تعديلات وتقنيات تقييم الموقع

الفصل: تعديلات وتقنيات تقييم الموقع❓❓

مقدمة

في مجال تقييم العقارات، يلعب الموقع دورًا محوريًا في تحديد القيمة. ومع ذلك، نادرًا ما يكون هناك موقعان متطابقين تمامًا. لذلك، يصبح من الضروري إجراء تعديلات دقيقة وتقييمات متعمقة للموقع لضمان تقدير عادل وموثوق للقيمة. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف التعديلات والتقنيات المتاحة لتقييم الموقع بعمق، مع التركيز على المبادئ العلمية والأساليب الكمية المستخدمة.

1. أهمية تعديلات الموقع

يعتبر الموقع عنصرًا غير متجانس في تقييم العقارات. تؤثر العديد من العوامل، مثل القرب من المرافق، وجمالية المنطقة المحيطة، ومستويات الضوضاء، وجودة المدارس، على قيمة الموقع. يهدف إجراء تعديلات على أسعار العقارات المماثلة إلى عزل وتحديد تأثير هذه العوامل على القيمة.

2. مبادئ تعديل الموقع

تستند تعديلات الموقع إلى مبادئ أساسية تضمن الدقة والموثوقية:

• مبدأ الإحلال (Substitution): لا يدفع المشتري الذكي أكثر مما يجب دفعه للحصول على عقار مماثل. تحدد العقارات المماثلة ذات الموقع المتميز القيمة العليا للعقار قيد التقييم.
• مبدأ المساهمة (Contribution): قيمة أي مكون في العقار تتحدد بمساهمته في القيمة الكلية للعقار، وليس بتكلفته. قد يكون الموقع المتميز مكلفًا، ولكن قيمته تكمن في مساهمته في زيادة القيمة الإجمالية.
• مبدأ العرض والطلب (Supply and Demand): يؤثر العرض والطلب على قيمة المواقع المختلفة. المواقع المرغوبة ذات العرض المحدود ستكون أكثر قيمة.

3. تقنيات تعديل الموقع

توجد عدة تقنيات لتعديل قيم العقارات المماثلة بناءً على اختلافات الموقع:

3.1 طريقة المقارنة❓ المباشرة للمبيعات (Sales Comparison Approach):

هذه هي الطريقة الأكثر شيوعًا لتقييم الموقع. تتضمن هذه الطريقة تحليل مبيعات العقارات المماثلة (Comparables) وإجراء تعديلات لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار قيد التقييم (Subject Property).

• الخطوة 1: تحديد العقارات المماثلة.
• الخطوة 2: تحليل عناصر المقارنة. تتضمن عناصر المقارنة الحقوق العقارية المنقولة (Property Rights)، وشروط التمويل (Financing Terms)، وظروف البيع (Conditions of Sale)، والنفقات بعد البيع مباشرة (Expenditures Immediately After Sale)، وظروف السوق (Market Conditions)، وتعديلات الموقع (Location Adjustments)، والخصائص المادية (Physical Characteristics)، والخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics).

• الخطوة 3: إجراء التعديلات.

  • التعديل النقدي: إذا كان الموقع المماثل أفضل من الموقع قيد التقييم، يتم خصم مبلغ نقدي من سعر بيع الموقع المماثل. على العكس، إذا كان الموقع المماثل أسوأ، يتم إضافة مبلغ نقدي❓❓ إلى سعر بيع الموقع المماثل.

    • مثال: تم بيع قطعة أرض مماثلة مؤخرًا بمبلغ 45,000 دولار. يتمتع الموقع المماثل بموقع أفضل، مما يجعله أغلى بقيمة 5,000 دولار من الموقع قيد التقييم. نظرًا لأن الموقع المماثل متفوق في الموقع، يتم تعديل سعره بالخفض.
      • 45,000 دولار - 5,000 دولار = 40,000 دولار
      • القيمة المشار إليها للموقع قيد التقييم هي 40,000 دولار.

  • التعديل بالنسب المئوية: يمكن أيضًا إجراء التعديلات كنسبة مئوية من سعر بيع الموقع المماثل.

