العربيّة
معايير التثمين والاحترافية
الفصل: معايير التثمين والاحترافية
مقدمة
يعدّ التقييم العقاري نشاطًا احترافيًا يعتمد على معايير محددة وممارسات أخلاقية صارمة. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف هذه المعايير والممارسات بعمق، مع التركيز على أهميتها في الحفاظ على نزاهة عملية التثمين وحماية مصالح الأطراف المعنية. سنتناول في هذا الفصل الأسس العلمية والمهنية التي يقوم عليها التثمين، مع الإشارة إلى الهيئات المهنية المعنية بتطوير وتنفيذ هذه المعايير.
1. الأسس العلمية للتثمين العقاري
يعتمد التثمين العقاري على مجموعة من النظريات والمبادئ الاقتصادية والعقارية التي تهدف إلى تقدير القيمة السوقية للعقار. من أهم هذه الأسس:
-
مبدأ العرض والطلب: يعتبر من أهم المبادئ الاقتصادية التي تؤثر على قيمة العقار. زيادة الطلب مع ثبات العرض يؤدي إلى ارتفاع الأسعار، والعكس صحيح. يمكن تمثيل العلاقة بين العرض والطلب رياضياً باستخدام منحنيات العرض والطلب، حيث تتقاطع هذه المنحنيات لتحديد سعر التوازن (Equilibrium Price).
P = f(Qd, Qs)- حيث:
P= السعرQd= الكمية المطلوبةQs= الكمية المعروضة
- مبدأ الاستبدال: ينص على أن المشتري لن يدفع مقابل عقار أكثر مما سيدفعه مقابل عقار بديل مماثل له في المنفعة والموقع. يعتمد هذا المبدأ على فكرة أن القيمة تتأثر بوجود بدائل مماثلة في السوق.
- مبدأ المنفعة: يرتبط بقيمة العقار بقدرته على تلبية احتياجات ورغبات المالك أو المستخدم. العقار الذي يوفر منفعة أكبر سيكون له قيمة أعلى.
- مبدأ المساهمة: يشير إلى أن قيمة أي عنصر في العقار (مثل إضافة غرفة أو تعديل تصميم) تتحدد بمدى مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار.
- مبدأ أعلى وأفضل استخدام: (Highest and Best Use) وهو الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة للعقار، والذي يؤدي إلى تحقيق أعلى قيمة سوقية له. تحديد أعلى وأفضل استخدام يتطلب تحليلًا تفصيليًا للسوق والقيود القانونية والفيزيائية.
2. معايير التثمين المهنية (USPAP)
تعتبر المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) مرجعًا أساسيًا للمثمنين العقاريين في الولايات المتحدة (وكذلك دول أخرى) لضمان جودة وموثوقية التقييمات. تتضمن هذه المعايير:
- قواعد الأخلاق (Ethics Rule): تحدد سلوكيات المثمن المهنية في التعامل مع العملاء والأطراف الأخرى، مع التركيز على النزاهة والموضوعية. تشمل هذه القواعد تجنب تضارب المصالح والحفاظ على سرية المعلومات.
- قاعدة الكفاءة (Competency Rule): تُلزم المثمن بامتلاك المعرفة والخبرة اللازمة لإجراء التقييم بشكل صحيح. إذا كان المثمن يفتقر إلى الخبرة في نوع معين من العقارات، يجب عليه إما رفض المهمة أو التعاون مع مثمن آخر مؤهل.
- قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule): تحدد الإجراءات والبيانات التي يجب على المثمن جمعها وتحليلها لإجراء تقييم موثوق به. يجب أن يكون نطاق العمل كافيًا لتلبية احتياجات العميل والمستخدمين الآخرين للتقييم.
- قاعدة الاستثناء القضائي (Jurisdictional Exception Rule): تسمح للمثمن بالخروج عن بعض متطلبات USPAP إذا كانت تتعارض مع القوانين المحلية أو اللوائح الحكومية.
-
المعايير (Standards): تحدد هذه المعايير الخطوات والإجراءات التفصيلية التي يجب اتباعها في تطوير وإعداد تقارير التقييم المختلفة.
