أساسيات USPAP: أسس ممارسة التقييم

الفصل: أساسيات USPAP: أسس ممارسة التقييم

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم نظرة شاملة وعميقة حول الأسس التي تقوم عليها ممارسة التقييم وفقًا للمعايير الموحدة لممارسة التقييم❓ المهني (USPAP). يعتبر فهم هذه الأسس أمرًا بالغ الأهمية للمُقيّمين العقاريين لضمان ممارسة مهنية أخلاقية وكفؤة تلتزم بأعلى معايير الجودة والموثوقية. سنستكشف المفاهيم الأساسية، والمبادئ التوجيهية، والقواعد التي تشكل إطار عمل USPAP، مع التركيز على كيفية تطبيق هذه الأسس في سيناريوهات عملية.

1. تعريف التقييم وأهميته في سياق USPAP

• 1.1 تعريف التقييم (Appraisal):

  • وفقًا لـ USPAP، فإن التقييم هو فعل أو عملية تطوير رأي حول القيمة؛ وهو رأي حول القيمة. (USPAP, Definitions)
  • التوضيح: التقييم ليس مجرد رقم عشوائي، بل هو نتيجة تحليل منهجي وموضوعي يعتمد على بيانات ومعلومات موثوقة. يجب أن يتم التعبير عن التقييم رقميًا كمبلغ محدد، أو كنطاق من الأرقام، أو كعلاقة (على سبيل المثال، ليس أكثر من، ليس أقل من) لرأي قيمة سابق أو معيار رقمي (مثل القيمة المقدرة، القيمة الضمانية).
  • مثال: بدلًا من القول “أعتقد أن قيمة العقار حوالي 500,000 دولار”، يجب أن يكون التقييم أكثر دقة، مثل “القيمة المقدرة للعقار هي 525,000 دولار، بناءً على تحليل بيانات السوق المتاحة.”

• 1.2 أهمية التقييم في سياق USPAP:

  • الأساس لاتخاذ القرارات: يوفر التقييم معلومات قيمة للأطراف المعنية لاتخاذ قرارات مستنيرة بشأن العقارات، مثل قرارات الشراء، البيع، التمويل، التأمين، والضرائب.
  • حماية المصالح: يهدف التقييم المستقل والموضوعي إلى حماية مصالح جميع الأطراف المشاركة في المعاملات العقارية، بما في ذلك المشترين، البائعين، والمقرضين.
  • الالتزام بالمعايير المهنية: يضمن الالتزام بـ USPAP أن يتم إجراء التقييم وفقًا لمعايير مهنية وأخلاقية عالية، مما يعزز الثقة والموثوقية في نتائج التقييم.

2. أنواع خدمات التقييم وفقًا لـ USPAP

• 2.1 التقييم (Appraisal):

  • كما تم تعريفه سابقًا، هو عملية تطوير رأي حول القيمة.

• 2.2 استشارات التقييم (Appraisal Consulting):

  • هي فعل أو عملية تطوير تحليل أو توصية أو رأي لحل مشكلة، حيث يكون رأي القيمة مكونًا من مكونات التحليل التي تؤدي إلى نتائج المهمة. (USPAP, Definitions)
  • التوضيح: تختلف استشارات التقييم عن التقييم التقليدي في أنها تركز على حل مشكلة معينة أو تقديم توصيات بناءً على تحليل شامل، حيث يكون رأي القيمة جزءًا من هذا التحليل.
  • مثال: تقديم استشارة لمطور عقاري حول أفضل استخدام ممكن لقطعة أرض معينة، مع الأخذ في الاعتبار عوامل مثل قوانين البناء، واتجاهات السوق، والتكاليف المتوقعة، والعائد المحتمل على الاستثمار.

• 2.3 مراجعة التقييم (Appraisal Review):

  • هي فعل أو عملية تطوير وإبلاغ رأي حول جودة عمل مُقيّم آخر تم إجراؤه كجزء من مهمة تقييم أو مراجعة تقييم أو استشارة تقييم. (USPAP, Definitions)
  • التوضيح: تتضمن مراجعة التقييم فحص وتقييم عمل مُقيّم آخر للتأكد من أنه يلتزم بمعايير uspap❓ وأنه تم إجراؤه بطريقة مهنية وموثوقة.
  • مثال: مراجعة تقرير تقييم عقاري لتحديد ما إذا كان المُقيّم قد استخدم بيانات السوق المناسبة، وطبق الأساليب الصحيحة، وقدم استنتاجات منطقية ومبررة.

