الفصل على أهمية الحكم المهني للمثمن، والالتزام بالمعايير المهنية، والتحليل الشامل للبيانات في عملية التسوية والتقارير لتقديم تقييم عقاري دقيق وموثوق.
