أساسيات التقييم: الترخيص، المعايير، والالتزام باللوائح

الفصل: أساسيات التقييم: الترخيص، المعايير، والالتزام باللوائح

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل❓ لأساسيات التقييم العقاري❓، مع التركيز على الترخيص، والمعايير المهنية، وأهمية الالتزام باللوائح والقوانين. يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب معرفة واسعة وخبرة متخصصة، والالتزام بأخلاقيات المهنة. سنستعرض في هذا الفصل الإطار التنظيمي الذي يحكم هذه المهنة، وكيفية ضمان جودة ومصداقية التقييمات.

1. الترخيص العقاري: الإطار القانوني والتنظيمي

1.1. أهمية الترخيص:

يعتبر الترخيص العقاري شرطًا أساسيًا لممارسة مهنة التقييم العقاري في معظم الولايات القضائية. يهدف الترخيص إلى حماية الجمهور من الممارسات غير المهنية والاحتيالية، وضمان أن القائمين بالتقييم يمتلكون المعرفة والمهارات اللازمة لتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة.

1.2. أنواع التراخيص:

تختلف أنواع التراخيص ومتطلباتها من ولاية قضائية إلى أخرى. ومع ذلك، هناك بعض الفئات الشائعة:

• مُقيّم مُتدرب (Trainee Appraiser): هو الشخص الذي يعمل تحت إشراف مُقيّم مُرخص أو مُعتمد للحصول على الخبرة العملية المطلوبة.
• مُقيّم سكني مُرخص (Licensed Residential Appraiser): يُسمح له بتقييم العقارات السكنية غير المعقدة التي تقل قيمتها عن حد معين.
• مُقيّم سكني مُعتمد (Certified Residential Appraiser): يُسمح له بتقييم جميع أنواع العقارات السكنية بغض النظر عن قيمتها.
• مُقيّم عام مُعتمد (Certified General Appraiser): يُسمح له بتقييم جميع أنواع العقارات، بما في ذلك العقارات التجارية والصناعية والزراعية.

1.3. متطلبات الترخيص:

تشمل متطلبات الحصول على الترخيص عادةً:

1. إكمال دورات تعليمية معتمدة: يجب على المتقدمين إكمال عدد معين من الساعات الدراسية في مواضيع مثل مبادئ التقييم، والقانون العقاري، والإحصاء، والاقتصاد العقاري.
2. اجتياز امتحان الترخيص: يجب على المتقدمين اجتياز امتحان كتابي لتقييم معرفتهم ومهاراتهم في مجال التقييم العقاري.
3. الحصول على الخبرة العملية: يجب على المتقدمين إكمال عدد معين من ساعات الخبرة العملية تحت إشراف مُقيّم مُرخص أو مُعتمد.
4. الخلفية الجنائية: يجب أن يكون لدى المتقدم سجل جنائي نظيف.

1.4. تجديد الترخيص:

يجب تجديد الترخيص بشكل دوري (عادةً كل سنتين أو ثلاث سنوات). تتطلب عملية التجديد إكمال عدد معين من ساعات التعليم المستمر لضمان أن المُقيّم مُطلع على أحدث المعايير واللوائح.

2. معايير التقييم المهنية: USPAP

2.1. أهمية المعايير المهنية:

تعتبر المعايير المهنية بمثابة مجموعة من القواعد والإرشادات التي تحدد كيفية إجراء التقييمات العقارية❓ بشكل أخلاقي وموضوعي وموثوق. تهدف هذه المعايير إلى ضمان جودة التقييمات وحماية مصالح الأطراف المعنية.

