مبادئ وخصائص القيمة

الفصل الثاني: مبادئ وخصائص القيمة

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لمفهوم القيمة في سياق تقييم العقارات. سنستكشف تعريف القيمة وخصائصها الأساسية، ونفرق بين القيمة والسعر والتكلفة. كما سنتناول المبادئ الاقتصادية التي تحكم تكوين القيمة وتأثيرها على سوق العقارات. وأخيراً، سنستعرض أنواع القيمة المختلفة والعوامل المؤثرة فيها.

I. ما هي القيمة؟

القيمة (Value) هي تقدير لجدارة أو أهمية شيء ما، معبراً عنه عادةً بوحدات نقدية. في سياق العقارات، تعكس القيمة المنفعة المتوقعة من العقار في المستقبل، مقومة مالياً.

• تعريف القيمة: القيمة هي المقابل النقدي المتوقع لملكية أو منفعة عقارية في تاريخ محدد، مع افتراض ظروف بيع عادلة ومنافسة.
• القيمة كمنفعة متوقعة: القيمة هي “القيمة الحالية للمنافع المستقبلية” (Present Worth of Future Benefits) التي يمكن الحصول عليها من العقار، معبر عنها بشروط نقدية.

II. الخصائص الأربع للقيمة

وفقًا للنظرية الاقتصادية الحديثة، لا تعتبر القيمة صفة جوهرية أو كامنة في الشيء نفسه، بل تنشأ من خلال تفاعل مجموعة من العوامل الخارجية والظروف. هذه الظروف تحدد الخصائص الأربع للقيمة (Four Characteristics of Value)، وهي:

1. المنفعة (Utility):
   • يجب أن يكون للعقار القدرة على تلبية حاجة أو رغبة لدى المشترين المحتملين.
   • تشمل المنافع المحتملة: توفير مسكن، إقامة نشاط تجاري، استثمار، أو استخدامات زراعية.
   • مثال: قطعة أرض في منطقة سكنية مخططة تتمتع بالمنفعة لأنها مناسبة لبناء منزل.
2. الندرة (Scarcity):
   • حتى لو كان للعقار منفعة، فإنه لن تكون له قيمة إذا كان متوفراً بوفرة كبيرة.
   • الندرة هي أساس قانون العرض والطلب. عندما يتجاوز العرض الطلب بشكل كبير، تصبح القيمة ضئيلة.
   • مثال: العقارات المطلة على البحر أغلى ثمناً من العقارات غير المطلة على البحر بسبب ندرتها.
3. إمكانية التحويل (Transferability):
   • هي القدرة على نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري بشكل قانوني.
   • تتضمن إمكانية التحويل البيع، الإيجار، الهبة، أو التوريث.
   • إذا تعذر نقل الملكية، فلا يمكن أن توجد قيمة اقتصادية للعقار.
   • مثال: الأراضي التي خصصتها الدولة كمنتزهات وطنية لا يمكن بيعها أو شراؤها، وبالتالي لا تعتبر ذات “قيمة” بالمعنى الاقتصادي للكلمة.
4. الطلب الفعلي أو المؤثر (Effective Demand):
   • يمثل الرغبة في امتلاك العقار مقرونة بالقدرة الشرائية.
   • الرغبة وحدها لا تكفي لخلق الطلب الفعلي، بل يجب أن تكون مدعومة بالقدرة على الدفع.
   • تتأثر القدرة الشرائية بالظروف الاقتصادية مثل التضخم، البطالة، ومستويات الأجور.
   • مثال: العقارات في مدينة ذات فرص عمل قوية وأجور عالية لديها قيمة لأن هناك طلبًا فعالاً عليها.

III. التمييز بين القيمة والسعر والتكلفة

غالبًا ما تستخدم المصطلحات قيمة، سعر، وتكلفة بالتبادل في المحادثات اليومية، ولكنها تحمل معاني مختلفة في سياق التقييم العقاري.

• القيمة: هي تقدير نظري لما يستحقه العقار في ظل ظروف معينة.
• السعر: هو المبلغ الفعلي الذي طلبه أو عرضه أو دفعه مشتر معين❓❓ لبائع معين في صفقة حقيقية. القيمة هي مفهوم، بينما السعر هو حقيقة.
• التكلفة: هي المبلغ المطلوب لإنشاء أو إنتاج أو الحصول على عقار. ويشمل ذلك إجمالي النفقات على العمالة والمواد والخدمات.
• السعر هو “المبلغ المدفوع” مقابل شيء ما في الماضي.
• التكلفة هي المبلغ المطلوب “لإنشاء أو إنتاج أو الحصول على ملكية”.
• القيمة هي “السعر المتوقع” في ظل مجموعة محددة من الافتراضات.

مثال: اشترى شخص منزلاً بمبلغ 100,000 دولار بتمويل من البائع بسعر فائدة أقل من سعر السوق. 100,000 دولار هو السعر. قد تكون قيمة المنزل أقل من 100,000 دولار لأن جزءًا مما يدفعه المشتري هو سعر الفائدة المناسب. على أي حال ، لا يمكن للمثمن تحديد القيمة فقط على أساس السعر.

