تقدير التكلفة والإهلاك في التقييم

الفصل الثامن: تقدير التكلفة والإهلاك❓❓ في التقييم

مقدمة

يُعد تقدير التكلفة والإهلاك جزءًا حيويًا من منهج التكلفة في التقييم، وهو أحد الطرق الرئيسية الثلاث لتقدير قيمة العقار. يعتمد هذا المنهج على فكرة أن القيمة لا تتجاوز تكلفة إنشاء بديل للعقار، مع الأخذ في الاعتبار الإهلاك الذي طرأ عليه. في هذا الفصل، سنتناول بعمق آليات تقدير التكلفة المختلفة، وأنواع الإهلاك، وكيفية قياسها. سنقوم بتحليل النظريات والمبادئ العلمية المرتبطة بالموضوع، مع تقديم أمثلة عملية وصيغ رياضية لتوضيح المفاهيم.

أولاً: تقدير التكلفة

1.1 المفاهيم الأساسية

• تكلفة الاستبدال (Replacement Cost): هي تكلفة إنشاء مبنى جديد يمتلك نفس الوظيفة والمنفعة لمبنى موجود، باستخدام المواد والتقنيات الحديثة.
• تكلفة الإحلال (Reproduction Cost): هي تكلفة إنشاء نسخة طبق الأصل من المبنى الموجود، باستخدام نفس المواد والتقنيات الأصلية، حتى لو كانت قديمة أو غير متوفرة بسهولة.
• التكاليف المباشرة (Direct Costs): تشمل تكاليف المواد والعمالة والمعدات المستخدمة في البناء.
• التكاليف غير المباشرة (Indirect Costs): تشمل تكاليف التصميم والإشراف والتراخيص والتأمين والتمويل والأرباح المقاولة.
• الربح الريادي (Entrepreneurial Profit): هو العائد الذي يحصل عليه المقاول أو المطور مقابل تحمل المخاطر وتنظيم المشروع.

1.2 طرق تقدير التكلفة

1.2.1 طريقة الوحدة المقارنة (Comparative Unit Method أو Square Foot Method)

تعتمد هذه الطريقة على ضرب مساحة المبنى بتكلفة الوحدة (مثل التكلفة لكل متر مربع أو قدم مربع). تُعتبر هذه الطريقة بسيطة وسريعة، وتُستخدم على نطاق واسع في تقييم العقارات السكنية والتجارية الصغيرة.

الصيغة:

Total Cost = Area x Unit Cost

مثال:

لنفترض أن لدينا منزلًا بمساحة 1280 قدمًا مربعًا (Living Area) وملحق به مرآب بمساحة 576 قدمًا مربعًا. إذا كانت تكلفة البناء الحالية للمنزل هي 60 دولارًا لكل قدم مربع، وتكلفة المرآب هي 25 دولارًا لكل قدم مربع، يمكننا تقدير التكلفة كما يلي:

• تكلفة Living Area: 1280 sq ft * 60$/sq ft = 76,800$
• تكلفة المرآب: 576 sq ft * 25$/sq ft = 14,400$
• إجمالي تكلفة البناء: 76,800$ + 14,400$ = 91,200$

بالإضافة إلى ذلك، يجب تقدير قيمة تحسينات الموقع (مثل الممرات وتنسيق الحدائق) بشكل منفصل وإضافتها إلى إجمالي تكلفة البناء. إذا كانت قيمة تحسينات الموقع 8,500 دولار، وقيمة الأرض 35,000 دولار، فإن القيمة المقدرة للعقار باستخدام منهج التكلفة ستكون:

• إجمالي تكلفة التحسينات: 91,200$ (المبنى) + 8,500$ (تحسينات الموقع) = 99,700$
• قيمة العقار المقدرة: 99,700$ + 35,000$ (قيمة الأرض) = 134,700$

تحديد تكلفة الوحدة: يمكن تحديد تكلفة الوحدة بطريقتين:

1. تحليل السوق: جمع بيانات عن مبيعات المنازل الجديدة المماثلة، وطرح قيمة الأرض من سعر البيع، ثم قسمة النتيجة على مساحة المنزل.
2. كتيبات وخدمات تقدير التكلفة: استخدام كتيبات وخدمات تقدير التكلفة المنشورة التي توفر متوسط تكاليف الوحدة لأنماط وأحجام مختلفة من البناء.

