معايير التقييم والمهنية

الفصل: معايير التقييم والمهنية في حقوق الملكية العقارية

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم استعراض شامل لمعايير التقييم العقاري والمهنية المرتبطة بها، مع التركيز على دور هذه المعايير في ضمان المصداقية والنزاهة في عملية تقييم حقوق الملكية العقارية. تتضمن هذه الحقوق الارتفاقات والرهون والملكية المشتركة، وتتطلب تقييمًا دقيقًا وعادلاً. سنستكشف أيضًا دور المؤسسات المهنية والتنظيمية في وضع هذه المعايير والإشراف على تطبيقها.

1. الإطار التنظيمي والمهني للتقييم العقاري

1.1. أهمية الإطار التنظيمي

يعتبر الإطار التنظيمي للتقييم العقاري حجر الزاوية في ضمان الشفافية والعدالة في المعاملات العقارية. وُضع هذا الإطار استجابةً للأزمات المالية التي كشفت عن ممارسات تقييم مشكوك فيها، كما حدث في أزمة مؤسسات الادخار والقروض (S&L) في الثمانينيات. يهدف الإطار التنظيمي إلى:
1. حماية المستهلك: من خلال ضمان أن التقييمات تستند إلى أسس علمية ومنهجية سليمة.
2. دعم الاستقرار المالي: من خلال الحد من المخاطر المرتبطة بالتقييمات المبالغ فيها أو غير الدقيقة.
3. تعزيز الثقة في❓ السوق العقاري: من خلال توفير معايير واضحة وموحدة للتقييم.

1.2. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation)

تعد مؤسسة التقييم منظمة غير ربحية تأسست في عام 1987 من قبل تسع جمعيات مهنية للتقييم. تهدف المؤسسة إلى تعزيز المهنية في مجال التقييم من خلال ضمان تأهيل المثمنين وتعزيز “المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني” (USPAP).

1.3. المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP)

تمثل “المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني” (USPAP) مجموعة من المعايير والإرشادات التي تحكم❓ ممارسة التقييم المهني في الولايات المتحدة. تغطي USPAP جوانب مختلفة من عملية التقييم، بدءًا من قواعد السلوك الأخلاقي وحتى متطلبات إعداد التقارير.

1.4. قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA)

في عام 1989، تم دمج USPAP في القانون من خلال قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA)، والمعروف باسم “قانون إنقاذ مؤسسات الادخار والقروض”. يتطلب هذا القانون من الولايات البدء في اعتماد وترخيص المثمنين على أساس معايير الكفاءة المعترف بها.

1.5. مجلس معايير التقييم (ASB) ومجلس مؤهلات المثمنين (AQB)

أنشأت مؤسسة التقييم مجلسين جديدين:
* مجلس معايير التقييم (ASB): مكلف بتعزيز قبول USPAP وتحديث المعايير باستمرار لتعكس التطورات الجديدة في ممارسة التقييم.
* مجلس مؤهلات المثمنين (AQB): معني بمتطلبات التعليم والاختبار والخبرة لاعتماد المثمنين وترخيصهم.

2. معايير الكفاءة والترخيص

2.1. متطلبات التعليم

يُعد التعليم عنصراً أساسياً في تأهيل المثمنين. يقوم مجلس مؤهلات المثمنين (AQB) التابع لمؤسسة التقييم بتحديث معايير مؤهلات تقييم العقارات بشكل مستمر.
* يتطلب الحصول على ترخيص سكني ما لا يقل عن 30 وحدة دراسية جامعية أو درجة الزمالة.
* يتطلب الحصول على ترخيص سكني معتمد أو ترخيص عام معتمد درجة البكالوريوس أو أعلى.
تصبح هذه المتطلبات سارية المفعول للأفراد الذين يسعون للحصول على اعتماد كمثمن عقاري بعد 1 يناير 2015. كما تنطبق المتطلبات على المثمنين العقاريين الحاليين الذين يسعون إلى ترقية ترخيص.

2.2. التدريب والإشراف

يجب على كل من المشرفين والمتدربين إكمال دورة تدريبية معتمدة من AQB للمثمنين المشرفين/المتدربين. يجب أن يكمل المتدرب الدورة التدريبية قبل الحصول على ترخيص مثمن متدرب، ويجب أن يكمل المشرف الدورة التدريبية قبل الإشراف على المتدرب.

2.3. متطلبات التعليم الأساسية لجميع المستويات

يجب على جميع المتقدمين استيفاء متطلبات التعليم الأساسية قبل أن يتمكنوا من التأهل للحصول على الترخيص. للحصول على ترخيص مثمن، سيتعين على المتقدمين إكمال المنهج الأساسي لكل مستوى ترخيص. يجب على المتقدمين إكمال الحد الأدنى لعدد الساعات المقبولة والوحدات النمطية المحددة.

