تقدير التكلفة وتعديل الاستهلاك

الفصل الثامن: تقدير التكلفة وتعديل الاستهلاك

مقدمة

يعد تقدير التكلفة وتعديل الاستهلاك من العناصر الأساسية في منهج التكلفة لتقدير القيمة، والذي يعتبر أحد الأساليب الثلاثة الرئيسية لتقدير قيمة العقارات (بالإضافة إلى مقارنة المبيعات وتحليل الدخل). يعتمد هذا المنهج على مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أن المشترين لن يدفعوا أكثر مقابل عقار مما سيكلفهم الحصول على عقار بديل مماثل في المنفعة. يتناول هذا الفصل بشكل مفصل الطرق المختلفة لتقدير التكلفة، وكيفية حساب الاستهلاك، بالإضافة إلى المصطلحات والمعادلات المستخدمة.

أولاً: تقدير التكلفة

يعني تقدير التكلفة تحديد المبلغ اللازم لإنشاء عقار جديد مماثل للعقار محل التقييم، وذلك باستخدام المواد والأساليب الحالية. هناك نوعان رئيسيان من التكلفة يجب التمييز بينهما:

1. تكلفة الاستنساخ (Reproduction Cost): هي التكلفة اللازمة لبناء نسخة طبق الأصل من العقار محل التقييم، باستخدام نفس المواد والتصميم الأصليين.
2. تكلفة الاستبدال (Replacement Cost): هي التكلفة اللازمة لبناء عقار بديل له نفس المنفعة❓❓ والوظيفة، ولكن باستخدام المواد والأساليب الحديثة.

عادةً ما يكون من الأسهل والأكثر واقعية تقدير تكلفة الاستبدال، خاصةً للعقارات القديمة، حيث قد يكون من الصعب أو المكلف للغاية استنساخها تمامًا.

أ. طرق تقدير التكلفة

توجد عدة طرق لتقدير التكلفة، تختلف في دقتها وتعقيدها. فيما يلي الطرق الأكثر شيوعًا:

1. طريقة الوحدة المقارنة (Comparative Unit Method):

   • تعتبر هذه الطريقة الأكثر استخدامًا، خاصةً في تقييم العقارات السكنية.
   • تعتمد على ضرب مساحة البناء (بالقدم المربع أو المتر المربع) بتكلفة الوحدة (لكل قدم مربع أو متر مربع).
   • يتم تحديد تكلفة الوحدة من خلال تحليل مبيعات العقارات الجديدة المماثلة أو باستخدام كتيبات تقدير التكاليف.
   • يجب تعديل تكلفة الوحدة لمراعاة الاختلافات في التشطيبات والميزات والموقع والظروف الاقتصادية.

   مثال:

   لنفترض أننا نقوم بتقييم منزل مساحته 1280 قدم مربع ومنفصل عنه مرآب بمساحة 576 قدم مربع. قدر المثمن أن تكاليف البناء الحالية للمباني المماثلة تبلغ 60 دولارًا للقدم المربع لمنطقة المعيشة، و 25 دولارًا للقدم المربع لمساحة المرآب. تم تقييم الموقع بمبلغ 35000 دولار، ويقدر المثمن قيمة تحسينات الموقع (مدخل السيارة وتنسيق الحدائق وما إلى ذلك) بمبلغ 8500 دولار. في هذه الحالة، يمكن تقدير قيمة العقار من خلال أسلوب التكلفة باستخدام طريقة القدم المربع على النحو التالي:

   تكلفة منطقة المعيشة = 1280 قدم مربع * 60 دولارًا للقدم المربع = 76800 دولار
   تكلفة المرآب = 576 قدم مربع * 25 دولارًا للقدم المربع = 14400 دولار
   إجمالي تكلفة المبنى = 76800 دولار (منطقة المعيشة) + 14400 دولار (المرآب) = 91200 دولار
   إجمالي تكلفة التحسينات = 91200 دولار (المبنى) + 8500 دولار (تحسينات أخرى)
   = 99700 دولار (قيمة التحسين المشار إليها) = 99700 دولار (تكلفة التحسين) + 35000 دولار (قيمة الموقع) =
   134700 دولار

