مقاربة الدخل وتسوية مؤشرات القيمة

الفصل: مقاربة الدخل وتسوية مؤشرات القيمة

مقدمة

في هذا الفصل، سنتناول اثنين من الجوانب الحاسمة في عملية التقييم العقاري: مقاربة الدخل، وكيفية تسوية مؤشرات القيمة التي تم الحصول عليها من مختلف الطرق. هذان المفهومان ضروريان للوصول إلى تقدير دقيق وموثوق للقيمة العادلة للعقار.

أولاً: مقاربة الدخل

تعتمد مقاربة الدخل (Income Approach) على مبدأ أساسي وهو أن قيمة العقار ترتبط ارتباطاً وثيقاً بالدخل الذي يمكن أن يولده. بعبارة أخرى، كلما زاد الدخل المتوقع من العقار، زادت قيمته السوقية. هذه الطريقة شائعة بشكل خاص في تقييم العقارات التجارية والاستثمارية، حيث يكون الدخل عاملاً رئيسياً في تحديد قيمة العقار.

1. أساسيات مقاربة الدخل

تعتمد مقاربة الدخل على تحويل التدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة للعقار إلى قيمة حالية. هناك طريقتان رئيسيتان لتحقيق ذلك:

• رسملة الدخل المباشرة (Direct Capitalization): تستخدم هذه الطريقة معدل رسملة (Capitalization Rate) لتقدير قيمة العقار بناءً على صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI).
• تحليل التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF): تتضمن هذه الطريقة تقدير جميع التدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة للعقار (الإيجارات، المصاريف، قيمة البيع النهائية) وخصمها إلى قيمتها الحالية باستخدام معدل خصم (Discount Rate) مناسب.

2. صافي الدخل التشغيلي (NOI) ومعدل الرسملة (Cap Rate)

• صافي الدخل التشغيلي (NOI): هو الدخل الناتج عن العقار بعد خصم جميع المصاريف التشغيلية، ولكنه قبل خصم مدفوعات الدين والضرائب. يتم حسابه على النحو التالي:

  NOI = إجمالي الدخل المحتمل (Gross Potential Income) - فقد الإشغال (Vacancy Loss) + دخل إضافي (Other Income) - إجمالي المصاريف التشغيلية (Total Operating Expenses)

• معدل الرسملة (Cap Rate): هو النسبة بين صافي الدخل التشغيلي وقيمة العقار. يعكس معدل الرسملة العائد المتوقع على الاستثمار في العقار. يتم حسابه على النحو التالي:

  Cap Rate = NOI / قيمة العقار (Property Value)

  يمكن استخدام معدل الرسملة لتقدير قيمة العقار إذا كان NOI معروفاً:

  قيمة العقار (Property Value) = NOI / Cap Rate

3. مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM)

يستخدم مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) لتقدير قيمة العقار بناءً على دخله الإجمالي. يتم حسابه بتقسيم سعر بيع العقار المشابه على دخله الإجمالي السنوي.

GRM = سعر البيع (Sales Price) / إجمالي الدخل السنوي (Gross Annual Income)

بعد تحديد GRM المناسب من العقارات المشابهة، يمكن استخدامه لتقدير قيمة العقار المستهدف:

قيمة العقار المستهدف (Subject Property Value) = GRM * إجمالي الدخل السنوي للعقار المستهدف

عادة ما يتم استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) من قبل مقيمي العقارات السكنية لتحديد القيمة عن طريق مقاربة الدخل. في هذا النهج، يتم تقسيم الدخل الشهري من كل عملية بيع إيجار مماثلة إلى سعر البيع الخاص بها لتحديد مضاعف الإيجار الإجمالي. ثم يختار المثمن مضاعفًا من النطاق الذي تم تحديده ويضربه في الدخل الشهري الإجمالي للموضوع (على سبيل المثال 1,525 دولارًا في هذه الحالة) لتحديد قيمة عن طريق مقاربة الدخل.

سيتم تنفيذ هذه العملية لكل عملية بيع إيجار مماثلة (ستة حالات مماثلة في هذه الحالة). من العملية المذكورة أعلاه، ستنتج مجموعة من المضاعفات.

مثال/حالة: 132، 133، 135، 135، 135، 140

من المثال أعلاه، يمكننا أن نرى أن 135 هو المضاعف الأكثر ترجيحًا. وبالتالي:

1,525 دولارًا أمريكيًا إيجار شهري × 135 = 206,000 دولارًا أمريكيًا (تقريبًا) القيمة عن طريق مقاربة الدخل.