    • مثال: سعر بيع قطعة أرض مماثلة هو 45,000 دولار. تشير بيانات السوق إلى أن الموقع قيد التقييم أقل قيمة بنسبة 10% من الموقع المماثل، بسبب التغيرات في السوق منذ تاريخ بيع الموقع المماثل. مقدار التعديل هو 10% من 45,000 دولار (0.10 × 45,000)، أو 4,500 دولار. نظرًا لأن الموقع المماثل أكثر قيمة، يتم إجراء التعديل عن طريق طرح الفرق في القيمة من سعر بيع الموقع المماثل.
      • 45,000 دولار - 4,500 دولار = 40,500 دولار
      • القيمة المشار إليها للموقع قيد التقييم هي 40,500 دولار.
  • تسلسل التعديلات: عند حساب التعديلات بالنسب المئوية، يمكن أن يؤثر ترتيب حساب التعديلات على نتائج الحساب. لهذا السبب، يتم عادةً حساب التعديلات بترتيب أو تسلسل معين. يعتمد التسلسل المستخدم لحساب التعديلات على تحليل المثمن للسوق، ولكن بشكل عام، يتم إجراء تعديلات الحقوق العقارية وشروط التمويل وشروط البيع وظروف السوق أولاً، قبل إجراء تعديلات الموقع والخصائص المادية.
    • مثال: يحدد المثمن أنه يجب تعديل سعر بيع مماثل لأسفل بنسبة 10% لحساب قيمة تنازلات التمويل في البيع المماثل. بالإضافة إلى ذلك، فإن العقار قيد التقييم يستحق 5,000 دولار أكثر من الموقع المماثل بسبب خدمة المرافق المتفوقة. سعر بيع الموقع المماثل هو 100,000 دولار. في هذه الحالة، سيعتمد مقدار التعديل لشروط التمويل على ما إذا كان يتم إجراؤه قبل أو بعد تعديل المرافق. إذا تم إجراء التعديل لشروط التمويل أولاً، فستكون النتيجة كما يلي.
      • 100,000 دولار × 10% (0.10) = 10,000 دولار تعديل للتمويل
      • 100,000 دولار - 10,000 دولار = 90,000 دولار قيمة معدلة للتمويل
      • 90,000 دولار + 5,000 دولار = 95,000 دولار قيمة معدلة للتمويل والمرافق
    • إذا تم إجراء تعديل المرافق أولاً، فستكون النتيجة قيمة مشار إليها مختلفة للموقع قيد التقييم.
      • 100,000 دولار + 5,000 دولار = 105,000 دولار قيمة معدلة للمرافق
      • 105,000 دولار × 10% (0.10) = 10,500 دولار تعديل للتمويل
      • 105,000 دولار - 10,500 دولار = 94,500 دولار قيمة معدلة للتمويل والمرافق

3.2 طريقة التخصيص (Allocation Method):

تقوم هذه الطريقة بتقدير قيمة الأرض لعقار محسن. تفترض هذه الطريقة أن نسبة معينة من قيمة العقار تعزى إلى تحسيناته والنسبة المتبقية تعزى إلى الأرض. بعبارة أخرى، تفترض أن العقارات المماثلة سيكون لها نسب مماثلة من قيمة الأرض إلى قيمة المبنى. على سبيل المثال، إذا كانت نسبة قيمة المبنى إلى قيمة الأرض النموذجية هي 3 إلى 1 (أي أن قيمة المباني تبلغ عادةً ثلاثة أضعاف قيمة أراضيها)، فسيتم تخصيص 25❓% (¼) من القيمة الإجمالية للعقار للأرض، و 75% (¾) للتحسينات. إذا كان من الممكن تحديد قيمة العقار ككل، فإن تحديد قيمة الأرض هو ببساطة مسألة الضرب في النسبة المئوية المناسبة.
* مثال: قدر المثمن أن قيمة العقار تبلغ 200,000 دولار، وأن نسبة قيمة المبنى إلى قيمة الأرض للعقارات المماثلة هي 3:2 (3 إلى 2). في هذه الحالة، يتم تخصيص 60% (3/5) من قيمة العقار للتحسينات، ويتم تخصيص 40% (2/5) للأرض.
* 200,000 دولار × 40% (أ) = 80,000 دولار قيمة الأرض المخصصة
* يتمثل أحد الاختلافات في نهج التخصيص في استخدام تقدير مقيِّم الضرائب العقارية لقيمة الأرض كنسبة مئوية من إجمالي العقار.
* عادةً ما يتم ذكر مبلغ الأرض هذا بشكل منفصل عن التحسينات ويمكن استخدامه إذا تمت إعادة تقييم الأرض مؤخرًا.

