العربيّة
تحديد مشكلة التقييم: النطاق والتحديد
الفصل: تحديد مشكلة التقييم❓❓: النطاق والتحديد
مقدمة
يُعد تحديد مشكلة التقييم الخطوة الأولى والأساسية في عملية التقييم العقاري. إن فهم نطاق التقييم وتحديده بدقة يضمن أن يكون التقييم ذا صلة، وموثوقًا، وقابلًا للدفاع عنه. هذه الخطوة تتجاوز مجرد تحديد العقار المراد تقييمه، بل تشمل تحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها، والغرض من التقييم، وتاريخ التقييم الفعال❓❓، وتعريف القيمة المطلوبة. عدم الدقة في هذه المرحلة قد يؤدي إلى تقييم غير صحيح وغير مفيد للعميل.
1. تحديد نطاق التقييم
نطاق التقييم يحدد الحدود التي سيعمل ضمنها المقيم. يتضمن ذلك تحديد العقار المراد تقييمه، وتحديد الحقوق العقارية، وتحديد نوع القيمة التي سيتم تقديرها، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد القيود والشروط المفروضة على التقييم.
1.1 تحديد العقار المراد تقييمه
يجب أن يكون تحديد العقار دقيقًا وواضحًا لتجنب أي لبس. يمكن تحديد العقار بعدة طرق، بما في ذلك:
* العنوان الشارع أو اسم المبنى: هذه الطريقة شائعة الاستخدام، لكنها قد تكون غير كافية في بعض الحالات.
* الوصف القانوني: هو الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار، ويستخدم في المستندات الرسمية مثل سندات الملكية والرهون العقارية. هناك ثلاثة أنواع رئيسية من الأوصاف القانونية:
* نظام الحدود والمعالم (Metes and Bounds System): يستخدم هذا النظام لتحديد العقارات عن طريق وصف حدودها وقياساتها بالنسبة لنقاط مرجعية محددة (المعالم). يبدأ الوصف بنقطة بداية محددة (Point of Beginning – POB)، ثم يحدد اتجاه ومسافة كل ضلع من أضلاع العقار حتى يعود إلى نقطة البداية.
* النظام المستطيل أو نظام المسح الحكومي (Rectangular or Government Survey System): يقسم هذا النظام الأراضي إلى شبكة من المستطيلات باستخدام خطوط أساسية (Base Lines) وخطوط رئيسية (Principal Meridians). يتم تحديد المواقع باستخدام نطاقات (Ranges) وصفوف (Townships) وأقسام (Sections). القسم الواحد يساوي ميلًا مربعًا (640 فدانًا).
* مساحة القسم الواحد (Section): 1 ميل مربع = 640 فدان
* مساحة الربع (Quarter Section): 160 فدان
* نظام القطعة، والمربع، والمخطط (Lot, Block, and Tract System): يستخدم هذا النظام لتحديد العقارات ضمن مخططات تقسيم معتمدة (Subdivisions). يتم تحديد كل قطعة (Lot) ضمن مربع (Block) في المخطط.
مثال: قطعة أرض مساحتها 1000 متر مربع تقع في حي الياسمين، مدينة الرياض، المملكة العربية السعودية. يمكن وصفها قانونيًا كجزء من المخطط رقم (XXXX)، القطعة رقم (YYY)، المربع رقم (ZZZ).
1.2 تحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها
الحقوق العقارية هي المصالح التي يمتلكها الأفراد أو الكيانات في العقار. يجب تحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها بدقة، لأن قيمتها تختلف بناءً على الحقوق المشمولة. تشمل الحقوق العقارية:
* الملكية التامة (Fee Simple): هي أكمل شكل من أشكال الملكية، حيث يمتلك المالك جميع الحقوق في العقار دون قيود كبيرة.
* حق الانتفاع (Leasehold Interest): هو حق استئجار العقار لفترة محددة بموجب عقد إيجار.
* حق الارتفاق (Easement): هو حق محدود لاستخدام جزء من عقار آخر لغرض معين (مثل المرور).
* حقوق الملكية الجزئية (Partial Interests): مثل حصة شريك في عقار مشترك.
1.3 تحديد معيار القيمة (Standard of Value)
معيار القيمة يحدد نوع القيمة التي سيتم تقديرها. يجب أن يكون معيار القيمة واضحًا ومحددًا لتجنب أي لبس. تشمل معايير القيمة الشائعة:
* القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن بيع العقار به في سوق تنافسي مفتوح، بشرط أن يكون البائع والمشتري راغبين، وعلى دراية كاملة بالحقائق ذات الصلة، وأن يكون العقار معروضًا للبيع لفترة معقولة من الزمن.
