تحديد نطاق التقييم: الافتراضات والقيود والمسؤولية

الفصل: تحديد نطاق التقييم: الافتراضات والقيود والمسؤولية

مقدمة

يعد تحديد نطاق التقييم خطوة حاسمة في أي عملية تقييم، سواء كان ذلك لتقييم عقار، أو شركة، أو مشروع، أو حتى مخاطر. يحدد النطاق حدود التقييم، والمنهجيات المستخدمة، والافتراضات التي تم الاعتماد عليها، والقيود التي تواجه عملية التقييم، والمسؤولية المترتبة على المقيم. يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح مفصل وشامل لتحديد نطاق التقييم، مع التركيز على الجوانب العلمية والعملية، وذلك لضمان تقييم دقيق وموثوق.

أ. أهمية تحديد نطاق التقييم

• تجنب سوء الفهم: يساعد تحديد النطاق بوضوح على تجنب أي سوء فهم بين المقيم والعميل فيما يتعلق بما سيتم تقييمه وكيف سيتم ذلك.
• تحديد الموارد المطلوبة: يمكّن تحديد النطاق من تقدير الموارد اللازمة لإجراء التقييم بشكل فعال، بما في ذلك الوقت والجهد والتكاليف.
• ضمان الدقة والموثوقية: من خلال تحديد الافتراضات والقيود، يمكن للمقيم ضمان أن التقييم يعكس الواقع بأكبر قدر ممكن من الدقة والموثوقية.
• تحديد المسؤولية: يوضح تحديد النطاق المسؤولية التي يتحملها المقيم تجاه العميل والأطراف الأخرى ذات العلاقة.

ب. مكونات نطاق التقييم

1. الغرض من التقييم❓:

   • يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح، هل هو لغرض البيع، أو الشراء، أو التمويل، أو التأمين، أو الضرائب، أو التقاضي؟ يؤثر الغرض بشكل كبير على المنهجية المستخدمة في التقييم والمعلومات التي يتم جمعها وتحليلها.
   • مثال: إذا كان الغرض من التقييم هو الحصول على قرض عقاري، سيركز المقيم على القيمة السوقية للعقار وقدرة المقترض على السداد. أما إذا كان الغرض هو تحديد قيمة الشركة لغرض الاندماج أو الاستحواذ، سيركز المقيم على التدفقات النقدية المستقبلية للشركة وأصولها والتزاماتها.

2. تحديد الأصل المراد تقييمه:

   • يجب تحديد الأصل المراد تقييمه بوضوح، هل هو عقار، أو شركة، أو براءة اختراع، أو علامة تجارية؟ يجب تحديد خصائص الأصل وموقعه وحالته وأي عوامل أخرى ذات صلة.
   • مثال: في تقييم عقار، يجب تحديد نوع العقار (سكني، تجاري، صناعي)، وموقعه (المدينة، الحي، الشارع)، ومساحته، وتصميمه، وعمره، وحالته الإنشائية.

3. تاريخ التقييم:

   • يجب تحديد تاريخ التقييم بوضوح، حيث أن قيمة الأصل قد تتغير بمرور الوقت. يجب أن يكون تاريخ التقييم هو التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة الظروف السائدة في السوق.
   • مثال: في تقييم عقار، يجب تحديد تاريخ التقييم، حيث أن أسعار العقارات قد تختلف بشكل كبير اعتمادًا على الظروف الاقتصادية والاجتماعية.

4. معيار القيمة:

   • يجب تحديد معيار القيمة المستخدم في التقييم، مثل القيمة السوقية، أو القيمة العادلة، أو قيمة الاستثمار، أو قيمة التصفية.
   • القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن بيع الأصل به في سوق مفتوح، حيث يكون البائع والمشتري على دراية كاملة بالحقائق ذات الصلة ويتصرفان بحرية ودون إكراه.
   • القيمة العادلة (Fair Value): هي السعر الذي يتفق عليه طرفان مستقلان على أساس طوعي وفي ظروف معقولة. غالبًا ما تستخدم في المحاسبة.
   • قيمة الاستثمار (Investment Value): هي القيمة التي يراها مستثمر معين للأصل بناءً على احتياجاته وظروفه الخاصة.
   • قيمة التصفية (Liquidation Value): هي المبلغ الذي يمكن الحصول عليه من بيع الأصل بسرعة، عادة في ظروف غير طبيعية مثل الإفلاس.

5. المنهجيات المستخدمة:

   • يجب تحديد المنهجيات المستخدمة في التقييم، مثل طريقة مقارنة المبيعات، أو طريقة التكلفة، أو طريقة الدخل.
   • طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد على مقارنة الأصل المراد تقييمه بأسعار بيع أصول مماثلة في السوق.
   • طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال الأصل بأصل جديد مماثل، ثم خصم الاستهلاك.
   • طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل المستقبلي الذي سيولده الأصل، ثم خصمه بمعدل مناسب.
   • الاختيار بين المنهجيات: يعتمد اختيار المنهجية المناسبة على طبيعة الأصل والغرض من التقييم وتوافر البيانات.

6. الافتراضات:

   • الافتراضات هي الحقائق التي يفترض المقيم أنها صحيحة، ولكن لم يتم التحقق منها بشكل مستقل. يجب أن تكون الافتراضات معقولة وموثقة بشكل جيد.
   • أمثلة على الافتراضات:
     • الافتراض بأن الملكية خالية من أي ديون أو التزامات.
     • الافتراض بأن استخدام العقار يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق.
     • الافتراض بأنه لا توجد شروط خفية تؤثر على قيمة العقار.
   • يجب ذكر الافتراضات بوضوح في تقرير التقييم لتجنب أي سوء فهم.

