تعريفات أساسية في USPAP

الفصل: تعريفات أساسية في USPAP

مقدمة

تعتبر المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) بمثابة دستور أخلاقي ومهني لممارسي التقييم في الولايات المتحدة (وغيرها من الدول التي تتبنى هذه المعايير). يتضمن هذا الدستور مجموعة من التعريفات الأساسية التي تشكل حجر الزاوية لفهم وتطبيق هذه المعايير. يهدف هذا الفصل إلى تقديم❓ شرح تفصيلي لهذه التعريفات، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقية المرتبطة بها.

1. تعريف “التقييم” (Appraisal)

• التعريف: “التقييم هو الفعل أو العملية التي يتم من خلالها تطوير رأي حول القيمة؛ وهو رأي حول القيمة.”

  • التحليل العلمي: التقييم ليس مجرد تخمين أو تقدير عشوائي، بل هو عملية منهجية تعتمد على جمع وتحليل البيانات ذات الصلة، وتطبيق المبادئ الاقتصادية والعقارية المعترف بها. يمكن تمثيل هذه العملية بالصيغة التالية:

    • V = f(D, M, A)
      • حيث:
        • V: القيمة المقدرة
        • D: البيانات ذات الصلة (Data)
        • M: المنهجيات المستخدمة (Methodologies)
        • A: افتراضات المحلل (Assumptions)
      • الرأي وليس الحقيقة: USPAP تؤكد أن القيمة هي رأي وليست حقيقة مطلقة. هذا الرأي يجب أن يكون مدعوماً بتحليل منطقي ومستند إلى البيانات.
      • التعبير العددي: يجب التعبير عن التقييم بصيغة رقمية محددة، سواء كانت قيمة محددة أو نطاقاً من القيم، أو علاقة معيارية (مثل “لا يزيد عن” أو “لا يقل عن”).
      • مثال عملي: تقييم منزل سكني لتحديد قيمته السوقية المحتملة لغرض بيعه. يتضمن ذلك جمع بيانات حول العقار (المساحة، عدد الغرف، التشطيبات)، وبيانات حول السوق (أسعار البيع للعقارات المماثلة في المنطقة)، وتطبيق منهجيات التقييم المناسبة (مثل مقارنة المبيعات).

2. تعريف “استشارة التقييم” (Appraisal Consulting)

• التعريف: “استشارة التقييم هي الفعل أو العملية التي يتم من خلالها تطوير تحليل أو توصية أو رأي لحل مشكلة، حيث يكون رأي القيمة مكوناً من مكونات التحليل الذي يؤدي إلى نتائج المهمة.”

  • التركيز على حل المشكلات: تتجاوز استشارة التقييم مجرد تقدير القيمة، وتركز على استخدام خبرة المثمن لتحليل المشكلات العقارية وتقديم توصيات.
  • رأي القيمة كمكون: رأي القيمة هو جزء من عملية التحليل الأوسع، وليس الهدف الرئيسي.

  • مثال عملي: تحليل جدوى مشروع تطوير عقاري. يتضمن ذلك تقدير تكاليف التطوير، والإيرادات المتوقعة، والقيمة النهائية للعقار بعد التطوير، وتقديم توصيات حول ما إذا كان المشروع مجدياً من الناحية المالية. يمكن استخدام تحليل التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF) لتقييم الجدوى:

    • NPV = ∑ (CFt / (1+r)^t) - I
      • حيث:
        • NPV: صافي القيمة الحالية (Net Present Value)
        • CFt: التدفق النقدي في الفترة الزمنية t (Cash Flow)
        • r: معدل الخصم (Discount Rate)
        • t: الفترة الزمنية (Time Period)
        • I: الاستثمار الأولي (Initial Investment)

3. تعريف “ممارسة التقييم” (Appraisal Practice)

• التعريف: “خدمات التقييم التي يؤديها فرد يعمل كمثمن، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر، التقييم أو مراجعة التقييم أو استشارة التقييم.”

