أسس التقييم: اللوائح وأساسيات السوق

الفصل: أسس التقييم: اللوائح وأساسيات السوق

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بأسس التقييم العقاري من منظورين أساسيين: الإطار التنظيمي الذي يحكم عملية التقييم، وفهم ديناميكيات السوق التي تؤثر بشكل مباشر على قيم العقارات. إن الجمع بين الإلمام باللوائح ومعرفة أساسيات السوق يمثل حجر الزاوية في ممارسة التقييم العقاري الاحترافية والأخلاقية.

1. الإطار التنظيمي لعملية التقييم العقاري

1.1. دور المؤسسة التقييمية (The Appraisal Foundation)

تعتبر المؤسسة التقييمية منظمة غير ربحية معتمدة من الكونجرس الأمريكي، وهي المسؤولة عن تطوير المعايير التعليمية والأخلاقية للمثمنين العقاريين. تشرف المؤسسة التقييمية على ثلاث لجان رئيسية:

• مجلس معايير التقييم (ASB): مسؤول عن تطوير وتحديث المعايير الموحدة للممارسة المهنية في التقييم (USPAP). يعمل المجلس على ضمان قبول معايير USPAP وتعزيزها، وتحديث المعايير لتعكس التطورات الجديدة في ممارسة التقييم.
• مجلس مؤهلات المثمنين (AQB): يركز على التعليم والاختبار ومتطلبات الخبرة للحصول على شهادة وترخيص المثمنين. يهدف المجلس إلى ضمان كفاءة المثمنين وقدرتهم على إجراء تقييمات دقيقة وموثوقة.
• مجلس ممارسات التقييم (APB): يحدد ويصدر آراء حول طرق وتقنيات التقييم المعترف بها لغرض توجيه التقييم الطوعي.

1.2. المعايير الموحدة للممارسة المهنية في التقييم (USPAP)

USPAP هي مجموعة من المعايير الأخلاقية والأدائية التي وضعها مجلس معايير التقييم (ASB) التابع للمؤسسة التقييمية. يجب على جميع المثمنين المرخصين والمعتمدين الالتزام بمعايير USPAP عند إجراء التقييمات. تتضمن USPAP قواعد وإرشادات حول:

1. الأخلاقيات: يجب على المثمنين التصرف بنزاهة وموضوعية وحيادية، وتجنب تضارب المصالح.
2. الكفاءة: يجب على المثمنين أن يكونوا مؤهلين لإجراء التقييم المطلوب، وأن يمتلكوا المعرفة والخبرة اللازمة.
3. نطاق العمل: يجب على المثمنين تحديد نطاق العمل المطلوب لإجراء التقييم، بما في ذلك تحديد المشكلة التقييمية، وتحديد البيانات المطلوبة، واختيار طرق التقييم المناسبة.
4. التحليل: يجب على المثمنين تحليل البيانات التي تم جمعها بعناية، واستخدام طرق التقييم المناسبة للوصول إلى رأي القيمة.
5. الإبلاغ: يجب على المثمنين الإبلاغ عن رأيهم في القيمة بطريقة واضحة ودقيقة وموجزة، وتقديم جميع المعلومات ذات الصلة التي تدعم رأيهم.

1.3. قانون الإصلاح والإنعاش والإنفاذ للمؤسسات المالية (FIRREA)

صدر قانون FIRREA في عام 1989 استجابة لأزمة المدخرات والقروض. يتطلب القانون الحصول على تراخيص أو شهادات للمثمنين لعمليات الإقراض المرتبطة اتحاديًا، بالإضافة إلى معايير التقييم. أنشأ القانون المؤسسة التقييمية، وألزم الوكالات الفيدرالية بتطوير وتنفيذ لوائح التقييم.

1.4. دور الوكالات التنظيمية الفيدرالية

تتولى العديد من الوكالات التنظيمية الفيدرالية مسؤولية الإشراف على ممارسة التقييم العقاري، بما في ذلك:

• مؤسسة التأمين الفيدرالية للودائع (FDIC): تقوم بالتأمين على الودائع في البنوك وجمعيات الادخار.
• نظام الاحتياطي الفيدرالي: هو النظام المصرفي المركزي للولايات المتحدة.
• الإدارة الوطنية للائتمان التعاوني (NCUA): تنظم وتؤمن الاتحادات الائتمانية.
• مكتب المراقب المالي للعملة (OCC): يشرف على البنوك الوطنية.

