تحديد المشكلة: جمع البيانات الأولية وتحليلها

الفصل الثالث: تحديد المشكلة❓❓: جمع البيانات الأولية وتحليلها

مقدمة

يعتبر تحديد المشكلة الخطوة الأساسية والأولى في عملية التقييم العقاري. وهي بمثابة وضع الأساس الذي سيُبنى عليه التقييم بأكمله. يهدف هذا الفصل إلى استعراض شامل لعملية تحديد المشكلة، مع التركيز على جمع البيانات الأولية وتحليلها بشكل علمي ومفصل.

أولاً: تحديد المشكلة (Problem Definition)

يُقصد بتحديد المشكلة تحديد نطاق التقييم العقاري وأهدافه بوضوح. يتضمن ذلك تحديد:

1. العقار محل التقييم (Identifying the Real Estate):
   • الوصف القانوني: يجب تحديد العقار بدقة باستخدام الوصف القانوني (Legal Description) المتوفر في السجلات العقارية. هذا الوصف يضمن عدم وجود أي لبس أو غموض في تحديد موقع العقار وحدوده.
     • نظام “ميتس أند باوندز” (Metes and Bounds System): يعتمد على وصف الحدود باستخدام الزوايا والمسافات من نقطة مرجعية (Reference Point) أو نقطة بداية (Point of Beginning – POB).
     • نظام المسح المستطيلي (Rectangular Survey System): يعتمد على خطوط الأساس (Baseline) والزوال (Meridian) لتقسيم الأرض إلى مربعات (Townships) ومقاطع (Sections).
     • نظام القطع والأرقام (Lot, Block, and Tract System): يستخدم في المخططات التفصيلية للأراضي المقسمة، حيث يتم تحديد القطعة (Lot) والرقم (Block) في المخطط.
   • العنوان المادي (Physical Address): بالإضافة إلى الوصف القانوني، يجب ذكر العنوان المادي للعقار لتسهيل الوصول إليه وتحديده بصريًا.
2. الحقوق العقارية (Real Property Interest):
   • تحديد نوع الحق العقاري محل التقييم (Ownership). هل هو ملكية تامة (Fee Simple)، حق انتفاع (Leasehold Interest)، ارتفاق (Easement)، أو غير ذلك؟
   • يجب أن يتضمن التقييم وصفًا تفصيليليًا للحقوق والقيود المتعلقة بالعقار (Rights and Restrictions).
3. الغرض من التقييم (Purpose of the Appraisal):
   • لماذا يتم إجراء التقييم؟ هل هو لغرض البيع والشراء، التمويل العقاري، التأمين، الضرائب، التقاضي، أم غير ذلك؟
   • يؤثر الغرض من التقييم على نوع البيانات المطلوبة والأساليب المستخدمة في التقييم.
4. تاريخ سريان التقييم (Effective Date of Appraisal):
   • هو التاريخ الذي يعكس فيه التقييم قيمة العقار. قد يكون التاريخ الحالي، تاريخ سابق، أو تاريخ مستقبلي.
   • يجب تحديد تاريخ السريان بدقة لأنه يؤثر على البيانات السوقية المستخدمة في التقييم.
5. تحديد القيمة المطلوبة (Standard of Value):
   • ما هو نوع القيمة المطلوب تقديرها؟ هل هي القيمة السوقية (Market Value)، قيمة التأمين (Insurable Value)، قيمة التصفية (Liquidation Value)، أم غير ذلك؟
   • يجب تعريف القيمة المطلوبة بوضوح لتجنب أي لبس أو غموض.
6. الافتراضات والشروط المحددة (Assumptions and Limiting Conditions):
   • يجب ذكر الافتراضات التي بني عليها التقييم والشروط التي تحد من نطاقه. هذه الافتراضات والشروط تحمي المُقيِّم وتوضح للقارئ حدود مسؤولية المُقيِّم.
   • أمثلة على الافتراضات: افتراض أن العقار خالٍ من أي عيوب خفية، افتراض أن المعلومات المقدمة من مصادر أخرى صحيحة.
   • أمثلة على الشروط المحددة: عدم مسؤولية المُقيِّم عن أي تغييرات مستقبلية في السوق، عدم مسؤولية المُقيِّم عن أي مشاكل قانونية تتعلق بالعقار.
7. القيود المفروضة على استخدام التقرير (Intended Use):
   • يجب تحديد الأطراف التي يحق لها استخدام تقرير التقييم والغرض الذي يمكن استخدامه فيه.
   • يجب أن يكون استخدام التقرير مقصوراً على الغرض المحدد في التقييم فقط.
8. نطاق العمل (Scope of Work):
   • يصف طبيعة ومدى العمل الذي سيقوم به المُقيِّم لإكمال التقييم.
   • يتضمن تحديد نوع البيانات التي سيتم جمعها، والأساليب التي سيتم استخدامها، ومستوى التحليل الذي سيتم إجراؤه.
   • قد يختلف نطاق العمل بناءً على طبيعة التقييم، وقيود الوقت والميزانية، ومتطلبات العميل.

