التسوية وأساسيات تقرير التقييم

الفصل: التسوية❓❓ وأساسيات تقرير التقييم❓❓

I. مقدمة: التسوية وأهميتها في عملية التقييم

التسوية (Reconciliation) هي المرحلة الحاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث يقوم المثمن بتحليل وتقييم النتائج التي تم التوصل إليها من خلال تطبيق طرق التقييم المختلفة للوصول إلى رأي واحد وموحد للقيمة. تعتبر التسوية أكثر من مجرد عملية حسابية؛ فهي تتطلب حكمًا مهنيًا، خبرة، وفهمًا عميقًا للسوق العقاري والعوامل المؤثرة فيه. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف مفهوم التسوية، مبادئها الأساسية، وكيفية إعداد تقرير تقييم احترافي يعكس هذه التسوية.

II. تعريف التسوية وأهدافها

أ. التعريف:

التسوية هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة❓ المختلفة (Value Indicators) التي تم الحصول عليها من خلال طرق التقييم المتنوعة (مثل طريقة المقارنة البيعية، طريقة التكلفة، وطريقة الدخل) للوصول إلى تقدير واحد للقيمة (Single Opinion of Value). يمكن أيضًا أن تشير التسوية إلى الخطوة التي يتوصل فيها المثمن إلى رأي نهائي بالقيمة.

ب. الأهداف:

1. توحيد مؤشرات القيمة: تحويل مجموعة متنوعة من مؤشرات القيمة إلى تقدير واحد للقيمة يعكس أفضل تمثيل للقيمة السوقية للعقار.
2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: تحديد مدى موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على البيانات المستخدمة، ودقة الحسابات، وأهمية الطريقة المستخدمة في عملية التقييم.
3. تحديد الأوزان النسبية: تحديد الأوزان النسبية التي يجب أن تعطى لكل مؤشر قيمة بناءً على موثوقيته وأهميته في عملية التقييم.
4. توضيح عملية التقييم: تقديم شرح واضح ومنطقي لكيفية التوصل إلى تقدير القيمة النهائي في تقرير التقييم.

III. المبادئ الأساسية للتسوية

تعتمد عملية التسوية على عدة مبادئ أساسية تضمن الوصول إلى تقدير قيمة موثوق به ومنطقي.

أ. الحكم المهني والخبرة:

التسوية ليست عملية حسابية بحتة، بل تعتمد بشكل كبير على الحكم المهني (Professional Judgement) وخبرة المثمن (Appraiser’s Experience). يجب أن يكون المثمن قادرًا على تقييم البيانات، وتحديد العوامل المؤثرة في القيمة، واتخاذ قرارات مستنيرة بناءً على فهمه للسوق العقاري.

ب. مراجعة البيانات والحسابات:

يجب على المثمن مراجعة جميع البيانات والحسابات التي تم استخدامها في عملية التقييم للتأكد من دقتها واكتمالها. أي أخطاء في الحسابات أو البيانات يمكن أن تؤثر بشكل كبير على تقدير القيمة النهائي.

ج. تطبيق طرق التقييم بشكل متسق:

يجب تطبيق طرق التقييم المختلفة بشكل متسق (Consistently) على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة. هذا يضمن أن مؤشرات القيمة المختلفة قابلة للمقارنة وأن التسوية تتم بشكل عادل ومنطقي.

د. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:

يجب على المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على عدة عوامل، بما في ذلك:

1. كمية البيانات❓❓: مؤشرات القيمة التي تستند إلى كمية كبيرة من البيانات تعتبر أكثر موثوقية. على سبيل المثال، مؤشر القيمة المستند إلى تحليل عدد كبير من الصفقات المماثلة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى عدد قليل من الصفقات.
2. دقة البيانات: دقة البيانات المستخدمة في عملية التقييم تؤثر بشكل كبير على موثوقية مؤشر القيمة. يجب التحقق من صحة البيانات من مصادر موثوقة قبل استخدامها في عملية التقييم.
3. أهمية طريقة التقييم: أهمية طريقة التقييم المستخدمة في عملية التقييم تعتمد على نوع العقار والغرض من التقييم. على سبيل المثال، طريقة المقارنة البيعية تعتبر أكثر أهمية في تقييم العقارات السكنية، بينما طريقة الدخل تعتبر أكثر أهمية في تقييم العقارات التجارية.

