قانون FIRREA وتقييم العقارات: أسس الامتثال

الفصل: قانون FIRREA وتقييم العقارات: أسس الامتثال

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لقانون الإصلاح المالي واستعادة الإنفاذ (FIRREA) وتأثيره على تقييم العقارات. يعتبر قانون FIRREA حجر الزاوية في تنظيم صناعة التقييم العقاري في الولايات المتحدة، حيث يهدف إلى ضمان الدقة والموثوقية والنزاهة في عمليات التقييم. هذا الفصل يستكشف الأهداف الرئيسية للقانون، ومتطلبات الامتثال، والعقوبات المحتملة لعدم الامتثال.

1. الخلفية التاريخية لقانون FIRREA

• 1.1 أزمة الادخار والقروض: نشأ قانون FIRREA كرد فعل مباشر لأزمة الادخار والقروض (S&L) في الثمانينيات. أدت الممارسات التنظيمية المتساهلة وعمليات التقييم غير الدقيقة إلى خسائر مالية كبيرة لمؤسسات الإقراض الفيدرالية.
• 1.2 الهدف الرئيسي للقانون: صدر قانون FIRREA عام 1989 بهدف استعادة الثقة في النظام المالي، وحماية دافعي الضرائب، وإنشاء نظام فعال لتنظيم وتقييم العقارات.

2. الأهداف الرئيسية لقانون FIRREA

• 2.1 إنشاء نظام ترخيص وتقييم: يشترط قانون FIRREA على الولايات إنشاء أنظمة لترخيص وتقييم مقيمي العقارات. يجب أن يستوفي المقيمون معايير الكفاءة المحددة من قبل مجلس مؤهلات التقييم (AQB).
• 2.2 تبني معايير موحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP): يلزم قانون FIRREA جميع المقيمين بالالتزام بـ USPAP، وهي مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي تضمن جودة وموثوقية التقييمات.
• 2.3 إنشاء مجلس معايير التقييم❓ (ASB) ومجلس مؤهلات التقييم (AQB): يهدف قانون FIRREA إلى تفويض مهمة وضع المعايير وتحديد المؤهلات لمقيمي العقارات إلى هذين المجلسين. يضع ASB معايير USPAP، بينما يحدد AQB الحد الأدنى من متطلبات التعليم والخبرة والامتحانات للترخيص والشهادات.
• 2.4 الإشراف على صناعة التقييم: أنشأ قانون FIRREA لجنة فرعية للتقييم (ASC) للإشراف على تنظيم صناعة التقييم على المستوى الفيدرالي ومراقبة أنشطة الولايات في هذا المجال.

3. متطلبات الامتثال لقانون FIRREA

• 3.1 الترخيص والشهادة: يجب أن يكون لدى مقيمي العقارات ترخيص أو شهادة صالحة من الدولة التي يمارسون فيها المهنة. تختلف متطلبات الترخيص والشهادة حسب نوع العقار الذي يتم تقييمه ومستوى التعقيد.
• 3.2 الالتزام بـ USPAP: يجب على المقيمين الالتزام بجميع جوانب USPAP، بما في ذلك القواعد الأخلاقية ومعايير الأداء. يتضمن ذلك الحفاظ على السرية والكفاءة والموضوعية في جميع مهام التقييم.
• 3.3 الكشف عن المعلومات: يجب على المقيمين الكشف عن أي تضارب في المصالح، أو علاقات سابقة مع العميل أو العقار، وأي معلومات أخرى قد تؤثر على حيادهم أو موضوعيتهم.
• 3.4 حفظ السجلات: يجب على المقيمين الاحتفاظ بسجلات كاملة ودقيقة لجميع مهام التقييم لمدة لا تقل عن خمس سنوات❓ بعد إعداد التقييم.
• 3.5 متطلبات المؤسسات المالية: يفرض قانون FIRREA على المؤسسات المالية استخدام مقيمين مستقلين ومؤهلين لتقييم العقارات المستخدمة كضمان للقروض الفيدرالية. كما يمنع القانون المؤسسات المالية من ممارسة ضغوط غير مبررة على المقيمين للتأثير على قيمة التقييم.

4. معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP)

• 4.1 القواعد الأخلاقية: تحدد القواعد الأخلاقية في USPAP مسؤوليات المقيمين تجاه العملاء وأصحاب المصلحة الآخرين. تشمل هذه القواعد السرية والكفاءة والحياد والموضوعية.
• 4.2 معايير الأداء: تحدد معايير الأداء في USPAP الحد الأدنى من المتطلبات لمهام التقييم المختلفة، بما في ذلك تحديد نطاق العمل، وجمع البيانات وتحليلها، وتطوير الرأي بالقيمة، وإعداد التقارير.
• 4.3 أمثلة على معايير الأداء:
  • المعيار 1: يتعلق بتطوير التقييمات العقارية.
  • المعيار 2: يتعلق بإدارة التقارير العقارية.
  • المعيار 3: يتعلق بتقييمات المراجعة.
  • المعيار 4: يتعلق بالاستشارة.

5. لجنة فرعية للتقييم (ASC)

• 5.1 الدور والمسؤوليات: تراقب ASC تنظيم صناعة التقييم على المستوى الفيدرالي. ASC مسؤولة عن ضمان امتثال الولايات لمتطلبات قانون FIRREA والإشراف على أنشطة ASB و AQB.
• 5.2 سلطة الإنفاذ: تمتلك ASC سلطة فرض عقوبات على الولايات التي لا تمتثل لمتطلبات قانون FIRREA، بما في ذلك تعليق أو إلغاء التمويل الفيدرالي.

6. العقوبات على عدم الامتثال لقانون FIRREA

• 6.1 العقوبات المدنية: يمكن أن تشمل العقوبات المدنية غرامات مالية❓ وتعليق أو إلغاء الترخيص أو الشهادة.
• 6.2 العقوبات الجنائية: في الحالات الخطيرة من الاحتيال أو سوء السلوك، يمكن أن تشمل العقوبات الجنائية السجن والغرامات الكبيرة.
• 6.3 المسؤولية المدنية: قد يكون المقيمون عرضة للمسؤولية المدنية عن الأضرار التي تلحق بالأطراف المتضررة نتيجة لتقييمات غير دقيقة أو مضللة.

7. التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

• 7.1 سيناريو 1: تقييم عقار تجاري: يقوم مقيم بتقييم عقار تجاري لغرض قرض عقاري. يجب على المقيم الالتزام بـ USPAP، وإجراء بحث شامل في السوق، وتقديم تحليل مفصل لجميع العوامل ذات الصلة التي تؤثر على قيمة العقار.
• 7.2 سيناريو 2: مراجعة التقييم: تقوم مؤسسة مالية بتعيين مقيم لمراجعة تقييم أعده مقيم آخر. يجب على المراجع الالتزام بـ USPAP، وتقييم جودة وموثوقية التقييم الأصلي، وتقديم رأي مستقل حول ما إذا كان التقييم يتوافق مع المعايير المهنية.

8. الصيغ الرياضية والمعادلات (عند الاقتضاء)

• 8.1 حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI):
  • NOI = PGI - VC - OE
    • NOI = Net Operating Income (صافي الدخل التشغيلي)
    • PGI = Potential Gross Income (إجمالي الدخل المحتمل)
    • VC = Vacancy and Collection Losses (خسائر الشغور والتحصيل)
    • OE = Operating Expenses (المصروفات التشغيلية)
• 8.2 حساب معدل الرسملة (Capitalization Rate):
  • Cap Rate = NOI / Value
    • Cap Rate = Capitalization Rate (معدل الرسملة)
    • NOI = Net Operating Income (صافي الدخل التشغيلي)
    • Value = Value of the Property (قيمة العقار)

9. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة (إن أمكن)

(سيتم تحديث هذا القسم بإشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة ذات الصلة بقانون FIRREA وتقييم العقارات عند توفرها.)

10. خاتمة

يلعب قانون FIRREA دورًا حاسمًا في ضمان سلامة وموثوقية صناعة التقييم العقاري. يجب على مقيمي العقارات والمؤسسات المالية فهم متطلبات الامتثال لقانون FIRREA والالتزام بها لتجنب العقوبات وحماية مصالح العملاء وأصحاب المصلحة الآخرين.

ملاحظات مهمة:

• يجب أن تتضمن الدورة التدريبية أمثلة عملية واقعية لعمليات التقييم المختلفة وكيفية تطبيق قانون FIRREA في كل حالة.
• يجب تحديث الدورة التدريبية بانتظام لتعكس التغييرات في قانون FIRREA و USPAP.
• ينصح بالتشاور مع محام متخصص في قوانين العقارات والتقييم للحصول على استشارة قانونية محددة.