مبادئ المساهمة والاستخدام الأمثل

الفصل: مبادئ المساهمة والاستخدام الأمثل

مقدمة

يعتبر فهم مبادئ المساهمة والاستخدام الأمثل أمرًا بالغ الأهمية في تقييم العقارات. فهذه المبادئ تساعد❓ المقيم على تحديد قيمة العقار بشكل دقيق وموضوعي من خلال تحليل العوامل المختلفة التي تؤثر في هذه القيمة، سواء كانت هذه العوامل تتعلق بالمكونات المادية للعقار❓ أو باستخدامه الأمثل المحتمل. يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح مفصل لهذه المبادئ مع أمثلة عملية وتطبيقات رياضية.

1. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution)

1.1. التعريف

ينص مبدأ المساهمة على أن قيمة أي مكون من مكونات العقار تتحدد بمقدار الزيادة التي يضيفها هذا المكون إلى قيمة العقار ككل، أو مقدار النقص الذي يسببه غيابه في قيمة العقار. وبعبارة أخرى، القيمة السوقية للمكون تعكس إنتاجيته الحدية❓ (Marginal Productivity) وليس بالضرورة تكلفته الحدية (Marginal Cost).

1.2. الشرح العلمي

يرتكز هذا المبدأ على مفهوم تناقص الغلة الحدية❓ (Diminishing Marginal Returns) في علم الاقتصاد. ففي البداية، قد يؤدي إضافة مكون جديد إلى العقار إلى زيادة كبيرة في قيمته. ولكن مع استمرار إضافة المزيد من نفس المكون، تبدأ الزيادة في القيمة في التناقص حتى تصل إلى نقطة يصبح فيها إضافة المزيد من المكون غير مبررة اقتصاديًا.

1.3. مثال عملي

لنفترض أن مالك منزل قام بتركيب كسوة جديدة (Siding) على واجهة منزله، ونتيجة لذلك زادت قيمة المنزل بمقدار 5000 دولار. هنا، تمثل 5000 دولار قيمة الكسوة أو إنتاجيتها الحدية. بغض النظر عن تكلفة الكسوة الفعلية (تكلفتها الحدية)، فإذا كانت تكلفة الكسوة أقل من 5000 دولار، فإنها أضافت قيمة أكبر من تكلفتها. أما إذا كانت تكلفتها أكثر من 5000 دولار، فإنها أضافت قيمة أقل من تكلفتها، وربما لم يكن تركيبها مبررًا من الناحية الاقتصادية.

1.4. التطبيقات في التقييم العقاري

يستخدم مبدأ المساهمة بشكل خاص في طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach). فعند مقارنة عقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة، يتم إجراء تعديلات على أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات في المكونات أو الخصائص. على سبيل المثال:

• ما هو الفرق في القيمة بين قطعة أرض بعمق 30 مترًا وأخرى بعمق 36 مترًا؟
• كيف يؤثر غياب مرآب على قيمة المنزل؟
• ما مقدار الزيادة في القيمة نتيجة إضافة حمام أو غرفة نوم إضافية؟

بدلاً من الاعتماد على تقديرات التكلفة البسيطة، يوجه مبدأ المساهمة المقيم إلى تحليل القيم السوقية لهذه المكونات المختلفة للإجابة على هذه الأنواع من الأسئلة.

1.5. مثال رياضي

في حي سكني ذي خصائص مماثلة، تباع المنازل التي تحتوي على حمامين مقابل 140,000 دولار، بينما تباع المنازل التي تحتوي على ثلاثة حمامات مقابل 145,000 دولار. في هذه الحالة، تكون مساهمة الحمام الثالث في القيمة (إنتاجيته الحدية) هي 5000 دولار. عند تعديل قيمة عقار مماثل لمراعاة الاختلاف في عدد الحمامات، يجب على المقيم أن يستند إلى الفرق في القيمة البالغ 5000 دولار كما هو محدد من قبل السوق.

