أساسيات ومبادئ قيمة العقار

الفصل الثاني: أساسيات ومبادئ قيمة العقار❓

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بفهم شامل لأساسيات ومبادئ قيمة العقار. سنستكشف تعريف القيمة، وخصائصها الأساسية، والتمييز بين القيمة والسعر والتكلفة❓❓. كما سنتناول المبادئ الاقتصادية التي تحكم قيمة العقار، وكيفية تطبيقها في التقييم العقاري. وأخيراً، سنتطرق إلى العوامل المختلفة التي تؤثر في قيمة العقار.

أولاً: ما هي القيمة؟

القيمة (Value) هي التقدير النسبي لأهمية❓❓ شيء ما، معبراً عنه بشيء آخر. في الغالب، تُعبر القيمة بوحدة قياس معتمدة، مثل النقود. و بالتالي، فإن تعريف القيمة الشائع هو “القيمة النقدية للممتلكات أو السلع أو الخدمات بالنسبة للمشترين والبائعين”.

القيمة ليست خاصية جوهرية في الشيء ذاته، بل هي نتاج تفاعل بين خصائص العقار واحتياجات ورغبات السوق. القيمة هي “القيمة الحالية للمنافع المستقبلية” معبراً عنها بقيمة نقدية.

ثانياً: الخصائص الأربعة للقيمة

يرى علم الاقتصاد الحديث أن القيمة ليست صفة جوهرية في الشيء ذاته، بل تتشكل بفعل قوى وظروف خارجية. تُعرف الظروف التي تنشأ بموجبها القيمة بالخصائص الأربعة للقيمة. وهي:

1. المنفعة (Utility):

   يجب أن يكون للعقار فائدة أو قدرة على تلبية حاجة أو رغبة لدى المشترين المحتملين. العقارات لها منافع متعددة، مثل استخدامها كموقع للبناء الدائم (منازل، مكاتب، مصانع، إلخ)، أو إنتاج المنتجات الزراعية والمعدنية، أو لأغراض ترفيهية.
   * مثال: قطعة أرض في تقسيم سكني لها منفعة لأنها مناسبة لبناء منزل.
   2. الندرة❓❓ (Scarcity):

   حتى لو كان للعقار منفعة، فلن تكون له قيمة إذا كان متوفراً بكميات كبيرة. الهواء مثال كلاسيكي: فهو ضروري للتنفس، ولكنه متوفر بكثرة لدرجة أنه لا قيمة له. الندرة هي عنصر أساسي في نظرية أن القيمة تعتمد على العرض والطلب. في مرحلة ما، عندما يتجاوز العرض الطلب، تصبح القيمة ضئيلة.
   * مثال: العقارات المطلة على الواجهة البحرية أغلى من العقارات غير المطلة على الواجهة البحرية بسبب ندرتها. إذا كان لكل منزل في مجتمع ما واجهة بحرية، فلن تكون العقارات المطلة على الواجهة البحرية نادرة، ولن تحصل على سعر مميز.
   3. قابلية النقل❓❓ (Transferability):

   بالإضافة إلى المنفعة والندرة، تعتمد القيمة على قابلية النقل. قابلية النقل هي القدرة على توريث أو تأجير أو إعطاء أو بيع عقار. إذا لم يكن من الممكن نقل الملكية من البائع إلى المشتري، فلا يمكن أن توجد قيمة. لأن القيمة، بحكم تعريفها، تفترض تبادلاً (سواء كان حقيقياً أو نظرياً)، فإن قابلية النقل ضرورية.
   * مثال: خصص الكونجرس أراضٍ معينة كمتنزهات وطنية، على أن تُحفظ إلى الأبد لتمتع الجمهور بها. لا يمكن شراء هذه الأراضي أو بيعها، لذلك ليس لها “قيمة” بالمعنى الاقتصادي للكلمة. ويتضح ذلك من الوصف الشائع لمنتزهاتنا بأنها كنوز وطنية “لا تقدر بثمن”.
   4. الطلب الفعال (Effective Demand):

   يشير الطلب الفعال إلى مزيج من الرغبة والقدرة الشرائية. لكي يكون لشيء ما قيمة، يجب أن يرغب المشترون في امتلاكه. العقارات تستحق السعي إليها أو امتلاكها عندما يُنظر إليها على أنها مفيدة أو نافعة. ومع ذلك، فإن الرغبة وحدها لا تساوي الطلب الفعال. يجب أن تقترن الرغبة بالقدرة الشرائية، أي القدرة على دفع ثمن الشيء. تُقاس القدرة الشرائية من خلال الظروف الاقتصادية مثل التضخم والبطالة ومستويات الأجور، ولها تأثير هائل على قيم العقارات.
   * مثال: العقارات في مدينة ذات وظائف قوية بأجور عالية لها قيمة لأن هناك طلباً فعالاً عليها. إنها مرغوبة بسبب قربها من الوظائف الجيدة، والوظائف نفسها تولد القدرة الشرائية اللازمة لخلق القيمة.

