معايير التقييم والاحتراف

الفصل: معايير التقييم والاحتراف

مقدمة:

يعتبر التقييم العقاري نشاطًا مهنيًا حيويًا يؤثر بشكل كبير على القرارات الاقتصادية للأفراد والمؤسسات. وبسبب هذه الأهمية، فإن الالتزام بمعايير التقييم والتحلي بروح الاحترافية أمر بالغ الأهمية لضمان المصداقية والموثوقية في هذا المجال. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف هذه المعايير والمفاهيم بعمق، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقية المتعلقة بتقييم الحقوق الإيجارية.

1. الإطار التنظيمي والمؤسسي للتقييم العقاري

1.1. دور المؤسسات المهنية:

تلعب المؤسسات المهنية دورًا محوريًا في تنظيم مهنة التقييم العقاري ورفع مستوى أدائها. تشمل هذه المؤسسات (كما هو موضح في بداية النص المرفق) جمعيات ومنظمات تضع معايير السلوك والكفاءة لأعضائها. تهدف هذه المؤسسات إلى:

• وضع معايير السلوك المهني: تحدد هذه المعايير القواعد الأخلاقية التي يجب على المثمن الالتزام بها، مثل النزاهة والموضوعية والسرية.
• تحديد❓ معايير الكفاءة: تحدد هذه المعايير مستوى المعرفة والخبرة المطلوب للمثمنين لممارسة المهنة بكفاءة.
• تطوير التعليم والتدريب: تقدم العديد من المؤسسات برامج تعليمية وتدريبية لتطوير مهارات المثمنين.
• فرض معايير السلوك: تمتلك المؤسسات آليات للتحقيق في الشكاوى المتعلقة بسلوك أعضائها واتخاذ الإجراءات التأديبية المناسبة.

أمثلة على المؤسسات المهنية:

• الجمعية الأمريكية للمثمنين (ASA): تقدم شهادات تخصصية في مجالات مختلفة من التقييم.
• الرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين ذوي الأتعاب (NAIFA): تركز على دعم المثمنين المستقلين وتوفير الموارد اللازمة لهم.
• المؤسسة الملكية للمساحين القانونيين (RICS): منظمة دولية معترف بها على نطاق واسع تضع معايير التقييم العقاري على مستوى عالمي.

1.2. دور الهيئات التنظيمية الحكومية:

بالإضافة إلى المؤسسات المهنية، تلعب الهيئات التنظيمية الحكومية دورًا هامًا في تنظيم مهنة التقييم العقاري. تقوم هذه الهيئات بما يلي:

• إصدار التراخيص والشهادات: تحدد الهيئات الحكومية متطلبات التعليم والخبرة والاختبارات اللازمة للحصول على ترخيص أو شهادة لممارسة مهنة التقييم العقاري.
• الإشراف على أداء المثمنين: تقوم الهيئات الحكومية بالتحقيق في الشكاوى المتعلقة بأداء المثمنين واتخاذ الإجراءات التأديبية المناسبة.
• تطبيق معايير التقييم: قد تتبنى الهيئات الحكومية معايير التقييم الصادرة عن المؤسسات المهنية أو تطوير معايير خاصة بها.

مثال:

• في الولايات المتحدة، تتولى كل ولاية مسؤولية تنظيم مهنة التقييم العقاري. تحدد كل ولاية متطلبات الترخيص والشهادات الخاصة بها.

1.3. قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA):

يشكل قانون FIRREA لعام 1989 نقطة تحول في تنظيم مهنة التقييم العقاري في الولايات المتحدة. أدى هذا القانون إلى:

• إنشاء مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): مؤسسة غير ربحية مسؤولة عن تطوير معايير التقييم المهني وتأهيل المثمنين.
• إنشاء مجلس معايير التقييم (ASB): مسؤول عن تطوير وتحديث معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP).
• إنشاء مجلس مؤهلات المثمنين (AQB): مسؤول عن تحديد متطلبات التعليم والخبرة اللازمة للحصول على شهادات التقييم.
• اشتراط ترخيص وشهادة المثمنين: يتطلب القانون أن يتم إجراء جميع عمليات التقييم المتعلقة بالمعاملات الفيدرالية❓❓ من قبل مثمنين مرخصين أو معتمدين من قبل الدولة.

2. معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP)

تعتبر USPAP مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي تحدد كيفية إجراء عمليات التقييم والإبلاغ عنها. تتبنى العديد من المؤسسات المهنية والهيئات التنظيمية الحكومية هذه المعايير. تغطي USPAP مجموعة واسعة من المواضيع، بما في ذلك:

• الأخلاقيات: تحدد قواعد السلوك الأخلاقي التي يجب على المثمن الالتزام بها.
• الكفاءة: تتطلب أن يكون المثمن مؤهلاً لإجراء عملية التقييم.
• نطاق العمل: يحدد مدى البحث والتحليل المطلوب لإجراء عملية تقييم موثوقة.
• الإبلاغ: يحدد كيفية إعداد تقرير التقييم.

2.1. المبادئ العامة لـ USPAP:

تشتمل USPAP على عدد من المبادئ العامة التي توجه سلوك المثمنين. وتشمل هذه المبادئ ما يلي:

• قاعدة الأخلاق (Ethics Rule): تتطلب من المثمنين التصرف بنزاهة وموضوعية واستقلالية.
• قاعدة الكفاءة (Competency Rule): تتطلب من المثمنين أن يكونوا مؤهلين لإجراء عملية التقييم.
• قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule): تتطلب من المثمنين تحديد نطاق العمل اللازم لإجراء عملية تقييم موثوقة.
• قاعدة الاستثناء القضائي (Jurisdictional Exception Rule): تسمح للمثمنين بالانحراف عن معايير USPAP إذا كان ذلك مطلوبًا بموجب القانون المحلي.

2.2. معايير USPAP:

تتضمن USPAP عشرة معايير رئيسية، تغطي جوانب مختلفة من عملية التقييم:

2.3. الآراء الاستشارية (Advisory Opinions):

تصدر ASB آراء استشارية لتوضيح كيفية تطبيق معايير USPAP في مواقف محددة. لا تعتبر هذه الآراء ملزمة، ولكنها توفر إرشادات قيمة للمثمنين.

مثال:

• قد تصدر ASB رأيًا استشاريًا حول كيفية تقييم عقار ذي خصائص فريدة.

3. الاحتراف في التقييم العقاري

3.1. النزاهة والموضوعية:

تعتبر النزاهة والموضوعية من أهم الصفات التي يجب أن يتمتع بها المثمن. يجب على المثمن أن يكون صادقًا وغير متحيز في عمله. يجب على المثمن أن يتجنب أي تضارب في المصالح.

3.2. الكفاءة المهنية:

تتطلب الكفاءة المهنية أن يكون المثمن على دراية بأحدث المعايير والتقنيات في مجال التقييم. يجب على المثمن أن يسعى باستمرار إلى تطوير مهاراته ومعرفته. يمكن تحقيق ذلك من خلال:

• التعليم المستمر: حضور الدورات التدريبية والمؤتمرات المهنية.
• القراءة: قراءة الكتب والمقالات والمجلات المتخصصة.
• الشهادات المهنية: الحصول على شهادات مهنية من المؤسسات المتخصصة.

3.3. السرية:

يجب على المثمن الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصل عليها من عملائه. يجب على المثمن عدم الكشف عن هذه المعلومات لأي طرف ثالث دون موافقة العميل.

3.4. المسؤولية:

يتحمل المثمن مسؤولية تجاه عملائه والجمهور. يجب على المثمن أن يحرص على تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة.

