معايير التقييم والممارسة المهنية

الفصل: معايير التقييم والممارسة المهنية

مقدمة:

يعد التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب خبرة ومعرفة متخصصة. ولضمان نزاهة وموثوقية هذه العملية، تم تطوير معايير التقييم والممارسة المهنية. يهدف هذا الفصل إلى تقديم نظرة شاملة على هذه المعايير، مع التركيز على أهميتها في الحفاظ على ثقة الجمهور وضمان جودة خدمات التقييم. سنتناول المؤسسات الرئيسية التي تضع هذه المعايير، ومفاهيم رئيسية مثل USPAP، ومتطلبات الترخيص والشهادات، وأخلاقيات المهنة.

أولاً: أهمية معايير التقييم والممارسة المهنية

• حماية المصلحة العامة: تضمن المعايير أن التقييمات العقارية دقيقة وموثوقة، مما يحمي مصالح المشترين والبائعين والمقرضين والمستثمرين.
• تعزيز الشفافية: تساهم المعايير في توفير معلومات واضحة ومفصلة حول عملية التقييم، مما يزيد من الشفافية في سوق العقارات.
• ضمان الكفاءة: تحدد المعايير متطلبات التعليم والخبرة اللازمة للمقيّمين، مما يضمن أنهم مؤهلون لأداء مهامهم بكفاءة.
• الحفاظ على المصداقية: تساهم المعايير في الحفاظ على مصداقية مهنة التقييم العقاري، مما يعزز الثقة في الخدمات التي يقدمها المقيّمون.

ثانياً: المؤسسات الرئيسية المسؤولة عن وضع المعايير وتنظيم المهنة

1. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): هي منظمة غير ربحية تأسست عام 1987 من قبل عدة جمعيات تقييم مهنية. تهدف إلى تعزيز الاحتراف من خلال ضمان تأهيل المقيّمين وتقديم معايير موحدة للممارسة المهنية.
   • تضم المؤسسة ثلاثة مجالس رئيسية:
     • مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board - ASB): مسؤول عن تطوير وتحديث USPAP وتعزيز قبولها.
     • مجلس مؤهلات المقيّمين (Appraiser Qualifications Board - AQB): مسؤول عن تحديد متطلبات التعليم والاختبار والخبرة للحصول على شهادات وتراخيص التقييم.
     • مجلس ممارسات التقييم (Appraisal Practices Board): يعمل على تدوين وتنفيذ أفضل الممارسات والتطبيقات للمقيّمين.
2. الجمعيات المهنية للتقييم العقاري: العديد من الجمعيات المهنية تلعب دورًا حاسمًا في تطوير المهنة والحفاظ على معاييرها. بعض هذه الجمعيات تشمل:
   • الجمعية الأمريكية للمثمنين (American Society of Appraisers - ASA).
   • الجمعية الأمريكية لمديري المزارع والمثمنين الريفيين (American Society of Farm Managers and Rural Appraisers - ASFMRA).
   • المعهد الملكي للمساحين القانونيين (Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS).
   • الرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين (National Association of Independent Fee Appraisers - NAIFA).
   • الجمعية الدولية لموظفي التقييم (International Association of Assessing Officers - IAAO).
3. الجهات الحكومية:
   • على المستوى الفيدرالي: قانون إصلاح المؤسسات المالية واستعادتها وإنفاذها لعام 1989 (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 - FIRREA) الذي يلزم الولايات بإصدار شهادات وتراخيص للمقيّمين بناءً على معايير معترف بها.
   • على مستوى الولايات: تقوم كل ولاية بإدارة عملية الترخيص والشهادات للمقيّمين، وتضع قوانينها ولوائحها الخاصة التي يجب أن تفي بالحد الأدنى من المعايير الفيدرالية.

