التقييم: التكنولوجيا، المعايير، والاستخدام المقصود

الفصل: التقييم: التكنولوجيا، المعايير، والاستخدام المقصود

مقدمة

يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب معرفة متخصصة، وخبرة عملية، وفهمًا عميقًا للعوامل المؤثرة في قيمة العقارات. يشهد مجال التقييم تطورات مستمرة مدفوعة بالتقدم التكنولوجي، وتحديث المعايير المهنية، وتنوع الاستخدامات المقصودة للتقييمات. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف هذه الجوانب الثلاثة بشكل مفصل، وتسليط الضوء على أهميتها في ممارسة التقييم العقاري الحديث.

أولاً: التكنولوجيا في التقييم العقاري

1. تطور التكنولوجيا المالية (FinTech) وأثرها على التقييم

• مفهوم التكنولوجيا المالية: يشير مصطلح “التكنولوجيا المالية” (FinTech) إلى استخدام التكنولوجيا في تقديم الخدمات المالية. وقد توسع هذا المفهوم ليشمل تطبيقات متنوعة في مجال التقييم العقاري.
• دور التكنولوجيا المحمولة: أحدثت التكنولوجيا المحمولة ثورة في عملية التقييم، حيث ساهمت في تسريع الإجراءات، وتحسين الدقة، وخفض التكاليف. لقد استبدلت الأجهزة المحمولة الحافظات التقليدية للمثمنين.
• مزايا استخدام التكنولوجيا المحمولة في التقييم:
  1. السرعة: يمكن للمثمن البدء في ملء النماذج قبل الوصول إلى العقار، حيث يقوم موظف المكتب بتعبئة البيانات الأساسية وإرسالها إلى جهاز المثمن في دقائق.
  2. الدقة: يتم مزامنة النماذج المعبأة عبر الإنترنت مع جميع النماذج الأخرى، مما يقلل من احتمالية الخطأ البشري. يتم نقل جميع المعلومات المطلوبة إلى النماذج والملفات المناسبة. وتوفر أجهزة الرسم التخطيطي دقة فنية أعلى❓❓ من الرسومات اليدوية، وتتوفر المقارنات الحديثة، وتضمن الملاحظات الصوتية إمكانية الوصول الفوري إلى ملاحظات المثمن والآخرين.
  3. خفض التكاليف: الوقت هو المال. كلما قل الوقت الذي يقضيه المثمن في إعطاء “رأي حول قيمة” العقار، زاد الوقت المتاح له للانتقال إلى تقييمات أخرى مدفوعة الأجر.
  4. سهولة الدفع: يمكن تحصيل المدفوعات مقابل الخدمات على الفور باستخدام تطبيقات الدفع المناسبة - دون الحاجة إلى انتظار “الشيك في البريد”.
• أمثلة على تطبيقات التكنولوجيا في التقييم:
  • برامج تحليل البيانات: تستخدم لتحليل بيانات السوق العقاري، وتحديد الاتجاهات، وتقدير القيم.
  • الواقع الافتراضي والواقع المعزز: توفر تجارب تفاعلية للعقارات، مما يتيح للمشترين المحتملين استكشاف العقارات عن بعد.
  • تقنية البلوك تشين: تستخدم لتأمين سجلات الملكية والمعاملات العقارية، وزيادة الشفافية.

2. استخدام الذكاء الاصطناعي وتعلم الآلة في التقييم

• تحليل البيانات الضخمة: يمكن للذكاء الاصطناعي تحليل كميات هائلة من البيانات العقارية، بما في ذلك بيانات المبيعات، والإيجارات، والضرائب، والبيانات الديموغرافية، لتحديد العوامل المؤثرة في القيمة.
• نماذج التقييم الآلية (AVMs): تستخدم نماذج التقييم الآلية خوارزميات معقدة لتقدير قيم العقارات بناءً على البيانات المتاحة.
• تحسين دقة التقييم: يمكن للذكاء الاصطناعي تحسين دقة التقييم من خلال تحديد الأنماط والعلاقات الخفية في البيانات، وتقديم توصيات للمثمنين.