4. مثال تطبيقي

لنفترض أن لدينا عقاراً تجارياً يحقق صافي دخل تشغيلي سنوي قدره 100,000 دولار. وبعد تحليل السوق، تبين أن معدل الرسملة المناسب للعقارات المماثلة هو 8%. باستخدام معادلة رسملة الدخل المباشرة، يمكننا تقدير قيمة العقار على النحو التالي:

Property Value = $100,000 / 0.08 = $1,250,000

ثانياً: تسوية مؤشرات القيمة (Reconciliation of Value Indicators)

بعد تطبيق طرق التقييم المختلفة (مقارنة المبيعات❓❓❓❓، التكلفة، الدخل)، قد نحصل على مؤشرات قيمة مختلفة للعقار. عملية تسوية مؤشرات القيمة (Reconciliation) هي الخطوة التي يتم فيها تحليل هذه المؤشرات المختلفة ودمجها للوصول إلى تقدير نهائي واحد لقيمة العقار.

1. أهمية التسوية

نادراً ما تكون مؤشرات القيمة الناتجة عن الطرق المختلفة متطابقة. التسوية تضمن أن التقدير النهائي للقيمة يعكس أفضل تحليل ممكن للبيانات المتاحة ويعتمد على حكم المقيم وخبرته.

2. عملية التسوية

التسوية ليست مجرد عملية حسابية بسيطة (مثل حساب المتوسط). بل هي عملية تحليلية تتضمن:

• مراجعة شاملة: مراجعة البيانات المستخدمة في كل طريقة تقييم❓❓ للتأكد من دقتها وموثوقيتها.
• تقييم الموثوقية: تحديد الطريقة الأكثر موثوقية في الظروف الحالية. على سبيل المثال، في سوق نشط مع العديد من المبيعات المشابهة، قد تكون مقارنة المبيعات هي الطريقة الأكثر موثوقية. أما في حالة العقارات التي تولد دخلاً كبيراً، فقد تكون مقاربة الدخل هي الأنسب.
• تطبيق الحكم المهني: استخدام خبرة المقيم وحكمه المهني لتحديد الوزن النسبي الذي يجب أن يعطى لكل مؤشر قيمة.

3. عوامل مؤثرة في عملية التسوية

• جودة البيانات: كلما كانت البيانات المستخدمة في طريقة التقييم أكثر دقة وموثوقية، زاد الوزن الذي يجب أن يعطى للمؤشر الناتج عنها.
• ظروف السوق: قد تكون بعض طرق التقييم أكثر ملاءمة لظروف سوق معينة. على سبيل المثال، في سوق يشهد تقلبات كبيرة، قد تكون مقارنة المبيعات أقل موثوقية.
• الغرض من التقييم: قد يؤثر الغرض من التقييم على الوزن النسبي الذي يعطى لكل مؤشر قيمة. على سبيل المثال، إذا كان التقييم سيستخدم للحصول على قرض عقاري، فقد تعطى مقارنة المبيعات وزناً أكبر.

4. مثال توضيحي

لنفترض أن مقيماً وصل إلى مؤشرات القيمة التالية لعقار سكني:

• مقاربة التكلفة: 150,000 دولار.
• مقارنة المبيعات: 145,000 دولار.
• مقاربة الدخل: 144,000 دولار.

في هذه الحالة، المؤشرات الثلاثة متقاربة نسبياً. ومع ذلك، يجب على المقيم تحليل البيانات المستخدمة في كل طريقة لتحديد الوزن النسبي الذي يجب أن يعطى لكل مؤشر. على سبيل المثال، إذا كان هناك العديد من المبيعات المشابهة الحديثة، فقد تعطى مقارنة المبيعات وزناً أكبر. بعد التحليل، قد يقرر المقيم أن القيمة العادلة للعقار هي 146,000 دولار.

5. أمثلة على تسوية مؤشرات القيمة بناء على استخدام التقييم

• تقييم للاستثمار: إذا كان التقييم سيستخدم من قبل مستثمر يبحث عن عقار مدر للدخل، فقد يتم إعطاء وزن أكبر للقيمة التي تشير إليها مقاربة الدخل.
• تقييم للحصول على قرض سكني: إذا كان التقييم سيستخدم لمساعدة مشتري على التأهل للحصول على قرض سكني، فقد تعتبر مقاربة مقارنة المبيعات هي الأكثر موثوقية.

الخلاصة

مقاربة الدخل وتسوية مؤشرات القيمة هما عنصران أساسيان في عملية التقييم العقاري. فهم هذه المفاهيم وتطبيقها بشكل صحيح يمكن المقيمين من الوصول إلى تقديرات دقيقة وموثوقة لقيمة العقارات. من خلال فهم مبادئ هاتين العمليتين، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات ذات مصداقية تدعم القرارات العقارية المستنيرة.