تحديد نطاق التقييم: تعريف المشكلة

الفصل: تحديد نطاق التقييم: تعريف المشكلة

مقدمة

يعتبر تحديد نطاق التقييم وتعريف المشكلة❓❓ الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم العقاري. هذه الخطوة تحدد مسار التقييم بأكمله وتؤثر بشكل مباشر على دقة وموثوقية النتائج. إن الفهم الشامل لطبيعة المشكلة المطروحة وتحديد العناصر الأساسية التي يجب أخذها في الاعتبار هو مفتاح نجاح عملية التقييم.

I. أهمية تعريف المشكلة

يعتبر تحديد المشكلة المحورية في التقييم العقاري عاملاً أساسياً لتحقيق تقييم دقيق وموثوق. وتكمن أهمية هذه الخطوة في:
* توجيه عملية التقييم: يضمن تحديد المشكلة بوضوح أن جميع الخطوات اللاحقة في عملية التقييم موجهة نحو تحقيق الهدف المنشود.
* تحديد البيانات المطلوبة: يساعد في تحديد أنواع البيانات الضرورية لعملية التقييم وتجنب جمع معلومات غير ضرورية.
* اختيار المنهجية المناسبة: يساعد في اختيار الأساليب والتقنيات المناسبة لتقييم العقار.
* تجنب الأخطاء: يقلل من احتمالية الوقوع في أخطاء ناتجة عن سوء الفهم أو عدم الدقة في تحديد نطاق التقييم.
* تلبية متطلبات العملاء: يضمن تلبية احتياجات وتوقعات العملاء من خلال توفير تقييم دقيق وموثوق يلبي أهدافهم.

II. عناصر تعريف المشكلة في التقييم العقاري

يتضمن تعريف المشكلة في التقييم العقاري الإجابة على أربعة أسئلة رئيسية، وهي:

1. ما هو المطلوب تقييمه؟ (What is to be appraised?)
2. متى يتم التقييم؟ (When is it to be appraised?)
3. لماذا يتم التقييم؟ (Why is it to be appraised?)
4. كيف يتم التقييم؟ (How is it to be appraised?)

III. تفصيل عناصر تعريف المشكلة

1. ما هو المطلوب تقييمه؟ (What is to be appraised?)

يتطلب هذا العنصر تحديد ثلاثة أمور رئيسية:

• تحديد العقار: (Identification of the Real Estate) يجب تحديد العقار المراد تقييمه بدقة، وذلك من خلال:

  • الوصف القانوني: (Legal Description) وهو الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار، ويشمل تفاصيل دقيقة حول الموقع والمساحة والحدود. يوجد ثلاثة أنواع رئيسية من الأوصاف القانونية:
    • نظام المتاريس والحدود (Metes and Bounds System): يعتمد على وصف العقار باستخدام الزوايا والمسافات من نقاط مرجعية محددة.
    • النظام المستطيل أو نظام المسح الحكومي (Rectangular or Government Survey System): يقسم الأراضي إلى شبكات من المستطيلات باستخدام خطوط رئيسية وخطوط استرشادية.
    • نظام القطعة والمربع والمنطقة (Lot, Block, and Tract System): يستخدم في المناطق الحضرية ويشير إلى العقار برقم القطعة والمربع في مخطط مسجل.
  • العنوان الشائع: (Common Address) مثل اسم المبنى ورقم الشارع والمدينة.
  • رقم القطعة التقييمية: (Assessor’s Parcel Number) وهو رقم تعريف فريد يعينه مكتب الضرائب المحلي للعقار.

  مثال: لتقييم مبنى “برج النور” في مدينة الرياض، يجب تضمين جميع التفاصيل التالية:

  • اسم المبنى: برج النور
  • العنوان الشائع: شارع العليا، الرياض، المملكة العربية السعودية
  • الوصف القانوني: القطعة رقم 123، المخطط رقم 456، منطقة العليا، مدينة الرياض، كما هو مسجل في سجلات بلدية الرياض.
  • رقم القطعة التقييمية: 1234567890
  • تحديد الحق العقاري: (Identification of Real Property Interest) يجب تحديد نوع الحق العقاري المراد تقييمه، مثل:
  • الملكية المطلقة (Fee Simple): وهي أعلى درجات الملكية وتمنح المالك حقوقًا كاملة في العقار.
  • حق الانتفاع (Leased Fee): وهو حق المالك في الحصول على الإيجار من العقار المؤجر.
  • حق الإيجار (Leasehold): وهو حق المستأجر في استخدام العقار بموجب عقد إيجار.
  • حق الارتفاق (Easement): وهو حق محدود في استخدام عقار آخر لغرض معين.
  • تحديد معيار القيمة: (Identification of Standard of Value) يجب تحديد المعيار الذي سيتم استخدامه لتقدير قيمة العقار، مثل:
  • القيمة السوقية (Market Value): وهي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق مفتوح وتنافسي.
  • القيمة التأمينية (Insurable Value): وهي قيمة العقار التي تستخدم لتحديد مبلغ التأمين المناسب.
  • قيمة التصفية (Liquidation Value): وهي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة في ظروف غير مثالية.
  • القيمة الاستثمارية (Investment Value): وهي القيمة التي يمثلها العقار لمستثمر معين بناءً على أهدافه الاستثمارية.

2. متى يتم التقييم؟ (When is it to be appraised?)

• تاريخ الفعالية❓❓ (Effective Date of Appraisal): وهو التاريخ الذي يعكس فيه التقييم قيمة العقار. قد يكون هذا التاريخ هو تاريخ الزيارة الميدانية للعقار، أو تاريخ آخر يتم تحديده بناءً على الغرض من التقييم.

