طريقة التكلفة: أساليب واستهلاك

الفصل: طريقة التكلفة❓❓: أساليب واستهلاك

مقدمة

تُعتبر طريقة التكلفة (Cost Approach) إحدى الطرق الرئيسية الثلاث لتقدير قيمة العقارات، إلى جانب طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach) وطريقة الدخل (Income Approach). تعتمد هذه الطريقة على مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار مما سيكلفه بناء عقار بديل مماثل. تركز طريقة التكلفة على تقدير تكلفة إنشاء (أو إعادة إنشاء) التحسينات العقارية (المباني والهياكل) ثم إضافة قيمة الأرض للحصول على القيمة الإجمالية للعقار. يتطلب ذلك فهمًا شاملاً لأساليب تقدير التكلفة وعملية الاستهلاك، والتي تشمل التدهور المادي والتقادم الوظيفي والتقادم الخارجي.

أولاً: أساليب تقدير التكلفة

تعتمد طريقة التكلفة على تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنتاج التحسينات العقارية الجديدة (تكلفة الإنشاء الجديدة). هناك عدة طرق لتقدير هذه التكلفة، تختلف في دقتها ومستوى التفصيل المطلوب. فيما يلي الأساليب الرئيسية:

1.1 طريقة الوحدة المقارنة (Comparative Unit Method) أو طريقة القدم المربع❓❓ (Square Foot Method)

تُعد هذه الطريقة من أبسط وأكثر الطرق شيوعًا لتقدير التكلفة، خاصة للمباني السكنية. تعتمد على ضرب مساحة البناء في تكلفة الوحدة لكل قدم مربع (Cost per square foot).

1.1.1 المبادئ:

• يتم تحديد تكلفة الوحدة (Cost per square foot) من خلال تحليل بيانات السوق للمباني المماثلة التي تم إنشاؤها حديثًا أو من خلال استخدام أدلة تقدير التكاليف (Cost Estimating Manuals).
• يجب مراعاة الاختلافات في جودة البناء والميزات والمواصفات عند تحديد تكلفة الوحدة المناسبة.

1.1.2 التطبيق:

مثال 1: منزل مكون من طابق واحد بمساحة 1280 قدمًا مربعًا (32 قدمًا × 40 قدمًا) وملحق به مرآب بمساحة 576 قدمًا مربعًا (24 قدمًا × 24 قدمًا). تم تحديد تكاليف البناء الحالية للمباني المماثلة بمبلغ 60 دولارًا للقدم المربع الواحد للمساحة المعيشية و 25 دولارًا للقدم المربع الواحد للمرآب. تم تقييم الموقع بمبلغ 35000 دولار ، ويقدر المثمن قيمة تحسينات الموقع (الممر، تنسيق الحدائق، إلخ) بمبلغ 8500 دولار. في هذه الحالة، يمكن تقدير قيمة العقار من خلال طريقة التكلفة باستخدام طريقة القدم المربع على النحو التالي:

• تكلفة المساحة المعيشية = 1280 قدم مربع × 60 دولارًا للقدم المربع = 76800 دولار
• تكلفة المرآب = 576 قدم مربع × 25 دولارًا للقدم المربع = 14400 دولار
• إجمالي تكلفة البناء = 76800 دولار (مساحة المعيشة) + 14400 دولار (مرآب) = 91200 دولار
• إجمالي تكلفة التحسينات = 91200 دولار (مبنى) + 8500 دولار (تحسينات أخرى) = 99700 دولار
• قيمة العقار الإجمالية = 99700 دولار (قيمة التحسين) + 35000 دولار (قيمة الموقع) = 134700 دولار

1.1.3 الصيغة الرياضية:

Total Cost = (Area of Living Space * Cost per sq ft of Living Space) + (Area of Garage * Cost per sq ft of Garage) + Site Improvements + Land Value

1.1.4 العوامل المؤثرة:

• حجم البناء: تكلفة الوحدة للقدم المربع تكون أعلى في المباني الصغيرة مقارنة بالمباني الكبيرة ذات الجودة والأسلوب نفسهما.
• تصميم البناء: التصاميم المعقدة (مثل المباني على شكل حرف L) تزيد من تكلفة الوحدة بسبب زيادة طول الجدران الخارجية مقارنة بالمساحة.

مثال 2: مبنى مربع بمحيط 20 قدمًا × 20 قدمًا له 80 قدمًا طوليًا من الجدار المحيطي لمساحة 400 قدم مربع. المبنى على شكل حرف L الذي له نفس المساحة لديه كمية أكبر من الجدار المحيطي، لذلك تكون تكلفة الوحدة للقدم المربع أعلى.

• موقع البناء: تختلف تكاليف البناء حسب المنطقة الجغرافية بسبب الاختلافات في تكاليف العمالة والمواد الخام.