هـ. تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة:

يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة (Pertinent Data) في عملية التقييم وتحليلها بشكل شامل. هذا يشمل البيانات المتعلقة بالعقار موضوع التقييم، والعقارات المماثلة، والسوق العقاري بشكل عام.

و. توافق مؤشرات القيمة مع شروط مهمة التقييم:

يجب أن تكون مؤشرات القيمة متوافقة مع شروط مهمة التقييم (Appraisal Assignment). هذا يعني أن طريقة التقييم المستخدمة يجب أن تكون مناسبة للغرض من التقييم ونوع العقار.

IV. عوامل مؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة

تتأثر موثوقية مؤشر القيمة بعدة عوامل، بما في ذلك:

أ. كمية البيانات (Amount of Data):

مؤشرات القيمة تعتبر أكثر موثوقية عندما:

1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
2. تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
3. مدعومة بعدة مصادر مستقلة.

ب. دقة البيانات (Accuracy of Data):

تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة الطريقة المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات.

1. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
2. تعتمد دقة طريقة التقييم على أهمية الطريقة للمشكلة.

ج. أهمية مؤشر القيمة (Relevance of Value Indicator):

تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم الخاصة على حكم المثمن.

1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
2. يجب أن تكون طريقة التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة.

V. طرق التسوية

لا توجد صيغ رياضية محددة تستخدم في عملية التسوية. ومع ذلك، هناك بعض الطرق التي يمكن للمثمن استخدامها لتقييم مؤشرات القيمة المختلفة وتحديد الأوزان النسبية التي يجب أن تعطى لكل مؤشر.

أ. التحليل النوعي (Qualitative Analysis):

يتضمن التحليل النوعي تقييم مؤشرات القيمة المختلفة بناءً على الحكم المهني والخبرة. يقوم المثمن بتقييم البيانات المستخدمة، ودقة الحسابات، وأهمية طريقة التقييم لتحديد مدى موثوقية كل مؤشر قيمة.

ب. التحليل الكمي (Quantitative Analysis):

يتضمن التحليل الكمي استخدام الأدوات الإحصائية لتحليل مؤشرات القيمة المختلفة وتحديد الأوزان النسبية التي يجب أن تعطى لكل مؤشر. على سبيل المثال، يمكن للمثمن استخدام تحليل الانحدار (Regression Analysis) لتحديد العلاقة بين مؤشرات القيمة❓❓ المختلفة والقيمة السوقية للعقار.

ج. الأوزان النسبية (Weighting):

بعد تقييم مؤشرات القيمة المختلفة، يجب على المثمن تحديد الأوزان النسبية التي يجب أن تعطى لكل مؤشر. تعتمد الأوزان النسبية على موثوقية كل مؤشر وأهميته في عملية التقييم.

VI. خطوات عملية التسوية

1. مراجعة جميع البيانات والحسابات: التأكد من دقة واكتمال جميع البيانات والحسابات المستخدمة في عملية التقييم.
2. تطبيق طرق التقييم بشكل متسق: تطبيق طرق التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على البيانات المستخدمة، ودقة الحسابات، وأهمية الطريقة المستخدمة في عملية التقييم.
4. تحديد الأوزان النسبية: تحديد الأوزان النسبية التي يجب أن تعطى لكل مؤشر قيمة بناءً على موثوقيته وأهميته في عملية التقييم.
5. الوصول إلى تقدير واحد للقيمة: استخدام الأوزان النسبية لتجميع مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير واحد للقيمة يعكس أفضل تمثيل للقيمة السوقية للعقار.

VII. أساسيات تقرير التقييم

تقرير التقييم (Appraisal Report) هو وثيقة رسمية تقدم نتائج عملية التقييم وتشرح بالتفصيل كيفية التوصل إلى تقدير القيمة النهائي. يجب أن يكون تقرير التقييم واضحًا ومنطقيًا وكاملاً، وأن يتضمن جميع المعلومات الضرورية لفهم عملية التقييم.