- المعيار 1: تطوير التقييم العقاري (Real Property Appraisal Development).
- المعيار 2: إعداد تقرير التقييم العقاري (Real Property Appraisal Reporting).
- المعيار 3: مراجعة التقييم (Appraisal Review).
- المعيار 6: التقييم الجماعي (Mass Appraisal).
- المعيار 7 & 8: تثمين الممتلكات الشخصية.
- المعيار 9 & 10: تثمين الأعمال.
6. التعاريف (Definitions): تقدم تعريفات واضحة للمصطلحات المستخدمة في USPAP.
3. الاحترافية والأخلاقيات في التثمين العقاري
تتجاوز الاحترافية في التثمين مجرد الالتزام بالمعايير الفنية. بل تتضمن أيضًا الالتزام بمجموعة من القيم الأخلاقية التي تعزز الثقة في عملية التقييم. من أهم جوانب الاحترافية:
- النزاهة والموضوعية: يجب على المثمن أن يكون نزيهًا وموضوعيًا في جميع جوانب عمله، وتجنب أي تأثيرات خارجية قد تؤثر على تقييمه.
- السرية: يجب على المثمن الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصل عليها من العميل، وعدم الكشف عنها لأي طرف آخر دون إذن.
- الاستقلالية: يجب أن يكون المثمن مستقلاً عن أي طرف قد يستفيد من التقييم، وتجنب أي تضارب في المصالح.
- الكفاءة والمهارة: يجب على المثمن أن يمتلك المعرفة والمهارات اللازمة لإجراء التقييم بشكل صحيح، وأن يسعى باستمرار لتطوير مهاراته ومعرفته.
- الشفافية: يجب على المثمن أن يكون شفافًا في جميع جوانب عمله، وتوضيح المنهجية المستخدمة والافتراضات التي اعتمد عليها في التقييم.
4. دور الهيئات المهنية في تطوير معايير التثمين
تلعب الهيئات المهنية دورًا حيويًا في تطوير وتنفيذ معايير التثمين، وضمان جودة الممارسات المهنية. من أبرز هذه الهيئات:
- مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): هي منظمة غير ربحية مسؤولة عن تطوير المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)، وتأهيل المثمنين. تتضمن المؤسسة مجلس معايير❓ التقييم (ASB) ومجلس مؤهلات المثمنين (AQB)، بالإضافة إلى مجلس ممارسات التقييم (APB).
- الجمعية الأمريكية للمثمنين (American Society of Appraisers - ASA): هي منظمة مهنية تقدم شهادات للمثمنين في مختلف التخصصات، بما في ذلك العقارات والممتلكات الشخصية.
- الجمعية الأمريكية لمديري المزارع والمثمنين الريفيين (American Society of Farm Managers and Rural Appraisers - ASFMRA): تركز على تثمين الأراضي الزراعية والممتلكات الريفية.
- الرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين (National Association of Independent Fee Appraisers - NAIFA): هي منظمة مهنية تمثل المثمنين المستقلين.
- المعهد الملكي للمساحين القانونيين (Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS): منظمة عالمية تعنى بالمعايير المهنية في مجال العقارات والتقييم.
جدول: الهيئات المهنية المعنية بالتثمين:
| الهيئة | الاختصاص |
|---|---|
| مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation) | تطوير معايير USPAP، تأهيل المثمنين |
| الجمعية الأمريكية للمثمنين (ASA) | شهادات للمثمنين في مختلف التخصصات |
| الجمعية الأمريكية لمديري المزارع والمثمنين الريفيين (ASFMRA) | تثمين الأراضي الزراعية والممتلكات الريفية |
| الرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين (NAIFA) | تمثيل المثمنين المستقلين |
| المعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS) | معايير مهنية عالمية في مجال العقارات والتقييم |
5. تأثير التكنولوجيا على معايير التثمين
أدت التطورات التكنولوجية، مثل استخدام نماذج التقييم الآلية (Automated Valuation Models - AVMs) والبيانات الكبيرة (Big Data)، إلى تغييرات كبيرة في مجال التثمين. يجب على المثمنين أن يكونوا على دراية بهذه التطورات وأن يستخدموا التكنولوجيا بحذر ووفقًا للمعايير المهنية. يجب التأكد من أن البيانات المستخدمة في التقييم دقيقة وموثوقة، وأن النماذج المستخدمة صحيحة ومعتمدة.
