الإنتاج والاستخدام والعوامل المؤثرة في القيمة

الفصل الثاني: الإنتاج والاستخدام والعوامل المؤثرة في القيمة

مقدمة

تعتبر القيمة مفهوماً مركزياً في تقييم العقارات. إن فهم كيفية نشأتها وتأثرها بالعوامل المختلفة أمر ضروري للمقيمين العقاريين. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف العلاقة بين الإنتاج والاستخدام والقيمة، وتحليل العوامل التي تؤثر على قيمة العقار.

أولاً: الإنتاج كمقياس للقيمة

أ. عناصر الإنتاج الأربعة:

تتولد الثروة من خلال تفاعل أربعة عناصر رئيسية للإنتاج:

1. رأس المال (Capital): يشمل الأموال والمعدات والبنية التحتية المستخدمة في تطوير وتحسين العقار.
2. الأرض (Land): تمثل الموقع والموارد الطبيعية المتوفرة في العقار.
3. العمل (Labor): يشير إلى الجهد البشري المبذول في بناء وصيانة العقار.
4. التنسيق (Coordination): يمثل الإدارة والتنظيم الفعال لعناصر الإنتاج الأخرى لتحقيق أقصى قدر من الكفاءة.

ب. توازن عناصر الإنتاج ونقطة تناقص الغلة:

تتحقق القيمة المثلى للعقار أو مجموعة العقارات في سوق معين عندما تكون عناصر الإنتاج الأربعة في حالة توازن. يتحقق هذا التوازن عندما تكون المساهمة الحدية لكل عنصر من عناصر الإنتاج مساوية لتكلفة هذا العنصر.

• نقطة تناقص الغلة (Point of Diminishing Returns): هي النقطة التي يبدأ عندها العائد الإضافي من زيادة الاستثمار في أحد عناصر الإنتاج في التناقص. بعد هذه النقطة، يصبح الاستثمار الإضافي غير فعال من حيث التكلفة.

  • مثال: قد يؤدي إضافة المزيد من العمال إلى موقع بناء مزدحم إلى انخفاض إنتاجية العمال بسبب الازدحام وعدم الكفاءة.

  • يمكن توضيح هذا المفهوم رياضياً. لنفترض أن:

    • TP = إجمالي الإنتاج (Total Product)
    • L = عنصر العمل (Labor)

    عندها، الإنتاجية الحدية للعمل (Marginal Product of Labor - MPL) تُحسب كالتالي:

    MPL = ΔTP / ΔL

    في البداية، مع زيادة L، تزداد MPL. ولكن بعد نقطة معينة، تبدأ MPL في التناقص.

ج. فائض الإنتاجية وعلاقته بالأرض:

يعزى فائض الإنتاجية (Surplus Productivity) إلى الأرض. وهو يمثل ما يتبقى من صافي دخل العقار بعد خصم تكاليف رأس المال والعمل والتنسيق. يعكس هذا الفائض القيمة الفريدة للأرض، مثل الموقع المتميز أو الموارد الطبيعية.

د. الإنتاجية الحدية وقيمة المكونات:

تعتبر قيمة أي مكون من مكونات العقار هي إنتاجيته الحدية (Marginal Productivity). وهذا يعني، مقدار الزيادة في قيمة العقار ككل نتيجة لوجود هذا المكون.

• مثال: قيمة إضافة موقف سيارات إلى مبنى سكني هي مقدار الزيادة في قيمة المبنى نتيجة لتوفير مواقف للسيارات.

هـ. الاستثمار المتزايد في عناصر الإنتاج:

زيادة الاستثمار في أحد عناصر الإنتاج يؤدي في البداية إلى زيادة معدل العائد. ومع ذلك، سيصل في النهاية إلى نقطة (نقطة تناقص الغلة) حيث يبدأ العائد في الانخفاض.

• مثال: قد يؤدي زيادة الاستثمار في تحسينات الطاقة في مبنى تجاري إلى انخفاض فواتير الطاقة وزيادة قيمة العقار. ولكن بعد نقطة معينة، قد تصبح التحسينات الإضافية مكلفة للغاية بحيث لا تبرر الزيادة في القيمة.

ثانياً: تأثير الاستخدام على قيمة العقارات

أ. الاستخدام الأمثل والأعلى❓❓ (Highest and Best Use):

يجب تقييم العقار بناءً على استخدامه الأمثل والأعلى (Highest and Best Use)، وهو أي استخدام معقول وقانوني يحقق أكبر قدر من الربح.

1. طبيعة وقيمة التحسينات:

   يعتمد الاستخدام الأمثل والأعلى على طبيعة وقيمة التحسينات الموجودة في العقار. الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار الشاغر ليس بالضرورة هو نفسه الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن حالياً.

   • مثال: قد يكون الاستخدام الأمثل والأعلى لأرض شاغرة هو بناء مركز تجاري، بينما قد يكون الاستخدام الأمثل والأعلى لنفس الأرض إذا كانت مبنية عليها محطة وقود هو الاستمرار في تشغيل محطة الوقود حتى يصبح هدمها وإعادة تطويرها اقتصادياً.