   الصيغة:
   Total Cost = (Area_living * Cost_living) + (Area_garage * Cost_garage) + Site_Improvements + Site_Value

   تحديد تكلفة الوحدة:
   * تحليل السوق (Market Analysis): يتم جمع بيانات عن مبيعات المنازل الجديدة المماثلة، ثم يتم طرح قيمة الأرض من سعر البيع، وتقسيم الناتج على مساحة البناء للحصول على تكلفة الوحدة.
   مثال: منزل جديد بمساحة 1500 قدم مربع بيع مؤخرًا بمبلغ 120,000 دولار. تدعم بيانات السوق تقدير المثمن لقيمة الموقع لهذا العقار البالغة 30,000 دولار، وبالتالي فإن قيمة المبنى هي 90,000 دولار (سعر البيع 120,000 دولار، قيمة الموقع 30,000 دولار). بافتراض أن المنزل لا يعاني من أي اهلاك، يجب أن تكون قيمته معادلة لتكلفته. لذلك يأخذ المثمن 90000 دولار (قيمة المبنى أو التكلفة) ويقسم ذلك على 1500 (الحجم بالقدم المربع). والنتيجة، 60 دولارًا للقدم المربع، تصبح تكلفة الوحدة.
   * كتيبات تقدير التكاليف (Cost Estimating Manuals): يتم استخدام كتيبات تقدير التكاليف أو خدمات تقدير التكاليف المهنية لتحديد تكلفة الوحدة. هذه الكتيبات توفر متوسط تكاليف الوحدات لأنواع مختلفة من البناء.
   * يجب تعديل تكلفة الوحدة المعطاة في الكتيبات لمراعاة الاختلافات في الميزات والحجم والشكل والوقت والموقع.

   *مثال:* وفقًا لدليل التكلفة، يبلغ متوسط التكلفة للقدم المربع لمنزل متوسط الجودة مكون من طابق واحد بمساحة 1500 قدم مربع ومحيط 160 قدمًا خطيًا 55.50 دولارًا. يشير الدليل أيضًا إلى أن تكاليف البناء في المنطقة التي يقع فيها العقار أعلى بنسبة 11٪ من المتوسط. يتميز العقار بتشطيبات خارجية أعلى من المتوسط، مما يضيف 3.50 دولارًا للقدم المربع إلى تكلفته. كما أن لديها 2000 قدم مربع من مساحة المعيشة، والتي يقدر المثمن أنها يجب أن تقلل من تكلفة الوحدة بنسبة 8٪. نظرًا لتاريخ نشر الدليل، فقد انخفضت تكاليف البناء بنسبة 5٪ بسبب تباطؤ الاقتصاد. يشير استعراض دليل التكلفة إلى أن أرقامه لا تتضمن ربحًا رياديًا، والذي قرر المثمن أنه يجب أن يكون 10٪ لهذا النوع من العقارات.
   

2. طريقة الوحدة في مكانها (Unit-in-Place Method):

   • تتطلب هذه الطريقة قياس كميات المكونات المختلفة للمبنى (مثل الأساسات والأرضيات والجدران والسقف).
   • يتم ضرب كمية كل عنصر بتكلفة الوحدة المناسبة له، ثم يتم جمع النتائج للحصول على إجمالي التكلفة.
   • تعتبر أكثر دقة من طريقة الوحدة المقارنة، ولكنها تتطلب المزيد من الوقت والجهد.

   مثال:

   الأرضيات 5,000 قدم مربع @ 7 دولارات = 35,000 دولار
   الجدران 300 قدم خطي @ 200 دولار = 60,000 دولار
   هيكل السقف 5,000 قدم مربع @ 15 دولارًا = 75,000 دولار
   الفواصل الداخلية 100 قدم خطي @ 40 دولارًا = 4,000 دولار
   السقوف 5,000 قدم مربع @ 4 دولارات = 20,000 دولار
   الأبواب والنوافذ 5,000 دولار
   غطاء السقف 10,000 دولار
   خطوط السباكة والتجهيزات 5,500 دولار
   النظام الكهربائي 5,000 دولار
   التدفئة والتبريد 20,000 دولار
   الأجهزة وجميع التكاليف الأخرى 10,000 دولار
   إجمالي التكاليف المباشرة وغير المباشرة 249,500 دولار
   تقدير تكلفة الوحدة في المكان لمبنى تجاري صغير