6. المسؤولية القانونية للمثمن
يتحمل المثمن مسؤولية قانونية عن دقة وموثوقية التقييم الذي يقدمه. قد يتعرض المثمن للمساءلة القانونية إذا كان التقييم غير دقيق أو مضلل، مما يتسبب في خسائر مالية للأطراف المعنية. يجب على المثمن أن يكون حريصًا في عمله وأن يتبع المعايير المهنية لتقليل المخاطر القانونية.
7. مثال تطبيقي: تقييم عقار سكني معقد
لنفترض أنك مكلف بتقييم عقار سكني معقد يتضمن العديد من الميزات الفريدة، مثل تصميم معماري غير تقليدي وموقع متميز على شاطئ البحر. في هذه الحالة، يجب عليك اتباع الخطوات التالية:
- تحديد نطاق العمل: تحديد الغرض من التقييم والجمهور المستهدف والقيود الزمنية والموارد المتاحة.
- جمع البيانات: جمع البيانات ذات الصلة بالعقار، مثل الوصف المادي والموقع والخصائص القانونية والتاريخ البيعي.
- تحليل السوق: تحليل السوق العقاري المحلي لتحديد الاتجاهات والقيم السائدة.
- تحديد أعلى وأفضل استخدام: تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة للعقار.
- تطبيق أساليب التقييم: تطبيق أساليب التقييم المناسبة، مثل طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التكلفة وطريقة الدخل.
- المطابقة: مطابقة نتائج أساليب التقييم المختلفة للوصول إلى قيمة نهائية للعقار.
- إعداد التقرير: إعداد تقرير تقييم شامل يتضمن جميع البيانات والتحليلات والاستنتاجات التي تم التوصل إليها.
خاتمة
تعتبر معايير التثمين والاحترافية أساسية لضمان جودة وموثوقية عملية التقييم العقاري. يجب على المثمنين أن يكونوا على دراية بهذه المعايير وأن يلتزموا بها في جميع جوانب عملهم. من خلال الالتزام بالمعايير المهنية والقيم الأخلاقية، يمكن للمثمنين المساهمة في الحفاظ على نزاهة السوق العقاري وحماية مصالح الأطراف المعنية.
ملخص الفصل
ملخص علمي مفصل للفصل “معايير التثمين والاحترافية”
يتناول هذا الفصل موضوع معايير التثمين والاحترافية في مهنة تثمين العقارات، مؤكدًا على أهمية هذه المعايير في ضمان جودة وموثوقية عمليات التثمين، وحماية مصالح الأطراف المعنية.
النقاط الرئيسية:
- الجمعيات المهنية للتثمين: تستعرض أهم الجمعيات المهنية للتثمين العقاري، ودورها في وضع معايير السلوك والكفاءة❓❓ المهنية لأعضائها. تساهم هذه الجمعيات في رفع مستوى المهنة من خلال برامج التعليم والنشر، وفرض معايير السلوك عبر مراجعة الأقران. تتفاوت أهمية العضوية في هذه الجمعيات تبعًا لجودة المعايير التي تفرضها.
- مؤسسة التثمين (The Appraisal Foundation): تأسست في عام 1987 بهدف تعزيز الاحتراف في مهنة التثمين. تضم المؤسسة مجلس معايير التثمين (ASB) المسؤول عن تطوير وتحديث المعايير الموحدة لممارسة التثمين المهني (USPAP)، ومجلس مؤهلات المثمنين (AQB) الذي يختص بتطوير وتعزيز معايير التدريب والكفاءة المهنية. كما تم إنشاء مجلس ممارسات التثمين لتطبيق أفضل الممارسات.
