لوائح ومعايير التقييم: USPAP، FIRREA، والترخيص

الفصل: لوائح ومعايير التقييم: USPAP، FIRREA، والترخيص

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى توفير فهم شامل للوائح ومعايير التقييم العقاري في الولايات المتحدة، مع التركيز على المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP)، وقانون إصلاح المؤسسات المالية واستعادتها وإنفاذها (FIRREA)، وعملية الترخيص. إن فهم هذه الجوانب أمر بالغ الأهمية لممارسة التقييم العقاري بكفاءة وأخلاقية وقانونية.

1. الإطار التنظيمي للتقييم العقاري

1.1. الأهمية التاريخية

قبل الثمانينات، كان التقييم العقاري يخضع لتنظيم حكومي محدود. ومع ذلك، أدت أزمة صناعة الادخار والقروض (S&L) في الثمانينيات إلى تغيير جذري في هذا المجال. اعتبرت الممارسات التقييمية المشكوك فيها ونقص معايير الكفاءة والسلوك المهني من العوامل التي ساهمت في إخفاقات S&L. ردًا على هذه الأزمة، بدأت صناعة التقييم والحكومة الفيدرالية في اتخاذ خطوات نحو وضع معايير على مستوى الصناعة للمثمنين.

1.2. قانون إصلاح المؤسسات المالية واستعادتها وإنفاذها (FIRREA)

صدر قانون FIRREA في عام 1989 استجابة لأزمة S&L. كان هذا القانون بمثابة نقطة تحول في تنظيم صناعة التقييم، حيث قام بما يلي:

• تأسيس مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): وهي منظمة غير ربحية مكلفة بتطوير وتعزيز معايير التقييم المهني.
• تبني معايير USPAP: تم دمج USPAP في القانون، مما يجعلها إلزامية للمثمنين في المعاملات المرتبطة اتحاديًا (federally related transactions).
• إلزام الولايات بالترخيص والاعتماد: طلب FIRREA من الولايات البدء في اعتماد وترخيص المثمنين على أساس معايير الكفاءة المعترف بها.

1.3. المعاملات المرتبطة اتحاديًا

يشير مصطلح “المعاملات المرتبطة اتحاديًا” إلى المعاملات العقارية التي تشارك فيها وكالة أو مؤسسة تنظيمية فيدرالية. وهذا يشمل، على سبيل المثال لا الحصر، القروض المؤمنة اتحاديًا (federally insured loans) والقروض التي تقدمها المؤسسات المالية المنظمة اتحاديًا (federally regulated financial institutions). وفقًا لـ FIRREA، يجب أن يتم إجراء أي تقييم مرتبط بمعاملة مرتبطة اتحاديًا بواسطة مُثمن مُصدق أو مُرخص من قبل الدولة.

2. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation)

2.1. التأسيس والغرض

تأسست مؤسسة التقييم في عام 1987 من قبل تسع جمعيات تقييم مهنية. الغرض الرئيسي للمؤسسة هو تعزيز الاحتراف من خلال ضمان تأهيل المثمنين لتقديم خدماتهم وتعزيز المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP).

2.2. الهيكل التنظيمي

تتكون مؤسسة التقييم من عدة مجالس، بما في ذلك:

• مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board - ASB): مسؤول عن تطوير وتحديث وتفسير معايير USPAP.
• مجلس مؤهلات المثمنين (Appraiser Qualifications Board - AQB): مسؤول عن تحديد الحد الأدنى من متطلبات التعليم والخبرة والاختبار للحصول على شهادة وترخيص المثمنين.
• مجلس ممارسات التقييم (Appraisal Practices Board - APB): حديث العهد، يهدف إلى تدوين وتنفيذ أفضل الممارسات والتطبيقات للمثمنين.

2.3. دور المجالس في تنظيم التقييم

• ASB: يقوم بتحديث USPAP بانتظام ليعكس التطورات الجديدة في ممارسة التقييم. يقوم ASB أيضًا بإصدار البيانات الخاصة بمعايير التقييم (Statements on Appraisal Standards) والآراء الاستشارية (Advisory Opinions) لتوفير إرشادات إضافية للمثمنين.
• AQB: يحدد متطلبات التعليم والخبرة والاختبار للمثمنين. يتضمن ذلك تحديد الحد الأدنى من الساعات الدراسية المطلوبة في مواضيع معينة، بالإضافة إلى متطلبات الخبرة العملية.
• APB: يعمل على تطوير ونشر أفضل الممارسات في صناعة التقييم، بهدف تحسين جودة الخدمات التقييمية وحماية المصلحة العامة.

3. المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP)

3.1. نظرة عامة على USPAP

USPAP هي مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي تحكم ممارسة التقييم العقاري. تهدف USPAP إلى تعزيز الثقة العامة في صناعة التقييم وضمان أن المثمنين يقدمون تقييمات غير متحيزة وموثوقة. تتكون USPAP من:

1. مقدمة: تحدد الغرض من USPAP ونطاقها.
2. قواعد عامة: تتضمن قواعد الأخلاق والكفاءة ونطاق العمل والاستثناء القضائي.
3. المعايير: توجد 10 معايير تحدد المتطلبات المحددة لتطوير وإعداد التقارير الخاصة بالتقييمات.
4. بيانات بشأن معايير التقييم (Statements on Appraisal Standards): توضح وتفسر وتفصل معايير USPAP.
5. آراء استشارية (Advisory Opinions): توضح تطبيق USPAP في مواقف تقييم معينة.

3.2. القواعد العامة في USPAP

• قاعدة الأخلاق (Ethics Rule): تتطلب من المثمنين التصرف بنزاهة وموضوعية واستقلال في جميع مهام التقييم. تحظر قاعدة الأخلاق على المثمنين المشاركة في سلوك مضلل أو احتيالي، أو قبول التعويض المشروط، أو الكشف عن معلومات سرية للعميل.
• قاعدة الكفاءة (Competency Rule): تمنع المثمنين من قبول مهام التقييم التي ليسوا مؤهلين لها بسبب نقص المعرفة أو الخبرة. ومع ذلك، يسمح باستثناء إذا أبلغ المُثمن العميل مسبقًا بنقص المؤهلات المناسبة، واتخذ الخطوات اللازمة لضمان إجراء التقييم بكفاءة، ووصف هذه الحقائق بالكامل في تقرير التقييم.
• قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule): تتطلب من المثمنين تحديد نطاق العمل الضروري لإنتاج تقرير موثوق به يلبي احتياجات العميل ويكون مقبولاً من قبل أقران المُثمن. يجب أن يحدد المُثمن نطاق العمل من خلال النظر في المشكلة المراد حلها وخصائص العقار ومصادر البيانات المتاحة.
• قاعدة الاستثناء القضائي (Jurisdictional Exception Rule): تسمح للمثمنين بخرق أجزاء معينة من USPAP إذا كان ذلك مطلوبًا بموجب القانون المحلي. ومع ذلك، يجب على المثمنين الكشف عن أي خروقات من هذا القبيل في تقرير التقييم.

3.3. معايير USPAP الأساسية

تحدد معايير USPAP المتطلبات المحددة لتطوير وإعداد التقارير الخاصة بالتقييمات. المعايير الأكثر صلة بالتقييم العقاري هي:

• المعيار 1: تقييم العقارات، التطوير: يحدد المتطلبات المتعلقة بتطوير تقييم عقاري. يتطلب المعيار 1 من المثمنين تحديد المشكلة المراد حلها، وتحديد نطاق العمل المناسب، وتحليل البيانات ذات الصلة، وتطبيق أساليب التقييم المناسبة.
• المعيار 2: تقييم العقارات، الإبلاغ: يحدد المتطلبات المتعلقة بالإبلاغ عن تقييم عقاري. يتطلب المعيار 2 من المثمنين تقديم تقرير واضح ودقيق ومضلل. يجب أن يتضمن التقرير جميع المعلومات ذات الصلة التي استخدمها المُثمن للوصول إلى رأي القيمة.
• المعيار 3: مراجعة التقييم، التطوير والإبلاغ: يحدد المتطلبات المتعلقة بمراجعة التقييم. يتطلب المعيار 3 من المراجعين تطوير رأيهم الخاص حول جودة التقييم الذي يتم مراجعته والإبلاغ عنه.

3.4. التحديثات والتعديلات على USPAP

يقوم مجلس معايير التقييم (ASB) بتحديث USPAP بانتظام ليعكس التطورات الجديدة في ممارسة التقييم. يتم إصدار نسخ منقحة من USPAP سنويًا، وقد يتم إصدار تحديثات في منتصف العام أيضًا. يجب أن يكون المثمنون على دراية بأحدث المعايير لضمان توافق أفعالهم مع متطلبات USPAP.

4. الترخيص والاعتماد

4.1. متطلبات التعليم

يجب على المتقدمين للحصول على ترخيص أو شهادة تقييم عقاري إكمال عدد معين من الساعات الدراسية في مواضيع معينة. توصي AQB بمناهج وطنية موحدة للاختبار.

يوضح الشكل التالي متطلبات التعليم الأساسية لمستويات الترخيص المختلفة:

• يجب أن تكون الشهادات والاعتمادات الجامعية من كلية أو جامعة معتمدة.

4.2. متطلبات الخبرة

بالإضافة إلى التعليم، يجب على المتقدمين للحصول على ترخيص أو شهادة تقييم عقاري إكمال عدد معين من ساعات الخبرة العملية. الحد الأدنى من متطلبات الخبرة يختلف حسب مستوى الترخيص.