1.6. تجربة عملية

يمكن إجراء تحليل إحصائي لبيانات مبيعات العقارات في منطقة معينة لتحديد مساهمة كل مكون (مثل المساحة، عدد الغرف، وجود حمام سباحة، إلخ) في قيمة العقار. يمكن استخدام تحليل الانحدار الخطي المتعدد (Multiple Linear Regression) لتقدير معاملات المساهمة لكل مكون.

صيغة تحليل الانحدار الخطي المتعدد:

Y = β₀ + β₁X₁ + β₂X₂ + … + βₙXₙ + ε

حيث:

• Y: قيمة العقار (المتغير التابع)
• X₁, X₂, …, Xₙ: مكونات العقار المختلفة (المتغيرات المستقلة)
• β₀: الحد الثابت (Intercept)
• β₁, β₂, …, βₙ: معاملات الانحدار (Regression Coefficients) التي تمثل مساهمة كل مكون في قيمة العقار
• ε: الخطأ العشوائي (Error Term)

2. مبدأ الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use Principle)

2.1. التعريف

ينص مبدأ الاستخدام الأمثل على أن قيمة العقار تتحدد بالاستخدام الأكثر ربحية الذي يمكن أن يوجه إليه العقار بشكل معقول وقانوني. وبالتالي، لتحديد القيمة السوقية للعقار، يجب على المقيم أولاً تحليل استخدامه الأمثل.

2.2. الشرح العلمي

يعتمد هذا المبدأ على مفهوم الكفاءة الاقتصادية (Economic Efficiency). فالأرض هي مورد محدود، ويجب توجيهها إلى الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد اقتصادي. يراعي تحليل الاستخدام الأمثل عدة عوامل، بما في ذلك:

• الجدوى القانونية: يجب أن يكون الاستخدام مسموحًا به بموجب قوانين تقسيم المناطق (Zoning Laws) واللوائح الأخرى.
• الجدوى المادية: يجب أن تكون الأرض قادرة من الناحية المادية على دعم الاستخدام المقترح (مثل القدرة على تحمل مبنى متعدد الطوابق).
• الجدوى المالية: يجب أن يكون الاستخدام مربحًا من الناحية المالية.
• الأعلى إنتاجية: من بين جميع الاستخدامات الممكنة، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد على الاستثمار.

2.3. مثال عملي

قد تكون قطعة أرض تقع في منطقة تجارية ذات قيمة عالية إذا تم بناء مركز تجاري عليها، ولكن إذا كانت قوانين تقسيم المناطق لا تسمح إلا ببناء مساكن، فإن الاستخدام الأمثل قد يكون بناء شقق سكنية، حتى لو❓ كان ذلك يحقق عائدًا أقل من بناء مركز تجاري.

2.4. تحليل الاستخدام الأمثل للعقار❓❓ات المحسنة

عند تحليل الاستخدام الأمثل للعقارات المحسنة (Improved Real Estate)، يجب التمييز بين:

• الاستخدام الأمثل الحالي: الاستخدام الأمثل للعقار في وضعه الحالي.
• الاستخدام الأمثل كما لو كانت الأرض خالية: الاستخدام الأمثل للأرض إذا كانت خالية من التحسينات.

لا يعني بالضرورة أن الاستخدام الأمثل للعقار في وضعه الحالي ليس هو الاستخدام الأمثل إذا كانت الأرض خالية. قد يكون من الأفضل الاحتفاظ بالتحسينات الحالية إذا كانت قيمتها تزيد من قيمة الأرض.

2.5. مثال رياضي

لنفترض أن قيمة الأرض في وضعها الحالي (مع منزل قائم) هي 50,000 دولار، وقيمة المنزل هي 70,000 دولار. في تقييم الاستخدام الأمثل، يحدد المقيم أنه إذا كانت الأرض خالية، فإن الاستخدام الأمثل للأرض سيكون سكنيًا متعدد الأسر، والتي تقدر قيمة الأرض لهذا الغرض بـ 80,000 دولار. في هذه الحالة، يكون الاستخدام الأمثل للأرض هو استخدامها الحالي، لأن القيمة الإجمالية الحالية للأرض والتحسينات (50,000 دولار + 70,000 دولار = 120,000 دولار) تتجاوز قيمة الأرض وحدها لاستخدام مختلف.