• تاريخ التقرير (Date of Appraisal Report): وهو التاريخ الذي يتم فيه إصدار تقرير التقييم.

  ملاحظة هامة: يجب التمييز بين تاريخ الفعالية وتاريخ التقرير. فمثلاً، قد يكون تاريخ الفعالية هو 1 يناير 2023، بينما يكون تاريخ التقرير هو 15 يناير 2023.

3. لماذا يتم التقييم؟ (Why is it to be appraised?)

• الاستخدام المقصود (Intended Use): يجب تحديد الغرض من التقييم، وذلك لأن الغرض يؤثر على نطاق العمل والبيانات المطلوبة. بعض الأمثلة على الاستخدامات المقصودة:
  • التمويل العقاري (Mortgage Lending): للحصول على قرض عقاري.
  • البيع والشراء (Sale and Purchase): لتحديد سعر عادل للعقار.
  • التأمين (Insurance): لتحديد مبلغ التأمين المناسب.
  • الضرائب (Taxation): لتقييم العقار لأغراض ضريبية.
  • التقاضي (Litigation): لتقديم دليل في دعوى قضائية.
• المستخدمون المقصودون (Intended Users): يجب تحديد الأطراف التي ستعتمد على التقييم، مثل:
  • المقرض (Lender): البنك أو المؤسسة المالية التي ستقدم القرض.
  • المشتري والبائع (Buyer and Seller): الأطراف المعنية بعملية البيع والشراء.
  • شركة التأمين (Insurance Company): الشركة التي ستصدر بوليصة التأمين.
  • مصلحة الضرائب (Tax Authority): الجهة الحكومية المسؤولة عن الضرائب.
  • المحكمة (Court): في حالة التقاضي.

4. كيف يتم التقييم؟ (How is it to be appraised?)

• نطاق العمل (Scope of the Appraisal): يجب تحديد نطاق العمل المطلوب لإجراء التقييم، بما في ذلك:
  • البيانات التي سيتم جمعها وتحليلها: (Data Collection and Analysis) تحديد أنواع البيانات المطلوبة (مثل بيانات السوق، بيانات التكاليف، بيانات الإيجار) ومصادرها وكيفية تحليلها.
  • الأساليب والتقنيات التي سيتم استخدامها: (Methods and Techniques) تحديد الأساليب المناسبة لتقييم العقار، مثل:
    • طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا.
    • طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنتاج العقار.
    • طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار.
  • القيود والافتراضات (Assumptions and Limiting Conditions): تحديد أي قيود أو افتراضات قد تؤثر على التقييم.
• الافتراضات والشروط المحددة (Assumptions and Limiting Conditions): يجب تحديد أي افتراضات تم اتخاذها أثناء عملية التقييم والشروط التي تحد من نطاق التقرير. على سبيل المثال:
  • افتراض أن العقار خالٍ من أي عيوب خفية.
  • الاعتماد على معلومات مقدمة من طرف آخر.

IV. أمثلة عملية وتجارب ذات صلة

• مثال 1: تقييم منزل سكني لغرض التمويل العقاري

  • ما هو المطلوب تقييمه؟: منزل سكني مملوك ملكية مطلقة.
  • متى يتم التقييم؟: تاريخ الزيارة الميدانية.
  • لماذا يتم التقييم؟: لغرض الحصول على قرض عقاري.
  • كيف يتم التقييم؟: استخدام طريقة مقارنة المبيعات، مع جمع وتحليل بيانات عن مبيعات مماثلة في المنطقة.

• مثال 2: تقييم مبنى تجاري لغرض البيع والشراء

  • ما هو المطلوب تقييمه؟: مبنى تجاري مملوك ملكية مطلقة.
  • متى يتم التقييم؟: تاريخ عقد البيع.
  • لماذا يتم التقييم؟: لتحديد سعر عادل للبيع.
  • كيف يتم التقييم؟: استخدام طريقة الدخل وطريقة مقارنة المبيعات، مع جمع وتحليل بيانات عن الإيجارات والمبيعات المماثلة.

• تجربة عملية: قم بإجراء تقييم وهمي لعقار سكني في منطقتك. ابدأ بتحديد المشكلة وتحديد جميع العناصر المذكورة أعلاه. ثم قم بجمع البيانات وتحليلها وتطبيق الأساليب المناسبة للتقييم.

V. المعادلات والصيغ ذات الصلة (Mathematical Formulas and Equations)

على الرغم من أن هذه المرحلة تركز بشكل أساسي على التعريف، إلا أن فهم بعض المفاهيم الأساسية سيساعد في تحديد نطاق التقييم بشكل أفضل.

• القيمة السوقية (Market Value): لا توجد معادلة مباشرة لحساب القيمة السوقية، ولكنها تعتمد على تحليل البيانات المتاحة وتطبيق الأحكام المهنية.
• القيمة الحالية (Present Value - PV): تستخدم في طريقة الدخل لتقدير قيمة العقار بناءً على الدخل المستقبلي المتوقع.
  • PV = CF / (1 + r)^n
    • PV: القيمة الحالية
    • CF: التدفق النقدي (Cash Flow) في الفترة n
    • r: معدل الخصم❓❓ (Discount Rate)
    • n: عدد الفترات

VI. الخلاصة

إن تعريف المشكلة هو حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. من خلال الإجابة على الأسئلة الأربعة الرئيسية (ماذا، متى، لماذا، كيف)، يمكن للمقيم تحديد نطاق العمل والبيانات المطلوبة والأساليب المناسبة للتقييم. إن الفهم الشامل لهذه الخطوة يضمن تقديم تقييم دقيق وموثوق يلبي احتياجات العملاء ويحقق أهدافهم.