تحديد معضلة التقييم

الفصل: تحديد معضلة التقييم

مقدمة:

إن عملية التقييم العقاري ليست مجرد إعطاء رقم لقيمة عقار ما. بل هي عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للعقار، والسوق، والغرض من التقييم. الخطوة الأولى والأكثر أهمية في هذه العملية هي تحديد معضلة التقييم بشكل دقيق. عدم تحديد هذه المعضلة بشكل صحيح يمكن أن يؤدي إلى نتائج تقييم غير دقيقة ومضللة.

1. تحديد معضلة التقييم: الأساسيات

تحديد معضلة التقييم يعني الإجابة على الأسئلة الأساسية المتعلقة بمهمة التقييم المحددة. هذه الأسئلة تحدد نطاق التقييم، والبيانات المطلوبة، والأساليب المناسبة. بناء على الملف المرفق، يمكن تلخيص هذه الأسئلة في أربعة محاور رئيسية:

• ما هو العقار المراد تقييمه؟
• متى يتم التقييم؟ (تاريخ سريان التقييم)
• لماذا يتم التقييم؟ (الغرض من التقييم)
• كيف سيتم التقييم؟ (نطاق العمل)

2. تفصيل محاور معضلة التقييم

أ. ما هو العقار المراد تقييمه؟

يتطلب تحديد العقار المراد تقييمه تحديد ثلاثة عناصر رئيسية:

1. تحديد العقار: يجب أن يتم تحديد العقار بدقة، مع توفير معلومات كافية لتجنب أي لبس. يتضمن ذلك عادةً:

   • الاسم الشائع أو العنوان: مثل “برج سميث، مبنى مكاتب” أو “1024 شارع ويسترن، سياتل، واشنطن”.
   • الوصف القانوني: وهو الوصف الأكثر دقة للعقار، ويستخدم في الوثائق الرسمية مثل سندات الملكية والرهون العقارية. مثال: “القطعة 17، القسم 3، إضافة بيرس، مدينة سياتل، مقاطعة كينغ، كما هو مسجل في مقاطعة كينغ، واشنطن”.

   • الرقم المساحي: رقم القطعة كما هو مسجل في سجلات الضرائب.

   • أنظمة الوصف القانوني: هناك ثلاثة أنظمة رئيسية للوصف القانوني:

     • نظام القياس والحدود (Metes and Bounds): يستخدم لقياس وتحديد حدود العقار باستخدام المسافات والزوايا.
     • النظام المستطيلي أو نظام المسح الحكومي (Rectangular or Government Survey System): يقسم الأرض إلى شبكة من المستطيلات باستخدام خطوط الطول والعرض.
     • نظام القطعة والمربع والمساحة (Lot, Block, and Tract System): يستخدم لتحديد العقارات في المناطق الحضرية المقسمة إلى قطع وأحياء.
       2. تحديد الحقوق العقارية: يجب تحديد الحقوق العقارية التي سيتم تقييمها. الحقوق العقارية هي الحقوق التي يتمتع بها المالك في العقار، مثل حق الملكية الكاملة (Fee Simple)، أو حقوق جزئية مثل حق الانتفاع (Leasehold) أو حق الارتفاق (Easement).

   • حق الملكية المطلقة (Fee Simple): هو الحق الكامل وغير المقيد في ملكية العقار.

   • حق الانتفاع (Leasehold): هو الحق في استخدام العقار لفترة زمنية محددة بموجب عقد إيجار.
   • حق الارتفاق (Easement): هو الحق في استخدام جزء من عقار آخر لغرض معين.
     3. تحديد معيار القيمة❓ (Standard of Value): يجب تحديد معيار القيمة المطلوب من قبل العميل. معيار القيمة يحدد نوع القيمة التي يتم تقديرها، مثل:
   • القيمة السوقية (Market Value): هي القيمة التقديرية للعقار في السوق المفتوحة، بين مشترٍ وبائع راغبين، ويفترض أن كلاهما على علم تام بالظروف.
   • قيمة التصفية (Liquidation Value): هي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، عادة في حالة الإفلاس أو التصفية.
   • قيمة التأمين (Insurable Value): هي القيمة التي يجب أن يؤمن عليها العقار لتغطية تكلفة إعادة البناء في حالة حدوث ضرر.

