أسس القيمة في العقارات

الفصل الثاني: أسس القيمة في العقارات

مقدمة

تهدف هذه الوحدة إلى استكشاف الأسس العلمية للقيمة في العقارات. إن فهم هذه الأسس ضروري لتقييم العقارات بشكل دقيق واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة. سنغطي تعريف القيمة، وخصائصها الأساسية، والتمييز بين القيمة والسعر❓❓ والتكلفة، بالإضافة إلى المبادئ الاقتصادية التي تحكم القيمة، وأنواع القيم المختلفة، والعوامل المؤثرة فيها.

أولاً: ما هي القيمة؟ (What is Value?)

القيمة (Value) هي تقدير للفوائد المستقبلية المتوقعة من أصل ما، معبرًا عنها بوحدات نقدية. بعبارة أخرى، هي المبلغ الذي يرغب مشترٍ راغب و قادر على دفعه مقابل الحصول على الأصل، و الذي يرغب بائغ راغب بيعه به. وهي ليست خاصية جوهرية في الأصل نفسه، بل هي نتاج تفاعل بين خصائص الأصل وظروف السوق.
القيمة هي “القيمة النقدية للممتلكات أو السلع أو الخدمات للمشترين والبائعين”.
القيمة هي “القيمة الحالية للفوائد المستقبلية” معبر عنها بعبارات نقدية.

ثانياً: الخصائص الأربع للقيمة (Four Characteristics of Value)

تعتمد القيمة على أربعة عناصر أساسية، يجب توفرها مجتمعة:

1. المنفعة (Utility): يجب أن يكون للعقار فائدة أو قدرة على إشباع حاجة أو رغبة لدى المشترين المحتملين. يمكن أن تكون المنفعة سكنية، تجارية، صناعية، زراعية، أو ترفيهية.

   • مثال: قطعة أرض في منطقة سكنية لديها منفعة لأنها صالحة لبناء منزل.

2. الندرة (Scarcity): يجب أن يكون العرض محدودًا مقارنة بالطلب. إذا كان العرض وفيرًا جدًا، فإن القيمة تنخفض.

   • مثال: تعتبر العقارات المطلة على الواجهة المائية أكثر قيمة من العقارات غير المطلة على الواجهة المائية بسبب ندرتها. إذا كان لكل منزل في المجتمع واجهة مائية، فلن تكون الممتلكات المطلة على الواجهة البحرية نادرة، ولن تحصل على سعر مرتفع.

3. قابلية التحويل (Transferability): يجب أن يكون بالإمكان نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري بشكل قانوني وسليم. إذا كانت هناك قيود قانونية أو نظامية تمنع نقل الملكية، فإن القيمة تتأثر سلبًا. قابلية التحويل هي القدرة على توريث أو تأجير أو إعطاء أو بيع عقار. إذا لم يكن من الممكن نقل الملكية من البائع إلى المشتري، فلا يمكن أن توجد قيمة.

4. الطلب الفعال (Effective Demand): يجب أن يكون هناك رغبة لدى المشترين في امتلاك العقار، بالإضافة إلى القدرة الشرائية اللازمة لدفعه. الرغبة وحدها لا تكفي؛ يجب أن تكون مدعومة بالقدرة المالية. يشير الطلب الفعال إلى مزيج من الرغبة والقوة الشرائية. يجب أن يرغب المشترون في امتلاك شيء ما حتى تكون له قيمة. يعتبر العقار مرغوبًا فيه أو السعي إليه أو امتلاكه عندما يُنظر إليه على أنه مفيد أو مفيد أو مفيد. ومع ذلك، فإن الرغبة وحدها لا تساوي الطلب الفعال. يجب أن تقترن الرغبة بالقوة الشرائية، والقدرة على دفع ثمن السلعة.

ثالثاً: القيمة مقابل السعر والتكلفة (Value Distinguished From Price and Cost)

هناك فروق جوهرية بين هذه المصطلحات الثلاثة:

• القيمة (Value): هي تقدير لقيمة الأصل بناءً على عوامل السوق والخصائص الجوهرية للأصل. هي “المبلغ المدفوع” مقابل شيء ما في الماضي.
• السعر (Price): هو المبلغ الفعلي الذي تم دفعه مقابل العقار في معاملة محددة. السعر هو حقيقة تاريخية.
• التكلفة (Cost): هي المبلغ اللازم لإنشاء أو إنتاج أو الحصول على العقار. يشمل هذا إجمالي النفقات الخاصة بالعمالة والمواد.