أ. العناصر الأساسية لتقرير التقييم:

1. مقدمة: تتضمن معلومات أساسية عن العقار موضوع التقييم، والغرض من التقييم، وتاريخ التقييم، وهوية المثمن.
2. وصف العقار: يتضمن وصفًا تفصيليًا للعقار موضوع التقييم، بما في ذلك الموقع، والمساحة، والمواصفات الفنية، والحالة العامة.
3. وصف المنطقة المحيطة: يتضمن وصفًا للمنطقة المحيطة بالعقار موضوع التقييم، بما في ذلك أنواع العقارات، ومستوى الدخل، والخدمات المتوفرة.
4. تحليل السوق: يتضمن تحليلًا للسوق العقاري في المنطقة المحيطة بالعقار موضوع التقييم، بما في ذلك العرض والطلب، والأسعار، والاتجاهات المستقبلية.
5. طرق التقييم: يشرح بالتفصيل الطرق التي تم استخدامها في عملية التقييم، بما في ذلك طريقة المقارنة البيعية، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل.
6. التسوية: يشرح بالتفصيل كيفية تجميع مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير القيمة النهائي.
7. تقدير القيمة: يقدم تقدير القيمة النهائي للعقار موضوع التقييم.
8. الملحقات: تتضمن صورًا للعقار، وخرائط، وبيانات أخرى ذات صلة.

ب. الالتزام بمعايير USPAP:

يجب أن يلتزم تقرير التقييم بمعايير USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)، وهي مجموعة من المعايير المهنية التي تحدد كيفية إجراء التقييمات العقارية.

VIII. مثال عملي على عملية التسوية

لنفترض أن مثمنًا يقوم بتقييم عقار سكني باستخدام طريقتي المقارنة البيعية وطريقة التكلفة.

• طريقة المقارنة البيعية: بعد تحليل عدد من الصفقات المماثلة، توصل المثمن إلى أن القيمة السوقية للعقار تتراوح بين 450,000 دولار و 470,000 دولار.
• طريقة التكلفة: بعد تقدير تكلفة استبدال العقار وطرح الاستهلاك، توصل المثمن إلى أن القيمة السوقية للعقار هي 460,000 دولار.

في هذه الحالة، يمكن للمثمن استخدام التحليل النوعي والكمي لتحديد الأوزان النسبية التي يجب أن تعطى لكل طريقة تقييم. على سبيل المثال، إذا كان المثمن يعتقد أن طريقة المقارنة البيعية أكثر موثوقية في هذه الحالة، فقد يعطيها وزنًا نسبيًا أكبر من طريقة التكلفة. بعد ذلك، يمكن للمثمن استخدام الأوزان النسبية لتجميع مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير واحد للقيمة. على سبيل المثال، إذا أعطى المثمن طريقة المقارنة البيعية وزنًا نسبيًا 60% وطريقة التكلفة وزنًا نسبيًا 40%، فإن تقدير القيمة النهائي سيكون:

القيمة النهائية = (0.60 * 460,000) + (0.40 * 460,000) = 460,000 دولار

في هذه الحالة، توصل المثمن إلى تقدير قيمة نهائي قدره 460,000 دولار.

IX. الخلاصة

التسوية هي مرحلة حاسمة في عملية التقييم تتطلب حكمًا مهنيًا وخبرة وفهمًا عميقًا للسوق العقاري. يجب على المثمن مراجعة البيانات والحسابات، وتطبيق طرق التقييم بشكل متسق، وتقييم موثوقية مؤشرات القيمة، وتحديد الأوزان النسبية، والوصول إلى تقدير واحد للقيمة يعكس أفضل تمثيل للقيمة السوقية للعقار. يجب أن يكون تقرير التقييم واضحًا ومنطقيًا وكاملاً، وأن يتضمن جميع المعلومات الضرورية لفهم عملية التقييم، وأن يلتزم بمعايير USPAP.

مراجع:

• The Appraisal of Real Estate, 14th Edition, Appraisal Institute.
• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).