مثال على تحليل السوق:

باع منزل جديد بمساحة 1500 قدم مربع مؤخرًا بمبلغ 120,000 دولار. تشير بيانات السوق إلى أن قيمة الأرض لهذا العقار تبلغ 30,000 دولار. وبالتالي، فإن قيمة المبنى هي 90,000 دولار (120,000 دولار - 30,000 دولار). بافتراض عدم وجود إهلاك، فإن قيمة المبنى يجب أن تكون مساوية لتكلفته. لذلك، نقسم 90,000 دولار على 1500 قدم مربع، والنتيجة هي 60 دولارًا لكل قدم مربع.

1.2.2 طريقة التكلفة الإجمالية (Unit-in-Place Method)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة كل عنصر من عناصر البناء على حدة، مثل الأساسات والأرضيات والجدران والأسقف والنوافذ والأبواب. ثم يتم جمع هذه التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية.

الصيغة:

Total Cost = Σ (Quantity of Element x Unit Cost of Element)

مثال:

• الأرضيات: 5,000 قدم مربع @ 7 دولارات = 35,000 دولار
• الجدران: 300 قدم طولي @ 200 دولار = 60,000 دولار
• هيكل السقف: 5,000 قدم مربع @ 15 دولار = 75,000 دولار
• التقسيمات الداخلية: 100 قدم طولي @ 40 دولار = 4,000 دولار
• الأسقف: 5,000 قدم مربع @ 4 دولارات = 20,000 دولار
• الأبواب والنوافذ: 5,000 دولار
• غطاء السقف: 10,000 دولار
• خطوط السباكة والتجهيزات: 5,500 دولار
• النظام الكهربائي: 5,000 دولار
• التدفئة والتبريد: 20,000 دولار
• الأجهزة وجميع التكاليف الأخرى: 10,000 دولار
• إجمالي التكاليف المباشرة وغير المباشرة: 249,500 دولار

1.2.3 طريقة حصر الكميات❓❓ (Quantity Survey Method)

تُعتبر هذه الطريقة الأكثر تفصيلاً ودقة، حيث يتم تقدير تكلفة كل مادة وعمل بشكل منفصل. يتم تحديد كميات المواد المطلوبة، وعدد ساعات العمل اللازمة، وتكلفة كل منها. ثم يتم جمع هذه التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية. غالبًا ما يتم استخدام هذه الطريقة من قبل المقاولين والبنائين.

مثال:

في طريقة الوحدة في مكانها، يتم استخدام تكلفة وحدة واحدة لحساب تكلفة إطارات الجدار الخارجي، بما في ذلك تكلفة الأخشاب والإغماد وعمل النجارة والسقالات وما إلى ذلك. في طريقة مسح الكميات، سيتم تقدير كميات كل من هذه العناصر بشكل منفصل، وسيتم ضرب كل منها في تكلفة الوحدة الخاصة بها (التكلفة لكل لوحة قدم من أخشاب التأطير، والتكلفة لكل قدم مربع من الأغماد، والتكلفة لكل ساعة من عمل النجارة، وما إلى ذلك).

1.2.4 طريقة مؤشر التكلفة (Cost Index Trending)

تعتمد هذه الطريقة على استخدام مؤشرات التكلفة لتقدير التكلفة الحالية لمبنى معروفة تكلفته الأصلية. يتم قسمة قيمة المؤشر الحالية على قيمة المؤشر في وقت البناء الأصلي، ثم ضرب النتيجة في التكلفة الأصلية.

الصيغة:

Current Cost = Original Cost x (Current Index Value / Original Index Value)

مثال:

تم بناء منزل في عام 1980 بتكلفة 100,000 دولار. كان مؤشر تكلفة البناء في عام 1980 هو 150، وهو حاليًا 200. يتم حساب التكلفة الحالية لبناء المنزل على النحو التالي:

200 ÷ 150 = 1.33
1. 33 × 100,000 دولار (التكلفة الأصلية) = 133,000 دولار التكلفة الحالية

ثانياً: تقدير الإهلاك

2.1 المفاهيم الأساسية

• الإهلاك (Depreciation): هو النقص في قيمة التحسين (مقارنة بتكلفته) بسبب أي سبب كان. هو الفرق بين القيمة السوقية للتحسين وتكلفته.
• الإهلاك المستحق (Accrued Depreciation): هو مقدار الإهلاك الذي حدث بين وقت بناء التحسين والتاريخ الفعلي للتقييم.
• العمر الفعلي (Actual Age): هو الوقت الفعلي الذي مضى على وجود التحسين.
• العمر الفعال❓❓ (Effective Age): هو العمر الظاهري أو الوظيفي للتحسين، بناءً على ظروفه الحالية والظروف الحالية في السوق.
• العمر الاقتصادي (Economic Life): هو الفترة الزمنية التي يساهم خلالها التحسين في قيمة العقار.
• العمر المتبقي (Remaining Economic Life): هو الفترة الزمنية من التاريخ الفعلي للتقييم حتى نهاية العمر الاقتصادي للتحسين.