4.3. متطلبات الاختبار

يجب على المتقدمين للحصول على ترخيص أو شهادة تقييم عقاري اجتياز امتحان الدولة. يتم إدارة الامتحانات من قبل مجالس التقييم العقاري الفردية في كل ولاية.

4.4. الترخيص المتبادل

الترخيص المتبادل (Reciprocity) هو اتفاق بين دولتين أو أكثر يسمح للمثمنين المرخصين في إحدى الولايات بالحصول على ترخيص في ولاية أخرى دون الحاجة إلى استيفاء جميع متطلبات الترخيص لتلك الولاية. تتطلب بعض الولايات إكمال دورات تدريبية إضافية أو اجتياز اختبارات قبل منح الترخيص المتبادل.

4.5. واجبات المشرف والمتدرب

تتطلب AQB إكمال كل من المشرفين والمتدربين دورة تدريبية للمشرفين / المتدربين معتمدة من AQB. يجب على المتدرب إكمال الدورة قبل الحصول على ترخيص متدرب، ويجب على المشرف إكمال الدورة قبل الإشراف على متدرب. يجب أن يكون المشرف حاصلًا على شهادة من الدولة وفي “وضع جيد” في الولاية التي يمارس فيها المتدرب لمدة لا تقل عن ثلاث (3) سنوات. لا يجوز للمشرف أن يكون قد تعرض لأي إجراء تأديبي في أي ولاية خلال السنوات الثلاث (3) الماضية يؤثر على الأهلية القانونية للمشرف لممارسة التقييم. لا يجوز للمشرف الإشراف على أكثر من ثلاثة (3) متدربين في وقت واحد. ومع ذلك، يُسمح للمتدرب أن يكون لديه أي عدد من المشرفين.

5. الشركات الإدارية للتقييم (Appraisal Management Companies - AMCs)

5.1. دور AMCs في عملية الرهن العقاري

تلعب AMCs دورًا متزايد الأهمية في صناعة التقييم العقاري، لا سيما في عملية الرهن العقاري. تعمل AMCs كوسطاء بين المقرضين والمثمنين، مما يضمن أن التقييمات تتم بشكل مستقل وموضوعي.

5.2. التنظيم الفيدرالي لـ AMCs

نظرًا لتزايد أهمية AMCs، سنت الحكومة الفيدرالية لوائح لحوكمة عملياتها. تهدف هذه اللوائح إلى ضمان أن AMCs تفي بمعايير معينة من حيث الاستقلال والكفاءة والشفافية.

6. أخلاقيات المهنة والمسؤولية القانونية

6.1. الأهمية الأخلاقية في التقييم

الأخلاق هي حجر الزاوية في مهنة التقييم. يجب على المثمنين الالتزام بأعلى معايير النزاهة والموضوعية والاستقلال. يجب عليهم تجنب أي تضارب في المصالح، والكشف عن أي معلومات ذات صلة قد تؤثر على رأيهم في القيمة.

6.2. المسؤولية القانونية للمثمنين

يتحمل المثمنون مسؤولية قانونية تجاه عملائهم والأطراف الثالثة الذين يعتمدون على تقييماتهم. قد يكون المثمنون مسؤولين عن الإهمال أو الاحتيال أو خرق العقد. لذلك، من الضروري أن يلتزم المثمنون بـ USPAP وأن يمارسوا مهنتهم بعناية واجتهاد.

6.3. التأمين ضد الأخطاء والإغفالات (Errors and Omissions Insurance)

نظرًا لاحتمال وقوع أخطاء وادعاءات المسؤولية، يحتاج المثمنون إلى الحصول على التأمين ضد الأخطاء والإغفالات (E&O). يغطي تأمين E&O المسؤولية عن الأخطاء والمعلومات التي لم يتم تقديمها ولكن كان يجب تقديمها.

7. ملخص

يوفر هذا الفصل لمحة عامة شاملة عن اللوائح ومعايير التقييم العقاري في الولايات المتحدة. يعد فهم USPAP و FIRREA وعملية الترخيص أمرًا بالغ الأهمية لممارسة التقييم العقاري بكفاءة وأخلاقية وقانونية. من خلال الالتزام بهذه المعايير، يمكن للمثمنين تعزيز الثقة العامة في صناعة التقييم وتقديم تقييمات غير متحيزة وموثوقة.

ملاحظة: هذا المحتوى مكتوب بهدف تقديم نظرة علمية مفصلة حول الموضوع. يجب على الطلاب والممارسين الرجوع إلى المصادر الأصلية مثل USPAP و FIRREA ومواقع مؤسسة التقييم ومجالس التقييم العقاري للولايات للحصول على معلومات دقيقة ومحدثة.