عملية التقييم: الأسس

الفصل الثاني: عملية التقييم: الأسس

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم الأسس العلمية لعملية تقييم العقارات، وتوضيح المفاهيم والمبادئ الأساسية التي يقوم عليها التقييم. سنستعرض المراحل الرئيسية للعملية، بدءًا من تحديد المشكلة❓❓ وجمع البيانات، وصولًا إلى تحليل البيانات وتقديم التقرير النهائي. كما سنتناول أنواع القيم المختلفة والعوامل المؤثرة فيها، مع التركيز على الأسس النظرية والتطبيقات العملية.

أولاً: تحديد المشكلة

تعتبر هذه الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم. تتضمن تحديد الغرض من التقييم، والملكية المراد تقييمها، والحقوق العقارية المعنية، وتاريخ التقييم❓❓، وتعريف القيمة المطلوب تقديرها.

• الغرض من التقييم: يجب تحديد سبب إجراء التقييم بوضوح، سواء كان لغرض البيع والشراء، أو التمويل، أو التأمين، أو الضرائب، أو غيرها. يحدد الغرض من التقييم نوع القيمة المطلوب تقديرها (سنتناولها لاحقًا).
• الملكية المراد تقييمها: يجب تحديد العقار المراد تقييمه بدقة، من خلال وصفه القانوني (الرقم القطعي، المساحة، الموقع، إلخ)، وتحديد التحسينات الموجودة عليه (المباني، البنية التحتية، إلخ).
• الحقوق العقارية: تحديد نوع الحق العقاري المراد تقييمه، مثل الملكية التامة (Freehold Interest)، أو حق الانتفاع، أو حق الارتفاق، أو حق الإيجار. يؤثر نوع الحق العقاري على قيمة العقار.
• تاريخ التقييم: يجب تحديد تاريخ التقييم بوضوح (Effective Date of Appraisal أو Valuation Date)، وهو التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة❓❓ ظروف السوق. قد يختلف تاريخ التقييم عن تاريخ إعداد التقرير.
• تعريف القيمة: تحديد نوع القيمة المطلوب تقديرها، مثل القيمة السوقية، أو قيمة الاستخدام، أو قيمة الاستثمار، أو قيمة التصفية.

ثانياً: التحليل الأولي

تتضمن هذه الخطوة تحديد البيانات والمعلومات اللازمة لإجراء التقييم، وتحديد مصادر هذه البيانات، ووضع خطة عمل تفصيلية.

• تحديد البيانات اللازمة: تحديد أنواع البيانات المطلوبة، مثل بيانات السوق (أسعار البيع، معدلات الإيجار، إلخ)، وبيانات العقار (المساحة، المواصفات، حالة العقار، إلخ)، والبيانات الاقتصادية والاجتماعية (معدلات الفائدة، معدلات البطالة، النمو السكاني، إلخ).
• تحديد مصادر البيانات: تحديد مصادر البيانات الموثوقة، مثل سجلات البيع والشراء، وبيانات شركات التسويق العقاري، والجهات الحكومية، والخبراء المتخصصين.
• خطة العمل: وضع خطة عمل تفصيلية تحدد المهام المطلوبة، والجدول الزمني، والموارد اللازمة، وتوزيع المسؤوليات.

ثالثاً: جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها

تتضمن هذه الخطوة جمع البيانات والمعلومات المحددة في الخطوة السابقة، والتحقق من صحتها وموثوقيتها، وتحليلها بشكل منهجي. يمكن تقسيم البيانات إلى:

• البيانات العامة: معلومات حول المنطقة المحيطة بالعقار، مثل التركيبة السكانية، والظروف الاقتصادية، والأنظمة الحكومية، والبيئة المحيطة. تؤثر هذه العوامل بشكل كبير على قيمة العقار.
• البيانات الخاصة: معلومات محددة حول العقار المراد تقييمه، مثل المساحة، والمواصفات، والحالة، والإيرادات والنفقات، وأي قيود قانونية أو تنظيمية.