عيوب طريقة التخصيص:

• للتحديد النسبة أو النسبة المئوية الصحيحة للتطبيق، من الضروري الحصول على بيانات السوق: كم دفع بناة ومطورون مقابل الأرض بالنسبة إلى قيمة التحسينات التي قاموا ببنائها؟ ولكن إذا كانت بيانات السوق الموثوقة متاحة، فلا يوجد سبب للجوء إلى التخصيص. طريقة مقارنة المبيعات مفضلة دائمًا عندما توجد بيانات مبيعات مماثلة كافية.
• المشكلة الثانية في التخصيص هي أنها غير دقيقة بطبيعتها. في أحسن الأحوال، ستمثل النسبة المئوية للتخصيص متوسطًا لنوع معين من العقارات. يمكن تحسين قطع الأراضي بنفس الحجم والنوع (مثل السكنية) بنفس القيمة، بمبانٍ ذات أحجام وأنماط ووظائف مختلفة. لا تأخذ طريقة التخصيص هذا الاختلاف في قيمة التحسينات في الاعتبار.
• التخصيص وحده ليس مؤشرًا موثوقًا به للغاية لقيمة الأرض أو الموقع.
  • وبالتالي، لا يتم استخدامه إلا عندما تكون الطرق الأكثر موثوقية مستحيلة (بسبب نقص بيانات السوق) أو غير عملية (كما هو الحال في تقييم الضرائب العقارية، حيث يجب تخصيص قيم آلاف العقارات بين الأرض والتحسينات). يستخدم التخصيص أيضًا أحيانًا كفحص للقيم التي تشير إليها طرق تقييم الأراضي الأخرى.

3.3 طريقة الاستخراج (Extraction Method):

الاستخراج هو طريقة أخرى تستخدم أحيانًا لتقييم الأرض (سواء كانت أرضًا شاغرة، أو عنصر الأرض في عقار محسّن) عندما لا تتوفر بيانات لمبيعات مماثلة للأراضي الشاغرة. بمعنى ما، الاستخراج هو نهج التكلفة للقيمة في الاتجاه المعاكس. في نهج التكلفة، يضيف المثمنون قيمة الأرض إلى التكلفة المستهلكة للتحسينات❓❓ للوصول إلى القيمة الإجمالية للعقار.

• باستخدام طريقة الاستخراج، يتم طرح التكلفة المستهلكة للتحسينات من القيمة الإجمالية للعقار للوصول إلى قيمة الأرض.

يتم تطبيق طريقة الاستخراج على مبيعات مماثلة لعقار محسّن عندما لا تتوفر مبيعات مماثلة للأراضي الشاغرة. من خلال الاستخراج، يقدر المثمن قيمة عنصر الأرض في البيع المماثل، ثم يستخدم هذه البيانات لتقدير قيمة الأرض للعقار قيد التقييم. لا يمكن اعتبار الاستخراج موثوقًا به ما لم يكن أحد الشرطين التاليين أو كليهما صحيحًا:

• يمكن تقدير قيمة التحسينات المماثلة بشكل موثوق، أو
• قيمة التحسينات المماثلة صغيرة جدًا بالنسبة للقيمة الإجمالية للعقار المماثل.

الاستخدام الأكثر شيوعًا للاستخراج هو على الأرجح للعقارات الحضرية، حيث تميل قيمة الأرض إلى تمثيل نسبة أعلى من إجمالي قيمة العقار.

• مثال: تم بيع عقار حضري مماثل مؤخرًا بمبلغ 650,000 دولار. يقدر المثمن أن القيمة المستهلكة للتحسينات المماثلة تتراوح بين 80,000 دولار إلى 100,000 دولار. من خلال الاستخراج، تتراوح قيمة الأرض المماثلة بين 550,000 دولار إلى 570,000 دولار. نظرًا لأن التحسينات تمثل جزءًا صغيرًا نسبيًا من القيمة الإجمالية، فإن الاستخراج ينتج نطاقًا من قيم الأراضي التي تختلف بأقل من 5%، على الرغم من أن المثمن كان قادرًا فقط على تقدير قيمة التحسين في نطاق 25%❓.

3.4 طريقة التطوير❓❓ (Development Method):

غالبًا ما يتم تطبيق طريقة تطوير الأراضي على قطع كبيرة من الأراضي الشاغرة “الخام” أو غير المطورة لأغراض التقسيم الفرعي.