4. تقييم الحقوق الإيجارية: تطبيقات عملية

4.1. طرق التقييم الرئيسية:

هناك ثلاث طرق رئيسية لتقييم الحقوق الإيجارية:

• طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا. يتم إجراء تعديلات على أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
• طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة استبدال العقار بمبنى جديد مماثل، ثم يتم خصم الاستهلاك (الفيزيائي والوظيفي والاقتصادي) من هذه التكلفة.
• طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد هذه الطريقة على تقدير الدخل الصافي الذي يمكن أن يحققه العقار، ثم يتم تطبيق معدل رسملة مناسب لتحويل هذا الدخل إلى قيمة.

4.2. اختيار الطريقة المناسبة:

يعتمد اختيار الطريقة المناسبة للتقييم على طبيعة العقار والغرض من التقييم وتوافر البيانات.

• تعتبر طريقة مقارنة المبيعات هي الطريقة الأكثر استخدامًا لتقييم العقارات السكنية.
• تعتبر طريقة التكلفة هي الطريقة الأكثر استخدامًا لتقييم العقارات الجديدة أو العقارات المتخصصة.
• تعتبر طريقة الدخل هي الطريقة الأكثر استخدامًا لتقييم العقارات التجارية.

4.3. مثال تطبيقي على تقييم حق إيجار:

لنفترض أننا نريد تقييم حق إيجار لشقة سكنية. يمكننا اتباع الخطوات التالية:

1. جمع البيانات: نجمع بيانات عن أسعار البيع للإيجارات المماثلة في المنطقة.
2. تحليل البيانات: نحلل البيانات لتحديد متوسط سعر الإيجار للوحدات المماثلة.
3. تقدير القيمة: نستخدم متوسط سعر الإيجار لتقدير قيمة حق الإيجار.

مثال توضيحي باستخدام طريقة الدخل:

لنفترض أن لدينا عقارًا تجاريًا مؤجرًا بعقد إيجار طويل الأجل. لتقييم قيمة الحق الإيجاري يمكننا استخدام طريقة الدخل باتباع الخطوات التالية:

1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI):

   • إجمالي الإيرادات المحتملة (PGI) = عدد الوحدات × الإيجار السنوي لكل وحدة
   • إجمالي الإيرادات الفعلية (EGI) = PGI - خسائر الشواغر والتحصيل (Vacancy & Collection Losses)
   • صافي الدخل التشغيلي (NOI) = EGI - المصروفات التشغيلية (Operating Expenses)
     2. تحديد معدل الرسملة (Cap Rate): يمكن الحصول عليه من خلال تحليل معاملات بيع مماثلة أو باستخدام طرق أخرى مثل طريقة بناء المعدل (Band of Investment).
     3. حساب القيمة:
   • القيمة (Value) = NOI / معدل الرسملة (Cap Rate)

   مثال:

   • NOI = 500,000 ريال سعودي
   • Cap Rate = 8% (0.08)
   • Value = 500,000 / 0.08 = 6,250,000 ريال سعودي

5. التحديات المعاصرة في مهنة التقييم

تواجه مهنة التقييم العقاري العديد من التحديات المعاصرة، بما في ذلك:

• التكنولوجيا: ظهور تقنيات جديدة مثل نماذج التقييم الآلية (AVMs) والبلوك تشين (Blockchain) يؤثر على طريقة إجراء عمليات التقييم.
• التغيرات الاقتصادية: التغيرات في أسعار الفائدة ومعدلات التضخم تؤثر على قيم العقارات.
• البيئة: المخاوف البيئية مثل تغير المناخ وارتفاع مستوى سطح البحر تؤثر على قيم العقارات.
• الشفافية: زيادة الطلب على الشفافية في عمليات التقييم.

خاتمة

يتطلب تقييم الحقوق الإيجارية الالتزام بمعايير التقييم والتحلي بروح الاحترافية. من خلال فهم الإطار التنظيمي والمؤسسي للتقييم العقاري، وتطبيق معايير USPAP، والالتزام بأخلاقيات المهنة، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تلبي احتياجات عملائهم وتحمي المصلحة العامة. يجب على المثمنين أن يكونوا على دراية بالتحديات المعاصرة التي تواجه المهنة وأن يسعوا باستمرار إلى تطوير مهاراتهم ومعرفتهم لمواجهة هذه التحديات.