• 2.4 ممارسة التقييم (Appraisal Practice):

  • هي خدمات التقييم التي يؤديها فرد يعمل كمُقيّم، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر، التقييم، ومراجعة التقييم، أو استشارة التقييم. (USPAP, Definitions)

3. تعريف القيمة (Value) وأهميتها في التقييم

• 3.1 تعريف القيمة:

  • وفقًا لـ USPAP، القيمة هي العلاقة النقدية بين الخصائص وأولئك الذين يشترون أو يبيعون أو يستخدمون هذه الخصائص. (USPAP, Definitions)
  • التوضيح: القيمة ليست حقيقة مطلقة، بل هي رأي حول الجدوى الاقتصادية للعقار في وقت معين، وفقًا لتعريف محدد للقيمة.

  • الصيغة الرياضية (مثال توضيحي): يمكن اعتبار القيمة (V) دالة لعوامل متعددة تؤثر على رغبة وقدرة المشترين على الدفع:

    V = f(U, S, T, D)

    حيث:

    • U = Utility (المنفعة)
    • S = Scarcity (الندرة)
    • T = Transferability (القابلية للتحويل)
    • D = Demand (الطلب)

• 3.2 أهمية تعريف القيمة في التقييم:

  • تحديد الهدف: يساعد تعريف القيمة في تحديد الهدف من التقييم وتوجيه عملية التحليل.
  • الشفافية: يضمن الإفصاح عن تعريف القيمة المستخدم في التقييم الشفافية ويوفر للأطراف المعنية فهمًا واضحًا لما يمثله رقم التقييم.
  • الامتثال لـ USPAP: يتطلب USPAP تحديد تعريف القيمة المستخدم في التقييم والإفصاح عنه في التقرير.

• 3.3 أنواع القيمة:

  • القيمة السوقية (Market Value): الأكثر شيوعًا، وتمثل السعر الأكثر احتمالًا الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق مفتوح وتنافسي.
  • قيمة التصفية (Liquidation Value): القيمة التي يمكن الحصول عليها إذا تم بيع العقار بسرعة، عادة في حالة إفلاس أو تصفية.
  • قيمة الاستثمار (Investment Value): القيمة بالنسبة لمستثمر معين، مع الأخذ في الاعتبار أهدافه ومتطلباته الاستثمارية.
  • القيمة التأمينية (Insurable Value): القيمة التي ستغطيها شركة التأمين في حالة حدوث ضرر للعقار.
  • القيمة المقدرة (Assessed Value): القيمة التي تستخدمها الحكومة لتقدير الضرائب العقارية.
  • قيمة التشغيل المستمر (Going-Concern Value): قيمة شركة أو مشروع تجاري مستمر في العمل.
  • القيمة قيد الاستخدام (Value in Use): قيمة أصل معين بالنسبة لمالك معين لاستخدامه المحدد.

4. المبادئ الأساسية في USPAP

• 4.1 قاعدة الأخلاقيات (Ethics Rule):

  • تتطلب من المُقيّمين التصرف بنزاهة وموضوعية واستقلالية، وتجنب تضارب المصالح.
  • مثال: عدم قبول مهمة تقييم إذا كان لدى المُقيّم مصلحة شخصية في العقار أو إذا كان هناك ضغط للتأثير على نتائج التقييم.

• 4.2 قاعدة الكفاءة (Competency Rule):

  • تتطلب من المُقيّمين أن يكونوا مؤهلين لإجراء التقييم المطلوب، أو أن يتخذوا خطوات معقولة لاكتساب الكفاءة اللازمة.
  • مثال: إذا طُلب من المُقيّم تقييم نوع معين من العقارات ليس لديه خبرة فيه، فعليه إما رفض المهمة أو التعاون مع مُقيّم آخر لديه الخبرة اللازمة.

• 4.3 قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule):

  • تتطلب من المُقيّمين تحديد نطاق العمل اللازم لإجراء تقييم موثوق به، والإفصاح عنه في التقرير.
  • مثال: تحديد نوع البيانات التي سيتم جمعها، والأساليب التي سيتم استخدامها، والافتراضات التي سيتم وضعها.

• 4.4 قاعدة التسجيل (Record Keeping Rule):

  • تتطلب من المُقيّمين الاحتفاظ بسجلات كافية لتوثيق عملهم، لمدة لا تقل عن خمس سنوات بعد الانتهاء من التقييم أو سنتين بعد صدور قرار قضائي نهائي بشأن التقييم.
  • مثال: الاحتفاظ بنسخ من جميع البيانات التي تم جمعها، والتحليلات التي تم إجراؤها، والمراسلات مع العملاء.