• تستخدم هذه الطريقة تقنيات التدفق النقدي المخصوم. غالبًا ما يتم تنفيذ التقسيم الفرعي على مدى عدة سنوات. تتطلب هذه الطريقة أن يتم خصم التدفقات النقدية الصافية المستقبلية المتوقعة من المبيعات بعد خصم المصاريف للوصول إلى القيمة الحالية للأرض. الخصم هو وسيلة لحساب القيمة الحالية لمبلغ مستقبلي.

لتنفيذ التحليل بشكل صحيح، يجب على المثمن أولاً تحديد أعلى وأفضل استخدام للأرض. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المثمن إنشاء خطة تطوير سليمة، وحساب جدول أسعار واقعي، وحساب معدل امتصاص لبيع قطع الأراضي الفردية، وحساب مصاريف تطوير الأراضي، وتقدير تكاليف التسويق، وتقدير الضرائب السنوية على مدى فترة التطوير والمبيعات، والسماح بمخصصات معقولة للتكاليف العامة والأرباح للمشروع.

ثم يبحث المثمن في السوق لتحديد معدل خصم مناسب مناسب لهذا النوع من الاستثمار ويأخذ في الاعتبار توقيت المبيعات داخل التقسيم الفرعي. عادةً ما يتم بيع التقسيمات الفرعية على مدى عدة سنوات ويجب تخصيص كل من الإيرادات والمصروفات السنوية على مدى فترة التطوير وخصمها بشكل صحيح. يمكن للمثمن استخدام آلة حاسبة مالية أو جدول عوامل الرجوع لتطبيق عامل الرجوع المناسب على المشكلة.

3.5 طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

تعتبر طريقة الدخل المتبقي للأرض شكلاً من أشكال نهج رسملة الدخل للقيمة. (تتم مناقشة رسملة الدخل بالتفصيل لاحقًا). تقيس رسملة الدخل القيمة كوظيفة للدخل.

• الصيغة الأساسية لرسملة الدخل هي:
  • الدخل (I) = القيمة (V) × معدل الرسملة (R)

يمكن أيضًا التعبير عن هذه الصيغة على النحو التالي:

• القيمة (V) = الدخل (I) ÷ معدل الرسملة (R)
• مثال: يبلغ صافي الدخل السنوي لعقار ما 12,000 دولار. إذا أشارت بيانات السوق إلى معدل رسملة بنسبة 10%، فيمكن تقدير قيمة العقار عن طريق رسملة الدخل على النحو التالي:

V = I ÷ R

V = 12,000 دولار ÷ 0.10 (10%)

V = 120,000 دولار القيمة المشار إليها للعقار

لتطبيق تقنية الدخل المتبقي للأرض، يجب أن يكون المثمن قادرًا على تحديد أربع قطع بيانات مهمة بشكل موثوق:

• قيمة (التكلفة المستهلكة) التحسين،
• معدلات رسملة السوق للأرض،
• معدلات رسملة السوق للمباني، و
• صافي الدخل التشغيلي الإجمالي للعقار.

من خلال ضرب معدل رسملة المبنى في قيمة التحسينات، يمكن للمثمن تحديد مقدار دخل العقار الذي يعزى إلى التحسينات (I = V × R). ثم يتم طرح هذا المبلغ من صافي الدخل الإجمالي للعقار للعثور على مبلغ الدخل الذي يعزى إلى الأرض. أخيرًا، يتم تحويل دخل الأرض إلى رقم القيمة عن طريق معدل رسملة الأرض.

• مثال: تم تحديد أن أعلى وأفضل استخدام لقطعة أرض هو مركز تسوق للبيع بالتجزئة. تقدر تكلفة إنشاء التحسينات بمبلغ 1.2 مليون دولار، ومن المتوقع أن يحقق العقار صافي دخل سنوي قدره 208,000 دولار. تشير بيانات السوق إلى أن معدلات الرسملة لهذا النوع من العقارات هي 8% للأرض و 12% للتحسينات. الخطوة الأولى هي حساب الدخل الذي يعزى إلى التحسينات، عن طريق ضرب معدل رسملة التحسين في قيمة التحسينات.

I = V × R

I = 1,200,000 دولار × 0.12 (12%)

I = 144,000 دولار دخل يعزى إلى التحسينات

بعد ذلك، يتم طرح دخل التحسين من صافي الدخل الإجمالي للعثور على الدخل الذي يعزى إلى الأرض.