رابعاً: مبادئ التقييم (القيمة الاقتصادية) (Principles of Appraisal (Economic Value))

تعتمد القيمة العقارية على عدة مبادئ اقتصادية أساسية:

1. مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand): تتناسب القيمة عكسيًا مع العرض وطرديًا مع الطلب. عندما يزداد العرض وينخفض الطلب، تنخفض القيمة، والعكس صحيح.

   • يمكن التعبير عن العلاقة رياضياً بشكل مبسط:

     Value ∝ Demand / Supply
     2. مبدأ الإحلال (Principle of Substitution): يعتبر المشتري المحتمل لن يدفع مقابل عقار أكثر مما سيدفعه مقابل عقار بديل مماثل. يستخدم هذا المبدأ لتحديد الحد الأعلى للقيمة.
     3. مبدأ المنافسة (Principle of Competition): تؤدي الأرباح العالية في قطاع معين إلى جذب منافسين جدد، مما يزيد العرض ويقلل الأرباح. في العقارات، يمكن أن تؤدي الأرباح المرتفعة في تطوير مشروع معين إلى جذب مطورين آخرين، مما قد يؤدي إلى زيادة العرض وانخفاض الأسعار.
     4. مبدأ التغيير (Principle of Change): تتأثر القيمة العقارية باستمرار بالتغيرات في العوامل الاقتصادية والاجتماعية والسياسية والبيئية. يجب أن يكون المقيم على دراية بهذه التغيرات وأن يأخذها في الاعتبار عند تقييم العقار.
     5. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation): تعتمد القيمة الحالية للعقار على الفوائد المستقبلية المتوقعة منه. على سبيل المثال، قد يكون للعقار قيمة أعلى إذا كان من المتوقع أن يزداد الطلب عليه في المستقبل.
     6. مبدأ التوازن (Principle of Balance): لكي يكون للعقار قيمة قصوى، يجب أن يكون هناك توازن بين عوامل الإنتاج المختلفة (الأرض، والعمالة، ورأس المال، والإدارة).
     * نقطة تناقص العائد (Point of Diminishing Returns): عند نقطة معينة، تبدأ إضافة المزيد من عوامل الإنتاج في تقليل العائد بدلًا من زيادته.
     7. مبدأ فائض الإنتاجية (Principle of Surplus Productivity): بعد دفع تكاليف جميع عوامل الإنتاج، فإن أي دخل متبقي يعزى إلى الأرض.
     8. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution): تحدد قيمة أي مكون من مكونات العقار بمقدار مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار. قد لا تعادل تكلفة إضافة ميزة معينة بالضرورة الزيادة في القيمة التي تحدثها.
     9. مبدأ تزايد وتناقص العوائد (Principle of Increasing and Decreasing Returns): يمكن أن تؤدي إضافة عناصر إلى عقار ما في البداية إلى زيادة كبيرة في قيمته (تزايد العوائد)، ولكن في النهاية، تبدأ قيمة الإضافات في الانخفاض (تناقص العوائد).

خامساً: تأثير الاستخدام على قيمة العقارات (Effect of Use on Real Estate Value)

1. مبدأ الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية (Highest and Best Use Principle): يشير إلى الاستخدام الأكثر ربحية للعقار، والذي يجب أن يكون قانونيًا وممكنًا ومبررًا ماليًا. يجب أن يأخذ المقيم في الاعتبار جميع الاستخدامات الممكنة للعقار وأن يحدد الاستخدام الذي سيحقق أعلى قيمة.

2. مبدأ الاستخدام المتسق (Consistent Use Principle): يجب تقييم الأرض والتحسينات عليها على أساس نفس الاستخدام. لا يجوز تقييم الأرض على أساس استخدام محتمل بينما يتم تقييم التحسينات على أساس استخدام مختلف.

