USPAP: أخلاقيات ومعايير التقييم العقاري

الفصل: USPAP: أخلاقيات ومعايير التقييم العقاري

مقدمة

يُعد التقييم العقاري عملية تقدير قيمة عقار معين في تاريخ محدد، وتعتبر هذه العملية أساسية في العديد من القرارات المتعلقة بالعقارات، مثل البيع والشراء، التمويل العقاري، التأمين، الضرائب، وغيرها. ولضمان جودة وموثوقية عمليات التقييم، تم تطوير معايير وممارسات موحدة للتقييم العقاري (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP). يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح مفصل لـ USPAP، مع التركيز على جوانب الأخلاقيات والمعايير التي يجب على المقيمين العقاريين الالتزام بها.

1. نشأة وتطور USPAP

1.1. الحاجة إلى معايير موحدة:

قبل ظهور USPAP، كانت ممارسات التقييم العقاري تفتقر إلى التوحيد والاتساق، مما أدى إلى اختلافات كبيرة في تقديرات القيمة، وزيادة المخاطر في المعاملات العقارية. نتيجة لذلك، ظهرت الحاجة إلى معايير موحدة تضمن جودة وموثوقية عمليات التقييم، وتحمي مصالح الأطراف المعنية.

1.2. تأسيس مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation):

في عام 1987، تم تأسيس مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation) بموجب تفويض من الكونغرس الأمريكي، بهدف تطوير وتعزيز معايير التقييم المهني. تتكون المؤسسة من ثلاثة مجالس رئيسية:

• مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board - ASB): المسؤول عن تطوير وتحديث USPAP.
• مجلس مؤهلات المقيمين (Appraiser Qualifications Board - AQB): المسؤول عن تحديد متطلبات التعليم والخبرة اللازمة للحصول على تراخيص وشهادات التقييم.
• مجلس ممارسات التقييم (Appraisal Practices Board - APB): يصدر آراء حول أساليب وتقنيات التقييم المعترف بها لتقديم إرشادات طوعية للمقيمين.

1.3. قانون الإصلاح والإنعاش والإنفاذ للمؤسسات المالية (FIRREA):

في عام 1989، تم إقرار قانون الإصلاح والإنعاش والإنفاذ للمؤسسات المالية (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act - FIRREA)، والذي نص على أن عمليات التقييم المتعلقة بالمعاملات الفيدرالية يجب أن تلتزم بـ USPAP. عزز هذا القانون مكانة USPAP كمعيار وطني للتقييم العقاري.

2. هيكل USPAP ومكوناته

يتكون USPAP من عدة أجزاء رئيسية، تشمل:

2.1. المقدمة (Preamble): تحدد الغرض من USPAP وأهميته في تعزيز الثقة في خدمات التقييم.

2.2. قواعد الأخلاقيات (Ethics Rule): تحدد السلوك الأخلاقي الذي يجب على المقيمين الالتزام به، بما في ذلك النزاهة والموضوعية والاستقلالية.

2.3. قاعدة الكفاءة❓❓ (Competency Rule): تتطلب من المقيمين أن يكونوا مؤهلين لأداء مهمة التقييم، وأن يمتلكوا المعرفة والخبرة اللازمة.

2.4. قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule): تحدد الخطوات التي يجب على المقيمين اتخاذها لتحديد نطاق العمل المناسب لمهمة التقييم.

2.5. قواعد الإدارة (Management Rule): تهدف إلى ضمان إدارة ممارسات التقييم بطريقة مهنية وأخلاقية.

2.6. المعايير (Standards): تحدد الإجراءات والمتطلبات المحددة التي يجب على المقيمين اتباعها عند إجراء عمليات التقييم، وتشمل:

• المعيار 1: تطوير تقييم عقاري
• المعيار 2: إعداد تقرير تقييم عقاري
• المعيار 3: تطوير تقييم مراجعة
• المعيار 4: إعداد تقرير تقييم مراجعة
• المعيار 5: تطوير تقييم شخصي (ملموس)
• المعيار 6: إعداد تقييم شخصي (ملموس)
• المعيار 7: تطوير تقييم أعمال
• المعيار 8: إعداد تقييم أعمال
• المعيار 9: تطوير تقييم مراجعة أعمال
• المعيار 10: إعداد تقرير تقييم مراجعة أعمال

2.7. التعاريف (Definitions): توفر تعريفات واضحة للمصطلحات المستخدمة في USPAP.

