تحديد نطاق التقييم

الفصل: تحديد نطاق التقييم

مقدمة

يعد تحديد نطاق التقييم خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. فهو يحدد الحدود التي سيعمل ضمنها المُقيِّم، ويضمن أن يكون التقييم ذا صلة بمشكلة العميل ويقدم إجابات دقيقة وموثوقة. يشمل تحديد نطاق التقييم تحديد العقار المراد تقييمه، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد الغرض من التقييم، وتحديد كيفية إجراء التقييم.

أ. ما الذي سيتم تقييمه؟

لتحديد ما سيتم تقييمه، يجب على المُقيِّم تحديد ثلاثة أشياء أساسية:

1. العقار قيد التقييم:

   • يجب تحديد العقار المراد تقييمه بدقة ووضوح. ويتم ذلك عادةً من خلال ذكر العنوان الشائع أو اسم المبنى، والأهم من ذلك، من خلال الوصف القانوني للعقار.
   • الوصف القانوني: هو الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار، حيث يترك أقل مجال للغموض أو الالتباس. يمكن لشخص يقرأ وصفًا قانونيًا تحديد العقار المقصود بدقة.
   • أنواع الوصف القانوني:
     • نظام الحدود والمعالم (Metes and Bounds System): يستخدم هذا النظام القياسات والزوايا للإشارة إلى حدود قطعة الأرض. يعتمد على نقاط مرجعية طبيعية أو اصطناعية.
       • مثال: بداية من نقطة محددة، يتم وصف المسافة والاتجاه إلى النقطة التالية، وهكذا حتى يتم إغلاق المحيط بالكامل.
     • نظام المسح المستطيل أو الحكومي (Rectangular or Government Survey System): يقسم هذا النظام الأراضي إلى شبكات مستطيلة باستخدام خطوط الطول والعرض، وخطوط الأساس والخطوط الرئيسية.
       • المبادئ: يعتمد على خطوط رئيسية وخطوط أساس لإنشاء شبكة من المربعات، كل مربع يقسم إلى أقسام وأرباع أقسام.
     • نظام القطعة، والمربع، والجزء (Lot, Block, and Tract System): يستخدم هذا النظام في تقسيمات الأراضي الحضرية، حيث يتم تقسيم الأرض إلى قطع (Lots) داخل مربعات (Blocks) محددة، وكل ذلك ضمن جزء (Tract) أكبر.
   • يمكن للمُقيِّم الحصول على الوصف القانوني من العميل، أو من سند ملكية العقار، أو من سجلات المقاطعة المحلية.
   • ملاحظة مهمة: ما لم يتفق المُقيِّم والعميل على خلاف ذلك، لا يتحمل المُقيِّم مسؤولية دقة الوصف القانوني، لأنه يتجاوز تدريب وخبرة معظم المُقيِّمين.

   • مثال:

     • اسم المبنى: برج النور
     • العنوان الشائع: شارع الملك فهد، الرياض، المملكة العربية السعودية
     • الوصف القانوني: القطعة رقم 12، المخطط رقم 3456، حي العليا، مدينة الرياض، كما هو مسجل في سجلات الأراضي بوزارة العدل.
       2. حقوق الملكية العقارية قيد التقييم:

   • يجب تحديد حقوق الملكية العقارية التي يرغب العميل في تقييمها.

   • حق الملكية المطلقة (Fee Simple): هو حق الملكية الكامل وغير المقيد، وهو الأكثر شيوعًا في عمليات التقييم.
   • حقوق ملكية جزئية (Partial Interests): مثل حصة الشراكة (one-half partnership interest)، أو حقوق الإيجار (Leasehold interests).

   • من الواضح أن قيمة الملكية المطلقة للعقار لن تكون هي نفسها قيمة حصة جزئية أو محدودة. لذلك، من الضروري تحديد حق الملكية العقارية الذي هو موضوع التقييم.
     3. معيار القيمة (Standard of Value):

   • يجب تحديد معيار القيمة المطلوب من قبل العميل بوضوح.

   • القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي سيتم بيع العقار به في سوق تنافسي مفتوح، بين مشتر راغب وبائع راغب، وكلاهما على دراية بجميع الحقائق ذات الصلة، ودون أي إكراه.
   • القيمة التأمينية (Insurable Value): هي تكلفة استبدال العقار في حالة تلفه أو تدميره.
   • قيمة التصفية (Liquidation Value): هي المبلغ الذي يمكن الحصول عليه من بيع العقار بسرعة، عادة في حالة الإفلاس أو التصفية.
   • القيمة الاستثمارية (Investment Value): هي قيمة العقار لمستثمر معين بناءً على متطلباته الاستثمارية الخاصة.

ب. متى سيتم التقييم؟

• تاريخ التقييم (Date of Valuation): هو التاريخ الذي يعكس فيه التقييم قيمة العقار. يجب تحديد هذا التاريخ بوضوح، لأنه يمكن أن يؤثر بشكل كبير على قيمة العقار.
• أهمية تاريخ التقييم:
  • تتغير ظروف السوق باستمرار.
  • تتغير حالة العقار بمرور الوقت.
  • يمكن أن تؤثر الأحداث التاريخية على قيمة العقار.

ج. لماذا سيتم التقييم؟

• الغرض من التقييم (Purpose of Valuation): يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح. يمكن أن يشمل ذلك:
  • التمويل العقاري (Mortgage Financing): لتقديم قرض لشراء أو إعادة تمويل عقار.
  • البيع والشراء (Sale and Purchase): لتحديد سعر عادل للعقار.
  • الضرائب (Taxation): لتقييم قيمة العقار لأغراض الضريبة.
  • التأمين (Insurance): لتحديد مبلغ التأمين المناسب للعقار.
  • التقاضي (Litigation): لتقديم دليل في نزاع قانوني يتعلق بالعقار.
  • التخطيط العقاري (Estate Planning): لتحديد قيمة العقار لأغراض الميراث.
• تأثير الغرض على نطاق التقييم: يحدد الغرض من التقييم البيانات التي يجب جمعها وتحليلها، والطرق التي يجب استخدامها، ومستوى التفصيل المطلوب في التقرير.

د. كيف سيتم التقييم؟

• نطاق العمل (Scope of Work): يصف نطاق العمل المهام التي سيقوم بها المُقيِّم لإكمال التقييم. يجب تحديده بالتشاور مع العميل، ويجب أن يكون كافياً لإنتاج رأي موثوق به للقيمة.
• عناصر نطاق العمل:
  • تحديد العقار وحقوق الملكية.
  • تحديد معيار القيمة.
  • تحديد تاريخ التقييم.
  • تحديد الغرض من التقييم.
  • تحديد البيانات التي سيتم جمعها.
  • تحديد طرق التقييم التي سيتم استخدامها.
  • تحديد مستوى التفصيل المطلوب في التقرير.
• طرق التقييم الرئيسية:
  • طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا.
    • مبدأ الإحلال: لا يدفع المشتري أكثر مما يدفعه مقابل بديل مماثل.
    • معادلة التعديل: V = SP + A1 + A2 + ... + An
      • حيث:
        • V: القيمة المقدرة للعقار موضوع التقييم.
        • SP: سعر بيع العقار المماثل.
        • A1, A2, ..., An: التعديلات التي تم إجراؤها على سعر بيع العقار المماثل ليعكس الاختلافات بينه وبين العقار موضوع التقييم.
  • طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال العقار بمبنى جديد مماثل، ثم خصم الاستهلاك.
    • معادلة التكلفة: V = RC - D + LV
      • حيث:
        • V: القيمة المقدرة للعقار.
        • RC: تكلفة الاستبدال (Replacement Cost).
        • D: الاستهلاك (Depreciation).
        • LV: قيمة الأرض (Land Value).
  • طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار، ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة.
    • مبدأ التوقع: القيمة الحالية تساوي القيمة المستقبلية للدخل المتوقع.
    • معادلة رأس المال: V = NOI / R
      • حيث:
        • V: القيمة المقدرة للعقار.
        • NOI: صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income).
        • R: معدل الرسملة (Capitalization Rate).

خلاصة

يعد تحديد نطاق التقييم خطوة أساسية لضمان أن يكون التقييم ذا صلة وموثوقًا به. من خلال تحديد العقار المراد تقييمه، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد الغرض من التقييم، وتحديد كيفية إجراء التقييم، يمكن للمُقيِّم تقديم رأي دقيق ومستنير بشأن قيمة العقار.