الفصل: معايير التقييم والاحترافية

مقدمة

يعد تقييم العقارات الفريدة، مثل الوحدات التعاونية والمشاركات الزمنية، مجالًا معقدًا يتطلب فهمًا متعمقًا للمعايير المهنية والأخلاقية. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة اللازمة لفهم وتطبيق معايير التقييم والاحترافية في هذا المجال المتخصص. وسوف نناقش بالتفصيل دور المؤسسات المهنية، وعملية الترخيص والشهادات، وأهمية الالتزام بالمعايير الموحدة لممارسة التقييم❓ المهني (USPAP).

1. المؤسسات المهنية ودورها في التقييم

تلعب المؤسسات المهنية دورًا حاسمًا في الحفاظ على معايير عالية من الكفاءة المهنية والأخلاقية في صناعة التقييم. هذه المؤسسات:

• تضع معايير السلوك المهني: تحدد قواعد السلوك المتوقعة من أعضائها، مما يضمن النزاهة والموضوعية.
• توفر التعليم والتدريب: تقدم دورات وورش عمل وشهادات متخصصة لتعزيز مهارات أعضائها.
• تعزز تبادل المعرفة: تخلق منصات لتبادل الأفكار وأفضل الممارسات بين المهنيين.
• تدافع عن مصالح المهنة: تمثل مصالح مقيمي العقارات لدى الجهات الحكومية والمنظمات الأخرى.

1.1 أمثلة على المؤسسات المهنية البارزة

1.1.1 جمعية المقيمين الأمريكية (ASA): تقدم شهادات في مختلف مجالات التقييم، بما في ذلك العقارات والملكية الشخصية وتقييم الأعمال.

1.1.2 الجمعية الأمريكية لمديري المزارع والمثمنين الريفيين (ASFMRA): تركز على تقييم المزارع والأراضي الزراعية والموارد الطبيعية.

1.1.3 الرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين (NAIFA): تقدم شهادات للمثمنين المستقلين وتدعم ممارستهم المهنية.

1.1.4 المؤسسة الملكية للمساحين القانونيين (RICS): مؤسسة دولية مرموقة تضم أعضاء في جميع أنحاء العالم، وتضع معايير عالية في مجال العقارات والتقييم.

ملاحظة: القائمة المذكورة أعلاه ليست شاملة، وتوجد العديد من المنظمات الأخرى التي تخدم جوانب محددة من مهنة التقييم.

1.2 تأثير الانتماء إلى المؤسسات المهنية

يوفر الانتماء إلى مؤسسة مهنية مرموقة العديد من المزايا، بما في ذلك:

• المصداقية: يعزز ثقة العملاء وأصحاب المصلحة الآخرين.
• التطوير المهني: الوصول إلى فرص التعليم والتدريب المستمر.
• التواصل: بناء شبكة علاقات مع محترفين آخرين في هذا المجال.
• الاعتراف: الحصول على تقدير لالتزامك بالتميز المهني.

2. الترخيص والشهادات

تعد عملية الترخيص والشهادات آلية تنظيمية تهدف إلى حماية الجمهور من خلال ضمان أن مقيمي العقارات يمتلكون الكفاءة اللازمة لأداء مهامهم.

2.1 الأساس القانوني للترخيص والشهادات

في الولايات المتحدة، تم إقرار قانون إصلاح وإنفاذ المؤسسات المالية لعام 1989 (FIRREA) استجابة لأزمة مؤسسات الادخار والإقراض في الثمانينيات. ألزم هذا القانون الولايات ببدء إصدار شهادات وتراخيص للمثمنين بناءً على معايير الكفاءة المعترف بها. ينص FIRREA على أن أي تقييم يتم إجراؤه فيما يتعلق بـ “معاملة ذات صلة فيدرالية” يجب أن يتم إجراؤه بواسطة مُقيِّم مُصدَّق من الدولة أو مُرخَّص من الدولة.

2.2 أنواع التراخيص والشهادات

تختلف متطلبات الترخيص والشهادات من ولاية إلى أخرى. ومع ذلك، توجد بشكل عام ثلاثة مستويات رئيسية:

1. مُثمن متدرب (Trainee Appraiser): هذا هو المستوى الأولي ويتطلب إشراف مُثمن مُصدَّق.
2. مُثمن سكني مُرخَّص (Licensed Residential Appraiser): يسمح هذا الترخيص للمُثمن بتقييم العقارات السكنية غير المعقدة.
3. مُثمن سكني مُصدَّق (Certified Residential Appraiser): يسمح هذا الشهادة للمُثمن بتقييم جميع أنواع العقارات السكنية.
4. مُثمن عام مُصدَّق (Certified General Appraiser): هذا هو أعلى مستوى من الشهادات ويسمح للمُثمن بتقييم جميع أنواع العقارات، بما في ذلك العقارات السكنية والتجارية والصناعية.