1.2 طريقة الوحدة في المكان (Unit-in-Place Method)

تعتبر هذه الطريقة أكثر تفصيلاً من طريقة القدم المربع. تتطلب قياس كميات مكونات البناء المختلفة (مثل الأساسات، الأرضيات، الجدران، الأسقف، الأبواب، النوافذ، إلخ) ثم ضرب كمية كل عنصر في تكلفة الوحدة المناسبة.

1.2.1 المبادئ:

• يتم الحصول على تكاليف الوحدة من المقاولين المحليين وأدلة تقدير التكاليف.
• يجب التأكد من أن القياسات المستخدمة لمكونات البناء المختلفة هي نفسها القياسات التي يتم بها تحديد التكاليف.

1.2.2 التطبيق:

مثال 3: تقدير تكلفة بناء تجاري صغير:

1.2.3 المزايا والعيوب:

• المزايا: أكثر دقة من طريقة القدم المربع، خاصة للمباني ذات التصميمات المعقدة.
• العيوب: تتطلب جمع بيانات أكثر تفصيلاً.

1.3 طريقة حصر الكميات❓❓ (Quantity Survey Method)

تُعد هذه الطريقة الأكثر تفصيلاً والأكثر دقة لتقدير تكاليف البناء. تشبه طريقة الوحدة في المكان، حيث يتم تقدير تكلفة كل مكون من مكونات البناء على حدة، ولكن يتم حساب تكاليف العمالة والمواد والمعدات والتكاليف العامة بشكل منفصل.

1.3.1 المبادئ:

• يتم تقدير كميات كل عنصر من عناصر البناء بشكل منفصل (على سبيل المثال، عدد الألواح الخشبية في الجدران، وكمية الطلاء المطلوبة، وعدد ساعات العمل المطلوبة).
• يتم ضرب كل كمية في تكلفة الوحدة الخاصة بها (على سبيل المثال، تكلفة القدم الواحد من الألواح الخشبية، وتكلفة القدم المربع من الطلاء، وتكلفة ساعة العمل).

1.3.2 التطبيق:

• تستخدم هذه الطريقة غالبًا من قبل المقاولين والبنائين.
• يتم إعداد أجزاء مختلفة من التقدير (الأساسات، السباكة، النجارة، الكهرباء، إلخ) من قبل المقاولين الفرعيين المتخصصين المختلفين الذين يتقدمون بعطاءات للوظيفة. ثم يجمع المقاول العام التقديرات الفرعية أو العطاءات في تقدير للتكلفة الإجمالية لإكمال المشروع.

1.3.3 المزايا والعيوب:

• المزايا: الأكثر دقة، خاصة للمشاريع المعقدة والكبيرة.
• العيوب: تستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب خبرة فنية عالية.

1.4 طريقة اتجاه مؤشر التكلفة (Cost Index Trending)

تعتمد هذه الطريقة على استخدام مؤشرات التكلفة لتقدير تكلفة إعادة إنتاج مبنى معروفة تكلفة بنائه الأصلية.

1.4.1 المبادئ:

• يتم تقسيم قيمة المؤشر الحالية على قيمة المؤشر في وقت البناء الأصلي، ثم ضرب النتيجة في التكلفة الأصلية.

1.4.2 التطبيق:

مثال 4: تم بناء منزل في عام 1980 بتكلفة 100000 دولار. كان مؤشر تكلفة البناء 150 في عام 1980، وهو حاليًا 200. سيتم حساب التكلفة الحالية لبناء المنزل على النحو التالي:

• 200 ÷ 150 = 1.33
• 1. 33 × 100000 دولار (التكلفة الأصلية) = 133000 دولار التكلفة الحالية

1.4.3 المزايا والعيوب:

• المزايا: سريعة ومريحة.
• العيوب: غير موثوقة للغاية، حيث لا تضمن أن التكلفة الأصلية كانت نموذجية❓❓ للمباني المماثلة التي تم بناؤها في نفس الوقت.

ثانياً: تقدير الاستهلاك (Depreciation)

بعد تقدير تكلفة الاستبدال أو إعادة الإنتاج، يجب على المثمن تقدير مقدار الاستهلاك الذي تعرضت له التحسينات العقارية. الاستهلاك هو انخفاض في قيمة التحسين مقارنة بتكلفته، وذلك بسبب أسباب مختلفة.