ولكن، إذا كان المنزل متهالكًا ويقدر بـ 20,000 دولار فقط، فإن القيمة الإجمالية للأرض والتحسينات لاستخدامها الحالي هي 70,000 دولار. في هذه الحالة، يمكن للمقيم أن يحدد أن الاستخدام الأمثل للأرض هو للاستخدام السكني متعدد الأسر، على افتراض أن تكلفة إزالة التحسينات القائمة أقل من 10,000 دولار (80,000 دولار قيمة إذا كانت شاغرة لاستخدام جديد أقل من 70,000 دولار قيمة كما تم تحسينها للاستخدام الحالي).

2.6. وظائف تحليل الاستخدام الأمثل للعقارات المحسنة

• تحديد العقارات المماثلة: يجب أن يكون للعقارات المحسنة المماثلة نفس الاستخدامات الأمثل أو استخدامات مماثلة للعقار قيد التقييم.
• اتخاذ قرار بشأن التحسينات: تحديد ما إذا كان ينبغي هدم التحسينات أو تجديدها أو الاحتفاظ بها في حالتها الحالية.

2.7. مثال على تحديد الاستخدام الأمثل باستخدام البرمجة الخطية

لنفترض أن لدينا قطعة أرض يمكن استخدامها لعدة أغراض: بناء مجمع سكني، أو مركز تجاري، أو فندق. لتحقيق أقصى ربح، يمكن استخدام البرمجة الخطية.

المعطيات:

• الهدف: تعظيم صافي الربح.
• المتغيرات:
  • x₁: مساحة المجمع السكني (وحدة القياس: متر مربع).
  • x₂: مساحة المركز التجاري (وحدة القياس: متر مربع).
  • x₃: مساحة الفندق (وحدة القياس: متر مربع).

• دالة الهدف (Objective Function):

  Maximize Z = c₁x₁ + c₂x₂ + c₃x₃

  حيث c₁, c₂, c₃ هي صافي الأرباح لكل متر مربع لكل استخدام على التوالي.
  * القيود (Constraints):
  * قيد المساحة الكلية:
  * a₁x₁ + a₂x₂ + a₃x₃ ≤ A
  حيث a₁, a₂, a₃ هي المساحات اللازمة لكل وحدة من المتغيرات (يمكن أن تكون 1 إذا كانت الوحدة هي المتر المربع)، وA هي المساحة الكلية المتاحة للأرض.
  * قيود قانونية وتنظيمية:
  * قد تكون هناك قيود على أنواع الاستخدامات المسموح بها أو الحد الأقصى للمساحات المسموح بها لكل استخدام. هذه القيود تضاف كقيود إضافية.
  * قيود مالية:
  * قيود على رأس المال المتاح للاستثمار.
  * قيود السوق:
  * قيود على الطلب المتوقع لكل نوع من أنواع الاستخدام.

حل النموذج:
يتم حل النموذج باستخدام برامج البرمجة الخطية (مثل Excel Solver, MATLAB, Python libraries) لإيجاد القيم المثلى لـ x₁, x₂, x₃ التي تعظم دالة الهدف مع الالتزام بالقيود المفروضة.

النتيجة:
الحل يعطي القيم المثلى للمساحات لكل استخدام (x₁, x₂, x₃) التي تحقق أقصى ربح ممكن مع الالتزام بجميع القيود. هذا يحدد الاستخدام الأمثل للأرض بناءً على البيانات والقيود المحددة.

3. الخلاصة

إن فهم مبادئ المساهمة والاستخدام الأمثل يعتبر أساسيًا لتقييم العقارات بدقة وموضوعية. مبدأ المساهمة يساعد في تحديد قيمة المكونات الفردية للعقار، بينما مبدأ الاستخدام الأمثل يحدد الاستخدام الأكثر ربحية للعقار ككل. من خلال تطبيق هذه المبادئ بشكل صحيح، يمكن للمقيم أن يقدم تقديرًا دقيقًا للقيمة السوقية للعقار، مما يساعد المستثمرين والمطورين وغيرهم من أصحاب المصلحة على اتخاذ قرارات مستنيرة.