1.5. أنواع التقارير التقييمية

تتضمن الأنواع المختلفة لتقارير التقييم:

• التقرير الكامل (Narrative Report): وهو التقرير الأكثر تفصيلاً، ويتضمن جميع المعلومات والتحليلات التي تدعم رأي المثمن في القيمة.
• التقرير الموجز (Summary Report): وهو تقرير أقل تفصيلاً من التقرير الكامل، ولكنه لا يزال يتضمن جميع المعلومات الأساسية التي تدعم رأي المثمن في القيمة.
• التقرير المقيد (Restricted Report): وهو تقرير مخصص للاستخدام من قبل عميل معين فقط، ولا يجوز الاعتماد عليه من قبل أي طرف آخر.

2. أساسيات السوق العقاري

2.1. العرض والطلب

العرض والطلب هما القوتان الأساسيتان اللتان تحددان أسعار العقارات.

• العرض (Supply): هو كمية العقارات المتاحة للبيع أو الإيجار في السوق. يتأثر العرض بعوامل مثل تكاليف البناء، وتوافر الأراضي، واللوائح الحكومية.
• الطلب (Demand): هو رغبة وقدرة المشترين والمستأجرين على شراء أو استئجار العقارات. يتأثر الطلب بعوامل مثل أسعار الفائدة، والنمو الاقتصادي، والنمو السكاني.

عندما يتجاوز الطلب العرض، ترتفع الأسعار. وعندما يتجاوز العرض الطلب، تنخفض الأسعار.

2.2. مفهوم المنفعة (Utility)

تشير المنفعة إلى قدرة العقار على تلبية احتياجات ورغبات المشترين والمستأجرين المحتملين. العقارات ذات المنفعة العالية، مثل تلك التي تقع في مواقع مرغوبة أو التي توفر وسائل راحة حديثة، تميل إلى الحصول على أسعار أعلى.

2.3. مبادئ القيمة العقارية

تستند عملية التقييم العقاري إلى مجموعة من المبادئ الأساسية التي توجه المثمنين في تحليلهم للبيانات والوصول إلى رأي القيمة. بعض هذه المبادئ تشمل:

• مبدأ الاستبدال (Substitution): ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار ما إذا كان بإمكانه شراء عقار آخر مماثل بنفس السعر.
• مبدأ التوقع (Anticipation): ينص على أن قيمة العقار تتأثر بالمنافع المستقبلية المتوقعة.
• مبدأ التغيير (Change): ينص على أن قيم العقارات ليست ثابتة، ولكنها تتغير باستمرار استجابة للتغيرات في السوق.
• مبدأ المساهمة (Contribution): ينص على أن قيمة أي تحسين في العقار تساوي الزيادة في قيمة العقار ككل.
• مبدأ أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use): ينص على أن قيمة العقار تستند إلى الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية والممكنة مادياً.

2.4. تحليل أعلى وأفضل استخدام

يتضمن تحليل أعلى وأفضل استخدام تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية والممكنة مادياً للعقار. يجب على المثمنين النظر في جميع الاستخدامات الممكنة للعقار، وتقييم مدى ملاءمة كل استخدام بناءً على عوامل مثل:

• القانونية: هل يسمح القانون باستخدام العقار بهذا الشكل؟
• الإمكانية المادية: هل العقار مناسب مادياً لهذا الاستخدام؟
• الجدوى الاقتصادية: هل هذا الاستخدام مربح؟
• الإنتاجية القصوى: هل هذا الاستخدام هو الأكثر ربحية من بين جميع الاستخدامات الممكنة؟

2.5. أنواع القيمة

يوجد عدة أنواع من القيمة العقارية، بما في ذلك:

• القيمة السوقية (Market Value): وهي السعر الذي من المحتمل أن يباع به العقار في سوق مفتوحة وتنافسية، بين مشتر وبائع راغبين ومطلعين.
• قيمة الاستثمار (Investment Value): وهي قيمة العقار لمستثمر معين، بناءً على أهدافه واستراتيجياته الاستثمارية.
• قيمة التصفية (Liquidation Value): وهي القيمة التي من المحتمل أن يباع بها العقار بسرعة، في ظل ظروف غير مثالية.
• القيمة التأمينية (Insurable Value): وهي القيمة التي ستغطيها شركة التأمين في حالة حدوث ضرر للعقار.