* القيمة التأمينية (Insurable Value): هي قيمة العقار القابلة للتأمين، والتي تستند عادةً إلى تكلفة استبدال المباني والتحسينات الأخرى.
* قيمة التصفية (Liquidation Value): هي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة في ظروف قسرية.
* قيمة الاستثمار (Investment Value): هي القيمة التي يضعها مستثمر محدد على العقار، بناءً على أهدافه الاستثمارية ومعاييره.
1.4 تحديد تاريخ التقييم الفعال (Effective Date of Appraisal)
تاريخ التقييم الفعال هو التاريخ الذي يعكس فيه التقييم ظروف السوق. يمكن أن يكون تاريخ التقييم الفعال:
* تاريخ حالي: هو التاريخ الذي يتم فيه التقييم.
* تاريخ مستقبلي: هو تاريخ لاحق لتاريخ التقييم، ويستخدم في تقييم المشاريع التطويرية أو العقارات التي سيتم بناؤها.
* تاريخ سابق: هو تاريخ أقدم من تاريخ التقييم، ويستخدم في التقييمات بأثر رجعي لأغراض الضرائب أو التقاضي.
1.5 تحديد القيود والشروط المفروضة على التقييم
يجب تحديد أي قيود أو شروط مفروضة على التقييم بوضوح، مثل:
* الافتراضات الخاصة (Hypothetical Conditions): افتراضات حول الحقائق التي قد تختلف عن الواقع.
* الافتراضات الاستثنائية (Extraordinary Assumptions): افتراضات حول الحقائق التي قد تؤثر بشكل كبير على القيمة، والتي يعتقد المقيم أنها صحيحة.
* نطاق التفتيش المحدود: إذا كان التفتيش على العقار محدودًا، يجب الإفصاح عن ذلك في التقرير.
2. تحديد مشكلة التقييم
بعد تحديد نطاق التقييم، يجب تحديد مشكلة التقييم بوضوح. يتضمن ذلك تحديد:
* ما هو العقار المراد تقييمه؟ (كما تم تحديده في نطاق التقييم).
* متى سيتم تقييم العقار؟ (تاريخ التقييم الفعال).
* لماذا سيتم تقييم العقار؟ (الغرض من التقييم).
* كيف سيتم تقييم العقار؟ (المنهجيات والبيانات المستخدمة).
2.1 الغرض من التقييم
الغرض من التقييم يحدد كيفية استخدام التقييم والقرارات التي ستتخذ بناءً عليه. تشمل الأغراض الشائعة للتقييم:
* التمويل العقاري: لتحديد قيمة العقار كضمان لقرض.
* البيع والشراء: لتحديد سعر عادل للعقار.
* الضرائب: لتحديد قيمة العقار لأغراض الضرائب.
* التقاضي: لتقدير قيمة العقار في النزاعات القانونية.
* التأمين: لتحديد قيمة العقار القابلة للتأمين.
* تخطيط الاستثمار: لتقييم جدوى الاستثمار في العقار.
2.2 تحديد المنهجيات والبيانات المستخدمة
يجب على المقيم تحديد المنهجيات والبيانات التي سيستخدمها لتقدير قيمة العقار. تشمل المنهجيات الشائعة:
* منهجية مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد هذه المنهجية على مقارنة العقار موضوع التقييم بمبيعات حديثة لعقارات مماثلة. يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
* مثال: إذا تم بيع عقار مماثل بمبلغ 500,000 ريال سعودي، وكان العقار موضوع التقييم يتمتع بموقع أفضل يستحق 50,000 ريال سعودي إضافية، فسيتم تعديل سعر البيع للعقار المماثل بمقدار 50,000 ريال سعودي.
* القيمة المقدرة للعقار = سعر بيع العقار المماثل ± التعديلات
* منهجية التكلفة (Cost Approach): تعتمد هذه المنهجية على تقدير تكلفة استبدال العقار بأصول جديدة، ثم خصم الاستهلاك (التقادم).
* القيمة المقدرة للعقار = تكلفة الاستبدال – الاستهلاك + قيمة الأرض
* الاستهلاك (Depreciation) = الاستهلاك المادي (Physical Depreciation) + الاستهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence) + الاستهلاك الخارجي (External Obsolescence)
* منهجية الدخل (Income Approach): تعتمد هذه المنهجية على تقدير الدخل المستقبلي الذي يمكن أن يحققه العقار، ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة حالية باستخدام معدل الرسملة (Capitalization Rate).