3. طريقة المسح الكمي (Quantity Survey Method):

   • تعتبر هذه الطريقة الأكثر تفصيلاً ودقة، ولكنها أيضًا الأكثر تعقيدًا وتستغرق وقتًا طويلاً.
   • يتم تقدير تكلفة كل عنصر من عناصر البناء بشكل منفصل، بما في ذلك تكاليف العمالة والمواد والمعدات والمصروفات العامة.
   • عادةً ما تستخدم هذه الطريقة من قبل المقاولين أو البنائين لإعداد عروض الأسعار.

   مثال:

   في طريقة الوحدة في المكان، يتم استخدام تكلفة وحدة واحدة لحساب تكلفة تأطير الجدار الخارجي، بما في ذلك تكلفة أخشاب التأطير، والتغليف، وعمالة النجارة، والسقالات، وما إلى ذلك. في طريقة مسح الكميات، سيتم تقدير كميات كل عنصر من هذه العناصر بشكل منفصل، وسيتم ضرب كل منها بتكلفة وحدته الخاصة (التكلفة لكل قدم لوح من أخشاب التأطير، والتكلفة لكل قدم مربع من التغليف، والتكلفة لكل ساعة من عمالة النجارة، وما إلى ذلك).

4. مؤشر اتجاه التكلفة (Cost Index Trending):

   • تعتمد هذه الطريقة على استخدام مؤشرات التكلفة لتقدير تكلفة البناء الحالية، بناءً على التكلفة الأصلية للبناء.
   • يتم تقسيم قيمة المؤشر الحالي على قيمة المؤشر في وقت البناء الأصلي، ثم يتم ضرب الناتج بالتكلفة الأصلية.
   • تعتبر هذه الطريقة سريعة وسهلة، ولكنها الأقل دقة.

   مثال:

   تم بناء منزل في عام 1980 بتكلفة 100000 دولار. كان مؤشر تكلفة البناء 150 في عام 1980، ويبلغ حاليًا 200. يتم حساب التكلفة الحالية لبناء المنزل على النحو التالي:

   200 ÷ 150 = 1.33
   1.33 × 100000 دولار (التكلفة الأصلية) = 133000 دولار التكلفة الحالية

   الصيغة:
   Current Cost = (Current_Index / Original_Index) * Original_Cost

ثانياً: تقدير الاستهلاك

بعد تقدير تكلفة البناء الجديدة، يجب تقدير الاستهلاك، وهو الانخفاض في قيمة العقار بسبب عوامل مختلفة.

أ. مصطلحات أساسية

• الاستهلاك (Depreciation): هو الفرق بين قيمة العقار الجديدة وتكلفة البناء الجديدة.
• الاستهلاك المتراكم (Accrued Depreciation): هو مقدار الاستهلاك الذي حدث بين وقت بناء العقار وتاريخ التقييم.
• العمر الفعلي (Actual Age): هو العمر الزمني للعقار.
• العمر الفعال (Effective Age): هو العمر الظاهري للعقار، بناءً على حالته الحالية وظروف السوق.
• العمر الاقتصادي (Economic Life): هو الفترة الزمنية التي سيساهم فيها العقار في قيمة الممتلكات.
• العمر المتبقي (Remaining Economic Life): هو الفترة الزمنية المتبقية حتى نهاية العمر الاقتصادي للعقار.

