أسس التقييم الأخلاقي: هيكل USPAP والعناصر الرئيسية

الفصل: أسس التقييم الأخلاقي: هيكل USPAP والعناصر الرئيسية

1. مقدمة في التقييم الأخلاقي وأهميته

التقييم الأخلاقي هو حجر الزاوية في مهنة التقييم، حيث يضمن الثقة والمصداقية في عملية تحديد القيمة. يتعلق الأمر بتطبيق مبادئ أخلاقية محددة على ممارسات التقييم، مما يضمن إجراء التقييمات بنزاهة وموضوعية وكفاءة. في غياب التقييم الأخلاقي، قد تتعرض مصداقية مهنة التقييم للخطر، مما يؤدي إلى عواقب وخيمة على المستثمرين والمؤسسات المالية وعامة الناس.

1.1. أهمية التقييم الأخلاقي

• تعزيز الثقة: التقييم الأخلاقي يبني الثقة بين المثمنين وعملائهم وأصحاب المصلحة الآخرين.
• ضمان النزاهة: يساعد في الحفاظ على النزاهة والموضوعية في عملية التقييم.
• حماية المصالح: يحمي مصالح جميع الأطراف المعنية من خلال توفير تقييمات دقيقة وموثوقة.
• تعزيز المهنية: يعزز المهنية والمسؤولية في مهنة التقييم.
• الامتثال القانوني: يضمن الامتثال للقوانين واللوائح ذات الصلة، مثل قانون الإصلاح المالي واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية لعام 1989 (FIRREA).

2. هيكل USPAP: نظرة عامة

تمثل “المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني” (USPAP) مجموعة المعايير الأخلاقية والمهنية المعترف بها على نطاق واسع والتي تحكم ممارسات التقييم في الولايات المتحدة. تم تطويرها من قبل مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation) وتحديثها باستمرار لتعكس أفضل الممارسات والاتجاهات المتغيرة في الصناعة.

2.1. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation)

هي منظمة غير ربحية تأسست عام 1987 من قبل تسع جمعيات تقييم مهنية بهدف تعزيز المهنية في مهنة التقييم. تشرف المؤسسة على مجلس معايير التقييم (ASB) ومجلس مؤهلات المثمنين (AQB)، اللذين يلعبان دورًا حاسمًا في وضع وتنفيذ معايير USPAP.

2.2. مجلس معايير التقييم (ASB)

هو المسؤول عن تطوير وتنقيح وتفسير USPAP. يعمل المجلس على ضمان أن تكون المعايير ذات صلة وعملية وقابلة للتطبيق على نطاق واسع من مهام التقييم.

2.3. مجلس مؤهلات المثمنين (AQB)

يركز على تحديد الحد الأدنى من متطلبات التعليم والخبرة والامتحان للمثمنين. يساعد AQB في ضمان أن يكون لدى المثمنين المؤهلات اللازمة لإجراء تقييمات مختصة وأخلاقية.

2.4. هيكل وثائق USPAP

تتكون USPAP من عدة مكونات رئيسية، بما في ذلك:

1. مقدمة: توفر نظرة عامة على USPAP والغرض منها.
2. قاعدة❓ الأخلاقيات: تحدد المبادئ الأخلاقية التي يجب على المثمنين الالتزام بها.
3. قاعدة الكفاءة: تتطلب من المثمنين قبول مهام التقييم فقط إذا كانوا مؤهلين للقيام بها بشكل مختص.
4. قاعدة نطاق العمل: تحدد عملية تحديد نطاق العمل المناسب لمهمة التقييم.
5. قاعدة الاستثناء القضائي: تسمح للمثمنين بالخروج عن بعض متطلبات USPAP في ظل ظروف محددة.
6. التعريفات: توفر تعريفات واضحة وموجزة للمصطلحات المستخدمة في USPAP.
7. المعايير (Standards): تحدد الإجراءات والعمليات المحددة التي يجب على المثمنين اتباعها عند تطوير التقارير.
8. بيانات معايير التقييم (Statements on Appraisal Standards): توضح وتفسر وتفصل المعايير.
9. الآراء الاستشارية (Advisory Opinions): تقدم إرشادات غير ملزمة حول تطبيق USPAP في مواقف محددة.

2.5. المعايير العشرة في USPAP

تغطي USPAP مجموعة واسعة من مهام التقييم من خلال عشرة معايير محددة:

1. المعيار 1: تطوير تقييمات العقارات.
2. المعيار 2: الإبلاغ عن تقييمات العقارات.
3. المعيار 3: تطوير تقييمات المراجعة والإبلاغ عنها.
4. المعيار 4 و 5: تم سحبهما في 2016 (كانت مخصصة لاستشارات العقارات).
5. المعيار 6: تطوير تقييمات الجموع والإبلاغ عنها (Mass Appraisal).
6. المعيار 7: تطوير تقييمات الممتلكات الشخصية.
7. المعيار 8: الإبلاغ عن تقييمات الممتلكات الشخصية.
8. المعيار 9: تطوير تقييمات الأعمال.
9. المعيار 10: الإبلاغ عن تقييمات الأعمال.

3. العناصر الرئيسية في USPAP: تفصيل

3.1. قاعدة الأخلاقيات (Ethics Rule)

تعتبر قاعدة الأخلاقيات أساس USPAP، حيث تحدد الالتزامات الأخلاقية للمثمنين فيما يتعلق بالسلوك والإدارة والسرية وحفظ السجلات. تهدف هذه القاعدة إلى ضمان أن يتصرف المثمنون بنزاهة وموضوعية وحيادية في جميع مهام التقييم.

3.1.1. السلوك (Conduct)

يجب على المثمنين تجنب أي سلوك قد يكون مضللاً أو احتياليًا. ويشمل ذلك تقديم معلومات كاذبة أو مضللة، أو إخفاء معلومات مهمة، أو الانخراط في أي ممارسة غير أخلاقية أخرى.

3.1.2. الإدارة (Management)

يجب على المثمنين إدارة أعمالهم بطريقة أخلاقية ومسؤولة. ويشمل ذلك تجنب ترتيبات التعويض المشروط، والإفصاح عن أي مدفوعات شراء غير معلنة، وتجنب الإعلانات الكاذبة أو المضللة.

3.1.3. السرية (Confidentiality)

يجب على المثمنين حماية سرية المعلومات التي يحصلون عليها من العميل أو النتائج التي ينتجونها للعميل. يقتصر الإفصاح عن هذه المعلومات على العميل أو الأشخاص المعتمدين من قبل العميل أو بموجب القانون أو أعضاء لجنة مراجعة الأقران المعتمدة.

3.1.4. حفظ السجلات (Record Keeping)

تحدد هذه القاعدة متطلبات حفظ السجلات لجميع التقييمات الخطية والشفوية، بما في ذلك أنواع السجلات التي يجب الاحتفاظ بها والمدة التي يجب الاحتفاظ بها. يجب أن تحتفظ المثمنون بسجلات كافية لتوفير سجل واضح وكامل لعملهم.

3.2. قاعدة الكفاءة (Competency Rule)

تمنع قاعدة الكفاءة المثمنين من قبول مهام التقييم التي ليسوا مؤهلين لها من خلال المعرفة والخبرة. وهذا يضمن أن يقوم المثمنون بإجراء تقييمات فقط عندما يكون لديهم الخبرة اللازمة لتقديم نتائج دقيقة وموثوقة.

3.2.1. الاستثناءات (Exceptions)

يُسمح بالاستثناءات فقط إذا قام المثمن بإبلاغ العميل مسبقًا بالافتقار إلى المؤهلات المناسبة، واتخذ الخطوات اللازمة لضمان إجراء التقييم بكفاءة، ووصف هذه الحقائق بالكامل في تقرير التقييم. قد تشمل هذه الخطوات الاستعانة بخبير مختص في المجال المحدد، أو الحصول على تدريب إضافي.

