العربيّة
أسس التقييم العقاري: التكنولوجيا، المعايير، وقانون FIRREA
الفصل الأول: أسس التقييم العقاري: التكنولوجيا، المعايير، وقانون FIRREA
مقدمة:
يهدف هذا الفصل إلى تقديم نظرة شاملة حول الأسس التي يقوم عليها التقييم العقاري الحديث، مع التركيز على ثلاثة محاور رئيسية: التكنولوجيا الحديثة وتأثيرها، المعايير المهنية❓ التي تحكم الممارسة، والإطار القانوني المتمثل بشكل أساسي في قانون FIRREA. يعتبر فهم هذه الأسس ضرورياً للمقيمين العقاريين الطموحين والمحترفين على حد سواء، حيث أنها تشكل القاعدة التي يبنون عليها ممارساتهم وتقييماتهم.
أولاً: دور التكنولوجيا في التقييم العقاري (FinTech وتطبيقاتها)
شهد قطاع التقييم العقاري تحولاً كبيراً بفضل التقدم التكنولوجي، وخاصةً في مجال “التكنولوجيا المالية” (FinTech). لم تعد التكنولوجيا مجرد أداة مساعدة، بل أصبحت جزءاً لا يتجزأ من❓❓ عملية التقييم، مما أدى إلى تحسين الكفاءة والدقة والشفافية.
-
مفهوم FinTech في التقييم العقاري:
- يشير مصطلح FinTech إلى استخدام التكنولوجيا، وخاصةً تطبيقات الهاتف المحمول والبرمجيات الذكية، في قطاع التمويل.
- في التقييم العقاري، يغطي FinTech مجموعة واسعة من التطبيقات التي تؤثر على كل مرحلة من مراحل العملية.
-
تطبيقات FinTech في التقييم العقاري:
- السرعة:
- يمكن للمقيم البدء في ملء النماذج قبل الوصول إلى العقار المستهدف، حيث يقوم أحد الموظفين في المكتب بإدخال البيانات الأساسية.
- تتم مزامنة المعلومات بشكل فوري، مما يوفر وقت المقيم ويقلل من الوقت الإجمالي للتقييم.
- مثال عملي: يمكن استخدام تطبيقات إدارة المشاريع العقارية التي تتزامن مع قواعد البيانات العقارية لتوفير معلومات أولية عن العقار (مثل تاريخ البيع، والمساحة، والموقع) قبل زيارة الموقع.
- الدقة:
- تتم مزامنة النماذج المملوءة عبر الإنترنت (وفي الموقع) مع جميع النماذج الأخرى، مما يقلل من احتمالية الخطأ البشري.
- يتم نقل جميع المعلومات المطلوبة تلقائيًا إلى النماذج والملفات المناسبة.
- أجهزة الرسم التخطيطي أكثر دقة من الرسومات اليدوية.
- تتوفر مقارنات محدثة بشكل فوري.
- تضمن الملاحظات الصوتية إمكانية الوصول إلى الملاحظات اللفظية للمقيم والآخرين بسهولة للمراجعة.
- مثال عملي: يمكن استخدام أجهزة قياس المسافة بالليزر (Laser Distance Meters) لجمع قياسات دقيقة للأبعاد الداخلية والخارجية للعقار، ومن ثم إدخال هذه البيانات مباشرة في برامج الرسم التخطيطي (Sketching Software) لإنشاء مخططات دقيقة.
- مثال رياضي: لحساب مساحة غرفة مستطيلة، يمكن استخدام الصيغة التالية:
- Area = Length * Width
- حيث يتم قياس الطول والعرض باستخدام جهاز قياس المسافة بالليزر، وإدخال القيم في البرنامج لحساب المساحة تلقائيًا.
- تقليل التكاليف:
- الوقت هو المال. كلما قل الوقت الذي يقضيه المقيم في إعطاء “رأي حول القيمة” للعقار، زاد الوقت المتاح لديه للانتقال إلى تقييمات أخرى مدفوعة الأجر.
- مثال عملي: من خلال استخدام قواعد البيانات العقارية عبر الإنترنت، يمكن للمقيم البحث عن العقارات المماثلة (Comparables) بسرعة وكفاءة، مما يقلل من الوقت المستغرق في البحث اليدوي.
- سهولة الدفع:
- يمكن إجراء الفوترة للخدمات على الفور باستخدام تطبيقات الدفع المناسبة - لا مزيد من الانتظار لـ “الشيك في البريد”.
- مثال عملي: يمكن استخدام تطبيقات الدفع الإلكتروني (مثل PayPal أو Square) لقبول المدفوعات من العملاء مباشرة بعد الانتهاء من التقييم.
