الفصل: معايير التقييم والكفاءة المهنية

مقدمة

     يهدف هذا الفصل إلى توضيح معايير التقييم العقاري والكفاءة المهنية المطلوبة للمثمنين. سنستعرض المنظمات المهنية ذات الصلة، ومعايير الممارسة المهنية الموحدة (USPAP)، ومتطلبات الترخيص والتأهيل، وأخلاقيات المهنة.

1. المنظمات المهنية للتقييم العقاري

• 1.1. دور المنظمات المهنية:
  تلعب المنظمات المهنية دورًا حيويًا في تحديد معايير الممارسة المهنية وتعزيز الكفاءة في مجال التقييم العقاري. تقدم هذه المنظمات برامج تعليمية، وشهادات مهنية، وتوفر منصة لتبادل المعرفة والخبرات بين المثمنين.

• 1.2. أمثلة على منظمات مهنية:

  • جمعية المثمنين الأمريكية (ASA): تركز على مجموعة واسعة من التخصصات التقييمية، بما في ذلك العقارات والممتلكات الشخصية.
  • الجمعية الأمريكية لمديري المزارع والمثمنين الريفيين (ASFMRA): متخصصة في تقييم الأراضي الزراعية والممتلكات الريفية.
  • الرابطة الدولية لموظفي التقييم (IAAO): تركز على تقييم الممتلكات لأغراض الضرائب.
  • الجمعية الوطنية للمثمنين المستقلين (NAIFA): منظمة تمثل المثمنين العقاريين المستقلين.
  • المعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS): منظمة دولية تعنى بمعايير التقييم العقاري والممارسات المهنية.

• 1.3. أهمية الحصول على الاعتماد المهني:
  الحصول على الاعتماد المهني من إحدى هذه المنظمات يعكس مستوى عالٍ من الكفاءة والالتزام بأخلاقيات المهنة، مما يزيد من مصداقية المثمن ويعزز فرص العمل.

2. معايير الممارسة المهنية الموحدة (USPAP)

• 2.1. نشأة وتطور USPAP:
  نشأت USPAP استجابة لأزمة صناعة الادخار والقروض في الثمانينيات، بهدف توحيد معايير التقييم العقاري وتحسين الممارسات المهنية.

• 2.2. هيكل USPAP:

  • القواعد الأخلاقية: تحدد مبادئ السلوك الأخلاقي للمثمنين، بما في ذلك النزاهة والموضوعية والاستقلالية.
  • المعايير: تتضمن عشرة معايير تغطي جوانب مختلفة من عملية التقييم، مثل تطوير التقييم، والإبلاغ عن التقييم، ومراجعة التقييم.
  • البيانات: توضح وتفسر المعايير، وتقدم إرشادات إضافية للمثمنين.
  • الآراء الاستشارية: تقدم المشورة بشأن تطبيق USPAP في حالات تقييم محددة.

• 2.3. المعايير الأساسية في USPAP:

  • المعيار 1: تطوير التقييم العقاري: يركز على جمع البيانات وتحليلها وتطبيق أساليب التقييم المناسبة.
  • المعيار 2: الإبلاغ عن التقييم العقاري: يحدد متطلبات الإفصاح في تقرير التقييم، بما في ذلك نطاق العمل والافتراضات والقيود.
  • المعيار 3: مراجعة التقييم: يحدد إجراءات مراجعة تقييم آخر لضمان الامتثال لـ USPAP.
  • المعيار 6: التقييم الجماعي (Mass Appraisal): يركز على تطوير وإعداد تقييم شامل لعدد كبير من العقارات في وقت واحد، وعادة ما يستخدم لأغراض الضرائب.
  • المعايير 7 و 8: تقييم الممتلكات الشخصية: تحدد معايير تطوير وإعداد تقارير تقييم الممتلكات الشخصية.
  • المعايير 9 و 10: تقييم الأعمال: تحدد معايير تطوير وإعداد تقارير تقييم الشركات والمصالح التجارية.

• 2.4. أهمية الالتزام بـ USPAP:
  الالتزام بـ USPAP أمر ضروري للمثمنين لضمان المصداقية والشفافية في عملهم، وتجنب المسؤولية القانونية.

3. الترخيص والشهادات المهنية

• 3.1. متطلبات الترخيص:
  تختلف متطلبات الترخيص من دولة إلى أخرى، ولكنها تتضمن عادةً إكمال دورات تعليمية معينة، واجتياز اختبار، واكتساب خبرة عملية تحت إشراف مثمن معتمد.

• 3.2. أنواع الشهادات المهنية:

  • مثمن سكني مرخص: مؤهل لتقييم العقارات السكنية غير المعقدة.
  • مثمن سكني معتمد: مؤهل لتقييم جميع أنواع العقارات السكنية.
  • مثمن عام معتمد: مؤهل لتقييم جميع أنواع العقارات، بما في ذلك العقارات التجارية والصناعية.

• 3.3. التعليم المستمر:
  يُطلب من المثمنين إكمال دورات التعليم المستمر للحفاظ على تراخيصهم وشهاداتهم، والبقاء على اطلاع دائم بأحدث التطورات في مجال التقييم.

• 3.4. تأثير قانون FIRREA (قانون إصلاح وإنفاذ المؤسسات المالية)
  أدى قانون FIRREA إلى اشتراط أن تجري عمليات التقييم المرتبطة بالمعاملات التي تشمل مؤسسات مالية فدرالية على يد مثمنين مرخصين أو معتمدين.