ثالثاً: التمييز بين القيمة والسعر والتكلفة

غالباً ما تستخدم المصطلحات القيمة والسعر والتكلفة بالتبادل في المحادثات اليومية، ولكن لها معانٍ متميزة لأغراض التقييم. تشير القيمة إلى ما يستحقه العقار نظرياً في ظل ظروف معينة. من ناحية أخرى، يشير السعر إلى المبلغ الفعلي الذي يطلبه أو يعرضه أو يدفعه مشترٍ معين لبائع معين في معاملة فعلية. القيمة مفهوم؛ السعر حقيقة.

السعر (Price) هو “المبلغ المدفوع” مقابل شيء ما في الماضي. التكلفة (Cost) هي المبلغ المطلوب “لإنشاء أو إنتاج أو الحصول على عقار”. وقد يشمل ذلك إجمالي النفقات الخاصة بالعمالة والمواد والخدمات. القيمة هي “السعر المتوقع” في ظل مجموعة محددة من الافتراضات.

• مثال: يشتري مشتر منزلاً بمبلغ 100,000 دولار. تشمل عملية البيع تمويل البائع بسعر فائدة أقل من سعر السوق. 100,000 دولار هو السعر. من المحتمل أن تكون قيمة المنزل أقل من 100,000 دولار، لأن جزءاً مما يدفعه المشتري هو سعر الفائدة المناسب. على أي حال، لا يمكن للمثمن تحديد القيمة فقط على أساس السعر.

يشير مصطلح التكلفة غالباً إلى إنتاج سلعة ما، على عكس السعر والقيمة اللذين يشيران إلى التبادل. في سياق العقارات، التكلفة هي مجموع المال…

أ. أنواع التكاليف

• التكاليف المباشرة (Direct Costs): التكاليف المرتبطة مباشرة بإنتاج العقار، مثل تكاليف المواد الخام والعمالة.
• التكاليف غير المباشرة (Indirect Costs): التكاليف التي لا ترتبط مباشرة بإنتاج العقار، مثل تكاليف الإدارة والتسويق.
• تكلفة التطوير (Development Cost): التكاليف المرتبطة بتطوير العقار، مثل تكاليف الحصول على التراخيص والموافقات.
• تكلفة الإنشاء (Construction Cost): التكاليف المرتبطة بإنشاء العقار، مثل تكاليف المواد الخام والعمالة.
• تكلفة الاستبدال (Replacement Cost): تكلفة بناء عقار مماثل في الوقت الحالي باستخدام مواد وتقنيات حديثة.
• تكلفة الاستنساخ (Reproduction Cost): تكلفة بناء نسخة طبق الأصل من العقار باستخدام نفس المواد والتقنيات الأصلية.

رابعاً: مبادئ التقييم (القيمة الاقتصادية)

تستند عملية تقييم العقارات إلى مجموعة من المبادئ الاقتصادية التي تحدد كيفية إنشاء القيمة في السوق. من أهم هذه المبادئ:

1. مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand):

   تتناسب قيمة العقار طردياً مع الطلب عليه وعكسياً مع العرض المتاح منه. كلما زاد الطلب وقل العرض، ارتفعت قيمة العقار، والعكس صحيح.

   • معادلة توضيحية:

   Value ∝ Demand / Supply

   حيث:
   * Value = القيمة
   * Demand = الطلب
   * Supply = العرض

   • تطبيق عملي: في مدينة تشهد نمواً سكانياً سريعاً مع محدودية الأراضي المتاحة للبناء، سترتفع أسعار العقارات بسبب زيادة الطلب وقلة العرض.
     2. مبدأ الإحلال (Principle of Substitution):

   لا يدفع المشتري أكثر مما يدفعه مقابل عقار بديل مماثل له في المنفعة والقيمة. يحدد هذا المبدأ الحد الأقصى الذي يرغب المشتري في دفعه.

