وصف العقار وحسابات التقييم

الفصل الرابع: وصف العقار وحسابات التقييم

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لكيفية وصف العقارات بدقة وموضوعية، بالإضافة إلى إتقان العمليات الحسابية الأساسية والمتقدمة المستخدمة في تقييم العقارات. يعد الوصف الدقيق للعقار أساسًا ضروريًا لأي عملية تقييم ناجحة، حيث يوفر قاعدة بيانات موثوقة لاتخاذ القرارات. كما أن فهم العمليات الحسابية المختلفة يُمكِّن المقيم من تقدير قيمة العقار بدقة باستخدام الأساليب المختلفة.

أولًا: وصف العقار

يعتبر وصف العقار جوهر عملية التقييم. يجب أن يكون الوصف شاملاً ودقيقًا وموضوعيًا، وأن يغطي كافة الجوانب الهامة التي تؤثر على قيمة العقار. هناك عدة طرق لوصف العقارات، بما في ذلك:

1. نظام القياس والحدود (Metes and Bounds System):
   • يستخدم هذا النظام نقاط مرجعية❓ (Reference Points) وخطوطًا واتجاهات (Courses and Distances) لتحديد حدود قطعة الأرض.
   • النقاط المرجعية: غالبًا ما تكون معالم طبيعية (مثل صخرة كبيرة أو نهر) أو معالم اصطناعية (مثل علامة حدودية أو طريق).
   • الاتجاهات والمسافات: يتم تحديد الاتجاهات بالدرجات والدقائق والثواني، والمسافات بوحدات قياس مناسبة (مثل الأمتار أو القدم).
   • التطبيقات العملية: يستخدم هذا النظام بشكل شائع في المناطق التي لم يتم فيها تطبيق نظام المسح المستطيل.
2. نظام المسح المستطيل (Rectangular (U.S. Government) Survey System):
   • يعتمد هذا النظام على خطوط أساسية (Base Lines) وخطوط طول رئيسية (Meridians) لتقسيم الأراضي إلى شبكة من المستطيلات.
   • الخط الأساسي والخط الطولي الرئيسي: يتقاطع هذان الخطان لتحديد نقطة مرجعية.
   • المدن (Townships): مربعات طول ضلعها 6 أميال، مقسمة إلى 36 قسمًا.
   • الأقسام (Sections): مربعات طول ضلعها ميل واحد، مساحتها 640 فدانًا.
   • الأجزاء الجزئية (Partial Sections): تقسيمات فرعية للأقسام، مثل النصف أو الربع.
   • التطبيقات العملية: يستخدم هذا النظام على نطاق واسع في الولايات المتحدة، وخاصة في المناطق التي تم مسحها بعد اعتماد هذا النظام.
3. نظام القطعة، والكتلة، والمخطط (Lot, Block, and Tract System):
   • يستخدم هذا النظام في تقسيمات الأراضي السكنية والتجارية، حيث يتم تقسيم الأرض إلى قطع (Lots) وكتل (Blocks) مسجلة في مخططات رسمية (Plats).
   • المخططات الرسمية: تحتوي على معلومات تفصيلية عن أبعاد القطع، ومواقعها، وحقوق الارتفاق، وغيرها من التفاصيل ذات الصلة.
   • التطبيقات العملية: يستخدم هذا النظام بشكل شائع في المناطق الحضرية والضواحي.
4. نظام المسح الجيوديسي (Geodetic Survey System):
   • يستخدم هذا النظام بيانات دقيقة من الأقمار الصناعية ونظم تحديد المواقع العالمية (GPS) لتحديد مواقع النقاط على سطح الأرض بدقة عالية.
   • التطبيقات العملية: يستخدم هذا النظام في المشاريع الهندسية الكبرى، مثل بناء الطرق والجسور، وفي إنشاء الخرائط الطبوغرافية.
   • مثال: استخدام نظام GPS لتحديد حدود قطعة أرض بدقة تصل إلى بضعة سنتيمترات.

ثانيًا: العمليات الحسابية المستخدمة في التقييم

تعتبر العمليات الحسابية جزءًا لا يتجزأ من عملية تقييم العقارات. يجب أن يكون المقيم على دراية بمجموعة واسعة من العمليات الحسابية، بما في ذلك:

1. حساب المسافات والمساحات والأحجام:
   • المسافة: حساب طول الخطوط المستقيمة والمنحنية باستخدام وحدات قياس مناسبة.
   • المساحة: حساب مساحة الأشكال الهندسية المختلفة، مثل المستطيلات والمربعات والمثلثات والدوائر.
     • مساحة المستطيل: Area (A) = Length (L) * Width (W)
     • مساحة المثلث: Area (A) = 0.5 * Base (B) * Height (H)
   • الحجم: حساب حجم المجسمات ثلاثية الأبعاد، مثل المكعبات والأسطوانات والمخاريط.
     • حجم المكعب: Volume (V) = Length (L) * Width (W) * Height (H)
     • حجم الأسطوانة: Volume (V) = π * Radius (r)^2 * Height (H)
   • تحويل الوحدات: القدرة على تحويل الوحدات المختلفة (مثل القدم إلى المتر، والفدان إلى الهكتار).
2. النسب المئوية:
   • حساب النسب المئوية للزيادة والنقصان، والنسب المئوية للتعديلات في طريقة المقارنة البيعية.
   • مثال: إذا زاد سعر عقار بنسبة 5%، فإن السعر الجديد هو السعر القديم + (السعر القديم * 0.05).
3. الرسملة المباشرة (Direct Capitalization):
   • تستخدم هذه الطريقة لتحويل الدخل الصافي التشغيلي (Net Operating Income - NOI) إلى قيمة.
   • الصيغة: Value (V) = Net Operating Income (NOI) / Capitalization Rate (R)
   • مثال: إذا كان الدخل الصافي التشغيلي لعقار هو 100,000 ريال سعودي، وكان معدل الرسملة 10%، فإن قيمة العقار هي 1,000,000 ريال سعودي.
4. حساب الفائدة (Interest):
   • حساب الفائدة البسيطة والمركبة.
   • الفائدة البسيطة: Interest (I) = Principal (P) * Rate (r) * Time (t)
   • الفائدة المركبة: Amount (A) = P (1 + r/n)^(nt), where ‘n’ is the number of times that interest is compounded per year.
5. الحسابات المالية (Financial Calculations):
   • القيمة الحالية والمستقبلية (Present and Future Value): حساب القيمة الحالية لتدفقات نقدية مستقبلية، أو القيمة المستقبلية لاستثمار حالي.
   • الخصم (Discounting): عملية حساب القيمة الحالية لتدفقات نقدية مستقبلية.
   • المركبات (Annuities): سلسلة من المدفوعات المتساوية على فترات منتظمة.
   • طريقة هوسكولد (Hoskold Method) أو صندوق الإهلاك: طريقة لحساب القيمة الحالية لتدفقات نقدية مستقبلية، مع الأخذ في الاعتبار معدل العائد على الاستثمار ومعدل استرداد رأس المال.
   • طريقة إنوود (Inwood Method): طريقة لحساب القيمة الحالية لتدفقات نقدية مستقبلية، مع الأخذ في الاعتبار معدل العائد على الاستثمار فقط.
6. مقاييس النزعة المركزية (Measures of Central Tendency)
   • حساب المتوسط الحسابي (Mean)، الوسيط (Median)، والمنوال (Mode) لبيانات المبيعات المقارنة. هذه المقاييس تساعد في تحديد القيمة الأكثر تمثيلاً لمجموعة من البيانات.

ثالثًا: العوامل المؤثرة على القيمة❓

يجب أن يكون المقيم على دراية بالعوامل المختلفة التي تؤثر على قيمة العقار. هذه العوامل يمكن تصنيفها إلى:

1. العوامل الاجتماعية (Social Factors):
   • تغيرات في التركيبة السكانية، ومستويات التعليم، وأنماط الحياة.
   • مثال: زيادة الطلب على المساكن في منطقة معينة بسبب زيادة عدد السكان.
2. العوامل الاقتصادية (Economic Factors):
   • معدلات الفائدة❓❓، ومعدلات التضخم، ومستويات الدخل، ومعدلات البطالة.
   • مثال: انخفاض معدلات الفائدة قد يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات وارتفاع الأسعار.
3. العوامل السياسية (Political Factors):
   • السياسات الحكومية المتعلقة بالضرائب، والتنظيمات العقارية، والتخطيط العمراني.
   • مثال: تغييرات في قوانين الضرائب العقارية قد تؤثر على قيمة العقارات.
4. العوامل البيئية (Environmental (Physical) Factors):
   • الموقع، والتضاريس، والمناخ، والظروف البيئية المحيطة بالعقار.
   • مثال: عقار يقع في منطقة ذات مناظر طبيعية خلابة قد يكون له قيمة أعلى من عقار مماثل يقع في منطقة صناعية.

رابعًا: أمثلة وتطبيقات عملية

1. مثال على وصف عقار باستخدام نظام القياس والحدود: “تبدأ قطعة الأرض عند علامة حدودية على بعد 100 متر شمال الطريق الرئيسي، ثم تتجه شرقًا بزاوية 90 درجة لمسافة 50 مترًا، ثم تتجه جنوبًا بزاوية 180 درجة لمسافة 100 متر، ثم تتجه غربًا بزاوية 270 درجة لمسافة 50 مترًا، ثم تعود إلى نقطة البداية.”
2. مثال على حساب المساحة: يرغب مقيم في حساب مساحة قطعة أرض مستطيلة الشكل أبعادها 20 مترًا × 30 مترًا. باستخدام الصيغة A = L * W، تكون المساحة 20 * 30 = 600 متر مربع.
3. مثال على الرسملة المباشرة: يقوم مقيم بتقييم مبنى تجاري يحقق دخلًا صافيًا تشغيليًا قدره 150,000 ريال سعودي سنويًا. بعد تحليل السوق، وجد المقيم أن معدل الرسملة المناسب للعقارات المماثلة هو 8%. باستخدام الصيغة V = NOI / R، تكون قيمة العقار 150,000 / 0.08 = 1,875,000 ريال سعودي.
4. تجربة عملية: قم بزيارة موقع عقار محتمل. استخدم نظام تحديد المواقع العالمي (GPS) لتحديد إحداثيات الموقع. قم بقياس أبعاد العقار باستخدام شريط قياس أو جهاز ليزر. قم برسم مخطط تفصيلي للعقار، مع تحديد كافة المعالم الهامة.

خلاصة

في هذا الفصل، تم استعراض كيفية وصف العقارات بدقة باستخدام أنظمة مختلفة، بالإضافة إلى العمليات الحسابية الأساسية والمتقدمة المستخدمة في التقييم. كما تم تسليط الضوء على العوامل المختلفة التي تؤثر على قيمة العقار. من خلال إتقان هذه المفاهيم والمهارات، سيكون المتدربون قادرين على إجراء تقييمات عقارية دقيقة وموثوقة.