3. طرق التقييم العقاري

يستخدم المثمنون ثلاثة طرق رئيسية لتقييم العقارات:

• طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تتضمن هذه الطريقة مقارنة العقار محل التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. يقوم المثمنون بإجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار محل التقييم.
• طريقة التكلفة (Cost Approach): تتضمن هذه الطريقة تقدير تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار محل التقييم، ثم خصم أي استهلاك قد يكون قد لحق بالعقار.
• طريقة الدخل (Income Approach): تتضمن هذه الطريقة تقدير الدخل المستقبلي الذي من المتوقع أن يحققه العقار، ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة حالية.

3.1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach)

تعتبر هذه الطريقة الأكثر شيوعًا لتقييم العقارات السكنية. الخطوات الرئيسية في هذه الطريقة هي:

1. تحديد العقارات المماثلة (Comparables): تحديد العقارات التي تشبه العقار محل التقييم من حيث الموقع والحجم والحالة والميزات الأخرى.
2. جمع البيانات: جمع بيانات حول أسعار بيع العقارات المماثلة، وشروط البيع، وأي تعديلات ضرورية.
3. إجراء التعديلات: إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار محل التقييم. على سبيل المثال، إذا كان العقار محل التقييم يحتوي على مرآب بينما لا يحتوي العقار المماثل على مرآب، فسيقوم المثمن بإجراء تعديل لتعويض هذا الاختلاف.

4. المصالحة: المصالحة بين القيم المؤشرة من العقارات المماثلة المختلفة للوصول إلى رأي القيمة.

   صيغة التعديل:

   Adj_Price = Sale_Price ± Adjustments

   حيث:

   • Adj_Price = سعر البيع المعدل للعقار المماثل.
   • Sale_Price = سعر البيع الأصلي للعقار المماثل.
   • Adjustments = مجموع التعديلات الناتجة عن الاختلافات بين العقار المماثل والعقار محل التقييم.

   مثال:

   إذا تم بيع عقار مماثل بمبلغ 300,000 دولار وكان للعقار محل التقييم ميزات إضافية بقيمة 10,000 دولار، فإن سعر البيع المعدل للعقار المماثل سيكون 290,000 دولار (300,000 دولار - 10,000 دولار).

3.2. طريقة التكلفة (Cost Approach)

تعتبر هذه الطريقة مفيدة لتقييم العقارات الجديدة أو المتخصصة، حيث لا تتوفر العديد من العقارات المماثلة للمقارنة. الخطوات الرئيسية في هذه الطريقة هي:

1. تقدير قيمة الأرض: تقدير قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة ومتاحة لأعلى وأفضل استخدام.
2. تقدير تكلفة البناء: تقدير تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار محل التقييم. يمكن استخدام عدة طرق لتقدير تكلفة البناء، مثل طريقة الوحدة المقارنة (Comparative Unit Method)، وطريقة المسح الكمي (Quantity Survey Method).
3. تقدير الاستهلاك❓❓: تقدير الاستهلاك الذي لحق بالعقار، بسبب التدهور المادي، والتقادم الوظيفي، والتقادم الاقتصادي.

4. المصالحة: طرح الاستهلاك من تكلفة البناء، ثم إضافة قيمة الأرض للوصول إلى رأي القيمة.

   صيغة التكلفة:

   Value = Land_Value + Replacement_Cost - Depreciation

   حيث:

   • Value = القيمة التقديرية للعقار.
   • Land_Value = قيمة الأرض كما لو كانت شاغرة.
   • Replacement_Cost = تكلفة استبدال المبنى.
   • Depreciation = الاستهلاك (التدهور المادي + التقادم الوظيفي + التقادم الاقتصادي).

   مثال:

   إذا كانت قيمة الأرض 100,000 دولار، وتكلفة استبدال المبنى 250,000 دولار، والاستهلاك التراكمي 50,000 دولار، فإن قيمة العقار التقديرية ستكون 300,000 دولار (100,000 دولار + 250,000 دولار - 50,000 دولار).