- السرعة:
-
تجارب عملية وأمثلة:
- تجربة: يمكن مقارنة الوقت المستغرق لإجراء تقييم باستخدام الأساليب التقليدية (الورق والقلم، البحث اليدوي عن المقارنات) مع الوقت المستغرق باستخدام الأدوات التكنولوجية الحديثة. سيظهر الفرق الواضح في الكفاءة والسرعة.
- مثال: يمكن استخدام برامج التحليل الإحصائي لتقييم البيانات السوقية وتحديد العوامل المؤثرة في قيمة العقار، مما يزيد من دقة التقييم.
ثانياً: المعايير المهنية للتقييم العقاري (USPAP)
تلعب المعايير المهنية دوراً حاسماً في ضمان جودة وموثوقية التقييمات العقارية. تحدد هذه المعايير الممارسات المقبولة والأخلاقية التي يجب على المقيمين العقاريين الالتزام بها.
-
أهمية المعايير المهنية:
- تضمن اتساق وجودة التقييمات.
- تحمي مصالح العملاء والأطراف الأخرى ذات العلاقة.
- تعزز الثقة في مهنة التقييم العقاري.
-
معايير USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice):
- هي مجموعة من المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم العقاري.
- تم تطويرها من قبل مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board) التابع لمؤسسة التقييم (Appraisal Foundation).
- تغطي USPAP جميع جوانب عملية التقييم، بدءًا من تحديد نطاق العمل وحتى إعداد التقرير.
- تعتبر USPAP مرجعاً أساسياً للمقيمين العقاريين في الولايات المتحدة، ويتم اعتمادها أيضاً في العديد من البلدان الأخرى.
-
عناصر أساسية في USPAP:
- القواعد الأخلاقية (Ethics Rule): تحدد السلوك الأخلاقي المتوقع من المقيمين العقاريين، بما في ذلك النزاهة والموضوعية والاستقلالية.
- قاعدة إدارة السجلات (Record Keeping Rule): تتطلب من المقيمين الاحتفاظ بسجلات كافية لدعم تقييماتهم.
- قاعدة السرية (Confidentiality Rule): تحمي سرية المعلومات المتعلقة بالعملاء والعقارات.
- معايير الأداء (Performance Standards): تحدد الحد الأدنى من المتطلبات اللازمة لإجراء تقييمات موثوقة.
- معايير الإبلاغ (Reporting Standards): تحدد المعلومات التي يجب تضمينها في تقرير التقييم.
-
الاستخدام المقصود والمستخدمون المقصودون ومعيار القيمة (الغرض):
- معيار القيمة: يشير إلى نوع معلومات القيمة التي يريد العميل أن يقدمها المثمن. بمعنى آخر، هل يبحث العميل عن القيمة السوقية أو قيمة التأمين أو القيمة الضريبية أو القيمة قيد الاستخدام أو قيمة الاستثمار وما إلى ذلك؟ (ستتم مناقشة القيمة بالتفصيل في الفصل الثاني).
- الاستخدام المقصود: يشير إلى ما يخطط العميل لفعله بالتقييم. قد تتضمن بعض الاستخدامات المقصودة: تقديم قرض وتحديد القيمة لأغراض المصادرة وتحديد قيمة العقار لتسوية تركة وتحديد المبلغ المراد التأمين على مبنى به، على سبيل المثال لا الحصر.
- المستخدمون المقصودون: يشير إلى العميل أو العملاء بناءً على التواصل مع العميل أو العملاء في وقت المهمة. هل يوجد أكثر من قارئ للتقرير؟ هل سيعتمد الآخرون، بصرف النظر عن العميل، على المعلومات المقدمة في التقرير؟
-
أنواع القيمة المختلفة:
- القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق مفتوحة وتنافسية.
- قيمة التأمين (Insurable Value): هي قيمة العقار التي يتم استخدامها لتحديد مبلغ التأمين اللازم لتغطيته.
- القيمة الضريبية (Tax Assessed Value): هي قيمة العقار التي يتم استخدامها لحساب الضرائب العقارية.
- قيمة الاستثمار (Investment Value): هي القيمة التي يراها مستثمر معين للعقار، بناءً على أهدافه الاستثمارية.
- القيمة قيد الاستخدام (Value in Use): هي القيمة التي يحققها العقار للمالك الحالي، بناءً على استخدامه الحالي.
ثالثاً: قانون FIRREA (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989)
صدر قانون FIRREA في عام 1989 استجابة لأزمة الادخار والقروض في الولايات المتحدة. يهدف القانون إلى إصلاح وتنظيم المؤسسات المالية، بما في ذلك قطاع التقييم العقاري.