IV. مبادئ التقييم (القيمة الاقتصادية)

تعتبر المبادئ الاقتصادية أساسًا هامًا لفهم كيفية تكوين القيمة في سوق العقارات. تشمل هذه المبادئ:

1. مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand):
   • تتأثر القيمة بالتفاعل بين العرض المتاح من العقارات والطلب عليها.
   • عندما يزيد الطلب على العرض، ترتفع الأسعار. وعندما يزيد العرض على الطلب، تنخفض الأسعار.
   • معادلة توضيحية:
     • V ∝ D / S
     • حيث:
       • V = القيمة
       • D = الطلب
       • S = العرض
   • التغيرات في العرض والطلب يمكن أن تكون مدفوعة بعوامل اقتصادية، اجتماعية، وسياسية.
2. مبدأ الإحلال أو التعويض (Principle of Substitution):
   • ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر للعقار إذا كان بإمكانه الحصول على عقار مماثل بنفس المنفعة بسعر أقل.
   • يعتبر هذا المبدأ أساسًا لمقارنة المبيعات المستخدمة في عملية التقييم.
   • مثال: إذا كان هناك منزلان متماثلان للبيع في نفس المنطقة، أحدهما بسعر 300,000 دولار والآخر بسعر 320,000 دولار، فإن المشتري العقلاني سيختار المنزل الأرخص.
3. مبدأ المنافسة (Principle of Competition):
   • تشجع المنافسة بين البائعين على تحسين جودة العقارات وخفض الأسعار.
   • المنافسة بين المشترين تزيد من الأسعار.
   • تتأثر المنافسة بالعوامل الاقتصادية والاجتماعية والسياسية.
4. مبدأ التغيير (Principle of Change):
   • القيمة ليست ثابتة، بل تتغير باستمرار نتيجة للتغيرات في الظروف الاقتصادية، الاجتماعية، والبيئية.
   • يجب على المقيم أن يأخذ في الاعتبار الاتجاهات الحالية والمستقبلية عند تقدير القيمة.
   • مثال: بناء طريق جديد بالقرب من عقار سكني يمكن أن يزيد من قيمته بسبب سهولة الوصول إليه.
5. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):
   • تعتمد القيمة الحالية للعقار على المنافع المستقبلية المتوقعة منه.
   • يأخذ المستثمرون في الاعتبار النمو المحتمل في الإيجارات، أو الزيادة في قيمة الأرض، أو التطورات المستقبلية في المنطقة المحيطة.
6. مبدأ التوازن (Principle of Balance):
   • يتحقق أقصى قيمة للعقار عندما تكون هناك نسبة متوازنة بين عناصر الإنتاج المختلفة❓❓ (الأرض، العمل، رأس المال، الإدارة).
   • الإفراط في أي من هذه العناصر يمكن أن يؤدي إلى انخفاض في العائد والقيمة.
   • نقطة تناقص الغلة (Point of Diminishing Returns): هي النقطة التي يبدأ عندها إضافة المزيد من عنصر إنتاجي واحد (مع بقاء العناصر الأخرى ثابتة) في تقليل العائد أو القيمة الإجمالية.
7. مبدأ الإنتاجية الفائضة (Principle of Surplus Productivity):
   • القيمة ترتبط بالعائد الصافي المتبقي بعد دفع جميع تكاليف الإنتاج❓ (العمالة، الإدارة، رأس المال).
   • كلما زادت الإنتاجية الفائضة، زادت قيمة العقار.
8. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution):
   • قيمة أي مكون أو عنصر في العقار تعتمد على مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار، وليس على تكلفته.
   • مثال: إضافة حمام سباحة إلى منزل قد تزيد من قيمته، ولكن الزيادة في القيمة قد تكون أقل من تكلفة بناء حمام السباحة.
9. مبدأ الغلة المتزايدة والمتناقصة (Principle of Increasing and Decreasing Returns):
   • تطبيق عناصر الإنتاج يؤدي في البداية إلى غلة متزايدة حتى يصل إلى نقطة معينة.
   • بعد هذه النقطة، يؤدي تطبيق المزيد من عناصر الإنتاج إلى غلة متناقصة.

V. تأثير الاستخدام على قيمة العقار

1. مبدأ الاستخدام الأمثل والأكثر ربحية (Highest and Best Use Principle):
   • ينص على أن قيمة العقار تعتمد على الاستخدام الذي يحقق أقصى عائد صافي ممكن، شريطة أن يكون هذا الاستخدام قانونيًا، مجديًا ماليًا، ومبررًا.
   • يجب على المقيم تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر ربحية عند تقدير قيمة العقار.
   • يجب أن يكون الاستخدام:
     • مسموح به قانونًا (Legally permissible).
     • ممكنًا ماديًا (Physically possible).
     • مجديًا ماليًا (Financially feasible).
     • الأكثر ربحية (Maximally productive).
2. مبدأ الاستخدام المتسق (Consistent Use Principle):
   • يجب تقييم الأرض والتحسينات (المباني) على أساس نفس الاستخدام.
   • لا يجوز تقييم الأرض على أساس استخدام سكني وتقييم المبنى على أساس استخدام تجاري.
3. مبادئ التطابق والتقدم والانحدار (Conformity, Progression, and Regression Principles):
   • التطابق (Conformity): تميل العقارات التي تتطابق مع محيطها في الأسلوب والحجم والجودة إلى الاحتفاظ بقيمتها بشكل أفضل.
   • التقدم (Progression): العقار ذو القيمة المنخفضة يميل إلى أن ترتفع قيمته عندما يكون محاطًا بعقارات ذات قيمة أعلى.
   • الانحدار (Regression): العقار ذو القيمة العالية يميل إلى أن تنخفض قيمته عندما يكون محاطًا بعقارات ذات قيمة أقل.