ثالثاً: معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP)

• تعريف: USPAP هي مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي تحكم ممارسة التقييم العقاري. تم تطويرها وتحديثها من قبل مجلس معايير التقييم (ASB) التابع لمؤسسة التقييم.
• الأقسام الرئيسية:
  1. مقدمة: تحدد الغرض من USPAP وتنظم الوثائق.
  2. قواعد عامة: تتضمن قواعد الأخلاق والكفاءة ونطاق العمل والاستثناء القضائي.
  3. المعايير: توجد عشرة معايير تحدد الإجراءات التي يجب اتباعها في تطوير التقييم وطريقة التواصل بشأنه.
  4. البيانات: توضيحات وتفسيرات وتفصيلات للمعايير.
  5. الآراء الاستشارية: أمثلة توضح تطبيق USPAP في مواقف معينة.
• المعايير العشرة:
  1. المعيار 1: تطوير تقييم للعقارات.
  2. المعيار 2: الإبلاغ عن تقييم للعقارات.
  3. المعيار 3: مراجعة التقييم، والتطوير، والإبلاغ.
  4. المعيار 6: التقييم الجماعي، والتطوير، والإبلاغ.
  5. المعيار 7: تطوير تقييم للممتلكات الشخصية.
  6. المعيار 8: الإبلاغ عن تقييم للممتلكات الشخصية.
  7. المعيار 9: تطوير تقييم للأعمال.
  8. المعيار 10: الإبلاغ عن تقييم للأعمال.
• الأحكام التمهيدية:
  1. الدستور: نظرة عامة على USPAP.
  2. قاعدة الأخلاق: تحدد التزامات المقيّم الأخلاقية فيما يتعلق بالسلوك والإدارة والسرية وحفظ السجلات.
  3. قاعدة الكفاءة: تمنع المقيّمين من قبول مهام التقييم التي ليسوا مؤهلين لها من حيث المعرفة والخبرة.
  4. نطاق العمل: يشير إلى عمق البحث والإبلاغ المطلوب لإنتاج تقرير موثوق به.
  5. الاستثناء القضائي: يهدف إلى الحد من الآثار السلبية المحتملة للقوانين المحلية على تطبيق USPAP.
  6. التعريفات: تحدد المعنى الدقيق للمصطلحات المستخدمة في USPAP.

رابعاً: الترخيص والشهادات

1. متطلبات التعليم:
   • يتم تحديث معايير مؤهلات التقييم العقاري باستمرار من قبل مجلس مؤهلات المقيّمين (AQB) التابع لمؤسسة التقييم.
   • تشمل المتطلبات الجامعية عددًا من الساعات المعتمدة في مواد ذات صلة بالتقييم.
   • الحصول على شهادة جامعية (بكالوريوس أو أعلى) مطلوب للحصول على ترخيص مقيّم عقاري معتمد.
2. التدريب والإشراف:
   • يجب على كل من المشرف والمتدرب إكمال دورة معتمدة من قبل AQB حول التقييم والإشراف.
   • يجب أن يكون المشرف معتمدًا من الولاية وفي وضع جيد لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات.
   • لا يجوز للمشرف الإشراف على أكثر من ثلاثة متدربين في وقت واحد.
3. التعليم الأساسي:
   • يجب على جميع المتقدمين استيفاء متطلبات التعليم الأساسية قبل التأهل للحصول على الترخيص.
   • تتضمن المناهج الدراسية الأساسية وحدات مثل مبادئ التقييم الأساسية وإجراءات التقييم الأساسية وسوق التحليل وأعلى وأفضل استخدام وتقنيات مقارنة المبيعات.
   • يجب على جميع المتقدمين إكمال دورة USPAP الوطنية لمدة 15 ساعة بنجاح أو ما يعادلها.
4. مستويات الترخيص:
   • متدرب (Trainee): يتطلب 150 ساعة تعليمية.
   • سكني (Residential): يتطلب 150 ساعة تعليمية و30 ساعة معتمدة جامعية أو شهادة جامعية.
   • سكني معتمد (Certified Residential): يتطلب 200 ساعة تعليمية وشهادة جامعية.
   • عام معتمد (Certified General): يتطلب 300 ساعة تعليمية وشهادة جامعية.
5. الامتحانات: يجب على المتقدمين اجتياز امتحان الولاية للحصول على الترخيص أو الشهادة.