   • تطبيق عملي: إذا كان هناك منزلان متجاوران متشابهان تماماً، فسيختار المشتري المنزل الذي يقدم أفضل سعر.
     3. مبدأ المنافسة (Principle of Competition):

   يؤدي الربح الزائد إلى جذب المنافسين، مما قد يقلل من قيمة العقار إذا لم يتمكن من الحفاظ على ميزة تنافسية.

   • تطبيق عملي: إذا كان هناك مطعم واحد ناجح في منطقة ما، فسيؤدي ذلك إلى ظهور مطاعم أخرى منافسة، مما قد يؤثر على أرباح المطعم الأول وقيمته.
     4. مبدأ التغيير (Principle of Change):

   تتأثر قيمة العقار بالتغيرات المستمرة في العوامل الاقتصادية والاجتماعية والبيئية. يجب على المثمن مراعاة هذه التغيرات عند تقدير القيمة.

   • تطبيق عملي: مشروع طريق جديد بالقرب من عقار سكني قد يزيد من قيمته بسبب سهولة الوصول إليه، بينما قد تقل قيمته بسبب الضوضاء والتلوث.
     5. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

   تستند قيمة العقار إلى المنافع المستقبلية المتوقعة منه، وليس فقط على المنافع الحالية.

   • تطبيق عملي: قد تزيد قيمة أرض زراعية إذا كان من المتوقع أن يتم تحويلها إلى منطقة سكنية في المستقبل.
     6. مبدأ التوازن (Principle of Balance):

   يتحقق أقصى قيمة للعقار عندما يكون هناك توازن بين عناصره المختلفة، مثل الأرض والمباني والمعدات. أي زيادة أو نقصان في أحد هذه العناصر قد يقلل من القيمة الإجمالية.

   • نقطة تناقص الغلة (Point of Diminishing Returns): تشير إلى النقطة التي تبدأ فيها إضافة المزيد من التحسينات إلى العقار في تقليل العائد بدلاً من زيادته.

   • تطبيق عملي: إضافة دور إضافي إلى مبنى سكني قد يزيد من قيمته، ولكن إضافة دور آخر قد يؤدي إلى زيادة التكاليف بشكل كبير دون زيادة مقابلة في الإيجارات، مما يقلل من العائد الإجمالي.
     7. مبدأ الفائض الإنتاجي (Principle of Surplus Productivity):

   تستند قيمة العقار إلى صافي الدخل المتبقي بعد خصم جميع تكاليف الإنتاج، بما في ذلك العمالة والإدارة ورأس المال.

   • تطبيق عملي: إذا كان هناك مبنى تجاري يحقق إيرادات عالية بعد خصم جميع المصاريف، فستكون قيمته مرتفعة.
     8. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution):

   تعتمد قيمة أي عنصر في العقار على مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار، وليس على تكلفته.

   • تطبيق عملي: قد لا تكون إضافة حمام سباحة مكلفة للغاية، ولكنها قد تزيد من قيمة المنزل بشكل كبير إذا كان هناك طلب على حمامات السباحة في المنطقة.
     9. مبدأ الغلة المتزايدة والمتناقصة (Principle of Increasing and Decreasing Returns):

   تشير الغلة المتزايدة إلى أن إضافة المزيد من الاستثمار إلى العقار سيؤدي إلى زيادة في العائد، بينما تشير الغلة المتناقصة إلى أن إضافة المزيد من الاستثمار سيؤدي إلى زيادة أقل في العائد أو حتى انخفاض فيه.

   • تطبيق عملي: ترميم مطبخ قديم قد يزيد من قيمة المنزل بشكل كبير (غلة متزايدة)، ولكن ترميمه مرة أخرى بعد فترة قصيرة قد لا يؤدي إلى زيادة كبيرة في القيمة (غلة متناقصة).

خامساً: تأثير الاستخدام على قيمة العقار

1. مبدأ الاستخدام الأمثل والأكثر إنتاجية (Highest and Best Use Principle):

   يشير إلى الاستخدام الذي يحقق أقصى عائد مالي للعقار، مع مراعاة القيود القانونية والفيزيائية والمالية. يجب على المثمن تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر إنتاجية للعقار قبل تقدير قيمته.

2. مبدأ الاستخدام المتسق (Consistent Use Principle):

   يجب تقييم العقار على أساس استخدام واحد، سواء كان الاستخدام الحالي أو الاستخدام الأمثل والأكثر إنتاجية. لا يجوز الجمع بين قيمتين مختلفتين للاستخدامات المختلفة.