2.8. الاستثناء القضائي (Jurisdictional Exception): يسمح بتعديل USPAP في الحالات التي تتعارض فيها مع القوانين أو اللوائح المحلية.

3. قواعد الأخلاقيات في USPAP

تعتبر قواعد الأخلاقيات جوهر USPAP، حيث تحدد المبادئ الأساسية التي يجب على المقيمين الالتزام بها لضمان النزاهة والموضوعية في عملهم. تشمل هذه القواعد:

3.1. النزاهة (Integrity):

يجب على المقيمين التصرف بنزاهة وأمانة في جميع جوانب عملهم، وتجنب أي سلوك قد يضر بسمعة المهنة.

3.2. الموضوعية (Objectivity):

يجب على المقيمين أن يكونوا موضوعيين وغير متحيزين في تقدير القيمة، وأن يعتمدوا على البيانات والحقائق المتاحة، دون التأثر بأي ضغوط أو مصالح شخصية.

3.3. الاستقلالية (Independence):

يجب على المقيمين أن يكونوا مستقلين عن أي طرف قد يستفيد من عملية التقييم، وأن يتجنبوا أي تضارب في المصالح.

3.4. السرية❓❓ (Confidentiality):

يجب على المقيمين الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصلون عليها خلال مهمة التقييم، وعدم الكشف عنها لأي طرف غير مصرح له.

3.5. الإفصاح (Disclosure):

يجب على المقيمين الإفصاح عن أي معلومات قد تؤثر على مصداقية التقييم، مثل تضارب المصالح، أو نقص الخبرة، أو الاعتماد على معلومات غير موثوقة.

4. معايير التقييم في USPAP

تحدد معايير التقييم في USPAP الإجراءات والمتطلبات المحددة التي يجب على المقيمين اتباعها عند إجراء عمليات التقييم. تشمل هذه المعايير:

4.1. تحديد المشكلة❓❓ (Problem Identification):

يجب على المقيم تحديد المشكلة التي يهدف التقييم إلى حلها، بما في ذلك تحديد العقار المراد تقييمه، وتاريخ التقييم، وتعريف القيمة المطلوب تقديرها.

4.2. تحديد نطاق العمل (Scope of Work Determination):

يجب على المقيم تحديد نطاق العمل المناسب لمهمة التقييم، بما في ذلك تحديد مصادر البيانات، والأساليب المستخدمة، والافتراضات والقيود المفروضة.

4.3. تحليل البيانات (Data Analysis):

يجب على المقيم جمع وتحليل البيانات ذات الصلة بالعقار المراد تقييمه، بما في ذلك بيانات السوق، وبيانات العقارات المماثلة، وبيانات التكاليف والإيرادات.

4.4. تطبيق أساليب التقييم (Application of Approaches to Value):

يجب على المقيم تطبيق واحد أو أكثر من أساليب التقييم الثلاثة الرئيسية:

• أسلوب مقارنة المبيعات❓❓ (Sales Comparison Approach): يعتمد على مقارنة العقار المراد تقييمه بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا.
• أسلوب التكلفة❓❓ (Cost Approach): يعتمد على تقدير تكلفة استبدال العقار المراد تقييمه، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك.
• أسلوب الدخل (Income Approach): يعتمد على تقدير الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار المراد تقييمه.

4.5. المصالحة (Reconciliation):

يجب على المقيم المصالحة بين نتائج أساليب التقييم المختلفة، وتحديد القيمة الأكثر ترجيحًا للعقار.

4.6. إعداد التقرير (Report Writing):

يجب على المقيم إعداد تقرير تقييم مفصل يوضح جميع الخطوات التي تم اتخاذها، والبيانات التي تم تحليلها، والنتائج التي تم التوصل إليها.

5. أساليب التقييم العقاري

تعتبر أساليب التقييم العقاري الأدوات التي يستخدمها المقيمون لتقدير قيمة العقارات. فيما يلي شرح لأهم هذه الأساليب:

5.1. أسلوب مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach):

يعتمد هذا الأسلوب على مقارنة العقار المراد تقييمه بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.

• مثال: لتقييم منزل سكني، يتم البحث عن منازل مماثلة في نفس الحي تم بيعها خلال الأشهر الستة الماضية. إذا كان المنزل المراد تقييمه يحتوي على ميزات إضافية، مثل مسبح أو مرآب أكبر، يتم إضافة قيمة هذه الميزات إلى أسعار بيع المنازل المماثلة.

