المطابقة والتقارير: إتقان معايير التقييم

الفصل الحادي عشر: المطابقة والتقارير: إتقان معايير التقييم

مقدمة

يمثل هذا الفصل حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري، حيث يتم فيه دمج كافة البيانات والمعلومات التي تم جمعها وتحليلها في المراحل السابقة لتقديم رأي قيمة نهائي مدعوم بالأدلة. يركز الفصل على عمليتي المطابقة والتقرير، وهما عمليتان متكاملتان تضمنان الدقة والموثوقية والشفافية في عملية التقييم.

1. المطابقة: نحو رأي قيمة واحد

1.1. تعريف المطابقة

المطابقة (Reconciliation) هي العملية التحليلية التي يتم من خلالها مقارنة المؤشرات المختلفة للقيمة، التي تم التوصل إليها باستخدام أساليب التقييم المختلفة (مثل مقارنة المبيعات، التكلفة، الدخل)، بهدف الوصول إلى رأي قيمة واحد نهائي. يمكن أن تشير المطابقة أيضًا إلى الخطوة في عملية التقييم حيث يتوصل المقيم إلى رأي قيمة نهائي.

1.2. أسس المطابقة العلمية

تعتمد المطابقة على أسس علمية راسخة تهدف إلى تقليل التحيز وزيادة الموضوعية في عملية التقييم. هذه الأسس تشمل:

• مراجعة وتحليل البيانات: يجب مراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى المؤشرات المختلفة للقيمة بدقة.
• توحيد التطبيق: يجب تطبيق أساليب التقييم المختلفة باستمرار على العقار محل التقييم وعلى العقارات المماثلة.
• تقييم الموثوقية: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات ودقتها وأهميتها لمشكلة التقييم.
• الشمولية: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها.
• الالتزام بشروط التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

1.3. معايير الموثوقية

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل، أهمها:

• كمية البيانات (Q): مؤشرات القيمة تعتبر أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو مشتقة من بيانات أكثر تفصيلاً، أو مدعومة بمصادر مستقلة متعددة.
  • يمكن تمثيل هذه العلاقة رياضياً كالتالي: Reliability ∝ Q (حيث تتناسب الموثوقية طردياً مع كمية البيانات).
• الدقة (A): تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة الطريقة المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.
  • يمكن التعبير عن الدقة رياضياً على أنها نسبة الخطأ: Accuracy = 1 - Error Rate.
• الأهمية (R): تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المقيم.
  • يمكن تعريف الأهمية على أنها مدى ارتباط المؤشر بخصائص العقار محل التقييم والسوق المحيط به.

1.4. الحكم المهني مقابل الحسابات الرياضية

من الضروري التأكيد على أن المطابقة لا تعتمد على المتوسطات الحسابية البسيطة أو الصيغ الرياضية الأخرى. بل تعتمد بشكل أساسي على الحكم المهني للمقيّم وخبرته. يجب أن يكون حكم المقيم هو العامل الحاسم في اختيار القيمة المطابقة، ويجب أن يكون هذا الحكم مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.

1.5. مثال توضيحي

لنفترض أننا قمنا بتقييم عقار سكني باستخدام ثلاث طرق مختلفة:

• طريقة مقارنة المبيعات: تشير إلى قيمة 500,000 دولار.
• طريقة التكلفة: تشير إلى قيمة 480,000 دولار.
• طريقة الدخل (غير مناسبة لعقار سكني نموذجي، ولكن تم استخدامها للاستكمال): تشير إلى قيمة 520,000 دولار.

في هذه الحالة، يجب على المقيم تحليل موثوقية كل مؤشر. إذا كانت طريقة مقارنة المبيعات تعتمد على بيانات حديثة ودقيقة لعقارات مماثلة، في حين أن طريقة التكلفة تعتمد على تقديرات تقريبية لتكاليف البناء، فقد يقرر المقيم إعطاء وزن أكبر لطريقة مقارنة المبيعات. طريقة الدخل غير مناسبة لعقار سكني وبالتالي سيتم إعطائها وزن اقل.

1.6. الأخطاء الشائعة في المطابقة

• الاعتماد المفرط على المتوسطات الحسابية: يمكن أن يؤدي ذلك إلى تجاهل الاختلافات الهامة في موثوقية المؤشرات المختلفة.
• التحيز: يمكن أن يؤدي إلى إعطاء وزن أكبر لمؤشر قيمة يتفق مع توقعات المقيم المسبقة.
• عدم كفاية التحليل: يمكن أن يؤدي إلى عدم اكتشاف الأخطاء أو التناقضات في البيانات.

2. التقارير: توصيل نتائج التقييم

2.1. وظيفة تقرير التقييم

تقرير التقييم ليس مجرد وثيقة تسرد قيمة العقار، بل هو وسيلة اتصال تنقل العملية المنطقية التي أدت إلى استنتاجات المقيم. يجب أن يقود التقرير القارئ من تعريف مشكلة التقييم إلى استنتاج محدد من خلال المنطق والبيانات الوصفية ذات الصلة.

2.2. متطلبات إعداد التقارير بموجب USPAP

يحكم إعداد تقارير التقييم العقاري المعيار 2❓❓ من معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP)، الذي يقتضي أن يقوم المقيم “بتوصيل كل تحليل ورأي واستنتاج بطريقة غير مضللة”. بينما يحكم المعيار 2 من USPAP محتوى التقييم، فإنه لا يملي شكل التقرير أو تنسيقه أو أسلوبه. يتم تحديد هذه الأمور من قبل المقيم واحتياجات العميل.