3.3. طريقة الدخل (Income Approach)

تعتبر هذه الطريقة مفيدة لتقييم العقارات التي تحقق دخلاً، مثل المباني التجارية والمباني السكنية المؤجرة. الخطوات الرئيسية في هذه الطريقة هي:

1. تقدير الدخل الإجمالي المحتمل (Potential Gross Income - PGI): تقدير إجمالي الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إذا كان مشغولاً بالكامل.
2. تقدير معدل الشغور والتحصيل (Vacancy and Collection Rate): تقدير نسبة الشغور المتوقعة للعقار، بالإضافة إلى أي خسائر في التحصيل.

3. تقدير الدخل الإجمالي الفعال (Effective Gross Income - EGI): طرح معدل الشغور والتحصيل من الدخل الإجمالي المحتمل.

   EGI = PGI * (1 - Vacancy_Rate)

4. تقدير نفقات التشغيل (Operating Expenses): تقدير جميع النفقات اللازمة لتشغيل العقار، مثل الضرائب والتأمين والصيانة والإدارة.

5. تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): طرح نفقات التشغيل من الدخل الإجمالي الفعال.

   NOI = EGI - Operating_Expenses

6. تقدير معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): تقدير معدل الرسملة المناسب للعقار. معدل الرسملة هو نسبة صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة العقار.

   Cap_Rate = NOI / Property_Value

7. الرسملة: قسمة صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة للوصول إلى رأي القيمة.

   Value = NOI / Cap_Rate

   مثال:

   إذا كان الدخل الإجمالي الفعال للعقار 200,000 دولار، ونفقات التشغيل 50,000 دولار، ومعدل الرسملة 10%، فإن قيمة العقار التقديرية ستكون 1,500,000 دولار (200,000 دولار - 50,000 دولار) / 0.10.

3.4. المصالحة

بعد استخدام جميع طرق التقييم الثلاث، يجب على المثمن المصالحة بين القيم المؤشرة من كل طريقة للوصول إلى رأي القيمة النهائي. تتضمن المصالحة تحليل نقاط القوة والضعف في كل طريقة، والنظر في مدى ملاءمة كل طريقة للعقار المحدد والسوق.

4. مصادر البيانات

يحتاج المثمنون إلى جمع مجموعة واسعة من البيانات لإجراء تقييمات دقيقة وموثوقة. تشمل بعض المصادر الشائعة للبيانات:

• سجلات الملكية العامة: تحتوي هذه السجلات على معلومات حول ملكية العقارات، وقيود الاستخدام، والمعاملات السابقة.
• خدمات قوائم العقارات المتعددة (MLS): توفر هذه الخدمات معلومات حول العقارات المعروضة للبيع، بما في ذلك أسعار البيع، والميزات، والمواقع.
• البيانات الحكومية: توفر الوكالات الحكومية بيانات حول التركيبة السكانية، والاقتصاد، ولوائح تقسيم المناطق.
• المواقع الإلكترونية التقييمية: تقدم العديد من المواقع الإلكترونية خدمات وبيانات متعلقة بالتقييم العقاري.
• الجمعيات المهنية: تقدم الجمعيات المهنية، مثل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR)، موارد تعليمية وفرص للتواصل للمثمنين.

5. الخاتمة

إن فهم اللوائح التي تحكم عملية التقييم العقاري، ومعرفة أساسيات السوق، وإتقان طرق التقييم المختلفة، كلها عناصر أساسية لنجاح المثمنين العقاريين. يجب على المثمنين أيضًا أن يكونوا على دراية بمصادر البيانات المتاحة، وأن يلتزموا بأعلى المعايير الأخلاقية والمهنية. من خلال الجمع بين المعرفة والمهارة والنزاهة، يمكن للمثمنين العقاريين تقديم خدمات قيمة لعملائهم والمساهمة في سلامة السوق العقاري.

ملاحظات:

• تم دمج المصطلحات والمفاهيم الدقيقة من قائمة المصطلحات المقدمة في المحتوى.
• تم تقديم أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة.
• تم استخدام الصيغ الرياضية والمعادلات عند الاقتضاء.
• تم تضمين إشارات إلى المصادر المتاحة.
• تم تنظيم المحتوى باستخدام عناوين فرعية علمية وقوائم نقطية ومرقمة.
• لم يتم تضمين الرسوم البيانية والجداول بسبب القيود، ولكن يمكن إضافتها لتوضيح المفاهيم بشكل أفضل.