4. أخلاقيات المهنة

• 4.1. قواعد السلوك الأخلاقي:

  • النزاهة: يجب على المثمنين أن يكونوا صادقين وجديرين بالثقة في جميع تعاملاتهم.
  • الموضوعية: يجب على المثمنين أن يكونوا محايدين وغير متحيزين في عملهم.
  • الاستقلالية: يجب على المثمنين تجنب تضارب المصالح والتأثيرات الخارجية.
  • الكفاءة: يجب على المثمنين أن يمتلكوا المعرفة والمهارات اللازمة لإجراء التقييمات بكفاءة.
  • السرية: يجب على المثمنين الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصلون عليها من عملائهم.

• 4.2. تضارب المصالح:
  يجب على المثمنين الإفصاح عن أي تضارب محتمل في المصالح، مثل وجود علاقة شخصية أو مالية مع العميل أو العقار.

• 4.3. الرسوم المشروطة:
  يُحظر على المثمنين قبول رسوم مشروطة تعتمد على قيمة التقييم، حيث يمكن أن يؤدي ذلك إلى التحيز والتأثير على النتائج.

• 4.4. المسؤولية المهنية:
  يتحمل المثمنون مسؤولية تجاه عملائهم والجمهور لتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة.

5. نطاق العمل

• 5.1. تحديد نطاق العمل:
  يجب على المثمن تحديد نطاق العمل بوضوح قبل البدء في التقييم، بما في ذلك نوع العقار والغرض من التقييم والبيانات المطلوبة.

• 5.2. جمع وتحليل البيانات:
  يجب على المثمن جمع وتحليل البيانات ذات الصلة بالعقار، مثل معلومات السوق والبيانات المالية ومواصفات العقار.

• 5.3. طرق التقييم:
  يجب على المثمن اختيار وتطبيق طرق التقييم المناسبة، مثل طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التكلفة وطريقة الدخل.

6. إدارة شركات التقييم (AMC)

• 6.1. دور شركات التقييم:
  تلعب شركات إدارة التقييم (AMC) دور الوسيط بين المُقرضين والمثمنين، ما يضمن استقلالية عملية التقييم.

• 6.2. الممارسات الأخلاقية لشركات AMC:
  من الضروري أن تلتزم شركات AMC بالممارسات الأخلاقية، بما في ذلك اختيار مثمنين مؤهلين، ودفع أجور عادلة، وعدم ممارسة ضغوط غير مبررة على المثمنين للتأثير في قيمة العقار.

7. أمثلة عملية

• 7.1. سيناريو 1: تقييم عقار سكني
• الحالة: يطلب أحد العملاء تقييم عقار سكني لغرض الحصول على تمويل عقاري.
• تطبيق USPAP:
  • نطاق العمل: تحديد نوع العقار (سكني)، والغرض من التقييم (تمويل عقاري)، والبيانات المطلوبة (معلومات السوق، وبيانات المقارنات المماثلة، ومواصفات العقار).
  • المعيار 1: جمع البيانات وتحليلها، وتطبيق طريقة مقارنة المبيعات لتحديد القيمة.
  • المعيار 2: إعداد تقرير تقييم مفصل يتضمن جميع المعلومات ذات الصلة.

• الأخلاقيات: التأكد من عدم وجود تضارب مصالح والإفصاح عن أي علاقة مع العميل.

• 7.2. سيناريو 2: تقييم عقار تجاري

• الحالة: يطلب أحد المستثمرين تقييم عقار تجاري لغرض اتخاذ قرار استثماري.
• تطبيق USPAP:
  • نطاق العمل: تحديد نوع العقار (تجاري)، والغرض من التقييم (قرار استثماري)، والبيانات المطلوبة (بيانات الإيجار، وبيانات المصروفات، ومعدلات الرسملة).
  • المعيار 1: جمع البيانات وتحليلها، وتطبيق طريقة الدخل وطريقة مقارنة المبيعات لتحديد القيمة.
  • المعيار 2: إعداد تقرير تقييم مفصل يتضمن جميع المعلومات ذات الصلة.
• الأخلاقيات: التأكد من الموضوعية وعدم التحيز في التقييم.

8. دراسات حالة

• 8.1. دراسة حالة 1: قضية تقييم احتيالي
• الحالة: تورط مثمن في قضية تقييم احتيالي، حيث قام بتضخيم قيمة العقار لمساعدة العميل في الحصول على قرض أكبر.
• النتائج: فقد المثمن رخصته❓❓ وواجه عقوبات قانونية.

• الدروس المستفادة: أهمية الالتزام بأخلاقيات المهنة وتجنب الممارسات الاحتيالية.

• 8.2. دراسة حالة 2: تطبيق USPAP في تقييم عقار معقد

• الحالة: تقييم عقار معقد يتطلب تطبيق طرق تقييم متعددة وتحليل متعمق.
• النتائج: تمكن المثمن من تقديم تقييم دقيق وموثوق من خلال الالتزام بـ USPAP.
• الدروس المستفادة: أهمية الكفاءة والخبرة في تقييم العقارات المعقدة.

9. خاتمة

     تعتبر معايير التقييم والكفاءة المهنية أمرًا حيويًا لضمان المصداقية والشفافية في مجال التقييم العقاري. يجب على المثمنين الالتزام بـ USPAP وأخلاقيات المهنة، والحصول على التراخيص والشهادات المهنية اللازمة، والاستمرار في تطوير مهاراتهم ومعرفتهم.

المراجع

• Appraisal Foundation. (Latest Edition). Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. Washington, DC.
• American Society of Appraisers (ASA). Principles of Valuation.
• National Association of Independent Fee Appraisers (NAIFA). Code of Ethics.

ملاحظة: هذا المحتوى العلمي يهدف إلى تقديم نظرة شاملة حول معايير التقييم والكفاءة المهنية. يجب على المثمنين الرجوع إلى المصادر الأصلية لـ USPAP والتشريعات المحلية للحصول على معلومات مفصلة ومحدثة.