العلاقة بين العمر الاقتصادي والعمر المتبقي والعمر الفعلي:

• العمر الاقتصادي = العمر الفعال + العمر المتبقي
• العمر الفعال = العمر الاقتصادي - العمر المتبقي
• العمر المتبقي = العمر الاقتصادي - العمر الفعال

مثال: تم بناء منزل في عام 1980 ويقدر عمره الاقتصادي بـ 50 عامًا. يتم تقييم المنزل في عام 1994، عندما يبلغ عمره الفعلي 14 عامًا. نظرًا لأنه تم صيانة المنزل جيدًا، ولا يزال تصميمه وتخطيطه شائعًا في السوق، يقدر المثمن أن عمره الاقتصادي المتبقي يبلغ 40 عامًا. في هذه الحالة، سيكون العمر الفعلي للمنزل 10 سنوات (50 - 40 = 10)، مقارنة بالعمر الفعلي البالغ 14 عامًا.

ب. أنواع الاستهلاك

يمكن تصنيف الاستهلاك حسب السبب أو حسب إمكانية إصلاحه.

1. الاستهلاك المادي (Physical Deterioration):

   • ينتج عن التآكل أو التلف في المكونات المادية للعقار.
   • يمكن أن يكون قابلاً للإصلاح أو غير قابل للإصلاح.

   مثال: النوافذ المكسورة والأسقف المتسربة والطلاء المتقشر وأضرار النمل الأبيض أو السجاد البالي كلها أمثلة على التدهور المادي.

   • قابل للإصلاح (Curable): إذا كانت تكلفة إصلاح التلف أقل من الزيادة في القيمة الناتجة عن الإصلاح.
   • غير قابل للإصلاح (Incurable): إذا كانت تكلفة إصلاح التلف أكبر من الزيادة في القيمة الناتجة عن الإصلاح.

   عند تحليل التدهور المادي للتحسين، يتم أحيانًا التمييز بين العناصر طويلة العمر والعناصر قصيرة العمر.

   العنصر طويل العمر هو أحد مكونات التحسينات التي يتوقع أن تستمر طالما استمر المبنى نفسه. يمكن توقع أن تحتاج المكونات قصيرة العمر إلى استبدال خلال العمر الاقتصادي للتحسينات.

2. التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence):

   • ينتج عن عيوب في التصميم أو عن قدم تصميم العقار.
   • يمكن أن يكون قابلاً للإصلاح أو غير قابل للإصلاح.

   مثال: في أحد الأوقات، كانت المنازل تُبنى غالبًا بدون خزائن لغرف النوم. تم تخزين الملابس في الصناديق أو خزائن الملابس. في ذلك الوقت، كان الناس يمتلكون ملابس محدودة. هذا التصميم لن يكون كافياً للاحتياجات الحديثة.
   عيوب التصميم التي تسبب التقادم الوظيفي يمكن أن تكون إما أوجه قصور (مثل عدم كفاية العزل) أو مبالغات. المبالغات هي أشكال من التحسينات المفرطة. ميزات التصميم التي تكون تكاليفها أكبر من مساهمتها في القيمة.

3. التقادم الخارجي❓❓ (External Obsolescence):

   • ينتج عن عوامل خارجية خارجة عن سيطرة مالك العقار، مثل الظروف الاقتصادية السيئة أو التأثيرات السلبية من العقارات المجاورة.
   • عادةً ما يكون غير قابل للإصلاح.

   مثال: سيتعرض مسكن يقع في منطقة صناعية لخسارة في القيمة بسبب موقعه السيئ. سيحدث التقادم الخارجي أيضًا إذا توقف صاحب العمل الوحيد في المجتمع (مثل صاحب المطحنة في مجتمع قطع الأشجار) عن العمل أو أغلق عملياته في المجتمع.

ج. طرق تقدير الاستهلاك

توجد عدة طرق لتقدير الاستهلاك، تختلف في دقتها وتعقيدها.

1. طريقة العمر الاقتصادي (Economic Age-Life Method):

   • تعتمد على افتراض أن العقار يفقد قيمته بمعدل ثابت على مدار عمره الاقتصادي.
   • يتم حساب معدل الاستهلاك من خلال قسمة العمر الفعلي على العمر الاقتصادي.
   • يتم ضرب معدل الاستهلاك بالتكلفة الجديدة للحصول على قيمة الاستهلاك.