• 4.5 قاعدة الإبلاغ (Reporting Rule):

  • تتطلب من المُقيّمين تقديم تقارير تقييم واضحة ودقيقة ومفهومة، تتضمن جميع المعلومات اللازمة لدعم استنتاجاتهم.
  • مثال: تضمين وصف تفصيلي للعقار، وتحليل لبيانات السوق، وشرح للأسباب التي أدت إلى اختيار أساليب تقييم معينة.

5. الافتراضات الاستثنائية (Extraordinary Assumptions) والشروط الافتراضية (Hypothetical Conditions)

• 5.1 الافتراض الاستثنائي (Extraordinary Assumption):

  • هو افتراض، مرتبط مباشرة بمهمة محددة، والذي إذا تبين أنه غير صحيح، يمكن أن يغير آراء المُقيّم أو استنتاجاته. (USPAP, Definitions)
  • التوضيح: هو افتراض يتعلق بحقائق غير مؤكدة، ولكنها ضرورية لإجراء التقييم. يجب الإفصاح عن هذا الافتراض بوضوح في التقرير.
  • مثال: افتراض أن العقار خالٍ من أي تلوث بيئي، بناءً على معلومات محدودة. إذا تبين لاحقًا أن العقار ملوث، فقد تتغير قيمة العقار بشكل كبير.

• 5.2 الشرط الافتراضي (Hypothetical Condition):

  • هو ما يتعارض مع ما هو موجود ولكنه يفترض لغرض التحليل. (USPAP, Definitions)
  • التوضيح: هو افتراض يتعلق بحقائق معروفة أنها غير صحيحة، ولكنها تستخدم لغرض معين، مثل تقدير قيمة العقار إذا تم تجديده أو تغيير استخدامه. يجب الإفصاح عن هذا الشرط بوضوح في التقرير.
  • مثال: تقدير قيمة قطعة أرض إذا تم تغيير تقسيمها من سكني إلى تجاري، مع العلم أن تقسيم الأرض الحالي هو سكني.

6. دور مُقيّم العقارات في الامتثال لـ USPAP

• 6.1 الالتزام بالمعايير: يجب على مُقيّم العقارات الالتزام بجميع معايير USPAP ذات الصلة بمهمة التقييم.
• 6.2 النزاهة والموضوعية: يجب على مُقيّم العقارات التصرف بنزاهة وموضوعية، وتجنب أي تضارب في المصالح.
• 6.3 الكفاءة: يجب على مُقيّم العقارات التأكد من أنه مؤهل لإجراء التقييم المطلوب، أو اتخاذ خطوات معقولة لاكتساب الكفاءة اللازمة.
• 6.4 التوثيق: يجب على مُقيّم العقارات توثيق جميع جوانب عملية التقييم، والاحتفاظ بالسجلات اللازمة.
• 6.5 الإفصاح: يجب على مُقيّم العقارات الإفصاح عن جميع المعلومات ذات الصلة بعملية التقييم، بما في ذلك الافتراضات الاستثنائية والشروط الافتراضية.

7. أهمية فهم USPAP في الممارسة المهنية

• 7.1 ضمان الجودة والموثوقية: يساعد فهم USPAP في ضمان جودة وموثوقية❓ تقارير التقييم، مما يعزز الثقة في المهنة.
• 7.2 حماية المصالح: يساعد فهم USPAP في حماية مصالح جميع الأطراف المعنية في المعاملات العقارية.
• 7.3 تجنب المسؤولية القانونية: يساعد فهم USPAP في تجنب المسؤولية القانونية الناجمة عن الأخطاء أو الإهمال في عملية التقييم.
• 7.4 التطوير المهني: يعتبر فهم USPAP أساسًا للتطوير المهني المستمر لمُقيّمي العقارات.

8. الخلاصة

يُعد فهم أسس USPAP أمرًا بالغ الأهمية لممارسة التقييم المهني والأخلاقي. من خلال الالتزام بالمعايير والمبادئ التوجيهية التي وضعتها USPAP، يمكن للمُقيّمين العقاريين تقديم خدمات تقييم عالية الجودة والموثوقية، وحماية مصالح جميع الأطراف المعنية في المعاملات العقارية.

9. مصادر إضافية

• المعايير الموحدة❓ لممارسة التقييم المهني (USPAP)
• مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation)
• جمعيات التقييم المهنية (Appraisal Associations)

هذا المحتوى العلمي يهدف إلى توفير فهم شامل لأساسيات USPAP ويجب استخدامه كدليل إرشادي فقط. للحصول على معلومات دقيقة ومحدثة، يجب الرجوع إلى وثائق USPAP الرسمية والمصادر المعتمدة الأخرى.