رابعاً: تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى

تعتبر هذه الخطوة ضرورية لتحديد القيمة السوقية للعقار. يتم تعريف الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use) بأنه الاستخدام الأكثر احتمالية للعقار، والذي يحقق أعلى قيمة له، مع مراعاة القيود القانونية والتنظيمية والفيزيائية والاقتصادية. يجب أن يكون الاستخدام:

1. مسموحاً به قانوناً: يجب أن يكون الاستخدام متوافقاً مع الأنظمة والقوانين المحلية.
2. مجدياً من الناحية الفيزيائية: يجب أن يكون الموقع والمباني قادرة على استيعاب الاستخدام المقترح.
3. مجدياً من الناحية المالية: يجب أن يحقق الاستخدام المقترح عائداً كافياً لتبرير الاستثمار.
4. يحقق أقصى قيمة: من بين جميع الاستخدامات الممكنة، يجب أن يكون الاستخدام المقترح هو الذي يحقق أعلى قيمة للعقار.

خامساً: تقييم الموقع

يعتبر تقييم الموقع خطوة مهمة في عملية تقييم العقار، حيث أن قيمة الموقع تمثل جزءاً كبيراً من قيمة العقار الإجمالية. هناك عدة طرق لتقييم الموقع، منها:

• طريقة المقارنة المباشرة: مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخراً، مع الأخذ في الاعتبار الفروقات بينهما.
• طريقة الاستخراج: تحديد قيمة التحسينات (المباني) على العقار، وطرحها من قيمة العقار الإجمالية، للحصول على قيمة الموقع.
• طريقة التوزيع: تحديد نسبة قيمة الموقع إلى قيمة العقار الإجمالية، بناءً على بيانات السوق.
• طريقة التطوير المتبقي: تقدير قيمة التطوير المستقبلي للموقع، وطرح تكاليف التطوير، للحصول على قيمة الموقع الحالية.

سادساً: تطبيق طرق التقييم الثلاثة

يتم استخدام ثلاث طرق رئيسية لتقدير قيمة العقار:

1. طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنتاج العقار، مع خصم الاستهلاك (الاهتلاك) المتراكم، وإضافة قيمة الأرض.
   • تكلفة الاستبدال: تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار المراد تقييمه، باستخدام المواد والتقنيات الحديثة.
   • تكلفة إعادة الإنتاج: تكلفة بناء نسخة طبق الأصل من العقار المراد تقييمه، باستخدام نفس المواد والتقنيات القديمة.
   • الاستهلاك: النقص في قيمة العقار نتيجة للعمر، والتآكل، والتقادم الوظيفي، والتقادم الاقتصادي.
   • القانون:
     • Value = Cost of Replacement/Reproduction - Depreciation + Land Value
2. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخراً، مع إجراء تعديلات على أسعار البيع لتعكس الفروقات بين العقارات (الموقع، المساحة، المواصفات، الحالة، تاريخ البيع، إلخ). تعتمد هذه الطريقة على مبدأ الإحلال (Substitution).
3. طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل المستقبلي المتوقع من العقار، وتحويل هذا الدخل إلى قيمة حالية باستخدام معدل رسملة مناسب. تستخدم هذه الطريقة بشكل خاص لتقييم العقارات التجارية والاستثمارية.
   • صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): الإيرادات الإجمالية للعقار مطروحاً منها المصروفات التشغيلية.
   • معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): نسبة صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة العقار.
   • القانون:
     • Value = NOI / Cap Rate

سابعاً: التوفيق بين مؤشرات القيمة

بعد تطبيق طرق التقييم الثلاثة، يتم الحصول على ثلاث مؤشرات مختلفة للقيمة. في هذه الخطوة، يتم التوفيق بين هذه المؤشرات، وتقدير القيمة النهائية للعقار. يتم ذلك من خلال تحليل نقاط القوة والضعف لكل طريقة، وإعطاء وزن أكبر للطرق التي تعتبر أكثر ملاءمة للظروف الخاصة بالعقار والسوق.

ثامناً: إعداد التقرير

يتم في هذه الخطوة إعداد تقرير التقييم النهائي، والذي يتضمن جميع المعلومات والبيانات والتحليلات التي تم استخدامها في عملية التقييم. يجب أن يكون التقرير واضحاً ومفصلاً وموضوعياً، وأن يعكس بدقة رأي المُقيِّم حول قيمة العقار. يمكن أن يكون التقرير:

• تقرير سردي (Narrative Report): تقرير تفصيلي يشرح جميع جوانب عملية التقييم.
• تقرير نموذجي (Form Report): تقرير مختصر يستخدم نموذجاً موحداً لتقديم المعلومات.
• تقرير شفوي (Oral Report): عرض شفوي للنتائج الرئيسية للتقييم.