3.3. قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule)

تشير قاعدة نطاق العمل إلى مدى البحث والإبلاغ اللازمين لإنتاج تقرير موثوق به❓❓ لا يلبي احتياجات العميل فحسب، بل يعتبر أيضًا مقبولًا من قبل أقران المثمن.

3.3.1. عناصر نطاق العمل (Elements of Scope of Work)

• تحديد المشكلة: تحديد الغرض من التقييم، والمصالح العقارية التي يتم تقييمها، وتاريخ التقييم.
• تحديد خصائص العقار: جمع البيانات ذات الصلة حول العقار، بما في ذلك الخصائص المادية والقانونية والاقتصادية.
• تحديد نطاق البيانات المطلوبة: تحديد مصادر البيانات وأنواعها اللازمة لإجراء التقييم.
• تطبيق إجراءات التقييم: تحديد الإجراءات والتقنيات المناسبة لتطوير قيمة العقار.

3.3.2. دور المثمن (The Appraiser’s Role)

يحدد المثمن مقدار العمل ونوع التقرير المطلوب، وليس العميل. المثمن هو المهني ولديه مسؤولية التأكد من أن التقرير لن يساء فهمه أو يكون مضللاً في السوق.

3.4. قاعدة الاستثناء القضائي (Jurisdictional Exception Rule)

الغرض من الاستثناء القضائي هو الحد من الآثار السلبية المحتملة للقوانين المحلية❓❓ فيما يتعلق بقابلية تطبيق USPAP في الولاية القضائية المحلية. إذا كان قانون محلي يجعل جزءًا من USPAP غير قابل للتنفيذ، فإن الأجزاء المتبقية لا تتأثر.

3.5. التعريفات (Definitions)

يحدد قسم التعريفات في USPAP المعنى الدقيق للمصطلحات المستخدمة في USPAP. إنها جزء لا يتجزأ من USPAP وليست خاضعة لأي تفسير آخر. يُطلب من جميع مستخدمي المستند قبولها كما هي محددة.

4. المسؤوليات الأخلاقية للمثمن

بالإضافة إلى الالتزام بـ USPAP، يتحمل المثمنون عددًا من المسؤوليات الأخلاقية الأخرى، بما في ذلك:

• الحفاظ على الاستقلالية: يجب على المثمنين الحفاظ على استقلاليتهم وموضوعيتهم في جميع مهام التقييم.
• تجنب تضارب المصالح: يجب على المثمنين تجنب أي تضارب في المصالح قد يضر بموضوعيتهم أو نزاهتهم.
• الإفصاح عن المعلومات ذات الصلة: يجب على المثمنين الإفصاح عن جميع المعلومات ذات الصلة التي قد تؤثر على قيمة العقار.
• التحسين المستمر: يجب على المثمنين السعي باستمرار لتحسين معرفتهم ومهاراتهم من خلال التعليم المستمر والتطوير المهني.

4.1. أخطاء وتغطيات التأمين (Errors and Omissions Insurance)

على الرغم من بذل قصارى جهدك، إذا ارتكبت خطأ يكلف العميل أموالًا، فقد يتم مقاضاتك. لهذا السبب، تحتاج إلى الحصول على تأمين الأخطاء والإغفالات (Errors and Omissions Insurance)، الذي يغطي المسؤولية عن الأخطاء والمعلومات التي لم يتم توفيرها ولكن كان يجب توفيرها.

5. الخلاصة

يلعب التقييم الأخلاقي دورًا حاسمًا في ضمان مصداقية وموثوقية مهنة التقييم. يوفر USPAP إطارًا شاملاً للمثمنين لممارسة مهنتهم بأخلاقية وكفاءة. من خلال الالتزام بمعايير USPAP والمسؤوليات الأخلاقية الأخرى، يمكن للمثمنين بناء الثقة مع عملائهم وأصحاب المصلحة الآخرين، وحماية مصالحهم، وتعزيز المهنية في مهنة التقييم.