عناصر الإنتاج وأنواع القيمة

الفصل الثاني: عناصر الإنتاج وأنواع القيمة

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى استكشاف المفاهيم الأساسية لعناصر الإنتاج وكيفية ارتباطها بقيمة العقارات. سنناقش العناصر الأربعة الرئيسية للإنتاج، وكيفية تفاعلها لخلق الثروة. بالإضافة إلى ذلك، سنتناول أنواع القيمة المختلفة التي قد يرغب المثمن في تقديرها.

أولاً: الإنتاج كمقياس للقيمة

أ. عناصر الإنتاج الأربعة:

تُعتبر الثروة الناتجة عن العقارات نتيجة مباشرة لتفاعل أربعة عوامل رئيسية، وهي:

1. رأس المال (Capital): يشمل الأموال والموارد المالية المستخدمة في تطوير العقار أو تحسينه. ويشمل أيضاً الآلات والمعدات.
2. الأرض (Land): الموقع الجغرافي والموارد الطبيعية التي يتم عليها بناء العقار. تعتبر الأرض عنصراً ثابتاً وغير متجدد.
3. العمل (Labor): الجهد البشري المبذول في بناء العقار، إدارته، وصيانته. يشمل ذلك العمالة الماهرة وغير الماهرة.
4. التنظيم❓❓ (Coordination/Entrepreneurship): يشير إلى القدرة على تنظيم وتنسيق عناصر الإنتاج الأخرى (رأس المال، الأرض، والعمل) لتحقيق أقصى قدر من الكفاءة والربحية. يمثل التنظيم المخاطرة والابتكار في العملية الإنتاجية.

ب. توازن عناصر الإنتاج ونقطة تناقص الغلة:

تتحقق القيمة المثلى للعقار أو السوق العقاري عندما تكون عناصر الإنتاج الأربعة في حالة توازن. هذا يعني تخصيص الموارد بطريقة تضمن تحقيق أقصى عائد ممكن.

• نقطة تناقص الغلة (Point of Diminishing Returns): هي النقطة التي يؤدي فيها زيادة الاستثمار في أحد عناصر الإنتاج، مع ثبات العوامل الأخرى، إلى انخفاض في معدل العائد. على سبيل المثال، قد يؤدي زيادة عدد العمال في موقع بناء صغير إلى الازدحام وانخفاض الإنتاجية.

  رياضياً:
  لنفرض أن: TP = إجمالي الإنتاج (Total Product)
  L = عنصر العمل (Labor)
  نقطة تناقص الغلة تحدث عندما: d(TP)/dL < 0 (المشتقة الأولى لإجمالي الإنتاج بالنسبة للعمل سالبة، مما يعني أن زيادة العمل تؤدي إلى نقصان إجمالي الإنتاج)

ج. فائض الإنتاجية المنسوب إلى الأرض:

يمكن اعتبار الأرض مصدراً لفائض الإنتاجية. يتم احتساب هذا الفائض عن طريق طرح تكاليف رأس المال والعمل والتنظيم من صافي دخل العقار. يمثل هذا الفائض العائد المتبقي الذي يعزى إلى الموقع المميز للأرض أو خصائصها الفريدة.

معادلة:
Land Surplus = Net Operating Income - (Cost of Capital + Cost of Labor + Cost of Coordination)

د. الإنتاجية الحدية:

قيمة أي مكون في العقار تعادل إنتاجيته الحدية، أي مقدار الزيادة في قيمة العقار ككل نتيجة لوجود هذا المكون. على سبيل المثال، قيمة إضافة غرفة نوم إضافية إلى منزل هي مقدار الزيادة في قيمة المنزل بسبب هذه الغرفة.

صيغة:
MP = ΔTV / ΔI

• حيث:
  • MP = الإنتاجية الحدية (Marginal Productivity)
  • ΔTV = التغير في إجمالي القيمة (Change in Total Value)
  • ΔI = التغير في المدخلات❓❓ (Change in Input) (مثل إضافة غرفة)

هـ. العلاقة بين الاستثمار والعائد:

إن زيادة الاستثمار في أحد عناصر الإنتاج في العقار سيؤدي في البداية إلى زيادة معدل العائد. ومع ذلك، سيصل في النهاية إلى نقطة (نقطة تناقص الغلة) حيث يبدأ العائد في الانخفاض.