- المعايير الموحدة لممارسة التثمين المهني (USPAP): تمثل أول محاولة لوضع معايير موحدة لممارسة مهنة التثمين على مستوى الصناعة. تتضمن USPAP قواعد عامة للأخلاقيات، وعشرة معايير، وبيانات توضيحية، وآراء استشارية. تشمل هذه المعايير جوانب التطوير والإبلاغ عن التثمين العقاري، ومراجعة التثمين، والتثمين الجماعي، وتثمين الممتلكات الشخصية والأعمال التجارية.
- قانون إصلاح المؤسسات المالية واستعادة وإنفاذ القانون (FIRREA) لعام 1989: أدمجت USPAP في القانون من خلال هذا القانون، الذي يلزم أيضًا بترخيص واعتماد المثمنين. يتطلب القانون أن يتم إجراء التثمين المتعلق بالمعاملات المرتبطة بالفيدرالية من قبل مثمنين مرخصين أو معتمدين من الدولة. يتطلب الاعتماد مستوى أعلى من الكفاءة مقارنة بالترخيص.
- الترخيص والاعتماد: تحدد الولايات متطلبات الترخيص والاعتماد، والتي تشمل اجتياز اختبار الولاية، وإكمال التعليم المحدد. يتم التمييز بين الاعتماد السكني والعام، حيث يركز الاعتماد العام بشكل أكبر على أسلوب الدخل ويؤهل المثمن لتقييم جميع أنواع العقارات.
- قواعد السلوك المهني: تتضمن قواعد السلوك المهني التأكيد على الأخلاقيات، والكفاءة، وتحديد نطاق العمل، والالتزام بالقوانين المحلية. تحظر هذه القواعد قبول مهام التثمين التي لا يمتلك المثمن المؤهلات اللازمة لها، إلا بعد إبلاغ العميل واتخاذ الخطوات اللازمة لضمان إنجاز التثمين بكفاءة.
- مؤسسة التثمين و USPAP: USPAP هي مجموعة من المعايير المهنية التي تضمن المصداقية والشفافية في مهنة التثمين. تحدد مؤسسة التثمين هذه المعايير وتعمل على تحديثها بشكل دوري لتعكس التغيرات في الممارسات وظروف السوق.
- شركات إدارة التثمين (AMC): تلعب AMC دورًا متزايد الأهمية في عملية الرهن العقاري، حيث تعمل كحاجز بين المقرضين والمثمنين❓❓ لضمان استقلالية التقييم.
الاستنتاجات:
- تعتبر معايير التثمين والاحترافية أساسية لضمان مصداقية وموثوقية عمليات التثمين العقاري.
- تلعب الجمعيات المهنية ومؤسسة التثمين دورًا حيويًا في وضع وتطوير وإنفاذ هذه المعايير.
- يُلزم قانون FIRREA بالترخيص والاعتماد لضمان كفاءة المثمنين وحماية مصالح الأطراف المعنية.
- يجب على المثمنين الالتزام بقواعد السلوك المهني، وتحديث معرفتهم بالمعايير الموحدة لممارسة التثمين المهني (USPAP).
الآثار المترتبة:
- تطبيق معايير التثمين والاحترافية يساهم في تعزيز الثقة في مهنة التثمين العقاري.
- الالتزام بهذه المعايير يحمي مصالح العملاء والأطراف المعنية الأخرى.
- تحديث المعرفة بمعايير USPAP يضمن بقاء المثمنين على اطلاع بأحدث الممارسات والتطورات في المهنة.
- التقييمات الدقيقة والموثوقة تدعم اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة وتساهم في استقرار الأسواق العقارية.
- تحسين الممارسات المهنية في التثمين يؤدي إلى زيادة الشفافية والمساءلة في القطاع العقاري.
باختصار، هذا الفصل يؤكد على أهمية معايير التثمين والاحترافية كركيزة أساسية لمهنة تثمين عقاري موثوقة وشفافة، ويستعرض الأطر التنظيمية والمهنية التي تساهم في تحقيق ذلك.