خامساً: أخلاقيات المهنة

• قواعد السلوك: يجب على المقيّمين الالتزام بقواعد السلوك المهني التي تضعها الجمعيات المهنية والجهات الحكومية.
• النزاهة والموضوعية: يجب على المقيّمين أن يكونوا نزيهين وموضوعيين في عملهم، وتجنب أي تضارب في المصالح.
• السرية: يجب على المقيّمين الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصلون عليها من عملائهم.
• الإفصاح: يجب على المقيّمين الإفصاح عن أي معلومات قد تؤثر على موضوعية التقييم.

سادساً: دور شركات إدارة التقييم (AMC)

• تعريف: شركات إدارة التقييم (AMC) هي شركات وسيطة بين المقرضين والمقيّمين.
• الوظيفة: تساعد شركات إدارة التقييم (AMC) المستهلكين في الحصول على تقارير غير متحيزة للتمويل وخدمة القروض.
• الهدف: إنشاء “جدار حماية” بين المقرضين والمقيّمين لضمان استقلالية التقييم.

سابعاً: أمثلة وتطبيقات عملية

• مثال 1: تقييم عقار سكني لغرض الحصول على قرض عقاري. يجب على المقيّم الالتزام بـ USPAP وإجراء فحص شامل للعقار وتحليل السوق المحلي وتقديم تقرير تقييم مفصل.
• مثال 2: تقييم عقار تجاري لغرض البيع أو التأجير. يجب على المقيّم استخدام طرق التقييم المناسبة (مثل طريقة الدخل وطريقة مقارنة المبيعات) لتقدير قيمة العقار.
• مثال 3: مراجعة تقييم عقاري تم إعداده من قبل مقيّم آخر. يجب على المراجع الالتزام بـ USPAP وإجراء تحليل مستقل لبيانات التقييم والتحقق من صحة النتائج.

ثامناً: دور الجمعية الوطنية للمثمنين المستقلين (NAIFA)