* القيمة المقدرة للعقار = صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) / معدل الرسملة (Capitalization Rate)
أمثلة عملية وتطبيقات
- مثال: عميل يريد تقييم عقار سكني لغرض الحصول على قرض عقاري. يجب على المقيم تحديد العقار (عنوان ووصف قانوني)، وتحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها (الملكية التامة)، وتحديد معيار القيمة (القيمة السوقية)، وتحديد تاريخ التقييم الفعال (تاريخ التفتيش). ثم يقوم المقيم بتحديد الغرض من التقييم (التمويل العقاري)، وتحديد المنهجيات والبيانات التي سيستخدمها (مقارنة المبيعات، بيانات السوق المحلية).
- مثال: شركة ترغب في تقييم مصنع لغرض التأمين. يجب على المقيم تحديد المصنع (عنوان ووصف قانوني)، وتحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها (الملكية التامة)، وتحديد معيار القيمة (القيمة التأمينية)، وتحديد تاريخ التقييم الفعال. ثم يقوم المقيم بتحديد الغرض من التقييم (التأمين)، وتحديد المنهجيات والبيانات التي سيستخدمها (التكلفة، بيانات تكلفة البناء).
الخلاصة
تحديد مشكلة التقييم هو عملية حاسمة تتطلب فهمًا دقيقًا لنطاق التقييم والغرض منه. من خلال تحديد العقار، والحقوق العقارية، ومعيار القيمة، وتاريخ التقييم الفعال، والقيود والشروط المفروضة، يمكن للمقيم التأكد من أن التقييم ذو صلة، وموثوق، وقابل للدفاع عنه. إن تحديد المنهجيات والبيانات المستخدمة يضمن أن التقييم يستند إلى أسس علمية ومنهجية سليمة.
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل: تحديد مشكلة التقييم❓: النطاق والتحديد
مقدمة:
يتناول هذا الفصل جوهر عملية التقييم العقاري، وهو تحديد مشكلة التقييم بوضوح. يركز على تحديد نطاق التقييم وتحديده بدقة، حيث يعتبر ذلك خطوة أساسية لضمان تقييم دقيق وموثوق. يجب على المثمن فهم متطلبات العميل وشروط مهمة التقييم.
النقاط الرئيسية:
-
ما هو الشيء المراد تقييمه؟ يجب على المثمن تحديد ثلاثة عناصر رئيسية:
- العقار موضوع التقييم: يتم تحديد العقار عادةً بعنوان الشارع أو اسم المبنى، ولكن في المستندات الرسمية، يتم تحديده بالوصف القانوني❓. الوصف القانوني هو الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار ويقلل من الغموض. يوجد ثلاثة أنواع رئيسية من الأوصاف القانونية: نظام الحدود❓ والمعالم، نظام المسح المستطيل أو❓ الحكومي، ونظام القطعة والمربع والمساحة.
- حق الملكية❓ العقارية موضوع التقييم: التقييم لا يقتصر على الأرض والمباني، بل يشمل الحقوق المرتبطة بها. يجب تحديد الحقوق العقارية المراد تقييمها، سواء كانت ملكية كاملة (حق الملكية المطلقة) أو حقوق جزئية (مثل حصة في شراكة أو حق الانتفاع).
- معيار القيمة❓ المحدد: يجب تحديد معيار القيمة بوضوح بناءً على طلب العميل.
-
متى يتم التقييم؟ يجب تحديد تاريخ التقييم❓ بدقة، حيث أن القيمة العقارية متغيرة وتعتمد على الظروف السوقية السائدة في ذلك التاريخ.
-
لماذا يتم التقييم؟ يجب فهم الغرض من التقييم، حيث أن الغرض يؤثر على المنهجية المستخدمة والبيانات التي يتم جمعها وتحليلها.
-
كيف يتم التقييم؟ يجب تحديد كيفية إجراء التقييم، بما في ذلك المنهجيات المستخدمة، ومصادر البيانات، وأي افتراضات أو شروط مقيدة.
الاستنتاجات:
- التحديد الدقيق لمشكلة التقييم هو حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري.
- يجب على المثمن تحديد العقار وحق الملكية العقارية ومعيار القيمة بوضوح.
- يجب فهم تاريخ التقييم والغرض منه لتحديد المنهجية المناسبة.
الآثار المترتبة:
- يؤدي تحديد مشكلة التقييم بوضوح إلى تقييم أكثر دقة وموثوقية.
- يقلل من فرص سوء الفهم أو الخلافات بين المثمن والعميل.
- يضمن أن يكون التقييم متوافقًا مع المعايير المهنية والمبادئ التوجيهية ذات الصلة.
ملحوظة: يجب على المثمن عدم تحمل مسؤولية دقة الوصف القانوني للعقار، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع العميل، لأن ذلك يتجاوز تدريب وخبرة معظم المثمنين.