VI. الإنتاج كمقياس للقيمة

1. مبدأ عوامل الإنتاج (Agents of Production Principle):
   • القيمة تنشأ من تفاعل عوامل الإنتاج الأربعة: الأرض، العمل، رأس المال، والإدارة.
   • يساهم كل عامل من هذه العوامل في إنتاج القيمة، ويجب على المقيم أن يأخذ في الاعتبار مساهمة كل عامل عند تقدير القيمة.

VII. أنواع القيمة

1. القيمة السوقية (Market Value):
   • هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق تنافسي ومفتوح، بشرط أن يكون البائع والمشتري على دراية تامة بالحقائق ذات الصلة، ويتصرفان بحكمة وحرية، ودون إكراه.
2. السعر (Price):
   • هو المبلغ المدفوع فعلياً مقابل العقار.
3. قيمة الاستخدام (Value in Use):
   • هي قيمة العقار لاستخدام معين، بغض النظر عن الاستخدامات الأخرى الممكنة.
4. القيمة الاستثمارية (Investment Value):
   • هي قيمة العقار لمستثمر معين، بناءً على أهدافه الاستثمارية ومعاييره.
5. قيمة التصفية (Liquidation Value):
   • هي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة في ظروف غير مثالية، مثل حالة الإفلاس.
6. القيمة المقدرة (Assessed Value):
   • هي القيمة التي تحددها الحكومة لأغراض الضرائب العقارية.
7. القيمة القابلة للتأمين (Insurable Value):
   • هي قيمة العقار القابلة للتأمين ضد الأضرار أو الخسائر.
8. قيمة المشروع المستمر (Going Concern Value):
   • هي قيمة المشروع التجاري بما في ذلك جميع الأصول المادية وغير المادية، مثل العلامة التجارية والعملاء.

VIII. العوامل المؤثرة في القيمة

تتأثر قيمة العقارات بمجموعة واسعة من العوامل التي يمكن تصنيفها إلى أربع فئات رئيسية:

1. العوامل الاجتماعية (Social Factors):

   • تشمل: التركيبة السكانية، مستويات التعليم، الاتجاهات الثقافية، التفضيلات الاجتماعية.
   • الأمثلة:
     • السمعة (Prestige)
     • الترفيه (Recreation)
     • الثقافة (Culture)
     • توجه الأسرة (Family Orientation)
     • قيود مالكي المنازل (Homeowner Restrictions)

2. العوامل الاقتصادية (Economic Factors):

   • تشمل: معدلات التضخم، أسعار الفائدة، مستويات الدخل، معدلات البطالة، النمو الاقتصادي.
   • الأمثلة:
     • الاقتصاد المحلي (The Local Economy)
     • أسعار الفائدة (Interest Rates)
     • الإيجارات (Rents)
     • عوامل الشواغر (Vacancy Factors)
     • التجميع (Plottage)
     • مواقف السيارات (Parking)
     • تأثير الزاوية (Corner Influence)
3. العوامل السياسية (Political Factors):
   • تشمل: القوانين واللوائح الحكومية، الضرائب، سياسات التخطيط❓❓ العمراني، الرقابة على الإيجارات.
   • الأمثلة:
     • الضرائب (Taxes)
     • التخطيط (Zoning)
     • الرقابة على الإيجارات (Rent Control)
     • قيود النمو (Growth Limitations)
     • القيود البيئية (Environmental Restrictions)
     • قوانين البناء والصحة (Building and Health Codes)
4. العوامل البيئية (Environmental (Physical) Factors):
   • تشمل: الموقع، المناخ، التضاريس، جودة الهواء والماء، المخاطر البيئية.
   • الأمثلة:
     • الموقع (Location)
     • المناخ (Climate)
     • الماء (Water)
     • المواصلات (Transportation)
     • المنظر (View)
     • التربة (Soil)
     • الحجم والشكل (Size and Shape)
     • التعرض (Exposure)
     • المخاطر البيئية (Environmental Hazards)
     • التضاريس (Topography)

IX. الخلاصة

فهم مبادئ وخصائص القيمة أمر ضروري للمقيمين العقاريين لاتخاذ قرارات مستنيرة وتقديم تقديرات دقيقة للقيمة. من خلال فهم هذه المبادئ والعوامل المؤثرة، يمكن للمقيمين تقديم خدمات تقييم موثوقة وفعالة للعملاء.