العلاقات بين الأعمار:

• العمر الاقتصادي = العمر الفعال + العمر المتبقي
• العمر الفعال = العمر الاقتصادي - العمر المتبقي
• العمر المتبقي = العمر الاقتصادي - العمر الفعال

مثال:

تم بناء منزل في عام 1980 ويقدر عمره الاقتصادي بـ 50 عامًا. تم تقييم المنزل في عام 1994، عندما كان عمره الفعلي 14 عامًا. نظرًا لأن المنزل قد تمت صيانته جيدًا، ولا يزال تصميمه وتخطيطه شائعًا في السوق، يقدر المثمن أن عمره الاقتصادي المتبقي هو 40 عامًا. في هذه الحالة، سيكون العمر الفعال للمنزل 10 سنوات (50 - 40 = 10)، مقارنة بالعمر الفعلي البالغ 14 عامًا.

2.2 أنواع الإهلاك

2.2.1 الإهلاك المادي❓❓ (Physical Deterioration)

هو الإهلاك الناتج عن التآكل والتلف أو الأضرار التي تلحق بالمكونات المادية للتحسين.

• الإهلاك المادي القابل للعلاج (Curable Physical Deterioration): هو الإهلاك الذي يمكن إصلاحه بتكلفة أقل من الزيادة في القيمة الناتجة عن الإصلاح.
• الإهلاك المادي غير القابل للعلاج (Incurable Physical Deterioration): هو الإهلاك الذي لا يمكن إصلاحه بتكلفة معقولة أو لا يؤدي إصلاحه إلى زيادة كافية في القيمة.
• العناصر طويلة الأجل (Long-lived items): هي المكونات التي يُتوقع أن تدوم طالما استمر المبنى نفسه.
• العناصر قصيرة الأجل (Short-lived items): هي المكونات التي يُتوقع استبدالها خلال العمر الاقتصادي للتحسين.

مثال:

عادةً ما تكون الحاجة إلى إعادة الطلاء قابلة للعلاج، لأن طبقة الطلاء الجديدة غالبًا ما تضيف قيمة أكبر إلى المنزل من تكلفة الطلاء. من ناحية أخرى، قد تتجاوز تكلفة إصلاح الأساس المتشقق أي زيادة في القيمة تنتج عن الإصلاحات. في هذه الحالة، تعتبر الأساسات المتشققة تدهورًا ماديًا غير قابل للشفاء.

2.2.2 التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence)

هو الإهلاك الناتج عن عيوب التصميم أو عدم كفاية التجهيزات أو التحديثات القديمة.

• التقادم الوظيفي القابل للعلاج (Curable Functional Obsolescence): هو التقادم الذي يمكن علاجه بتكلفة أقل من الزيادة في القيمة الناتجة عن العلاج.
• التقادم الوظيفي غير القابل للعلاج (Incurable Functional Obsolescence): هو التقادم الذي لا يمكن علاجه بتكلفة معقولة أو لا يؤدي علاجه إلى زيادة كافية في القيمة.
• أوجه القصور (Deficiencies): هي أوجه القصور في التصميم.
• التحسينات المفرطة (Superadequacies): هي ميزات التصميم التي تتجاوز متطلبات السوق أو تكلفتها أكبر من مساهمتها في القيمة.

مثال:

يعتبر العزل غير الكافي في سقف المنزل عادةً شكلاً قابلاً للعلاج من التقادم الوظيفي، لأنه يمكن تركيب عزل إضافي بتكلفة معقولة. من ناحية أخرى، ربما يعاني المنزل الذي به ارتفاعات سقف دون المستوى❓❓ من التقادم الوظيفي غير القابل للعلاج، لأنه سيكون باهظ التكلفة بشكل غير مقبول لزيادة ارتفاع الجدران.