-
أهداف قانون FIRREA:
- حماية النظام المالي من خلال تنظيم المؤسسات المالية.
- ضمان جودة وموثوقية التقييمات العقارية.
- تأسيس معايير وطنية للمؤهلات والتدريب للمقيمين العقاريين.
-
أحكام قانون FIRREA المتعلقة بالتقييم العقاري:
- تأسيس مؤسسة التقييم (Appraisal Foundation): وهي منظمة غير ربحية مسؤولة عن تطوير معايير التقييم وتحديد المؤهلات اللازمة للمقيمين.
- إنشاء مجلس مؤهلات المقيمين❓❓ (Appraiser Qualifications Board): وهو مسؤول عن تحديد الحد الأدنى من متطلبات التعليم والخبرة والامتحان للمقيمين العقاريين.
- إنشاء مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board): وهو مسؤول عن تطوير وتحديث معايير USPAP.
- متطلبات الترخيص والاعتماد: يشترط القانون على الولايات إصدار تراخيص واعتمادات للمقيمين العقاريين الذين يستوفون متطلبات مؤسسة التقييم.
- المعاملات المتعلقة بالجهات الفيدرالية (Federally Related Transactions): يشترط القانون إجراء تقييمات معتمدة من قبل مقيمين مرخصين أو معتمدين للمعاملات العقارية التي تشارك فيها وكالات فيدرالية أو منظمات أو وكالات مؤمنة. تشمل القروض العقارية التي تهدف إلى بيعها في السوق الثانوية.
-
المعاملات المعفاة من متطلبات المقيم المرخص أو المعتمد: المعاملات السكنية التي تبلغ 250 ألف دولار أو أقل والمعاملات غير السكنية التي تبلغ مليون دولار أو أقل.
-
تأثير قانون FIRREA على مهنة التقييم العقاري:
- أدى القانون إلى تحسين جودة وموثوقية التقييمات العقارية.
- رفع مستوى المهنية في قطاع التقييم العقاري.
- زاد من ثقة الجمهور في التقييمات العقارية.
رابعاً: أغراض واستخدامات التقييمات
تتأثر الاستخدامات المحتملة للأرض بالاعتبارات الجغرافية والقانونية والاجتماعية والاقتصادية. تشكل هذه الاعتبارات الخلفية التي تجرى على أساسها أنشطة التقييم.
-
أمثلة على استخدامات التقييم:
- البائعون لتحديد أسعار الطلب وتقييم العروض،
- المشترين لتحديد أسعار العرض،
- المقرضون لتقييم الضمانات للقروض،
- شركات التأمين وعملائها لتحديد مبالغ التغطية التأمينية،
- البناة والمطورون لتقييم جدوى المشروع،
- المؤجرون لتحديد معدلات الإيجار وشروط الإيجار،
- الوكالات الحكومية لتحديد التعويض العادل عن مصادرة الممتلكات،
- السلطات الضريبية ودافعو الضرائب لتحديد المبالغ المستحقة عن ضريبة الممتلكات والدخل والعقارات والهدايا،
- مخططو استخدام الأراضي للمساعدة في توجيه القرارات المتعلقة بتقسيم المناطق والقيود الأخرى المتعلقة باستخدام الأراضي العامة
- الشركات لتقييم الفرص الاستثمارية، والامتثال للوائح المالية، والمساعدة في عمليات الاندماج أو عروض الأسهم،
- الأطراف في الإجراءات القانونية لتقديم دليل على مطالباتهم،
- الأطراف في فسخ الزواج،
- المحاكم والمنفذون لتحديد توزيع التركات وتقسيم الممتلكات،
- الأطراف المشاركة في التداولات لتحقيق التوازن بين القيم النسبية،
- وكلاء الإدراج لاقتراح أسعار إدراج واقعية،
- المالكون في التخطيط العقاري الخاص بهم حتى يتمكنوا من اتخاذ قرار بشأن التوزيع وتجنب الضرائب عن طريق
إبقاء ممتلكاتهم أقل من حد ضريبة التركات من خلال الهدايا للورثة المحتملين أثناء حياتهم، و - الشركاء في حل الشراكة.
خامساً: فرص العمل
يعمل معظم المثمنين في أحد المجالين
خلاصة:
يوفر هذا الفصل أساساً قوياً لفهم الأسس التي يقوم عليها التقييم العقاري الحديث. من خلال فهم دور التكنولوجيا، والالتزام بالمعايير المهنية، والامتثال للإطار القانوني، يمكن للمقيمين العقاريين تقديم تقييمات موثوقة وشفافة تخدم مصالح جميع الأطراف ذات العلاقة.