ب. متى يتم التقييم؟ (تاريخ سريان التقييم)

يجب تحديد تاريخ سريان التقييم بوضوح. هذا التاريخ هو التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة ظروف السوق. يمكن أن يكون تاريخ سريان التقييم:

• تاريخ حالي: وهو التاريخ الذي يتم فيه إجراء التقييم.
• تاريخ مستقبلي: يستخدم في حالات مثل تقييم عقار سيتم بناؤه في المستقبل.
• تاريخ سابق: يستخدم في حالات مثل تقييم عقار في الماضي لأغراض ضريبية أو قانونية.

ج. لماذا يتم التقييم؟ (الغرض من التقييم)

يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح. يحدد الغرض من التقييم نوع المعلومات المطلوبة، والأساليب المناسبة، والمعايير التي يجب الالتزام بها. تتضمن الأغراض الشائعة للتقييم العقاري:

• التمويل العقاري: لتقدير قيمة العقار لغرض الحصول على قرض عقاري.
• الضرائب: لتقدير قيمة العقار لغرض تحديد الضرائب العقارية.
• البيع والشراء: لتقدير قيمة العقار قبل البيع أو الشراء.
• التأمين: لتقدير قيمة العقار لغرض تحديد مبلغ التأمين المناسب.
• التقاضي: لتقدير قيمة العقار في حالات النزاعات القانونية.
• التخطيط العقاري: لتقدير قيمة العقار لغرض اتخاذ قرارات بشأن تطوير العقار.

د. كيف سيتم التقييم؟ (نطاق العمل)

يجب تحديد نطاق العمل بوضوح. يشمل نطاق العمل:

• البيانات المطلوبة: تحديد أنواع البيانات التي سيتم جمعها وتحليلها.
• الأساليب المستخدمة: تحديد أساليب التقييم التي سيتم استخدامها، مثل أسلوب مقارنة المبيعات، وأسلوب التكلفة، وأسلوب الدخل.
• الافتراضات والقيود: تحديد أي افتراضات أو قيود قد تؤثر على التقييم.
• مستوى التفصيل: تحديد مستوى التفصيل المطلوب في التقرير.

3. أمثلة وتطبيقات عملية

• مثال 1: يريد أحد العملاء الحصول على قرض عقاري لشراء منزل. يجب على المقيم تحديد العقار المراد تقييمه (العنوان، الوصف القانوني)، وتحديد الحقوق العقارية (الملكية المطلقة)، وتحديد معيار القيمة (القيمة السوقية)، وتحديد تاريخ سريان التقييم (تاريخ حالي). الغرض من التقييم هو التمويل العقاري.

• مثال 2: تريد إحدى الشركات بيع مبنى تجاري. يجب على المقيم تحديد العقار المراد تقييمه (العنوان، الوصف القانوني)، وتحديد الحقوق العقارية (الملكية المطلقة)، وتحديد معيار القيمة (القيمة السوقية)، وتحديد تاريخ سريان التقييم (تاريخ حالي). الغرض من التقييم هو البيع والشراء.

4. المعادلات والصيغ الرياضية

على الرغم من أن هذه الجزئية تركز على تحديد المشكلة، فإن بعض المفاهيم الأساسية في التقييم تتضمن معادلات بسيطة. على سبيل المثال، يمكن استخدام المعادلة التالية لتقدير قيمة العقار باستخدام أسلوب مقارنة المبيعات:

• V = SP ± A

حيث:

• V = القيمة المقدرة للعقار
• SP = سعر بيع العقار المماثل
• A = تعديل القيمة بناءً على الاختلافات بين العقار المراد تقييمه والعقار المماثل (قد تكون موجبة أو سالبة).

5. الخلاصة

تحديد معضلة التقييم هو الخطوة الحاسمة في عملية التقييم العقاري. يتطلب فهمًا دقيقًا للعقار، والحقوق العقارية، ومعيار القيمة، وتاريخ سريان التقييم، والغرض من التقييم، ونطاق العمل. من خلال تحديد هذه العناصر بوضوح، يمكن للمقيم ضمان أن التقييم دقيق وموثوق وذو صلة باحتياجات العميل.