2.2.3 التقادم الخارجي❓❓ (External Obsolescence)

هو الإهلاك الناتج عن عوامل خارجية خارج نطاق العقار، مثل التغيرات في البيئة المحيطة أو الظروف الاقتصادية المحلية. يُعتبر هذا النوع من الإهلاك بشكل عام غير قابل للعلاج.

مثال:

ستعاني الإقامة الواقعة في منطقة صناعية من خسارة في القيمة بسبب موقعها السيئ. سيحدث التقادم الخارجي أيضًا إذا توقف صاحب العمل الوحيد في المجتمع (مثل صاحب المصنع في مجتمع قطع الأشجار) عن العمل أو أغلق عملياته في المجتمع.

2.3 طرق تقدير الإهلاك

2.3.1 طريقة العمر الاقتصادي (Economic Age-Life Method)

تعتمد هذه الطريقة على افتراض أن التحسين يفقد قيمته بمعدل ثابت على مدار عمره الاقتصادي.

الصيغة:

Depreciation = (Effective Age / Economic Life) x Cost

مثال:

يقدر المثمن تكلفة إعادة إنتاج منزل بمبلغ 220,000 دولار. يبلغ العمر الاقتصادي للمنزل 60 عامًا، وعمره الفعلي 15 عامًا. بموجب طريقة العمر الاقتصادي، سيتم حساب الإهلاك على النحو التالي:

• 15 ÷ 60 = 0.25 (25٪) معدل الإهلاك المستحق
• 25 × 220,000 دولار = 55,000 دولار الإهلاك المستحق
• 220,000 دولار - 55,000 دولار = 165,000 دولار القيمة المستهلكة للتحسين

2.3.2 طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Method)

تعتمد هذه الطريقة على مقارنة أسعار بيع العقارات المماثلة التي تعاني من نفس العيب بتلك التي لا تعاني منه. الفرق في الأسعار يمثل مقدار الإهلاك.

مثال:

تعاني ملكية موضوع من تقادم وظيفي بسبب خطة أرضية سيئة. يكشف تحليل السوق أن المنازل المماثلة ذات الخطط الأرضية المماثلة تبيع مقابل 110,000 دولار، في حين أن المنازل المماثلة ذات الخطط الأرضية الأكثر فاعلية تبيع مقابل 120,000 دولار. يشير هذا إلى أن التقادم الوظيفي بسبب خطة الأرضية السيئة يسبب إهلاكًا قدره 10,000 دولار (120,000 دولار - 110,000 دولار = 10,000 دولار).

2.3.3 طريقة الرسملة❓❓ (Capitalization Method)

تعتمد هذه الطريقة على مقارنة الإيرادات الإيجارية للعقارات المماثلة التي تعاني من نفس العيب بتلك التي لا تعاني منه. يتم رسملة الفرق في الإيرادات للوصول إلى رقم لمقدار الإهلاك.

مثال:

تعاني ملكية موضوع من التقادم الخارجي بسبب موقعها بالقرب من مطار مزدحم. تؤجر العقارات المماثلة في مواقع مماثلة مقابل 800 دولار شهريًا، بينما تحصل العقارات المماثلة في مواقع أكثر ملاءمة على إيجارات شهرية قدرها 900 دولار. يتم ضرب الفرق البالغ 100 دولار في الإيجار الشهري في 12 (شهرًا) لإعطاء فرق سنوي. ثم يتم تقسيم هذا الفرق على معدل الرسملة. إذا كان المعدل ثمانية بالمائة، فإن 1200 دولار مقسومًا على .08 سيعني أن الفرق المكاني سيكون 15000 دولار.

2.3.4 طريقة تكلفة العلاج (Cost to Cure Method)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة إصلاح أو علاج العيوب القابلة للعلاج.

مثال:

سيكون مقدار الإهلاك بسبب السجاد البالي في المنزل مساوياً لتكلفة استبدال السجاد.

2.3.5 طريقة الحالة الملاحظة (Observed Condition Method أو Breakdown Method)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير مقدار كل نوع من أنواع الإهلاك على حدة.

ثالثاً: الخلاصة

يُعد تقدير التكلفة والإهلاك عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا لمبادئ التقييم وأساليب البناء وظروف السوق. يجب على المثمن أن يكون على دراية جيدة بجميع الطرق المتاحة لتقدير التكلفة والإهلاك، وأن يختار الطريقة الأكثر ملاءمة لكل حالة. يجب أيضًا أن يكون المثمن حذرًا من الافتراضات التي يقوم بها، وأن يدعم تقديراته ببيانات واقعية.