   الصيغة:
   Depreciation = (Effective Age / Economic Life) * Cost

   مثال:

   يقدر المثمن تكلفة استنساخ منزل بمبلغ 220,000 دولار. يبلغ العمر الاقتصادي للمنزل 60 عامًا، والعمر الفعلي 15 عامًا. بموجب طريقة العمر الاقتصادي، سيتم حساب الاستهلاك على النحو التالي:

   15 ÷ 60 = 0.25 (25٪) معدل الاستهلاك المتراكم
   0.25 × 220000 دولارًا = 55000 دولارًا من الاستهلاك المتراكم
   220.000 دولارًا - 55.000 دولارًا = 165.000 دولارًا قيمة التحسين المستهلكة

2. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Method):

   • تعتمد على مقارنة أسعار بيع العقارات المماثلة التي تعاني من نفس العيوب.
   • يتم تحديد قيمة الاستهلاك من خلال مقارنة أسعار بيع العقارات التي تعاني من عيوب وتلك التي لا تعاني منها.
   • تحليل البيانات المزدوجة (Paired Data Analysis): هي عملية تحليل أسعار مبيعات العقارات المتطابقة باستثناء متغير واحد لتحديد تأثير هذا المتغير على القيمة.

   مثال: يعاني العقار الخاضع من التقادم الوظيفي بسبب سوء تصميم الأرضية. يكشف تحليل السوق أن المنازل المماثلة ذات مخططات الأرضية المماثلة تبيع بمبلغ 110000 دولار، في حين أن المنازل المماثلة ذات مخططات الأرضية الأكثر وظيفية تبيع بمبلغ 120000 دولار. يشير هذا إلى أن التقادم الوظيفي بسبب سوء تصميم الأرضية يتسبب في انخفاض قدره 10000 دولار (120000 دولار -
   110000 دولار = 10000 دولار).

3. طريقة الرسملة (Capitalization Method):

   • تعتمد على رسملة الفرق في الدخل بين العقارات التي تعاني من عيوب وتلك التي لا تعاني منها.
   • يتم قسمة الفرق في الدخل على معدل الرسملة للحصول على قيمة الاستهلاك.

   مثال:

   يعاني عقار خاضع من التقادم الخارجي بسبب موقعه بالقرب من مطار مزدحم. تبلغ إيجارات العقارات المماثلة في مواقع مماثلة 800 دولار شهريًا، في حين أن الإيجارات المماثلة في مواقع أكثر ملاءمة تبلغ 900 دولار شهريًا. يُضرب الفرق البالغ 100 دولار في الإيجار الشهري في 12 (شهرًا) لإعطاء فرق سنوي. ثم يتم تقسيم هذا الفرق على معدل الرسملة. إذا كان المعدل ثمانية بالمائة، فإن 1200 دولار مقسومًا على .08 يعني أن الفرق في الموقع سيكون 15000 دولار.

4. طريقة تكلفة العلاج (Cost to Cure Method):

   • تعتمد على تقدير تكلفة إصلاح العيوب القابلة للإصلاح.
   • تعتبر تكلفة إصلاح العيوب هي قيمة الاستهلاك.

   مثال: يعتبر مقدار الاستهلاك بسبب السجاد البالي في المنزل مساوياً لتكلفة استبدال السجاد.

5. طريقة الحالة الملاحظة (Observed Condition Method):

   • يتم تقدير قيمة كل نوع من أنواع الاستهلاك بشكل منفصل، مع استخدام الطرق المختلفة المذكورة أعلاه.

خلاصة

تقدير التكلفة وتعديل الاستهلاك هما جزءان أساسيان من منهج التكلفة لتقدير القيمة. يجب على المثمن أن يكون على دراية جيدة بالطرق المختلفة لتقدير التكلفة والاستهلاك، وأن يكون قادرًا على اختيار الطريقة الأنسب لكل حالة. يجب أيضًا على المثمن أن يكون على دراية بالعوامل التي تؤثر على قيمة العقارات، وأن يكون قادرًا على تعديل التكلفة والاستهلاك لمراعاة هذه العوامل.

المراجع

• The Appraisal of Real Estate, 14th Edition, Appraisal Institute.
• Marshall Valuation Service.
• R.S. Means Cost Data.