3. مبادئ التطابق والتقدم والتراجع (Conformity, Progression, and Regression Principles):

   • التطابق (Conformity): تكون قيمة العقار أعلى عندما يتطابق مع الخصائص السائدة في المنطقة المحيطة به.
   • التقدم (Progression): تزداد قيمة العقار الأقل قيمة عندما يكون محاطاً بعقارات ذات قيمة أعلى.
   • التراجع (Regression): تقل قيمة العقار❓ الأعلى قيمة عندما يكون محاطاً بعقارات ذات قيمة أقل.

سادساً: الإنتاج كمقياس للقيمة

1. مبدأ عوامل الإنتاج (Agents of Production Principle):

   تعتبر الأرض والعمل ورأس المال والإدارة هي عوامل الإنتاج الرئيسية التي تساهم في قيمة العقار.

سابعاً: أنواع القيمة

1. القيمة السوقية❓❓ (Market Value):

   هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يبيع به العقار في سوق مفتوح وتنافسي، بشرط أن يكون البائع والمشتري على دراية تامة بالظروف، وأن يكونا راغبين في البيع والشراء، وألا يكونا تحت أي ضغط.

2. السعر (Price): المبلغ المدفوع فعلياً مقابل العقار.

3. القيمة الاستعمالية (Value in Use): قيمة العقار بالنسبة لمالكه الحالي، والتي قد تختلف عن قيمته السوقية.
4. القيمة الاستثمارية (Investment Value): قيمة العقار بالنسبة لمستثمر معين، والتي تعتمد على أهدافه الاستثمارية ومعدل العائد المطلوب.
5. قيمة التصفية (Liquidation Value): القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، غالباً في ظروف غير مواتية.
6. القيمة المقدرة (Assessed Value): القيمة التي تحددها الحكومة لأغراض الضريبة العقارية.
7. القيمة التأمينية (Insurable Value): قيمة العقار التي يمكن التأمين عليها ضد الأضرار أو الخسائر.
8. قيمة المنشأة المستمرة (Going Concern Value): قيمة الأعمال التجارية، بما في ذلك أصولها الملموسة وغير الملموسة، على افتراض أنها ستستمر في العمل.

ثامناً: القوى المؤثرة في القيمة

تتأثر قيمة العقارات بمجموعة متنوعة من العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية.

1. العوامل الاجتماعية (Social Factors):

   • المركز الاجتماعي (Prestige)
   • الترفيه (Recreation)
   • الثقافة (Culture)
   • التوجه الأسري (Family Orientation)

   • قيود أصحاب المنازل (Homeowner Restrictions)
     2. العوامل الاقتصادية (Economic Factors):

   • الاقتصاد المحلي (The Local Economy)

   • أسعار الفائدة❓❓ (Interest Rates)
   • الإيجارات (Rents)
   • عوامل الشغور (Vacancy Factors)
   • تجميع الأراضي (Plottage)
   • مواقف السيارات (Parking)

   • تأثير الزاوية (Corner Influence)
     3. العوامل السياسية (Political Factors):

   • الضرائب❓❓ (Taxes)

   • تخطيط المناطق (Zoning)
   • تحديد الإيجارات (Rent Control)
   • قيود النمو (Growth Limitations)
   • القيود البيئية (Environmental Restrictions)

   • قوانين البناء والصحة (Building and Health Codes)
     4. العوامل البيئية (الطبيعية) (Environmental (Physical) Factors):

   • الموقع (Location)

   • المناخ (Climate)
   • المياه (Water)
   • المواصلات (Transportation)
   • المنظر (View)
   • التربة (Soil)
   • الحجم والشكل (Size and Shape)
   • التعرض (Exposure)
   • الأخطار البيئية (Environmental Hazards)
   • التضاريس (Topography)

الخلاصة

فهم أساسيات ومبادئ قيمة العقار أمر بالغ الأهمية لعملية التقييم. من خلال فهم هذه المبادئ، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تساعد المشترين والبائعين والمستثمرين على اتخاذ قرارات مستنيرة.

تمارين وتطبيقات عملية

• التمرين 1: قم بتحليل قطعة أرض في منطقتك، مع مراعاة الخصائص الأربعة للقيمة.
• التمرين 2: قارن بين القيمة السوقية والقيمة الاستعمالية لمنزلك.
• التمرين 3: قم بتحليل تأثير مشروع طريق جديد على قيمة العقارات المجاورة.

المراجع

• الجمعية الأمريكية للمثمنين (Appraisal Institute).
• المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم العقاري (USPAP).