معادلة مثال (افتراضية):

Value = α + β1*Size + β2*LocationQuality + β3*Age + ε

حيث:

• Value: القيمة المقدرة للعقار.
• α: الثابت.
• β1, β2, β3: معاملات تحدد تأثير كل متغير على القيمة.
• Size: مساحة العقار.
• LocationQuality: جودة الموقع.
• Age: عمر العقار.
• ε: الخطأ العشوائي.

ثانياً: معايير التقييم العقاري

1. أهمية المعايير المهنية في التقييم

• توحيد الممارسات: تهدف معايير التقييم إلى توحيد الممارسات المهنية، وضمان جودة التقييمات، وحماية مصالح الأطراف المعنية.
• المصداقية والشفافية: تساهم المعايير في تعزيز المصداقية والشفافية في عملية التقييم، مما يزيد من ثقة المستثمرين والمقرضين.
• المسؤولية المهنية: تحدد المعايير مسؤوليات المثمنين، وتضمن التزامهم بأخلاقيات المهنة، وحماية مصالح العملاء.

2. المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)

• النشأة والتطور: تم تطوير المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم❓❓ (USPAP) من قبل مجلس معايير التقييم التابع لمؤسسة التقييم (Appraisal Foundation) استجابة لقانون إصلاح وإنفاذ المؤسسات المالية لعام (FIRREA).
• نطاق التطبيق: تطبق معايير USPAP على جميع “المعاملات المرتبطة فيدرالياً” وهي المعاملات التي تشارك فيها وكالة تنظيمية مالية فدرالية أو مؤسسة ضمان أو تنظمها. وهذا يشمل القروض العقارية التي يتم بيعها في السوق الثانوية.
• المبادئ الأساسية: تشمل معايير USPAP مبادئ أساسية تتعلق بالأخلاقيات، والكفاءة، والاستقلالية، والإفصاح، والتحليل، والتقرير.
• البيانات والآراء الاستشارية: اعتمدت مؤسسة التقييم بيانات تعتبر جزءاً لا يتجزأ من معايير الممارسة المهنية. توضح هذه البيانات كيفية تطبيق متطلبات المعايير في مواقف مختلفة. تشير الآراء الاستشارية إلى نصيحة ورأي مجلس معايير التقييم.

3. دور الهيئات التنظيمية في تطبيق المعايير

• ترخيص واعتماد المثمنين: تتولى الهيئات التنظيمية في كل دولة مسؤولية ترخيص واعتماد المثمنين، والتأكد من استيفائهم للمؤهلات المطلوبة.
• مراقبة الالتزام بالمعايير: تقوم الهيئات التنظيمية بمراقبة التزام المثمنين بالمعايير المهنية، والتحقيق في الشكاوى، واتخاذ الإجراءات التأديبية اللازمة.
• المعايير الإضافية: يجوز لكل وكالة أن تطلب الامتثال لمعايير إضافية إذا قررت أن هذه المعايير الإضافية مطلوبة من أجل الاضطلاع بمسؤولياتها القانونية على النحو الصحيح.

4. المؤسسة التقييمية (Appraisal Foundation)

• رداً على FIRREA، أسست بعض أكبر منظمات التقييم في الدولة بشكل مشترك مؤسسة التقييم، لوضع معايير للتقييم وتأهيل المثمنين لكل من الترخيص والاعتماد.
• تم منح سلطة الترخيص والاعتماد للولايات، لتتم مراقبتها من قبل مؤسسة التقييم بموجب الباب الحادي عشر من FIRREA.
• تقوم لجنة التقييم الفرعية بمراقبة وكالات التنظيم الحكومية، كما أنها مسؤولة عن مراقبة تصرفات مؤسسة التقييم والوكالات التنظيمية للمؤسسات المالية الفدرالية.
• في حين يُسمح للولايات بوضع معاييرها الخاصة لترخيص واعتماد التقييم، إلا أنها يجب أن تتوافق مع معايير التقييم التي وضعها مجلس مؤهلات المثمن التابع لمؤسسة التقييم.