ملخص الفصل
ملخص: أسس التقييم العقاري: التكنولوجيا، المعايير، وقانون FIRREA
يتناول هذا الفصل الأسس الرئيسية للتقييم العقاري الحديث، مع التركيز على دور التكنولوجيا، وأهمية المعايير المهنية❓، وتأثير قانون إصلاح المؤسسات المالية وإنعاشها وإنفاذ القانون (FIRREA).
أولاً، يستعرض الفصل التطور التكنولوجي في مجال التقييم العقاري، وخاصةً تقنيات “FinTech” وتطبيقاتها المتنقلة. وقد أحدثت هذه التقنيات ثورة إيجابية في كل مرحلة من مراحل عملية التقييم، مما أدى إلى:
- السرعة: إمكانية البدء في التقييم قبل الوصول إلى العقار، وتعبئة النماذج إلكترونيًا.
- الدقة: تزامن المعلومات بين النماذج المختلفة، والحد من الأخطاء البشرية، واستخدام أدوات الرسم المتطورة، والوصول إلى أحدث البيانات المقارنة، وتسجيل الملاحظات الصوتية.
- التكلفة: توفير الوقت، مما يتيح للمقيم التركيز على المزيد من عمليات التقييم.
- سهولة الدفع: إمكانية تحصيل المدفوعات فورًا باستخدام تطبيقات الدفع الإلكتروني.
ثانياً، يركز الفصل على أهمية المعايير المهنية في التقييم العقاري. قبل قانون FIRREA، كان هناك نقص في التنظيم والمعايير الموحدة في هذه الصناعة. لذلك، يوضح الفصل كيف أن قانون FIRREA قام بما يلي:
- فرض ترخيص واعتماد المقيمين العقاريين على مستوى الولايات.
- وضع معايير الكفاءة على الصعيد الوطني (بما في ذلك اشتراط الحصول على درجة البكالوريوس).
- تبني “المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم” (USPAP).
كما يشير الفصل إلى أن قانون FIRREA أدى إلى تأسيس “مؤسسة التقييم” (The Appraisal Foundation)، وهي المسؤولة عن وضع معايير التقييم وتأهيل المقيمين. وتراقب “لجنة التقييم الفرعية” أداء مؤسسة التقييم والوكالات التنظيمية للمؤسسات المالية الفيدرالية. يجب على الولايات أن تلتزم بمعايير التقييم التي وضعتها “مجلس مؤهلات المقيمين” التابع لمؤسسة التقييم.
يحدد الفصل أيضًا “المعاملات ذات الصلة بالفيدرالية” (Federally Related Transactions)، وهي المعاملات التي تشارك فيها❓ وكالة فيدرالية أو وكالة تنظيمية أو وكالة مؤمنة، وتتطلب خدمات مقيم عقاري. ويستثني القانون المعاملات السكنية التي تقل قيمتها عن 250 ألف دولار والمعاملات غير السكنية التي❓ تقل قيمتها عن مليون دولار من متطلبات المقيم المرخص أو المعتمد.
ثالثاً، يوضح الفصل أن “مجلس معايير التقييم” التابع لمؤسسة التقييم قد طور “المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم” (USPAP). ويشير الفصل إلى أهمية “البيانات” التي اعتمدتها مؤسسة التقييم، والتي تعتبر جزءًا لا يتجزأ من معايير الممارسة المهنية للتقييم. كما يتناول الفصل “الآراء الاستشارية” التي تصدرها “مجلس معايير التقييم”، والتي توضح كيفية تطبيق المعايير في مواقف محددة.
رابعاً، يشدد الفصل على أهمية تحديد “معيار القيمة” (Standard of Value)، و”الاستخدام المقصود” (Intended Use)، و”المستخدمون المقصودون” (Intended Users) للتقييم. فـ”معيار القيمة” يشير إلى نوع معلومات القيمة المطلوبة من قبل العميل (مثل القيمة السوقية، قيمة التأمين، القيمة الضريبية، إلخ). أما “الاستخدام المقصود” فيشير إلى ما يخطط العميل لفعله بالتقييم (مثل الحصول على قرض، تحديد القيمة لأغراض المصادرة، إلخ). و”المستخدمون المقصودون” هم العملاء الذين سيعتمدون على المعلومات المقدمة في التقرير. وتؤثر هذه العوامل على “نطاق العمل” (Scope of Work) المطلوب في عملية التقييم.
أخيراً، يقدم الفصل قائمة شاملة بالجهات التي تستخدم التقييمات العقارية وللأغراض المتعددة التي تستخدم من أجلها، مما يبرز أهمية التقييم العقاري في مختلف القطاعات والمجالات.