208,000 دولار - 144,000 دولار = 64,000 دولار دخل يعزى إلى الأرض

أخيرًا، يتم رسملة دخل الأرض عن طريق قسمته على معدل رسملة الأرض. V = I ÷ R

V = 64,000 دولار ÷ 0.08 (8%)

V = 800,000 دولار قيمة الأرض المشار إليها

3.6 طريقة رسملة إيجار الأرض❓❓ (Ground Rent Capitalization Method):

تعد رسملة إيجار الأرض وسيلة أخرى لتطبيق نهج رسملة الدخل لتقدير قيمة الأرض.

• في عقد إيجار أرضي، يستأجر المستأجر الأرض من المالك، ويقوم ببناء مبنى على الموقع. عادةً ما تكون عقود الإيجار الأرضي طويلة الأجل لمدة 50 عامًا أو أكثر، للسماح للمستأجر باستخدام المبنى خلال دورة حياته المفيدة. يسمى الإيجار الذي يدفعه المستأجر لعقد إيجار أرضي إيجار الأرض.

عندما يخضع العقار لعقد إيجار أرضي، يمكن تقدير قيمته عن طريق رسملة مبلغ إيجار الأرض، باستخدام الصيغة V = I ÷ R. غالبًا ما يكون هذا أكثر تعقيدًا مما يبدو، مع ذلك، حيث يجب أخذ عوامل أخرى في الاعتبار (مثل مقدار الوقت المتبقي في عقد الإيجار، وأي أحكام لتصعيد الإيجار، وما إلى ذلك).

• مثال: إيجار الأرض لعقار ما هو 50,000 دولار في السنة لمدة 50 عامًا. إذا أشارت بيانات السوق إلى معدل رسملة بنسبة 10%، فيمكن تقدير قيمة العقار عن طريق رسملة الدخل على النحو التالي:

V = I ÷ R

V = 50,000 دولار ÷ 0.10 (10%)

V = 500,000 دولار قيمة الأرض المشار إليها

تحلل طريقة الدخل المتبقي للأرض وطريقة رسملة إيجار الأرض الدخل الذي يعزى إلى الأرض، وتحسب قيمة الأرض عن طريق رسملة دخلها.

3.7 جداول العمق (“طريقة 4-3-2-1”):

هناك جداول تقييم تعرض القيمة الإضافية للعمق الإضافي. جدول العمق هو جدول نسبة مئوية يوضح كيف يقع أعلى قيمة في الجزء الأمامي من قطعة الأرض.

• مثال: إذا فقد عقار ما 25 بالمائة الخلفية من عمقه، فستنخفض القيمة، لكن الخسارة في القيمة ستكون أقل من 25 بالمائة. في حين توجد جداول رياضية معقدة، فإن طريقة التقييم البسيطة هي “طريقة 4-3-2-1”.

يفترض المثمن أن قيمة قطعة الأرض هي كما يلي:

• الربع الأول = 40% من القيمة
• الربع الثاني = 30% من القيمة
• الربع الثالث = 20% من القيمة
• الربع الرابع = 10% من القيمة

بناءً على هذه الصيغة التقريبية، سترى أن فقدان 25 بالمائة الخلفية (الربع الرابع) سيقلل القيمة بنسبة 10 بالمائة فقط.

تعطي جداول العمق فكرة تقريبية عن القيمة فيما يتعلق بالعمق. إنها ليست دقيقة لأنها لا تأخذ في الاعتبار الحاجة إلى عمق لمستخدمين معينين.

4. العوامل المؤثرة في تعديل الموقع

تتأثر دقة تعديلات الموقع بعدة عوامل:

• جودة بيانات السوق: بيانات السوق الموثوقة هي أساس التعديلات الدقيقة.
• خبرة المثمن: يتطلب إجراء تعديلات دقيقة فهمًا عميقًا للسوق المحلي.
• التحليل الإحصائي: يمكن استخدام التحليل الإحصائي، مثل تحليل الانحدار، لتحديد تأثير العوامل المختلفة على قيمة الموقع.

5. الخلاصة

تعد تعديلات وتقنيات تقييم الموقع جزءًا لا يتجزأ من عملية تقييم العقارات. من خلال فهم المبادئ الأساسية وتطبيق التقنيات المناسبة، يمكن للمثمنين تقديم تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة تعكس القيمة الحقيقية للموقع. يجب على المثمنين أن يظلوا على اطلاع بأحدث الاتجاهات والأبحاث في مجال تقييم المواقع لضمان أن ممارساتهم تتماشى مع أفضل المعايير المهنية.