  • نطاق واسع: يغطي هذا التعريف جميع الخدمات التي يقدمها المثمنون، وليس فقط التقييم التقليدي.
  • التقييم، المراجعة، والاستشارة: تعتبر هذه الخدمات الثلاثة مجالات رئيسية لممارسة التقييم.
  • مقدمة فقط من المثمنين: USPAP تشدد على أن ممارسة التقييم محصورة على المثمنين المؤهلين، في حين أن خدمات التقييم الأوسع يمكن أن تقدم من قبل مجموعة متنوعة من المهنيين.
  • مثال عملي: المثمن المرخص قد يقدم تقييمًا للعقار، أو يقوم بمراجعة تقييم آخر، أو يقدم استشارات عقارية لعميل يبحث عن أفضل استثمار عقاري.

4. تعريف “مراجعة التقييم” (Appraisal Review)

• التعريف: “الفعل أو العملية التي يتم من خلالها تطوير وتوصيل رأي حول جودة عمل مثمن آخر تم إنجازه❓❓ كجزء من مهمة تقييم أو مراجعة تقييم أو استشارة تقييم.”

  • تقييم جودة العمل: تعتبر مراجعة التقييم عملية تقييم موضوعي لجودة عمل المثمن الآخر، وليس مجرد إبداء رأي مختلف حول القيمة.
  • التركيز على المنهجية: تتضمن المراجعة تقييم المنهجيات المستخدمة، والبيانات التي تم جمعها، والتحليل الذي تم إجراؤه، والافتراضات التي تم وضعها.

  • مثال عملي: مراجعة تقييم عقار تجاري لضمان توافقه مع معايير USPAP ومطابقة البيانات المستخدمة لبيانات السوق الفعلية. يمكن للمراجع استخدام مقاييس إحصائية لتقييم جودة التقييم الأصلي، مثل:

    • RMSE = √(∑(Pi - Ai)^2 / n)
      • حيث:
        • RMSE: الجذر التربيعي لمتوسط مربعات الخطأ (Root Mean Squared Error)
        • Pi: القيمة المتوقعة (Predicted Value)
        • Ai: القيمة الفعلية (Actual Value)
        • n: عدد الملاحظات (Number of Observations)

5. تعريف “القيمة” (Value)

• التعريف: “العلاقة النقدية بين العقارات وأولئك الذين يشترون أو يبيعون أو يستخدمون هذه العقارات.”

  • مفهوم اقتصادي: القيمة ليست خاصية جوهرية للعقار، بل هي انعكاس للعلاقة بين العرض والطلب، والمنافع المتوقعة من العقار.
  • رأي وليس حقيقة: USPAP تشدد على أن القيمة هي رأي وليست حقيقة مطلقة، وتختلف حسب تعريف القيمة المحدد.
  • التأهيل ضروري: يجب دائماً تحديد نوع القيمة المقصودة (مثل القيمة السوقية، القيمة التصفوية، القيمة الاستثمارية).
  • القيمة السوقية (Market Value): هي “السعر المحتمل الذي سيدفعه مشترٍ راغب ومطلع لبائع راغب ومطلع، بعد فترة تسويق معقولة”. هذا التعريف له أهمية خاصة في عمليات التقييم العقاري.
  • مثال عملي: تحديد القيمة السوقية لمنزل سكني لغرض بيعه. يتضمن ذلك تحليل أسعار البيع للعقارات المماثلة في المنطقة، مع مراعاة العوامل التي تؤثر على القيمة (مثل الموقع، والحالة، والميزات).

الخلاصة

فهم التعريفات الأساسية في USPAP أمر بالغ الأهمية للممارسة المهنية والأخلاقية للتقييم العقاري. تعتبر هذه التعريفات بمثابة الأساس الذي تقوم عليه جميع جوانب عملية التقييم، من جمع البيانات وتحليلها إلى إعداد التقارير وتقديم التوصيات. الالتزام بهذه التعريفات يضمن مصداقية ونزاهة عملية التقييم، ويحمي مصالح العملاء وأصحاب المصلحة الآخرين.

ملاحظة: يرجى الرجوع إلى النسخة الأحدث من USPAP للحصول على التعريفات الرسمية والمحدثة.