ب. التقييم المتسق للأرض والتحسينات:

يجب تقييم كل من الأرض والتحسينات لنفس الاستخدام (استخدام متسق). لا يجوز تقييم الأرض بناءً على استخدام محتمل مختلف عن استخدام التحسينات.

ج. التوافق مع الاستخدامات المحيطة:

تتحسن قيمة العقار عندما تتوافق استخدامات العقارات المحيطة مع استخدام العقار موضوع التقييم. يعكس هذا التوافق بيئة مستقرة ومتوافقة تعزز القيمة.

ثالثاً: أنواع القيمة

أ. تحديد معيار القيمة❓❓:

يجب أن تحدد تقارير التقييم معيار القيمة (Standard of Value) الذي يتم تقييمه. يشير معيار القيمة إلى تعريف محدد للقيمة، مثل القيمة السوقية أو القيمة الاستثمارية❓❓.

ب. القيمة السوقية (Market Value):

تحدد القيمة السوقية من خلال السوق في معاملة تجارية نزيهة (Arm’s Length Transaction). وهي السعر الذي من المرجح أن يتم بيع العقار به في سوق مفتوحة، مع توافر الظروف التالية:

1. معرفة البائع والمشتري: يجب أن يكون كل من البائع والمشتري على علم كاف بظروف السوق والعقار.
2. المصلحة الذاتية وعدم الإكراه: يجب أن يتصرف كل من البائع والمشتري بعقلانية وبمصلحة ذاتية، ودون أي إكراه.
3. التعرض الكافي للسوق: يجب أن يتعرض العقار للسوق لفترة زمنية معقولة.
4. تعريف القيمة السوقية المحدد: قد تختلف القيمة السوقية تبعاً لتعريفها المحدد. تعتمد صلاحية تعريف معين على ظروف التقييم.
5. تعديلات شروط التمويل: يجب تعديل القيمة السوقية لمراعاة شروط التمويل التي لا تعادل الدفع النقدي، وأي تنازلات أخرى غير معتادة في السوق.

ج. القيمة قيد الاستخدام (Value in Use):

هي قيمة العقار لغرض معين فقط، على عكس استخدامه الأمثل والأعلى.

د. القيمة الاستثمارية (Investment Value):

هي القيمة لمستثمر معين، على عكس القيمة للسوق ككل. تعتمد القيمة الاستثمارية على أهداف المستثمر المحددة ومعدل العائد المطلوب.

هـ. قيمة التصفية (Liquidation Value):

هي المبلغ الذي يمكن أن يحققه العقار مع التعرض المحدود للسوق، كما هو الحال في بيع الرهن.

و. القيمة المقدرة (Assessed Value):

هي القيمة السوقية مضروبة في نسبة التقييم المطبقة. تستخدم القيمة المقدرة لحساب الضرائب العقارية.

ز. القيمة التأمينية (Insurable Value):

هي القيمة لأغراض التعويض بموجب بوليصة تأمين.

ح. قيمة الاستمرارية (Going Concern Value):

هي قيمة شركة مستمرة تشمل العقارات كجزء لا يتجزأ من عملياتها.

رابعاً: العوامل المؤثرة في القيمة

أ. التأثيرات الاجتماعية والاقتصادية والحكومية والبيئية:

تتأثر القيمة بالعوامل الاجتماعية والاقتصادية والحكومية والبيئية.

ب. التأثيرات الاجتماعية (Social Influences):

تشمل عوامل مثل التركيبة السكانية❓❓ والمعايير الاجتماعية.

• مثال: قد يؤدي زيادة عدد كبار السن في منطقة معينة إلى زيادة الطلب على المساكن التي تلبي احتياجاتهم.

ج. التأثيرات الاقتصادية (Economic Influences):

تؤثر على قيم العقارات من خلال التأثير على تكلفة رأس المال والقوة الشرائية للمشترين والمستثمرين.

• مثال: قد يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض الطلب على العقارات و بالتالي انخفاض أسعارها.

د. التأثيرات الحكومية (Governmental Influences):

تشمل العديد من القوانين واللوائح التي تؤثر على القيمة، مثل تقسيم المناطق والضرائب والقوانين البيئية واللوائح المالية وقوانين البناء.

• مثال: قد تحدد قوانين تقسيم المناطق أنواع المباني التي يمكن بناؤها في منطقة معينة، مما يؤثر على قيمة الأراضي.

هـ. التأثيرات البيئية (Environmental Influences):

تشمل خصائص الأرض والمناخ والبنية التحتية والموقع.

• مثال: قد تؤدي الفيضانات أو التلوث إلى تقليل قيمة العقارات في المناطق المتضررة.

الخلاصة

إن فهم العلاقة بين الإنتاج والاستخدام والقيمة، وتحليل العوامل المؤثرة في القيمة، يعتبر أساسياً لتقييم العقارات بدقة. من خلال تطبيق المبادئ والمفاهيم العلمية، يمكن للمقيمين العقاريين تقديم تقييمات موثوقة تساعد في اتخاذ القرارات الاستثمارية المناسبة.