أنواع القيمة

يجب تحديد نوع القيمة المطلوب تقديرها في بداية عملية التقييم. بعض الأنواع الشائعة للقيمة تشمل:

• القيمة السوقية (Market Value): السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق تنافسي، بشرط أن يكون كل من البائع والمشتري على علم بجميع الحقائق ذات الصلة، ويتصرفان بحرية وبدون إكراه.
• قيمة الاستخدام (Value in Use): قيمة العقار لاستخدام محدد، وليس بالضرورة الاستخدام الأمثل والأعلى.
• قيمة الاستثمار (Investment Value): قيمة العقار لمستثمر معين، بناءً على أهدافه الاستثمارية ومعاييره.
• قيمة التصفية (Liquidation Value): السعر الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في حالة البيع السريع، كما هو الحال في حالة الإفلاس أو الحجز.
• القيمة المقدرة (Assessed Value): قيمة العقار المستخدمة لتقدير الضرائب العقارية.
• قيمة التأمين (Insurable Value): قيمة العقار المستخدمة لتحديد مبلغ التأمين المناسب.
• قيمة المؤسسة المستمرة (Going Concern Value): قيمة الأعمال التجارية المستمرة التي تتضمن عقارات كجزء أساسي من عملياتها.

العوامل المؤثرة في القيمة

تتأثر قيمة العقار بمجموعة متنوعة من العوامل، والتي يمكن تقسيمها إلى أربع فئات رئيسية:

• العوامل الاجتماعية (Social Influences): التركيبة السكانية، والاتجاهات الاجتماعية، والمعايير الثقافية.
• العوامل الاقتصادية (Economic Influences): معدلات الفائدة، ومعدلات التضخم، ومعدلات البطالة، والنمو الاقتصادي.
• العوامل الحكومية (Governmental Influences): القوانين واللوائح، والضرائب، والسياسات الحكومية.
• العوامل البيئية (Environmental Influences): الموقع، والمناخ، والتضاريس، والبنية التحتية.

مبادئ التقييم الأساسية

تقوم عملية التقييم على مجموعة من المبادئ الأساسية، والتي تشمل:

• مبدأ العرض والطلب (Supply and Demand): تحدد العلاقة بين العرض والطلب الأسعار في السوق.
• مبدأ الإحلال (Substitution): لا يدفع المشتري أكثر من تكلفة الحصول على بديل مماثل.
• مبدأ المساهمة (Contribution): قيمة العنصر تحدد بمقدار مساهمته في قيمة العقار ككل.
• مبدأ الزيادة والنقص (Increasing and Decreasing Returns): يؤدي زيادة الاستثمار في العقار إلى زيادة العائد حتى نقطة معينة، وبعدها يبدأ العائد في التناقص.
• مبدأ التوقع (Anticipation): تعتمد قيمة العقار على التوقعات المستقبلية حول الدخل والنفقات.
• مبدأ التغيير (Change): الأسواق العقارية ديناميكية وتتغير باستمرار.
• مبدأ التوافق (Conformity): تزداد قيمة العقار عندما يكون متوافقاً مع العقارات المحيطة به.
• مبدأ المنافسة (Competition): يؤثر وجود المنافسة على قيمة العقار.

الإنتاج كمقياس للقيمة

يرتبط مفهوم الإنتاج بعوامل الإنتاج الأربعة: رأس المال والأرض والعمل والتنسيق. يتم تحسين قيمة العقار عندما تكون عوامل الإنتاج متوازنة. الزيادة في الإنتاجية تعزى إلى الأرض، وهي ما تبقى من صافي دخل العقار بعد خصم تكاليف رأس المال والعمل والتنسيق. قيمة عنصر معين في العقار هي إنتاجيته الحدية، أي المقدار الذي يزيد به وجوده من قيمة العقار ككل. الزيادات التدريجية في الاستثمار في عامل إنتاج في عقار ستؤدي أولاً إلى زيادة معدل العائد، ولكنها ستصل في النهاية إلى نقطة تناقص العائدات حيث يبدأ العائد في الانخفاض.

خاتمة

تعتبر عملية تقييم العقارات عملية معقدة تتطلب معرفة واسعة بالأسس العلمية والمفاهيم والمبادئ الأساسية، بالإضافة إلى الخبرة العملية في تحليل البيانات وتقدير القيم. يجب على المقيم أن يكون محايداً وموضوعياً، وأن يلتزم بأعلى معايير الأخلاق المهنية، لتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة.