العربيّة
تحليل خصائص الموقع: البيانات والتوصيف
الفصل الخامس: تحليل خصائص الموقع: البيانات والتوصيف
مقدمة
يُعد تحليل خصائص الموقع خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري، حيث يهدف إلى فهم دقيق للعوامل التي تؤثر على قيمة العقار بناءً على موقعه الجغرافي وخصائصه الفيزيائية والقانونية. هذا التحليل الشامل يُمكّن المقيم من تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار بدقة وموضوعية. يعتمد هذا الفصل على استخلاص البيانات وتوصيفها بدقة، مع مراعاة النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة.
أولاً: بيانات الحي (Neighborhood Data)
تعتبر بيانات الحي المحيط بالعقار جزءًا لا يتجزأ من عملية التقييم. تهدف هذه البيانات إلى فهم البيئة التي يقع فيها العقار وتأثيرها على قيمته.
أ. مصادر بيانات الحي:
- المعلومات العامة:
- بيانات التعداد السكاني: توفر معلومات ديموغرافية واقتصادية واجتماعية حول سكان الحي.
- البيانات الحكومية: تشمل خطط التطوير الحضري، ومشاريع البنية التحتية، والقوانين واللوائح المحلية.
- بيانات السوق العقاري: تتضمن أسعار العقارات المماثلة، وحجم المبيعات، وفترة التسويق.
- المصادر الخاصة:
- شركات الأبحاث العقارية: تقدم تقارير وتحليلات مفصلة حول السوق العقاري في الحي.
- مواقع الإنترنت العقارية: توفر معلومات حول العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار، بالإضافة إلى بيانات حول الحي.
- المصادر الشخصية:
- مقابلات مع خبراء محليين: تتضمن مقابلات مع متخصصي العقارات المحليين (الوسطاء والمثمنين والمقرضين ومديري العقارات) ومالكي العقارات.
- المعاينة الشخصية: تعتبر المعاينة الشخصية من قبل المثمن المصدر الرئيسي لبيانات الحي.
ب. معاينة الحي (Neighborhood Inspection):
تتضمن تحديد حدود الحي وملاحظة خصائصه الأساسية.
-
تحديد حدود الحي:
- يجب على المثمن تحديد حدود الحي، مع الأخذ في الاعتبار أي مؤثرات غير عادية قد تنطبق.
- قد تكون العقارات الواقعة بالقرب من حافة الحي عرضة لتأثيرات أكبر من الاستخدامات المجاورة مقارنة بالعقارات الواقعة في وسط الحي.
- من المفيد رسم حدود الحي على خريطة المنطقة، مع ملاحظة الخصائص (الحواجز المادية وتغيرات استخدام الأراضي والتغيرات في المنطقة التعليمية وما إلى ذلك) التي تحدد كل حد.
مثال: قد تكون حدود الحي بسيطة مثل تقسيم فرعي معين (Subdivision)، أو قد يشمل الحي منطقة أكبر أو أصغر من التقسيم الفرعي.
-
ملاحظة الخصائص الأساسية للحي:
- نوع الحي.
- الخصائص والتخطيط الفيزيائي.
- نسبة التطوير.
- أدلة على التغيير (بناء جديد، إعادة تصميم، درجة الصيانة).
- كمية وأنواع وأعمار وحالة العقارات المختلفة.
- أنماط حركة المرور.
- وجود مؤثرات سلبية على القيمة.
- الجودة الشاملة للحي وجاذبيته.
ثانياً: بيانات الموقع (Site Data)
تشير بيانات الموقع إلى المعلومات المحددة المتعلقة بموقع العقار قيد التقييم. يُعرَّف الموقع بأنه الأرض التي تم إعدادها للاستخدام، على سبيل المثال عن طريق تطهير الأرض وتسويتها وتطوير الوصول إليها والمرافق.
أ. وصف❓ الموقع (Site Description):
- التحقق من الحدود: يجب على المثمن التحقق مما إذا كانت حدود العقار تتطابق مع الوصف القانوني للعقار، وما إذا كانت هناك أي تعديات ظاهرة، سواء من العقار على العقارات المجاورة أو العكس.
- تحديد الارتفاقات (Easements): يجب على المثمن أيضًا ملاحظة موقع أي ارتفاقات تفيد أو تثقل كاهل العقار. على سبيل المثال، قد يستفيد العقار من ارتفاق الوصول عبر الأراضي المجاورة، أو قد يكون مثقلًا بارتفاق لتركيب وصيانة المرافق تحت الأرض. يجب تدوين موقع الارتفاقات والتعديات على خريطة الموقع.
- قياسات الموقع:
- العرض (Width): هو بُعد الموقع المقاس بالتوازي مع الشارع الذي يقع عليه عنوان الموقع.
- العمق (Depth): هو البُعد المعاكس، عموديًا على الشارع.
- الواجهة (Frontage): هي طول حدود العقار حيث تجاور شارعًا أو مسطحًا مائيًا. يُستخدم أحيانًا كمقياس للقيمة، ولكن فقط عندما تشير بيانات السوق بوضوح إلى وجود علاقة بين الواجهة والقيمة.
مثال: في حي سكني تتراوح فيه واجهات الشوارع من 80 قدمًا إلى 100 قدم، فمن المحتمل ألا يؤثر الفرق في الواجهة على القيمة إلى حد كبير. من ناحية أخرى، قد تُظهر العقارات السكنية المطلة على بحيرة أو مجرى مائي اختلافات كبيرة في القيمة بناءً على مقدار الواجهة المائية لكل قطعة أرض.
- الخصائص الطبيعية: يجب على المثمن ملاحظة أي خصائص قد تسبب مشاكل مثل المنحدرات الشديدة أو ضعف الصرف أو التعرض لرياح قوية، بالإضافة إلى الخصائص المواتية مثل التعرض لأشعة الشمس أو التضاريس المتموجة بلطف أو المناظر اللطيفة.
ب. البيانات الفيزيائية (Physical Data):
تتولد غالبية البيانات اللازمة لوصف الموقع عن طريق المعاينة الشخصية للموقع قيد التقييم. تشتمل البيانات الفيزيائية للموقع على معلومات حول الأرض نفسها وموقعها وأي تحسينات للموقع.
- الأبعاد (Dimensions): يجب عرضها بالأقدام إذا كان موقع العقار عبارة عن قطعة أرض مستطيلة منتظمة الشكل. إذا لم يكن الأمر كذلك، فيمكن تضمين مخطط قطعة أرض أو قسم من خريطة قطعة أرض كمرفق بالتقرير. ومع ذلك، يجب عرض الأبعاد بوضوح.
- مساحة الموقع (Site Area): يجب عرض المساحة بالقدم المربع أو الأفدنة. إذا تعذر حساب المساحة الإجمالية بدقة، مثل قطعة أرض على طول نهر متعرج، فيمكن التعبير عن المساحة بالقدم المربع “MOL” لـ “أكثر أو أقل”. (تشير خرائط المساحين عادةً إلى مساحة الأفدنة أو القدم المربع للطرود غير المنتظمة الشكل.)
- الشكل (Shape): يجب على المثمن وصف شكل قطعة الأرض. مستطيل ومثلث وغير منتظم هي بعض الأوصاف التي تتبادر إلى الذهن.
- المنظر (View): يجب على المثمن تقييم تأثير المنظر على قيمة وقابلية تسويق العقار عن طريق تقييم المنظر على أنه عادي أو مفيد أو ضار، وكذلك عن طريق وصف طبيعة المنظر على أنه، من بين أشياء أخرى، مياه أو رعوي أو غابات، إلخ.
- تصنيف تقسيم المناطق المحدد (Specific Zoning Classification): قم بتوفير تصنيف تقسيم المناطق المحدد. بالنسبة لأي شيء بخلاف تقسيم المناطق السكنية ذات العائلة الواحدة، قد يكون من الضروري إرفاق مرفق من سلطات تقسيم المناطق يصف الاستخدامات التي تسمح بها فئة تقسيم المناطق.
- وصف تقسيم المناطق (Zoning Description):
- الامتثال لتقسيم المناطق (Zoning Compliance): من خلال تحديد المربع المناسب، يمكن للمثمن الإشارة إلى ما إذا كان الاستخدام الحالي قانونيًا أو قانونيًا ولكنه استخدام غير مطابق مسموح به بموجب الاستخدام قبل تقسيم المناطق (Grandfathered Use)، أو عدم وجود تقسيم للمناطق على الإطلاق، أو استخدام غير قانوني. يجب شرح أي استخدام غير قانوني إما في المساحة المتوفرة أو على الأرجح في ملحق مشار إليه هنا.
- أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use): إذا كان الموقع قيد الاستخدام في أعلى وأفضل استخدام له❓❓ أم لا، فيجب تحديد المربع المناسب. على سبيل المثال، إذا كان الموقع مستخدمًا حاليًا كمقر إقامة لعائلة واحدة حيث يسمح تقسيم المناطق بـ 20 وحدة، فلن يكون الموقع في❓ أعلى وأفضل استخدام له. يجب على المثمن تحليل ووصف تأثير القيمة لأعلى وأفضل استخدام مختلف بخلاف الاستخدام الحالي للموقع.
- المرافق (Utilities): من خلال تحديد المربع المناسب، يمكن للمثمن إظهار ما إذا كانت المرافق❓❓ (الكهرباء والغاز والمياه والصرف الصحي) عامة أو خاصة. إذا لم تكن خاصة متاحة، فيجب على المثمن تحديد ماهيتها (البروبان، البئر، نظام الصرف الصحي، إلخ) تحت “أخرى”.
- التحسينات خارج الموقع (Off-site Improvements): تغطي مربعات الاختيار الحالية الشارع أو الزقاق فقط. الأرصفة والمزاريب والإضاءة مهمة أيضًا، ويجب تغطية وجودها أو عدم وجودها في ملحق. [أشر إلى ما إذا كان الشارع أو الزقاق عامًا أو خاصًا.]
- منطقة الفيضانات الخاصة التابعة لوكالة إدارة الطوارئ الفيدرالية (FEMA Special Flood Hazard Area): يجب على المثمن الإشارة إلى ما إذا كان العقار يقع في منطقة معرضة للفيضانات كما هو موضح في خريطة وكالة إدارة الطوارئ الفيدرالية. حدد مربع “نعم” إذا كانت المنطقة تحمل تسمية “أ” أو “ف”. حدد “لا” لـ “ب” أو “ج” أو “د”، وما إلى ذلك. أدخل المنطقة وتاريخ الخريطة ورقم الخريطة في المساحات المتوفرة.
- هل المرافق والتحسينات خارج الموقع نموذجية لمنطقة السوق؟: حدد “نعم” أو “لا”.
- هل توجد أي ظروف موقع معاكسة أو عوامل خارجية (ارتفاقات، تعديات، ظروف بيئية، استخدامات الأراضي، إلخ)؟: حدد “نعم” أو “لا”. إذا كانت الإجابة بنعم، فصف ذلك.
- التوصيات (Recommendations):
- يجب على المثمن أن يدرج في تقريره توصيات بشأن أي إجراءات يجب اتخاذها لتحسين قيمة العقار.
- يجب على المثمن أن يذكر في تقريره أي قيود على استخدام العقار أو أي مشاكل محتملة قد تؤثر على قيمته.
الخلاصة
تحليل خصائص الموقع هو عملية معقدة تتطلب خبرة ومعرفة متعمقة بالسوق العقاري. من خلال جمع البيانات وتحليلها بدقة، يمكن للمقيم تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار وتقديم توصيات قيمة لعملائه.
ملخص الفصل
ملخص علمي مفصل: تحليل خصائص الموقع❓ – البيانات❓ والتوصيف
مقدمة: يركز هذا الفصل على تحليل خصائص الموقع في❓ التقييم العقاري، ويشمل ذلك جمع البيانات وتوصيف الموقع بشكل دقيق. يعتبر هذا التحليل حجر الزاوية في عملية التقييم، حيث يؤثر الموقع بشكل كبير على قيمة العقار❓.
أولاً: تحليل الحي:
- تحديد❓ حدود الحي: تبدأ عملية التقييم بتحديد حدود الحي المحيط بالعقار❓ موضوع التقييم. يمكن الاستعانة ببيانات ثانوية أو خبرات سابقة، ولكن الفحص الميداني الدقيق ضروري لتحديد أي تأثيرات غير عادية.
- العوامل المؤثرة في تحديد الحدود: تشمل الحواجز المادية (مثل الطرق السريعة أو الأنهار)، التغييرات في استخدامات الأراضي، والتغيرات في المناطق التعليمية، وغيرها. يتم رسم خريطة للحي مع تحديد هذه الخصائص.
- خصائص الحي الأساسية: يجب على المثمن العقاري ملاحظة وتسجيل الخصائص الأساسية للحي، بما في ذلك:
- نوع الحي (سكني، تجاري، صناعي، إلخ).
- الخصائص الفيزيائية والتصميم (مثل كثافة المباني، وجودة الطرق، والمساحات الخضراء).
- نسبة التطوير (مبني بالكامل، قيد التطوير، إلخ).
- دلائل التغيير (بناء جديد، ترميم، مستوى الصيانة).
- كمية وأنواع وأعمار وحالة العقارات المختلفة.
- أنماط المرور.
- وجود مؤثرات سلبية على القيمة (مثل التلوث أو الضوضاء).
- الجودة العامة للحي وجاذبيته.
- أهمية الملاحظات: يتم تدوين هذه الملاحظات على خريطة الحي للرجوع إليها لاحقًا أو تضمينها في تقرير التقييم.
ثانياً: بيانات الموقع (Site Data):
- تعريف الموقع: الموقع هو الأرض التي تم تجهيزها للاستخدام، على سبيل المثال، عن طريق التسوية وتطوير الوصول والمرافق.
- أهمية تمييز الموقع عن التحسينات (المباني):
- تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use).
- توفير بيانات لتقنيات التقييم المختلفة (مثل طريقة التكلفة).
- قد يكون مطلوبًا في بعض مهام التقييم (مثل التقييمات لأغراض الضرائب).
- وصف❓ الموقع: يجب على المثمن العقاري ملاحظة ما إذا كانت حدود العقار تتطابق مع الوصف القانوني للملكية، وما إذا كانت هناك أي تعديات ظاهرة، سواء من العقار على العقارات المجاورة أو العكس. يجب أيضًا ملاحظة موقع أي حقوق ارتفاق (Easements) تفيد أو تثقل كاهل العقار.
- قياسات الموقع:
- العرض (Width): قياس الموقع الموازي للشارع.
- العمق (Depth): القياس المعاكس، العمودي على الشارع.
- الواجهة (Frontage): طول حدود العقار❓ المتاخمة للشارع أو المسطح المائي. غالبًا ما تكون مهمة بشكل خاص للعقارات التجارية.
- خصائص الأرض الأخرى: تشمل التضاريس (الميل)، وخصائص التربة، والمناخ. يجب ملاحظة أي خصائص قد تشكل مشاكل (مثل المنحدرات الحادة أو الصرف السيئ) بالإضافة إلى الخصائص الإيجابية (مثل التعرض لأشعة الشمس أو المناظر الخلابة).
ثالثاً: البيانات الفيزيائية للموقع:
- المعلومات التي يتم جمعها: يتم الحصول على غالبية البيانات من خلال الفحص الميداني للموقع، وتشمل معلومات حول الأرض نفسها وموقعها وأي تحسينات للموقع.
- الأبعاد: يجب إظهار الأبعاد بالقدم إذا كان الموقع مستطيلًا منتظمًا. بخلاف ذلك، يمكن تضمين مخطط أو جزء من خريطة كملحق للتقرير.
- المساحة: يجب إظهار المساحة بالقدم المربع للمساحات الأقل من فدان واحد وبالفدان للمساحات الأكبر.
- الشكل: يجب وصف شكل قطعة الأرض.
- المنظر: يجب تقييم تأثير المنظر على قيمة العقار وقابليته للتسويق (عادي، مفيد، سلبي) ووصف طبيعة المنظر (ماء، ريفي، غابة، إلخ).
- التصنيف المحدد للمنطقة: يجب تقديم التصنيف المحدد للمنطقة (Zoning).
- وصف المنطقة: بالنسبة لأي شيء بخلاف المناطق السكنية ذات العائلة الواحدة، قد يلزم تقديم مرفق من سلطات تقسيم المناطق يصف الاستخدامات التي تسمح بها فئة تقسيم المناطق.
- الامتثال لتقسيم المناطق: يجب الإشارة إلى ما إذا كان الاستخدام الحالي قانونيًا أم لا.
- الاستخدام الأمثل والأعلى: يجب تحليل ووصف تأثير الاستخدام الأمثل والأعلى المختلف عن الاستخدام الحالي للموقع على القيمة.
- المرافق: يجب تحديد ما إذا كانت المرافق❓ (الكهرباء والغاز والمياه والصرف الصحي) عامة أم خاصة.
- التحسينات خارج الموقع: يجب ذكر وجود أو عدم وجود الأرصفة والمزاريب والإضاءة في ملحق.
- منطقة الفيضانات الخاصة التابعة لوكالة إدارة الطوارئ الفيدرالية (FEMA): يجب الإشارة إلى ما إذا كان العقار يقع في منطقة معرضة للفيضانات.
- الظروف السلبية: يجب تحديد أي ظروف سلبية أو عوامل خارجية (حقوق ارتفاق، تعديات، ظروف بيئية، استخدامات الأراضي) ووصفها.
الاستنتاجات:
يؤكد هذا الفصل على الأهمية البالغة لتحليل خصائص الموقع بدقة وموضوعية في عملية التقييم العقاري. يعتبر الفحص الميداني الدقيق، إلى جانب جمع البيانات من مصادر موثوقة، أمرًا ضروريًا لتحديد قيمة العقار بشكل عادل ودقيق.
الآثار المترتبة:
- يجب على خبراء التقييم العقاري إتقان مهارات جمع البيانات وتوصيف المواقع بدقة.
- يجب عليهم فهم تأثير العوامل المختلفة (مثل الموقع، والمرافق، وتقسيم المناطق) على قيمة العقار.
- يجب عليهم الالتزام بالمعايير المهنية والأخلاقية في عملية التقييم.
- يجب عليهم تحديث معرفتهم باستمرار بالمعلومات المتعلقة بالحي والمنطقة التي يعملون بها.