ثانياً: التحليل الأولي (Preliminary Analysis)

بعد تحديد المشكلة، يجب على المُقيِّم إجراء تحليل أولي لتحديد البيانات اللازمة لإكمال التقييم. يتضمن ذلك:

1. تحديد أنواع البيانات المطلوبة (Identifying Data Needs):
   • بيانات عامة (General Data): تتعلق بالسوق العقاري بشكل عام، مثل:
     • اتجاهات السوق❓ (Market Trends): نمو الأسعار، معدلات الفائدة، العرض والطلب.
     • الظروف الاقتصادية (Economic Conditions): معدلات البطالة، التضخم، النمو الاقتصادي.
     • العوامل الديموغرافية (Demographic Factors): عدد السكان، متوسط الدخل، التركيبة السكانية.
   • بيانات خاصة (Specific Data): تتعلق بالعقار محل التقييم والعقارات المماثلة، مثل:
     • خصائص العقار (Property Characteristics): المساحة، العمر، عدد الغرف، التشطيبات.
     • موقع العقار (Location): الحي، المنطقة، القرب من المرافق والخدمات.
     • بيانات المبيعات (Sales Data): أسعار البيع، شروط البيع، تواريخ البيع.
   • بيانات العرض والطلب (Supply and Demand Data): تتعلق بالعرض المستقبلي والطلب على العقارات المماثلة.
2. تحديد مصادر البيانات (Identifying Data Sources):
   • بيانات أولية (Primary Data): يتم جمعها مباشرة من قبل المُقيِّم، مثل:
     • المعاينة الميدانية❓❓ (Site Inspection): فحص العقار والمنطقة المحيطة به.
     • المقابلات (Interviews): مع المالك، الجيران، الوكلاء العقاريين.
     • استطلاعات الرأي (Surveys): لجمع معلومات حول آراء المشترين والبائعين.
   • بيانات ثانوية (Secondary Data): يتم الحصول عليها من مصادر منشورة، مثل:
     • السجلات العقارية (Real Estate Records): سجلات الملكية، بيانات البيع، الرهونات.
     • الوكالات الحكومية (Government Agencies): بيانات الضرائب، بيانات التخطيط العمراني.
     • شركات البيانات العقارية (Real Estate Data Providers): بيانات المبيعات، بيانات الإيجار، بيانات البناء.
     • المنشورات المتخصصة (Specialized Publications): مجلات عقارية، تقارير السوق.
3. إعداد خطة العمل (Work Schedule):
   • يجب على المُقيِّم إعداد خطة عمل لتنظيم عملية التقييم وتحديد المهام والمسؤوليات والمواعيد النهائية.

ثالثاً: جمع البيانات (Collecting the Data)

بعد تحديد أنواع البيانات المطلوبة ومصادرها، يجب على المُقيِّم جمع البيانات بدقة وموثوقية. يتضمن ذلك:

1. التحقق من صحة البيانات (Verifying Data Accuracy):
   • يجب التحقق من صحة البيانات المستخدمة في التقييم من خلال:
     • المعاينة الميدانية (Site Inspection): مقارنة البيانات المتاحة مع الواقع الفعلي.
     • التحقق المرجعي (Cross-Checking): مقارنة البيانات من مصادر مختلفة.
     • الاتصال بالمصادر الأصلية (Contacting Original Sources): للتأكد من صحة المعلومات.
   • يجب توثيق جميع مصادر البيانات المستخدمة في التقييم.
2. التأكد من ملاءمة البيانات (Ensuring Data Relevance):
   • يجب أن تكون البيانات المستخدمة في التقييم ذات صلة بقيمة العقار.
   • يجب استبعاد أي بيانات غير ذات صلة أو قد تؤثر سلبًا على دقة التقييم.

رابعاً: تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى❓❓ (Analyzing Highest and Best Use)

يُعد تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى خطوة حاسمة في عملية التقييم. وهو تحديد الاستخدام الأكثر ربحية للعقار، والذي يكون:

1. ممكنًا قانونيًا (Legally Permissible): يتوافق مع القوانين واللوائح المحلية.
2. ممكنًا ماديًا (Physically Possible): يتناسب مع حجم وشكل وتضاريس العقار.
3. مجديًا ماليًا (Financially Feasible): يحقق عائدًا كافيًا على الاستثمار.
4. الأكثر ربحية (Maximally Productive): يحقق أعلى قيمة للعقار.

يجب تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار كما هو محسّن (As Improved) وكأرض خالية (As Vacant).

خامساً: تقييم الموقع (Valuing the Site)

يتم تقييم الموقع (الأرض) بشكل منفصل عن التحسينات (المباني) لعدة أسباب:

1. تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use Analysis).
2. تطبيق بعض أساليب التقييم (Application of Certain Appraisal Techniques).
3. متطلبات نطاق التقييم (Scope of the Appraisal).

المعادلات الرياضية المستخدمة

يمكن استخدام بعض المعادلات الرياضية البسيطة في تحليل البيانات وتقديمها بشكل علمي:

• المتوسط الحسابي (Mean): (μ = Σxᵢ / n) حيث xᵢ هي قيمة كل عنصر و n هو عدد العناصر.
• الانحراف المعياري (Standard Deviation): (σ = √[Σ(xᵢ - μ)² / (n - 1)]) لقياس تشتت البيانات حول المتوسط.

أمثلة عملية

• مثال 1: تقييم قطعة أرض سكنية: يجب جمع بيانات عن مبيعات الأراضي المماثلة في المنطقة، مع الأخذ في الاعتبار الموقع، المساحة، والخدمات المتاحة.
• مثال 2: تقييم مبنى تجاري: يجب جمع بيانات عن إيرادات الإيجار، المصروفات التشغيلية، ومعدلات الرسملة (Capitalization Rates) للمباني المماثلة.

الخلاصة

يُعد تحديد المشكلة وجمع البيانات الأولية وتحليلها من أهم الخطوات في عملية التقييم العقاري. يجب على المُقيِّم أن يكون دقيقًا وموضوعيًا في جمع البيانات وتحليلها، وأن يتبع أفضل الممارسات المهنية لضمان دقة وموثوقية التقييم.