ثالثاً: الاستخدام المقصود للتقييم

1. تحديد الاستخدام المقصود للتقييم

• أهمية تحديد الاستخدام المقصود: يجب على المثمن تحديد الاستخدام المقصود للتقييم بوضوح قبل البدء في عملية التقييم، حيث يؤثر الاستخدام المقصود على نطاق العمل، ومستوى التفصيل، والمنهجيات المستخدمة.
• معايير القيمة: يشير “معيار القيمة” إلى نوع معلومات القيمة التي يريدها العميل من المثمن. وبعبارة أخرى، هل يبحث العميل عن القيمة السوقية أو قيمة التأمين أو القيمة الضريبية أو القيمة قيد الاستخدام أو القيمة الاستثمارية، إلخ؟
• المستخدمون المقصودون: يشير “المستخدمون المقصودون” إلى العميل أو العملاء بناءً على التواصل مع العميل أو العملاء في وقت التكليف. هل هناك أكثر من قارئ للتقرير؟ هل سيعتمد آخرون، بصرف النظر عن العميل، على المعلومات الواردة في التقرير؟
• نطاق العمل (Scope of Work): يشير “نطاق العمل” إلى عملية التطوير والإبلاغ، بناءً على هذه العوامل.

2. أنواع الاستخدامات المقصودة للتقييم

• التمويل العقاري: يستخدم التقييم لتحديد قيمة العقار كضمان للقروض العقارية.
• الضرائب العقارية: يستخدم التقييم لتحديد قيمة العقار لغرض احتساب الضرائب العقارية.
• التأمين العقاري: يستخدم التقييم لتحديد قيمة العقار لغرض التأمين عليه.
• التقاضي: يستخدم التقييم لتقديم أدلة في القضايا القانونية المتعلقة بالعقارات.
• تصفية التركات: يستخدم التقييم لتحديد قيمة العقارات لغرض توزيعها على الورثة.
• البيع والشراء: يستخدم التقييم لتحديد قيمة العقارات لغرض البيع والشراء.

3. أمثلة على الاستخدامات المقصودة للتقييم

1. البائعون لتحديد الأسعار المطلوبة وتقييم العروض،
2. المشترين لتحديد أسعار العرض،
3. المقرضون لتقييم الضمان للقروض،
4. شركات التأمين وعملائها لتحديد مبالغ التغطية التأمينية،
5. البناة والمطورون لتقييم جدوى المشروع،
6. المؤجرون لتحديد معدلات الإيجار وشروط الإيجار،
7. الوكالات الحكومية لتحديد التعويض العادل عن إدانات الممتلكات،
8. السلطات الضريبية ودافعو الضرائب لتحديد المبالغ المستحقة لضرائب الممتلكات والدخل والعقارات والهدايا،
9. مخططو استخدام الأراضي للمساعدة في توجيه القرارات المتعلقة بالتقسيم وغير ذلك من القيود المفروضة على استخدام الأراضي العامة،
10. الشركات لتقييم الفرص الاستثمارية، والامتثال للوائح المالية، والمساعدة في عمليات الاندماج أو عروض الأسهم،
11. الأطراف في الإجراءات القانونية لتقديم أدلة على مطالباتهم،
12. الأطراف في فسخ الزواج،
13. المحاكم والمنفذون لتحديد توزيع العقارات وتقسيم الممتلكات،
14. الأطراف المشاركة في عمليات التداول لتحقيق التوازن بين القيم النسبية،
15. وكلاء الإدراج لاقتراح أسعار إدراج واقعية،
16. المالكون في التخطيط العقاري الخاص بهم حتى يتمكنوا من اتخاذ قرار بشأن التوزيع وتجنب الضرائب عن طريق إبقاء عقاراتهم أقل من حد ضريبة العقارات من خلال الهدايا للورثة المحتملين أثناء حياتهم، و
17. الشركاء في حل الشراكة.

خاتمة

يمثل التقييم العقاري الحديث مزيجًا متكاملاً من التكنولوجيا المتقدمة، والمعايير المهنية الصارمة، والفهم الدقيق للاستخدامات المقصودة للتقييمات. يجب على المثمنين العقاريين مواكبة هذه التطورات المستمرة، وتطوير مهاراتهم ومعارفهم، لتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تلبي احتياجات العملاء وتساهم في استقرار السوق العقاري.