2.4. المنهج الأساسي - الوحدة النمطية للتعليم الأساسي والموضوعات الفرعية

فيما يلي الموضوعات الفرعية لكل وحدة نمطية. ليست كل الموضوعات الفرعية للوحدات النمطية مطلوبة للحصول على ائتمان لإكمال الوحدة النمطية. ومع ذلك، يعتمد الاختبار على جميع الموضوعات الفرعية. قد تحتوي الدورات على وحدة نمطية واحدة أو أجزاء من وحدة نمطية واحدة أو أكثر.

2.5. مستويات الترخيص

بشكل عام، يعتمد التمييز بين الترخيص والاعتماد على مستوى الخبرة المطلوبة، حيث يتطلب الاعتماد مقدارًا معينًا من الخبرة المهنية والتعليم والاختبار. يوجد في معظم الولايات نوعان أو فئتان من الاعتماد: سكني وعام. الاعتماد السكني هو الأكثر تقييدًا من بين الاثنين؛ كما يوحي اسمه، فإنه يؤهل المثمن فيما يتعلق بالعقارات السكنية فقط. يركز الاعتماد العام بشكل أكبر على نهج الدخل، ويؤهل المثمن لجميع أنواع العقارات. ينشر مجلس مؤهلات التقييم التابع لمؤسسة التقييم مخططًا وطنيًا موحدًا موصى به لمحتوى الاختبار لكل نوع من أنواع الاعتماد، السكني والعام.

3. المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)

تعد المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP) خطوة رئيسية نحو التنظيم الذاتي في صناعة التقييم. اعتمدت الجمعيات المهنية للتقييم والوكالات التنظيمية الحكومية هذه المعايير على نطاق واسع. تتكون USPAP من:
1. مقدمة عن القواعد الأخلاقية العامة،
2. عشرة معايير، مع قواعد المعايير المرتبطة بها، و
3. بيانات توضيحية حول معايير التقييم. بالإضافة إلى ذلك، أصدر مجلس معايير التقييم (ASB) عددًا من الآراء الاستشارية التي تقدم المشورة من ASB بشأن تطبيق المعايير على حالات تقييم محددة.

3.1. المبادئ العامة

يتكون القسم الأول من USPAP من ديباجة وأربعة قواعد عامة (تغطي الأخلاقيات والكفاءة ونطاق العمل والاستثناء القضائي) وقائمة تعريفات.

3.2. المعايير وقواعد المعايير

هناك 10 معايير في USPAP. يتكون كل معيار من بيان معمم (المعيار نفسه) يليه قواعد معايير أكثر تفصيلاً وتحديدًا.

3.3. بيانات حول معايير التقييم

بالإضافة إلى تعديل قواعد المعايير الحالية، يتمتع ASB بسلطة إصدار بيانات رسمية حول معايير التقييم، والتي توضح المعايير أو تفسرها أو تشرحها أو تفصلها. تتمتع هذه البيانات بنفس القوة الملزمة لأحكام USPAP الأخرى.

3.4. الآراء الاستشارية

توضح الآراء الاستشارية تطبيق USPAP في مواقف معينة. ومع ذلك، فإن الآراء الاستشارية ليس لها الأثر الملزم لـ USPAP. إنها لا تضع معايير جديدة ولا تفسر المعايير الحالية؛ إنها تشير ببساطة إلى مشورة ورأي مجلس معايير التقييم.

3.5. تعديلات USPAP

يتمتع ASB بسلطة تعديل أو تغيير USPAP، بالإضافة إلى إصدار بيانات حول معايير التقييم والآراء الاستشارية. يتم إصدار طبعات منقحة من USPAP كل عام، ويمكن إصدار تحديثات في منتصف العام أيضًا.

3.6. الأحكام التمهيدية لـ USPAP

الأحكام التمهيدية لـ USPAP هي قواعد عامة تنطبق على جميع أنواع التقييمات. هناك سبعة أحكام تمهيدية:
1. الديباجة،
2. قاعدة الأخلاقيات،
3. قاعدة الكفاءة،
4. نطاق العمل،
5. قاعدة الاستثناء القضائي،
6. التعريفات، و
7. المسرد (تمت إزالته).

4. القاعدة الأخلاقية في USPAP

تعتبر القاعدة الأخلاقية من أهم جوانب USPAP، حيث تحدد التزامات المثمن الأخلاقية فيما يتعلق بالسلوك والإدارة والسرية وحفظ السجلات.

4.1. السلوك

تتطلب القاعدة الأخلاقية من المثمن اتخاذ جميع الخطوات اللازمة لتجنب السلوك الذي قد يكون مضللاً أو احتياليًا.

4.2. الإدارة

يهتم قسم الإدارة بأخلاقيات ممارسات أعمال التقييم، لا سيما ترتيبات التعويض والإعلان. تشمل الممارسات المحددة على أنها غير أخلاقية ترتيبات التعويض الطارئ ومدفوعات الشراء غير المعلنة والإعلانات الكاذبة أو المضللة.

4.3. السرية

يتطلب قسم السرية من المثمن حماية سرية المعلومات التي تم الحصول عليها من العميل أو النتائج التي تم إنتاجها للعميل. يقتصر الإفصاح عن هذه المعلومات على العميل أو الأشخاص المصرح لهم من قبل العميل أو بموجب القانون وأعضاء لجنة مراجعة الأقران المعتمدة.