3. مبادئ التوافق والتقدم والتراجع (Conformity, Progression, and Regression Principles):

   • التوافق (Conformity): تميل العقارات التي تتوافق مع محيطها (من حيث الحجم والتصميم والجودة) إلى الاحتفاظ بقيمتها بشكل أفضل.
   • التقدم (Progression): قد تزداد قيمة العقارات ذات القيمة المنخفضة نسبيًا إذا كانت محاطة بعقارات ذات قيمة أعلى.
   • التراجع (Regression): قد تنخفض قيمة العقارات ذات القيمة العالية نسبيًا إذا كانت محاطة بعقارات ذات قيمة أقل.

سادساً: الإنتاج كمقياس للقيمة (Production as a Measure of Value)

• مبدأ عوامل الإنتاج (Agents of Production Principle): تعتمد قيمة العقار على عوامل الإنتاج المستخدمة لإنشائه (الأرض، والعمالة، ورأس المال، والإدارة).

سابعاً: أنواع القيمة (Types of Value)

هناك أنواع مختلفة من القيم، ولكل منها تعريفها واستخداماتها:

1. القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق مفتوح وتنافسي، بشرط أن يكون كل من البائع والمشتري على دراية بجميع الحقائق ذات الصلة وأن يتصرفا بحرية ودون إكراه.

   • القيمة السوقية في المعاملات غير النقدية (Market Value in Non-Cash Equivalent Transactions):
   • تعريفات أخرى للقيمة السوقية (Other Definitions of Market Value):

2. السعر (Price): (تم شرحه سابقًا)

3. القيمة الاستعمالية (Value in Use): هي قيمة العقار بالنسبة لمالك معين لاستخدامه المحدد، والتي قد تختلف عن قيمته السوقية.

4. القيمة الاستثمارية (Investment Value): هي قيمة العقار لمستثمر معين، بناءً على أهدافه الاستثمارية ومعاييره.

5. قيمة التصفية (Liquidation Value): هي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، عادة في حالة إعسار أو إفلاس.

6. القيمة المقدرة (Assessed Value): هي القيمة التي تحددها الحكومة لأغراض ضريبية.

7. القيمة التأمينية (Insurable Value): هي قيمة العقار القابلة للتأمين، والتي عادة ما تستثني قيمة الأرض.

8. قيمة المؤسسة المستمرة (Going Concern Value): هي قيمة الأعمال التجارية التي تعمل بكامل طاقتها، بما في ذلك قيمة الأصول الملموسة وغير الملموسة (مثل العلامة التجارية والسمعة).

ثامناً: العوامل المؤثرة في القيمة (Forces Affecting Value)

تتأثر قيمة العقارات بمجموعة متنوعة من العوامل:

1. العوامل الاجتماعية (Social Factors):

   • الهيبة (Prestige)
   • الترفيه (Recreation)
   • الثقافة (Culture)
   • توجه الأسرة (Family Orientation)
   • قيود مالكي المنازل (Homeowner Restrictions)

2. العوامل الاقتصادية (Economic Factors):

   • الاقتصاد المحلي (The Local Economy)
   • أسعار الفائدة (Interest Rates)
   • الإيجارات (Rents)
   • عوامل الشغور (Vacancy Factors)
   • الرقعة (Plottage)
   • موقف سيارات (Parking)
   • تأثير الزاوية (Corner Influence)

3. العوامل السياسية (Political Factors):

   • الضرائب❓ (Taxes)
   • التقسيم (Zoning)
   • التحكم في الإيجارات (Rent Control)
   • قيود النمو (Growth Limitations)
   • القيود البيئية (Environmental Restrictions)
   • قوانين البناء والصحة (Building and Health Codes)

4. العوامل البيئية (الفيزيائية) (Environmental (Physical) Factors):

   • الموقع❓ (Location)
   • مناخ (Climate)
   • ماء (Water)
   • المواصلات (Transportation)
   • رأي (View)
   • تربة (Soil)
   • الحجم والشكل (Size and Shape)
   • التعرض (Exposure)
   • المخاطر البيئية (Environmental Hazards)
   • طبوغرافيا (Topography)

خاتمة

فهم أسس القيمة في العقارات أمر بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات. من خلال فهم الخصائص الأساسية للقيمة، والمبادئ الاقتصادية التي تحكمها، والعوامل المؤثرة فيها، يمكن للمستثمرين والمقيمين اتخاذ قرارات أفضل بشأن شراء وبيع وتقييم العقارات.