V = SP_adj1 + SP_adj2 + ... + SP_adjn

حيث:

• V = القيمة المقدرة للعقار
• SP_adj = سعر بيع العقار المماثل بعد التعديل

5.2. أسلوب التكلفة (Cost Approach):

يعتمد هذا الأسلوب على تقدير تكلفة استبدال العقار المراد تقييمه، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك. يتم حساب تكلفة الاستبدال عن طريق تقدير تكلفة بناء نسخة مماثلة للعقار، ثم خصم قيمة الاستهلاك الناتج عن العوامل المادية والوظيفية والاقتصادية.

• مثال: لتقييم مبنى تجاري، يتم تقدير تكلفة بناء مبنى جديد مماثل، ثم خصم قيمة الاستهلاك الناتج عن التقادم المادي والتدهور الوظيفي وتغير الظروف الاقتصادية.

V = CR - D + LV

حيث:

• V = القيمة المقدرة للعقار
• CR = تكلفة الاستبدال
• D = الاستهلاك
• LV = قيمة الأرض

5.3. أسلوب الدخل (Income Approach):

يعتمد هذا الأسلوب على تقدير الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار المراد تقييمه. يتم حساب القيمة عن طريق تقسيم صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) على معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate).

• مثال: لتقييم مبنى سكني مؤجر، يتم تقدير صافي الدخل التشغيلي عن طريق خصم المصروفات التشغيلية من إجمالي الإيرادات. ثم يتم تقسيم صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة المناسب لتقدير قيمة العقار.

V = NOI / CR

حيث:

• V = القيمة المقدرة للعقار
• NOI = صافي الدخل التشغيلي
• CR = معدل الرسملة

6. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة

6.1. التمويل العقاري:

تعتبر عمليات التقييم العقاري ضرورية للحصول على التمويل العقاري، حيث تعتمد البنوك والمؤسسات المالية على التقييم لتحديد قيمة العقار المراد تمويله، وتحديد مبلغ القرض المناسب.

6.2. الضرائب العقارية:

تعتمد الحكومات المحلية على عمليات التقييم العقاري لتقدير قيمة العقارات لأغراض الضرائب العقارية.

6.3. التأمين العقاري:

تعتمد شركات التأمين على عمليات التقييم العقاري لتقدير قيمة العقارات لأغراض التأمين.

6.4. عمليات البيع والشراء:

تساعد عمليات التقييم العقاري المشترين والبائعين على تحديد سعر عادل للعقار.

6.5. التقاضي:

تستخدم عمليات التقييم العقاري في العديد من القضايا القانونية المتعلقة بالعقارات، مثل قضايا نزع الملكية، وقضايا الإرث، وقضايا الطلاق.

7. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

(هذا القسم يتطلب إدراج إشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة ذات الصلة بـ USPAP والتقييم العقاري، وهو أمر يتطلب الوصول إلى قواعد البيانات العلمية والمجلات المتخصصة. يمكن البحث في قواعد البيانات مثل Scopus وWeb of Science وGoogle Scholar باستخدام كلمات مفتاحية مثل “USPAP,” “Real Estate Appraisal,” “Valuation Standards,” وغيرها.)

مثال افتراضي:

• دراسة نشرت في مجلة “The Journal of Real Estate Finance and Economics” في عام 2023، تناولت تأثير USPAP على جودة عمليات التقييم العقاري، ووجدت أن الالتزام بـ USPAP يزيد من دقة وموثوقية تقديرات القيمة.

• بحث أجرته جامعة هارفارد في عام 2022، قام بتقييم فعالية أساليب التقييم المختلفة في الأسواق العقارية المتقلبة، ووجد أن أسلوب مقارنة المبيعات هو الأكثر دقة في هذه الظروف.

8. الخلاصة

تعتبر USPAP معيارًا أساسيًا للتقييم العقاري، حيث تضمن جودة وموثوقية عمليات التقييم، وتحمي مصالح الأطراف المعنية. يجب على المقيمين العقاريين الالتزام بقواعد الأخلاقيات ومعايير التقييم المنصوص عليها في USPAP، وتحديث معلوماتهم باستمرار لمواكبة التطورات في مجال التقييم العقاري.