ثانياً: تأثير الاستخدام على قيمة العقار

أ. الاستخدام الأمثل والأعلى:

يجب تقييم العقار على أساس استخدامه الأمثل والأعلى (Highest and Best Use)، وهو أي استخدام معقول وقانوني يحقق أقصى ربح.

1. يعتمد الاستخدام الأمثل والأعلى على طبيعة وقيمة التحسينات في العقار. قد لا يكون الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار وهو شاغر هو نفسه الاستخدام الأمثل والأعلى له بعد إجراء التحسينات.

ب. التقييم المتسق للأرض والتحسينات:

يجب تقييم كل من الأرض والتحسينات على أساس نفس الاستخدام (الاستخدام المتسق).

ج. تأثير التوافقية على القيمة:

تزداد قيمة العقار عندما تتوافق استخدامات العقارات المحيطة مع استخدام العقار موضوع التقييم.

ثالثاً: أنواع القيمة

يجب أن تحدد تقارير التقييم معيار القيمة (Standard of Value) الذي يتم تقييمه.

أ. القيمة السوقية (Market Value):

تتحدد القيمة السوقية من خلال السوق في صفقة بين أطراف مستقلة (Arm’s Length Transaction).

1. يجب أن يكون كل من البائع والمشتري على علم كافٍ بظروف السوق والعقار.
2. يجب أن يتصرف كل من البائع والمشتري بشكل معقول، لتحقيق مصلحته الذاتية، ودون إكراه.
3. يجب عرض العقار في السوق لفترة زمنية معقولة.
4. قد تختلف القيمة السوقية تبعاً لتعريفها المحدد. يعتمد تحديد التعريف المناسب على ظروف التقييم.
5. يجب تعديل القيمة السوقية لمراعاة شروط التمويل التي لا تعادل النقد، وأي تنازلات أخرى غير معتادة في السوق.

ب. قيمة الاستخدام (Value in Use):

هي قيمة العقار لغرض معين فقط، وليس لأعلى وأفضل استخدام له.

ج. قيمة الاستثمار (Investment Value):

هي القيمة بالنسبة لمستثمر معين، وليست القيمة بالنسبة للسوق ككل.

د. قيمة التصفية❓❓ (Liquidation Value):

هي القيمة التي يمكن أن يحققها العقار مع تعرض محدود للسوق، كما هو الحال في بيع الرهن.

هـ. القيمة المقدرة (Assessed Value):

هي القيمة السوقية مضروبة في نسبة التقييم المطبقة. تستخدم هذه القيمة لحساب الضرائب العقارية.

الصيغة:
Assessed Value = Market Value * Assessment Ratio

و. قيمة التأمين (Insurable Value):

هي القيمة لأغراض التعويض بموجب وثيقة تأمين.

ز. قيمة الاستمرارية (Going Concern Value):

هي قيمة عمل تجاري مستمر يتضمن عقاراً كجزء لا يتجزأ من عملياته.

رابعاً: العوامل المؤثرة في القيمة

تتأثر القيمة بالتأثيرات الاجتماعية والاقتصادية والحكومية والبيئية.

أ. التأثيرات الاجتماعية:

تشمل عوامل مثل التركيبة السكانية والمعايير الاجتماعية.

ب. التأثيرات الاقتصادية❓❓:

تؤثر التأثيرات الاقتصادية على قيم العقارات من خلال التأثير على تكلفة رأس المال والقوة الشرائية للمشترين والمستثمرين.

ج. التأثيرات الحكومية:

تشمل التأثيرات الحكومية العديد من القوانين واللوائح التي تؤثر على القيمة، مثل تقسيم المناطق والضرائب والقوانين البيئية واللوائح المالية وقوانين البناء.

د. التأثيرات البيئية:

تشمل التأثيرات البيئية على القيمة خصائص الأرض والمناخ والبنية التحتية والموقع.