2.1 مصطلحات الاستهلاك

• الاستهلاك: فقدان قيمة التحسين لأي سبب كان.
• الاستهلاك المستحق: مقدار الاستهلاك الذي حدث بين وقت بناء التحسين والتاريخ الفعلي للتقييم.
• العمر الفعلي (Actual Age): الوقت الفعلي الذي مضى على وجود التحسين.
• العمر الفعال (Effective Age): العمر الظاهري أو الوظيفي للتحسين، بناءً على ظروفه الحالية وظروف السوق الحالية.
• العمر الاقتصادي (Economic Life): المدة الزمنية التي سيساهم خلالها التحسين في قيمة العقار.
• العمر المادي (Physical Life): المدة الزمنية التي من المتوقع أن يستمر فيها التحسين مع الصيانة العادية.
• العمر الاقتصادي المتبقي (Remaining Economic Life): المدة الزمنية من التاريخ الفعلي للتقييم حتى نهاية العمر الاقتصادي للتحسين.

2.2 أنواع الاستهلاك

يتم تصنيف الاستهلاك وفقًا لسبب الانخفاض في القيمة، وأيضًا وفقًا لما إذا كان بالإمكان معالجة الانخفاض. الأسباب الثلاثة للاستهلاك هي:

1. التدهور المادي (Physical Deterioration): الاستهلاك الناجم عن التآكل أو التلف الذي يلحق بالمكونات المادية للتحسين.
2. التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence): الاستهلاك الناجم عن عيوب التصميم أو التخطيط أو التكنولوجيا القديمة.
3. التقادم الخارجي (External/Economic Obsolescence): الاستهلاك الناجم عن أسباب تنشأ خارج العقار نفسه، مثل الظروف الاقتصادية السيئة أو التأثيرات السلبية من العقارات المحيطة.

2.2.1 التدهور المادي:

• يمكن أن يكون قابلًا للمعالجة (Curable): إذا كانت تكلفة تصحيح التدهور أقل من القيمة المضافة التي ستنتج عن التصحيح.
• يمكن أن يكون غير قابل للمعالجة (Incurable): إذا كانت تكلفة تصحيح التدهور أكبر من القيمة المضافة التي ستنتج عن التصحيح.

2.2.2 التقادم الوظيفي:

• يمكن أن يكون قابلًا للمعالجة (Curable): إذا كان من الممكن معالجة العيب بتكلفة أقل من الزيادة الناتجة في القيمة.
• يمكن أن يكون غير قابل للمعالجة (Incurable): إذا كانت معالجة العيب مكلفة للغاية.

2.2.3 التقادم الخارجي:

• يعتبر عمومًا “استهلاكًا غير قابل للمعالجة” نظرًا لعدم سيطرة مالك العقار على القوى الخارجية.

2.3 طرق تقدير الاستهلاك

• طريقة العمر الاقتصادي❓❓ (Economic Age-Life Method): تعتمد على افتراض أن التحسين يفقد قيمته بمعدل ثابت على مدار عمره الاقتصادي.
• طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Method): تستخدم بيانات المبيعات للمباني المماثلة التي تعاني من نفس العيب والمباني المماثلة التي لا تعاني من العيب.
• طريقة الرسملة (Capitalization Method): تستخدم بيانات الإيجار للمباني المماثلة التي تعاني من نفس العيب والمباني المماثلة التي لا تعاني من العيب.
• طريقة تكلفة العلاج (Cost to Cure Method): تعتبر مقدار الاستهلاك الناجم عن العناصر القابلة للعلاج مساوية لتكلفة علاج العيوب.
• طريقة الحالة المرصودة (Observed Condition Method): يتم تقدير مقدار كل نوع من أنواع الاستهلاك بشكل منفصل.

2.4 الصيغ الرياضية للاستهلاك

2.4.1 طريقة العمر الاقتصادي:

Depreciation = (Effective Age / Economic Life) * Cost

2.4.2 طريقة العمر الاقتصادي (مع العناصر القابلة للعلاج):

1. Adjusted Cost = Reproduction Cost - Cost of Curable Defects
2. Depreciation = (Effective Age / Economic Life) * Adjusted Cost
3. Total Depreciation = Depreciation + Cost of Curable Defects

ثالثاً: الخلاصة

تُعد طريقة التكلفة أداة قيمة لتقدير قيمة العقارات، خاصة في الحالات التي لا تتوفر فيها بيانات سوقية كافية أو للمباني المتخصصة. ومع ذلك، تتطلب هذه الطريقة فهمًا شاملاً لأساليب تقدير التكلفة وعملية الاستهلاك. يجب على المثمن أن يكون قادرًا على تحديد وتقييم جميع أنواع الاستهلاك بدقة من أجل الوصول إلى تقدير قيمة موثوق. يجب أن يكون المثمن على دراية بجميع الطرق المذكورة أعلاه في تقدير التكلفة و الاستهلاك لأن كل طريقة لها فائدتها ومساوئها، حيث تكون بعض الطرق أكثر ملاءمة لبعض العقارات أكثر من غيرها.