4.4. حفظ السجلات

يحدد قسم حفظ السجلات متطلبات حفظ السجلات لجميع التقييمات الكتابية أو الشفهية، بما في ذلك أنواع السجلات التي يجب الاحتفاظ بها والمدة التي يجب الاحتفاظ بها.

4.5. أخطاء و سهو التأمين

في بعض الأحيان، على الرغم من قصارى جهدك، إذا ارتكبت خطأ يكلف العميل المال، فقد تتم مقاضاتك. بسبب هذا الموقف الذي لا مفر منه تقريبًا، تحتاج إلى الحصول على تأمين الأخطاء والإغفالات، والذي يغطي المسؤولية عن الأخطاء والمعلومات التي لم يتم تقديمها ولكن كان يجب تقديمها.

5. قاعدة الكفاءة

تحظر “قاعدة الكفاءة” على المثمنين قبول مهام التقييم التي ليسوا مؤهلين لها من خلال المعرفة والخبرة. يُسمح بالاستثناء فقط إذا أبلغ المثمن العميل مسبقًا بعدم وجود المؤهلات المناسبة، واتخذ الخطوات اللازمة لضمان إجراء التقييم بكفاءة، ووصف هذه الحقائق بالكامل في تقرير التقييم.

6. نطاق العمل

يشير مفهوم نطاق العمل إلى عمق البحث والإبلاغ اللازم لإنتاج تقرير موثوق به لا يلبي احتياجات العميل فحسب، بل يعتبر مقبولاً أيضًا من قبل أقران المثمن.

7. الاستثناء القضائي

الغرض من الاستثناء القضائي هو الحد من الآثار السلبية المحتملة للقوانين المحلية من حيث قابلية تطبيق USPAP في الولاية القضائية المحلية. إذا كان قانون محلي يجعل جزءًا من USPAP غير قابل للتنفيذ، فإن الأجزاء المتبقية لا تتأثر.

8. دور شركة إدارة التقييم (AMC) في عملية الرهن العقاري

تحافظ شركة إدارة التقييم (AMC) على مجموعة من المثمنين المؤهلين. عندما ترد طلبات التقييم من المؤسسة المقرضة، تقوم AMC بتعيين مثمن لتقديم تقرير تقييم للعقار. لا يتلقى المثمن أي إشارة مسبقة لقيمة العقار وقد لا يكون لديه اتصال مباشر بالمؤسسة المقرضة. سيقدم المثمن تقرير تقييم بناءً على المعايير الموحدة لإرشادات ممارسة التقييم المهني (USPAP).

9. قانون السلوك المهني لجمعية المثمنين المستقلين الوطنية

• السلوك المهني: يجب على العضو أن يتصرف في جميع الأوقات بطريقة مفيدة للجمعية وللمجتمع.
• الرسوم: لا يجوز أن تكون رسوم التقييم متوقفة على تقييم التقييم. يجب تحديد جميع رسوم شهادة المحاكمة قبل المحاكمة. لا يجوز تقسيم الرسوم دون الموافقة الكاملة لجميع الأطراف المعنية.
• تقارير التقييم: يجب أن يتضمن كل تقييم العناصر التالية بالإضافة إلى جميع المعلومات ذات الصلة المعروفة للمثمن في وقت التقييم:
  • بيان الغرض و / أو أهداف التقييم، مع تحديد القيمة.
  • وصف قانوني و / أو تحديد كاف للممتلكات التي تم تقييمها.
  • تاريخ تقدير القيمة والتاريخ الذي ينطبق فيه تقدير القيمة.
  • وصف كاف للخصائص الفيزيائية للعقار الذي تم تقييمه.
  • بيان بشأن الحقوق العقارية التي تم تقييمها.
• شهادة الإقرار: يجب أن تتضمن الشهادة الخاصة بكل تقييم البيان التالي: “تم إعداد هذا التقييم وفقًا لقانون الأخلاقيات الخاص بالجمعية الوطنية للمثمنين المستقلين، والمعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني التي أصدرتها مؤسسة التقييم.”
• الممارسة المهنية: من غير الأخلاقي أن يقوم المثمن بما يلي:
  • أن يتصرف بأي طريقة من شأنها أن تضر بوضعه المهني أو سمعة أي منظمة تقييم مرتبطة به.
  • المنافسة بشكل غير عادل مع المثمنين الآخرين.
  • إلحاق الضرر، عن طريق التزوير أو الخبث، بشكل مباشر أو غير مباشر، بالسمعة المهنية أو الآفاق أو الأعمال التجارية لأي مثمن آخر.

خاتمة

يمثل التقييم العقاري الدقيق والمهني حجر الزاوية في سوق عقاري سليم وفعال. من خلال الالتزام بالمعايير المهنية والأخلاقية، يمكن للمثمنين المساهمة في حماية مصالح المستهلكين ودعم الاستقرار المالي وتعزيز الثقة في السوق العقاري.

مراجع

• المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP).
• قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA).
• مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation).
• الجمعيات المهنية للتقييم.