2.3 متطلبات التأهيل

للتأهل للحصول على ترخيص أو شهادة تقييم، يجب على المتقدمين عادةً استيفاء المتطلبات التالية:

• التعليم: إكمال عدد معين من الساعات الدراسية في دورات التقييم المعتمدة.
• الخبرة: اكتساب قدر معين من الخبرة العملية تحت إشراف مُثمن مُصدَّق.
• الامتحان: اجتياز امتحان الدولة.
• الخلفية: يجب أن يكون المتقدم حسن السمعة وخالي من أي سجل جنائي.

يوضح الجدول التالي الحد الأدنى لمتطلبات التعليم الأساسي وفقًا لمجلس مؤهلات المُثمنين (AQB) التابع لمؤسسة التقييم:

الجدول 1: الحد الأدنى لمتطلبات التعليم الأساسي

2.4 التعليم المستمر

بعد الحصول على الترخيص أو الشهادة، يجب على مقيمي العقارات إكمال دورات التعليم المستمر بانتظام للحفاظ على مهاراتهم ومعرفتهم محدثة.

3. المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP)

تعتبر المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP) مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي تنظم ممارسة التقييم في الولايات المتحدة. تحدد USPAP مسؤوليات المُثمن وتحدد الإجراءات والعمليات المناسبة لإجراء التقييمات.

3.1 هيكل USPAP

تتكون USPAP من الأقسام التالية:

1. المقدمة: توفر نظرة عامة على USPAP والغرض منها.
2. قاعدة❓ الأخلاق: تحدد الالتزامات الأخلاقية للمُثمنين.
3. قاعدة الكفاءة: تتطلب من المُثمنين قبول المهام التي هم مؤهلون لأدائها فقط.
4. قاعدة نطاق العمل: تتطلب من المُثمنين تحديد نطاق العمل اللازم لإنتاج تقييم موثوق به.
5. قاعدة الاستثناء القضائي: تسمح للمُثمنين بالخروج عن بعض متطلبات USPAP إذا كان ذلك مطلوبًا بموجب القانون المحلي.
6. التعريفات: تحدد المصطلحات المستخدمة في USPAP.
7. المعايير: تحدد الإجراءات والعمليات المحددة لإجراء التقييمات.
8. البيانات: توضح وتشرح المعايير.
9. الآراء الاستشارية: تقدم إرشادات حول تطبيق USPAP في مواقف محددة.

3.2 معايير USPAP الرئيسية

تغطي معايير USPAP جوانب مختلفة من عملية التقييم، بما في ذلك:

• تطوير التقييم: جمع وتحليل البيانات ذات الصلة، وتطبيق طرق التقييم المناسبة.
• إعداد التقارير: توصيل نتائج التقييم بطريقة واضحة ودقيقة وموضوعية.
• مراجعة التقييم: فحص تقييم آخر لتحديد ما إذا كان متوافقًا مع USPAP.
• الاستشارات: تقديم المشورة والتحليل المتعلق بالعقارات.
• التقييم الجماعي (Mass Appraisal): تقييم عدد كبير من العقارات في وقت واحد لأغراض ضريبة الأملاك.
• الملكية الشخصية وتقييم الأعمال.

3.3 قاعدة الأخلاق في USPAP

تؤكد قاعدة الأخلاق في USPAP على أهمية النزاهة والموضوعية والاستقلالية في ممارسة التقييم. تحظر قاعدة الأخلاق على المُثمنين القيام بما يلي:

• المشاركة في سلوك مضلل أو احتيالي.
• قبول التعويض المشروط الذي يعتمد على قيمة التقييم.
• الكشف عن معلومات سرية تم الحصول عليها من العميل.
• عدم الاحتفاظ بسجلات كافية.

3.4 تحديثات USPAP

يصدر مجلس معايير التقييم (ASB) التابع لمؤسسة التقييم مراجعات وتحديثات لـ USPAP بشكل دوري. من الضروري أن يظل مقيمي العقارات على اطلاع دائم بأحدث التغييرات لضمان الامتثال.