2.2. المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP):

تعتبر USPAP هي المعيار المهني الأكثر شيوعًا واستخدامًا في الولايات المتحدة. تم تطويرها من قبل مؤسسة التقييم (Appraisal Foundation) وتعتبر بمثابة معيار وطني للتقييم العقاري. تغطي USPAP جميع جوانب عملية التقييم، بما في ذلك:

1. الأخلاقيات (Ethics Rule): تحدد قواعد السلوك الأخلاقي التي يجب على المُقيّم الالتزام بها، مثل النزاهة والموضوعية والسرية.
2. إدارة السجلات (Record Keeping Rule): تحدد متطلبات الاحتفاظ بسجلات التقييم لمدة معينة.
3. قاعدة الكفاءة (Competency Rule): تتطلب من المُقيّم أن يكون لديه الكفاءة اللازمة لإجراء التقييم بشكل صحيح. إذا لم يكن المُقيّم مُؤهلاً، يجب عليه رفض المهمة أو الحصول على المساعدة من مُقيّم مُؤهل.
4. قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule): تتطلب من المُقيّم تحديد نطاق العمل اللازم لإجراء التقييم بشكل صحيح. يجب أن يكون نطاق العمل كافياً لإنتاج نتائج موثوقة.
5. قواعد الإبلاغ (Reporting Rules): تحدد متطلبات إعداد تقرير التقييم. يجب أن يكون التقرير واضحًا وموجزًا وكاملاً، وأن يتضمن جميع المعلومات اللازمة لدعم رأي القيمة.
6. معايير محددة (Specific Standards): تحدد متطلبات محددة لأنواع مختلفة من التقييمات، مثل تقييمات العقارات السكنية والتجارية وتقييمات الممتلكات الشخصية.

2.3. بنود أساسية في USPAP:

• تحديد المشكلة (Problem Identification): تحديد الغرض من التقييم، وتعريف العقار المراد تقييمه، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد حقوق الملكية المراد تقييمها.
• نطاق العمل (Scope of Work): تحديد مدى التحقيق والبحث الذي سيقوم به المُقيّم، والبيانات التي سيتم جمعها وتحليلها.
• البيانات والتحليل (Data Collection and Analysis): جمع البيانات ذات الصلة بالعقار المراد تقييمه، مثل معلومات الموقع، ومعلومات البناء، ومعلومات السوق. تحليل هذه البيانات لتحديد قيمة العقار.
• طرق التقييم (Valuation Approaches): تطبيق واحدة أو أكثر من طرق التقييم الثلاثة الرئيسية: طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل.
• التوفيق (Reconciliation): تحليل نتائج طرق التقييم المختلفة وتحديد القيمة النهائية للعقار.
• التقرير (Reporting): إعداد تقرير تقييم واضح وموجز وكامل يتضمن جميع المعلومات اللازمة لدعم رأي القيمة.

2.4. أمثلة على التطبيقات العملية لـ USPAP:

• مثال 1: عند تقييم عقار سكني، يجب على المُقيّم التحقق من جميع المعلومات المقدمة من العميل، مثل مساحة العقار وعدد الغرف. يجب على المُقيّم أيضًا فحص العقار شخصيًا لتحديد حالته وأي عيوب قد تؤثر على قيمته.
• مثال 2: عند تقييم عقار تجاري، يجب على المُقيّم تحليل البيانات المالية للعقار، مثل الإيرادات والمصروفات، لتحديد قدرته على توليد الدخل. يجب على المُقيّم أيضًا تحليل السوق العقاري المحلي لتحديد مدى الطلب على العقارات التجارية المماثلة.

3. الالتزام باللوائح والقوانين: تجنب المخاطر القانونية

3.1. أهمية الالتزام باللوائح والقوانين:

يعتبر الالتزام باللوائح والقوانين أمرًا بالغ الأهمية للمُقيّمين العقاريين. يمكن أن يؤدي عدم الالتزام إلى عقوبات قانونية ومالية، وفقدان الترخيص، والإضرار بالسمعة المهنية.

3.2. اللوائح والقوانين ذات الصلة❓❓:

تشمل اللوائح والقوانين ذات الصلة بالتقييم العقاري ما يلي:

1. قوانين الولاية واللوائح التنظيمية❓: تحدد قوانين الولاية واللوائح التنظيمية متطلبات الترخيص ومعايير الممارسة المهنية للمُقيّمين العقاريين.
2. قانون الإصلاح والتعافي وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA): هو قانون اتحادي صدر في عام 1989 بهدف إصلاح وتنظيم صناعة الادخار والقروض. يتطلب FIRREA أن يتم إجراء التقييمات العقارية المستخدمة في المعاملات الفيدرالية من قبل مُقيّمين مُرخصين أو مُعتمدين.
3. قانون دود-فرانك للإصلاح المالي وحماية المستهلك (Dodd-Frank Act): هو قانون اتحادي صدر في عام 2010 بهدف إصلاح النظام المالي وحماية المستهلكين. يتضمن قانون دود-فرانك أحكامًا تتعلق بتقييمات الرهن العقاري، مثل متطلبات الاستقلالية والحيادية.
4. لوائح فاني ماي وفريدي ماك (Fannie Mae/Freddie Mac Guidelines): تحدد لوائح فاني ماي وفريدي ماك المعايير التي يجب أن تفي بها التقييمات العقارية المستخدمة في شراء أو ضمان الرهون العقارية.
5. قوانين مكافحة التمييز (Anti-Discrimination Laws): تحظر قوانين مكافحة التمييز التمييز على أساس العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الأصل القومي أو الحالة العائلية أو الإعاقة في المعاملات العقارية.

3.3. مخاطر عدم الالتزام:

تشمل مخاطر عدم الالتزام باللوائح والقوانين ما يلي:

• العقوبات القانونية والمالية: يمكن أن تشمل العقوبات القانونية والمالية الغرامات والسجن وتعويضات الأضرار.
• فقدان الترخيص: يمكن أن يؤدي عدم الالتزام باللوائح والقوانين إلى فقدان الترخيص، مما يحرم المُقيّم من الحق في ممارسة المهنة.
• الإضرار بالسمعة المهنية: يمكن أن يؤدي عدم الالتزام باللوائح والقوانين إلى الإضرار بالسمعة المهنية للمُقيّم، مما قد يؤثر سلبًا على قدرته على الحصول على أعمال جديدة.

3.4. كيفية ضمان الالتزام:

يمكن للمُقيّمين العقاريين ضمان الالتزام باللوائح والقوانين من خلال:

1. البقاء على اطلاع دائم باللوائح والقوانين الجديدة والمعدلة.
2. حضور دورات التعليم المستمر بانتظام.
3. استشارة محامٍ أو مستشار متخصص في القانون العقاري.
4. تطوير وتنفيذ سياسات وإجراءات داخلية لضمان الالتزام.
5. الحصول على تأمين المسؤولية المهنية (Errors and Omissions Insurance) لحماية أنفسهم من الدعاوى القضائية.

4. أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

4.1. مثال 1: تأثير المناطق الخاصة بالفيضانات (FEMA Special Flood Hazard Area) على التقييم:

عند تقييم عقار يقع في منطقة خاصة بالفيضانات، يجب على المُقيّم الإشارة إلى ذلك في تقرير التقييم. يجب على المُقيّم أيضًا التحقق من متطلبات التأمين ضد الفيضانات وتأثيرها على قيمة العقار.

4.2. مثال 2: تقييم العقارات المتضررة من الكوارث الطبيعية:

عند تقييم عقار متضرر من كارثة طبيعية، مثل إعصار أو زلزال، يجب على المُقيّم تقييم مدى الضرر وتكلفة الإصلاح. يجب على المُقيّم أيضًا مراعاة تأثير الكارثة على السوق العقاري المحلي.

4.3. مثال 3: تقييم العقارات الصديقة للبيئة (Green Buildings):

عند تقييم عقار صديق للبيئة، يجب على المُقيّم مراعاة ميزات العقار الصديقة للبيئة، مثل استخدام الطاقة المتجددة وتوفير المياه. يجب على المُقيّم أيضًا تحليل تأثير هذه الميزات على قيمة العقار.

5. الخلاصة

في هذا الفصل، قمنا بتغطية أساسيات التقييم العقاري، مع التركيز على الترخيص والمعايير والالتزام باللوائح. الترخيص ضروري لضمان الكفاءة والمساءلة، في حين توفر معايير USPAP إطارًا أخلاقيًا ومهنيًا لعملية التقييم. الالتزام باللوائح والقوانين أمر بالغ الأهمية لتجنب المخاطر القانونية وحماية مصالح الأطراف المعنية. من خلال فهم هذه الأساسيات، يمكن للمُقيّمين العقاريين تقديم خدمات عالية الجودة والمساهمة في نزاهة وموثوقية السوق العقاري.