2.3. نطاق العمل (Scope of Work)

تم تطوير قاعدة نطاق العمل من قبل مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board) لاستبدال المفهوم القديم للمغادرة (Departure). تم تصميمها لتوفير المرونة في تطوير وإعداد تقرير تقييم من خلال الاعتراف بأن كمية وعمق البحث يختلفان تبعًا لاحتياجات العميل والاستخدام المقصود للتقرير. يشدد مجلس التقييم على أن كمية البحث وعمق إعداد التقارير يجب ألا يتأثرا بشكل غير مبرر برغبات العملاء مما قد يؤدي إلى تقرير مضلل. يشير مفهوم نطاق العمل إلى عمق البحث الضروري وإعداد التقارير المطلوبة لإنتاج تقرير موثوق لا يلبي احتياجات العميل فحسب، بل يعتبر أيضًا مقبولًا من قبل أقران المقيم.

2.4. أنواع تقارير التقييم

• التقارير الشفوية (Oral Reports): تقدم شفهيًا، وقد تشمل شهادة الخبراء في المحاكم.
• التقارير الكتابية (Written Reports): تقدم كتابة، وتتضمن:
  • التقارير السردية (Narrative Reports): تقارير مفصلة تحدد جميع البيانات ذات الصلة التي استخدمها المقيم، وتشرح بالكامل تحليل واستنتاجات المقيم.
  • تقارير النموذج (Form Reports): تقارير مصنوعة على نماذج موحدة، تستخدم من قبل العديد من عملاء التقييم مثل المقرضين وشركات التأمين.

2.5. التقرير السكني الموحد للتقييم (URAR)

يعد التقرير السكني الموحد للتقييم (URAR) أحد أكثر نماذج التقارير استخدامًا في صناعة التقييم. يتم استخدام هذا التقرير في الغالبية العظمى من تقييمات المساكن العائلية الواحدة التي تتم لأغراض الإقراض العقاري، ومطلوب من قبل معظم وكالات السوق الثانوية.

2.6. محتويات التقرير السكني الموحد للتقييم (URAR)

• الصفحة الأولى: وصف العقار محل التقييم.
  • معلومات الملكية الضريبية للعقار محل التقييم.
  • معلومات عن الحي الذي يقع فيه العقار.
  • وصف موقع العقار.
  • وصف التحسينات التي تم إجراؤها على العقار.
• الصفحة الثانية: تحليل طريقة مقارنة المبيعات.
• الصفحة الثالثة: مساحة لتعليقات إضافية، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل، ومعلومات المشروع لتطويرات الوحدات المخطط لها (PUDs).
• الصفحات الأربع حتى الستة: الشروط المحددة وشهادة المثمن.

2.7. عناصر أساسية في تقرير التقييم

يجب أن يتضمن كل تقرير تقييم العناصر الأساسية التالية:

• تعريف مشكلة التقييم: تحديد العقار محل التقييم والحقوق العقارية التي يتم تقييمها والاستخدام المقصود للتقييم.
• جمع البيانات وتحليلها: جمع البيانات ذات الصلة وتحليلها، بما في ذلك بيانات السوق وبيانات العقارات المماثلة وبيانات التكلفة وبيانات الدخل.
• تطبيق أساليب التقييم: تطبيق أساليب التقييم المناسبة (مقارنة المبيعات، التكلفة، الدخل) لتقدير قيمة العقار.
• المطابقة: مقارنة المؤشرات المختلفة للقيمة والتوصل إلى رأي قيمة نهائي.
• التقرير: توصيل نتائج التقييم بوضوح ودقة وشفافية.

2.8. الملحقات (Attachments)

عادةً ما يحتوي تقرير URAR على مرفقات. كحد أدنى، تتكون هذه من:

1. رسم تخطيطي للمبنى،
2. صور الموضوع،
3. صور قابلة للمقارنة، و
4. النموذج 1004MC.

2.9. ضمان سهولة الفهم

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير مثمن.

الخلاصة

إن إتقان عمليات المطابقة والتقرير أمر بالغ الأهمية للمقيمين العقاريين. من خلال تطبيق الأسس العلمية للمطابقة والالتزام بمعايير إعداد التقارير، يمكن للمقيمين تقديم آراء قيمة دقيقة وموثوقة وشفافة مدعومة بالأدلة.

أسئلة للمراجعة

1. ما هي المطابقة؟ ولماذا هي مهمة في عملية التقييم؟
2. ما هي العوامل التي تؤثر على موثوقية مؤشر القيمة؟
3. ما هي الأنواع المختلفة لتقارير التقييم؟ وما هي خصائص كل نوع؟
4. ما هي العناصر الأساسية التي يجب أن يتضمنها كل تقرير تقييم؟
5. ما هي مسؤوليات المقيم فيما يتعلق بإعداد التقارير بموجب USPAP؟

ملاحظات إضافية

• يجب على المقيمين البقاء على اطلاع دائم بالتطورات في مجال التقييم، بما في ذلك التغييرات في معايير USPAP وتكنولوجيا التقييم.
• يجب على المقيمين طلب المشورة المهنية عند الحاجة، خاصة في الحالات المعقدة أو غير المألوفة.
• يجب على المقيمين الحفاظ على سجلات دقيقة ومنظمة لجميع التقييمات التي يقومون بها.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل مفيدًا لك في فهم عمليات المطابقة والتقرير في التقييم العقاري.