3.5 الدور المتزايد لشركات إدارة التقييم (AMC)

مع مرور الوقت، أصبح لمؤسسة تنظيمية جديدة تسمى شركة إدارة التقييم (AMC) تأثير كبير على ممارسة التقييم. من الضروري فهم هذا التطور. تتكون شركة إدارة التقييم (AMC) من مجموعة من المثمنين المؤهلين. عندما تتلقى مؤسسة إقراض طلبات تقييم، تقوم شركة إدارة التقييم (AMC) بتعيين مُقيِّم لتقديم تقرير تقييم للعقار. لا يتلقى المُقيِّم أي إشارة مسبقة لقيمة العقار وقد لا يتواصل مباشرة مع مؤسسة الإقراض (جدار الحماية). سيقدم المُقيِّم تقرير تقييم استنادًا إلى المعايير الموحدة لإرشادات ممارسة التقييم المهني (USPAP).

4. الاحترافية في تقييم العقارات الفريدة

يتطلب تقييم العقارات الفريدة مستوى عالٍ من الاحترافية، بما في ذلك:

• الكفاءة: امتلاك المعرفة والمهارات اللازمة لتقييم هذه الأنواع من العقارات بشكل صحيح.
• العناية الواجبة: بذل العناية والاهتمام اللازمين في جمع وتحليل البيانات.
• الموضوعية: الحفاظ على موقف غير متحيز وتجنب أي تضارب في المصالح.
• السرية: حماية المعلومات السرية للعملاء.
• التواصل: توصيل نتائج التقييم بطريقة واضحة ودقيقة ومهنية.
• التعليم المستمر: البقاء على اطلاع بأحدث التطورات في هذا المجال.

4.1 قضايا أخلاقية محددة في تقييم العقارات الفريدة

يجب على مقيمي العقارات الفريدة أن يكونوا على دراية❓❓ بالقضايا الأخلاقية التالية:

• تضارب المصالح: تجنب أي تضارب في المصالح قد يؤثر على الموضوعية.
• الكشف: الكشف عن أي معلومات ذات صلة قد تؤثر على قرار العميل.
• التحيز: تجنب التحيز في التقييم.
• السرية: حماية المعلومات السرية للعملاء.

4.2 إدارة المخاطر

يجب على مقيمي العقارات الفريدة اتخاذ خطوات لإدارة المخاطر، بما في ذلك:

• الحصول على تأمين الأخطاء والسهو (Errors and Omissions Insurance): يوفر هذا التأمين تغطية في حالة ارتكاب المُثمن خطأ يكلف العميل المال.
• اتباع USPAP.
• التوثيق المناسب: الاحتفاظ بسجلات تفصيلية لعملية التقييم.
• استشارة الخبراء: طلب المشورة من الخبراء عند الضرورة.

4.3 تأثير الأتمتة والتقنيات الجديدة

تؤثر الأتمتة والتقنيات الجديدة، مثل نماذج التقييم الآلية (AVMs) والذكاء الاصطناعي، بشكل متزايد على صناعة التقييم. يجب على مقيمي العقارات أن يكونوا على دراية بهذه التقنيات وكيفية استخدامها بشكل مسؤول. على الرغم من أن هذه الأدوات يمكن أن تكون مفيدة، إلا أنها لا ينبغي أن تحل محل الحكم المهني للمُثمن.

5. الخلاصة

تعتبر معايير التقييم والاحترافية ضرورية للحفاظ على ثقة الجمهور في صناعة التقييم. يجب على مقيمي العقارات الفريدة الالتزام بهذه المعايير لضمان تقديم خدمات دقيقة وموثوقة وأخلاقية. من خلال فهم وتطبيق هذه المعايير، يمكن للمُثمنين المساهمة في سلامة واستقرار سوق العقارات.

6. أسئلة للمراجعة

1. ناقش الدور الذي تلعبه المنظمات المهنية في مهنة التقييم.
2. اشرح عملية الترخيص والشهادات لمقيمي العقارات.
3. صف الهيكل والمكونات الرئيسية لـ USPAP.
4. ناقش أهمية قاعدة الأخلاق في USPAP.
5. حدد بعض القضايا الأخلاقية المحددة التي قد يواجهها مقيمي العقارات الفريدة.
6. اشرح كيف يمكن لمقيمي العقارات إدارة المخاطر في ممارستهم.
7. ناقش تأثير الأتمتة والتقنيات الجديدة على صناعة التقييم.

أتمنى أن يكون هذا المحتوى شاملاً ومفيدًا!