• السلوك المهني: يجب على العضو أن يسلك سلوكًا مفيدًا للجمعية والمجتمع في جميع الأوقات.
• الرسوم: لا يجوز أن تكون رسوم التقييم مشروطة بتقييم التقييم. يجب تحديد جميع رسوم شهادة المحاكمة قبل المحاكمة. لا يجوز تقسيم أي رسوم دون الموافقة الكاملة من جميع الأطراف المعنية.
• تقارير التقييم: يجب أن يحتوي كل تقييم على العناصر التالية بالإضافة إلى جميع المعلومات ذات الصلة المعروفة للمثمن في وقت التقييم:
  • بيان الغرض و/أو أهداف التقييم، مع تحديد القيمة.
  • وصف قانوني و/أو تحديد كافٍ للعقار الذي تم تقييمه.
  • تاريخ تقدير القيمة، والتاريخ الذي ينطبق فيه تقدير القيمة.
  • وصف كافٍ للخصائص المادية للعقار الذي تم تقييمه.
  • بيان فيما يتعلق بالقيود المعروفة و/أو الملحوظة، إن وجدت.
  • بيان وتحليل لأعلى وأفضل استخدام للعقار الذي تم تقييمه، إذا كان ذلك مناسبًا.
  • بيان فيما يتعلق بحقوق الملكية التي تم تقييمها.
  • نهج وتحليل مقارنة المبيعات المباشرة، إن وجد.
  • نهج وتحليل التكلفة، إن وجد.
  • نهج وتحليل الدخل، إن وجد.
  • بيان بالاستنتاجات التي تم التوصل إليها في تقرير التقييم.
  • متطلبات التوثيق (يجب أن يكون لدى المثمن الحد الأدنى من متطلبات البيانات في ملفه لدعم التقدير النهائي للقيمة بشكل صحيح).
  • بيان فيما يتعلق بالافتراض والظروف المحددة التي تؤثر على التقييم.
  • توقيع المثمن المسؤول بالإضافة إلى تعيينه الخاص (IFA, IFAA, IFAS, IFAC).
  • بيان يتعلق بالحفاظ على السرية فيما يتعلق بمهمة التقييم ونتائجها.
  • يجب على الأعضاء المعينين (IFA, IFAA, IFAS, IFAC) الكشف عن حالة التعليم المستمر بوضوح في كل تقرير تقييم.
• تقارير القيمة: يجب ألا تتضمن تقارير التقييم:
  • مقدمات غير محتملة وغير قابلة للدعم.
  • افتراضات غامضة غير مدعومة بالحقائق.
  • أعلى وأفضل استخدام غير محتمل.
• بيان الشهادة: يجب أن تحتوي شهادة كل تقييم على العبارة التالية: “تم إعداد هذا التقييم وفقًا لقواعد الأخلاق الخاصة بالجمعية الوطنية للمثمنين المستقلين والمعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم كما أصدرتها مؤسسة التقييم.” على النماذج المطبوعة التي يقدمها العميل أو يطلبها، يلتزم المثمن بالقانون والشهادة المذكورين أعلاه حتى لو لم يكن البيان واردًا فيهما.
• الممارسة المهنية: من غير الأخلاقي أن يقوم المثمن بما يلي:
  • أن يتصرف بأي طريقة من شأنها أن تضر بوضعه المهني أو بسمعة أي منظمة تقييم مرتبطة به.
  • التنافس بشكل غير عادل مع مثمنين آخرين.
  • الإضرار عن طريق التزوير أو عن طريق سوء النية، بشكل مباشر أو غير مباشر، بالسمعة المهنية أو الآفاق التجارية أو أعمال أي مثمن آخر.
  • الإخفاق في إبلاغ الجمعية بأفعال أي عضو، في رأي العضو المبلغ، انتهك هذه القواعد الأخلاقية.
  • الإعلان أو التماس أعمال التقييم بأي طريقة لا تتفق مع الممارسة المهنية المقبولة.
  • الكشف بأي شكل من الأشكال عن جوهر أي تقييم دون إذن من العميل أو الإجراءات القانونية الواجبة.
  • إصدار تقرير تقييم منفصل عندما يكون لمثمن آخر مكلف بتقييم العقار دور في تكوين رأي القيمة.
  • إصدار تقرير تقييم لجزء فقط من عقار كامل دون ذكر أنه تقييم جزئي؛ وعلى هذا النحو، يخضع للاستخدام بطريقة تتفق مع هذه القيود.
  • قبول مهمة تقييم عقار من نوع لم يكن لديه خبرة سابقة به ما لم يربط نفسه، في إجراء التقييم، بمثمن لديه خبرة في نوع العقار الذي يتم تقييمه؛ أو الكشف الكامل عن درجة خبرته وخلفيته وتدريبه لعميله.

تاسعاً: الخلاصة

تعد معايير التقييم والممارسة المهنية أساسية لضمان نزاهة وموثوقية عملية التقييم العقاري. من خلال الالتزام بهذه المعايير، يمكن للمقيّمين المساهمة في حماية المصلحة العامة وتعزيز الشفافية وضمان الكفاءة والحفاظ على❓❓ مصداقية المهنة. يجب على جميع المقيّمين العقاريين أن يكونوا على دراية بـ USPAP ومتطلبات الترخيص والشهادات وقواعد السلوك المهني، وأن يلتزموا بها في جميع جوانب عملهم.

عاشراً: المصادر والمراجع

• مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): www.appraisalfoundation.org
• مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board): www.appraisalfoundation.org
• مجلس مؤهلات المقيّمين (Appraiser Qualifications Board): www.appraisalfoundation.org

ملاحظة: هذا الفصل يقدم نظرة عامة على معايير التقييم والممارسة المهنية. يجب على المقيّمين العقاريين الرجوع إلى المصادر الرسمية والقوانين واللوائح المحلية للحصول على معلومات مفصلة ومحدثة.