7. القيود:

   • القيود هي العوامل التي تحد من نطاق التقييم أو دقة النتائج. يجب تحديد القيود بوضوح في تقرير التقييم.
   • أمثلة على القيود:
     • عدم القدرة على الوصول إلى معلومات معينة.
     • الوقت المحدود المتاح لإجراء التقييم.
     • عدم وجود بيانات مقارنة كافية.
     • الاعتماد على معلومات غير مؤكدة.
   • يجب أن يكون العملاء على دراية بالقيود حتى يتمكنوا من فهم حدود التقييم.

8. المسؤولية:

   • يجب تحديد المسؤولية التي يتحملها المقيم تجاه العميل والأطراف الأخرى ذات العلاقة.
   • يجب أن يكون المقيم مسؤولاً عن تقديم تقييم دقيق وموثوق يعتمد على أفضل المعلومات والمنهجيات المتاحة.
   • يجب أن يكون المقيم مؤهلاً ومرخصًا لإجراء التقييم.
   • يجب أن يلتزم المقيم بأخلاقيات المهنة ومعايير التقييم المقبولة.

ج. دور الافتراضات والقيود في تحديد المسؤولية

تلعب الافتراضات والقيود دورًا حاسمًا في تحديد مسؤولية المقيم. من خلال تحديد الافتراضات والقيود بوضوح، يمكن للمقيم الحد من مسؤوليته عن النتائج التي قد تنشأ عن التقييم.

• مثال: إذا افترض المقيم أن الملكية خالية من أي ديون، ولكن تبين لاحقًا أن هناك دينًا غير معلوم، فإن مسؤولية المقيم ستكون محدودة. ومع ذلك، إذا كان المقيم على علم بوجود الدين ولم يذكره في التقييم، فإنه سيكون مسؤولاً عن أي خسائر قد تنشأ عن ذلك.

د. أمثلة عملية وتجارب ذات صلة

• مثال 1: تقييم عقار سكني:

  • الغرض من التقييم: الحصول على قرض عقاري.
  • الأصل المراد تقييمه: منزل سكني.
  • تاريخ التقييم: 15/03/2024.
  • معيار القيمة: القيمة السوقية.
  • المنهجية المستخدمة: طريقة مقارنة المبيعات.
  • الافتراضات: الملكية خالية من أي ديون، استخدام العقار يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق.
  • القيود: عدم القدرة على الوصول إلى داخل المنزل بسبب عدم وجود مفتاح.
  • المسؤولية: المقيم مسؤول عن تقديم تقييم دقيق وموثوق يعتمد على أفضل المعلومات المتاحة، مع الأخذ في الاعتبار القيود المذكورة.

• مثال 2: تقييم شركة ناشئة:

  • الغرض من التقييم: جذب المستثمرين.
  • الأصل المراد تقييمه: شركة ناشئة في مجال التكنولوجيا.
  • تاريخ التقييم: 30/06/2024.
  • معيار القيمة: القيمة العادلة.
  • المنهجية المستخدمة: طريقة الدخل (خصم التدفقات النقدية المستقبلية).
  • الافتراضات: الشركة ستحقق معدل نمو معين في الإيرادات، معدل الخصم المستخدم مناسب للمخاطر.
  • القيود: عدم وجود تاريخ تشغيلي طويل للشركة، الاعتماد على توقعات مستقبلية غير مؤكدة.
  • المسؤولية: المقيم مسؤول عن تقديم تقييم دقيق وموثوق يعتمد على أفضل المعلومات والتوقعات المتاحة، مع الأخذ في الاعتبار القيود المذكورة.

• تجربة عملية: تحليل حساسية الافتراضات:

  • لتقييم تأثير الافتراضات على نتائج التقييم، يمكن إجراء تحليل حساسية. يتضمن تحليل الحساسية تغيير قيم الافتراضات الرئيسية (مثل معدل النمو، معدل الخصم) ومراقبة تأثير ذلك على القيمة المقدرة.

  • الصيغة الرياضية: لنفترض أن قيمة الأصل (V) تعتمد على افتراضين رئيسيين: معدل النمو (g) ومعدل الخصم (r). يمكن التعبير عن ذلك بالصيغة التالية:

    V = f(g, r)

    • لتحليل حساسية القيمة (V) لتغير معدل النمو (g)، يمكن حساب مشتقة القيمة بالنسبة لمعدل النمو:

    ∂V/∂g

    • وبالمثل، لتحليل حساسية القيمة (V) لتغير معدل الخصم (r)، يمكن حساب مشتقة القيمة بالنسبة لمعدل الخصم:

    ∂V/∂r

    • تساعد هذه المشتقات في تحديد مدى تأثير تغيير بسيط في الافتراضات على القيمة المقدرة.

هـ. الخلاصة

يعد تحديد نطاق التقييم خطوة أساسية لضمان تقييم دقيق وموثوق ومسؤول. من خلال تحديد الغرض من التقييم، وتحديد الأصل المراد تقييمه، وتحديد الافتراضات والقيود، وتوضيح المسؤولية، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات موثوقة تفيد العملاء والأطراف الأخرى ذات العلاقة. يجب على المقيمين الالتزام بأخلاقيات المهنة ومعايير التقييم المقبولة، والحرص على تقديم تقييمات موضوعية ومستقلة.