أسس التقييم: مقارنة المبيعات، الدخل، والتوفيق بين المؤشرات.

الفصل: أسس التقييم: مقارنة المبيعات، الدخل، والتوفيق بين المؤشرات

مقدمة

في رحلة التقييم العقاري، يمثل فهم أسس التقييم حجر الزاوية نحو تقدير قيمة دقيق وموثوق. يعتمد التقييم العقاري على ثلاثة مناهج أساسية: مقارنة المبيعات، والدخل، والتكلفة. يركز هذا الفصل على منهجي مقارنة المبيعات والدخل، بالإضافة إلى عملية التوفيق بين المؤشرات الناتجة عن كل منهج للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

أولًا: منهج مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach)

يستند منهج مقارنة المبيعات على مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار ما، إذا كان بإمكانه شراء عقار مماثل وبسعر أقل. يتضمن هذا المنهج مقارنة العقار المراد تقييمه (العقار موضوع التقييم) بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة أو مناطق مشابهة.

أ. الخطوات الأساسية في منهج مقارنة المبيعات:

1. تحديد العقارات المماثلة (Comparables): يجب أن تكون العقارات المماثلة مشابهة للعقار موضوع التقييم من حيث الموقع، والحجم، والتصميم، والحالة، والميزات الأخرى ذات الصلة.
2. جمع البيانات: يتم جمع بيانات تفصيلية عن العقارات المماثلة، بما في ذلك أسعار البيع، وتواريخ البيع، وخصائص العقار، وأي شروط خاصة للبيع.
3. إجراء التسويات (Adjustments): نظرًا لأنه من النادر العثور على عقارين متطابقين تمامًا، يجب إجراء تسويات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.

ب. أنواع التسويات:

• التسويات الكمية (Quantitative Adjustments): تعتمد على بيانات قابلة للقياس الكمي، مثل:
  • مساحة الأرض: إذا كانت قطعة أرض العقار المماثل أكبر من قطعة أرض العقار موضوع التقييم، يتم خصم قيمة الفرق من سعر بيع العقار المماثل.
  • عدد غرف النوم والحمامات: إذا كان العقار المماثل يحتوي على عدد أكبر من غرف النوم أو الحمامات، يتم خصم قيمة الفرق من سعر بيع العقار المماثل.
  • عمر العقار: يتم إجراء تسوية لعمر العقار، حيث أن العقارات الأحدث عادة ما تكون أكثر قيمة.
• التسويات النوعية (Qualitative Adjustments): تعتمد على تقديرات شخصية أو بيانات يصعب قياسها كميًا، مثل:
  • الموقع: إذا كان العقار المماثل يقع في موقع أفضل من موقع العقار موضوع التقييم، يتم خصم قيمة الفرق من سعر بيع العقار المماثل.
  • الحالة: إذا كانت حالة العقار المماثل أفضل من حالة العقار موضوع التقييم، يتم خصم قيمة الفرق من سعر بيع العقار المماثل.

ج. الصيغة الرياضية لمنهج مقارنة المبيعات:

Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

حيث:

• Subject Value: القيمة المقدرة للعقار موضوع التقييم.
• Comparable Sales Price: سعر بيع العقار المماثل.
• Adjustments: التسويات التي تم إجراؤها على سعر بيع العقار المماثل (إضافة أو طرح).

مثال:

لنفترض أن العقار موضوع التقييم يحتوي على حمام واحد فقط، بينما يحتوي العقار المماثل على حمامين. تم بيع العقار المماثل مؤخرًا بمبلغ 145,000 دولار. تشير بيانات السوق الحالية إلى أن الحمام الإضافي يضيف 5,000 دولار إلى قيمة المنازل المشابهة. في هذه الحالة، يقوم المثمن بخصم قيمة الميزة الأكثر جاذبية (الحمام الإضافي) من سعر العقار المماثل، للوصول إلى قيمة تقديرية للعقار موضوع التقييم قدرها 140,000 دولار.

ثانيًا: منهج الدخل (Income Approach)

يعتمد منهج الدخل على مبدأ أن قيمة العقار تتناسب طرديًا مع مقدار الدخل الذي يمكن أن يحققه. يستخدم هذا المنهج بشكل شائع لتقييم العقارات الاستثمارية مثل المباني السكنية المؤجرة والمكاتب والمحلات التجارية.

أ. الخطوات الأساسية في منهج الدخل:

1. تقدير الدخل الإجمالي المحتمل (Potential Gross Income - PGI): هو إجمالي الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إذا تم تأجير جميع الوحدات بالكامل.
2. تقدير معدل الشغور (Vacancy Rate) وفقدان التحصيل (Collection Losses): يتم خصم نسبة مئوية من الدخل الإجمالي المحتمل لتعكس الوحدات الشاغرة وفقدان التحصيل.
3. حساب الدخل الإجمالي الفعال (Effective Gross Income - EGI): هو الدخل الإجمالي المحتمل مطروحًا منه معدل الشغور وفقدان التحصيل.
   • EGI = PGI - (Vacancy Rate + Collection Losses)
4. تقدير المصروفات التشغيلية (Operating Expenses): تشمل المصروفات التشغيلية جميع التكاليف اللازمة لتشغيل العقار وصيانته، مثل الضرائب، والتأمين، والصيانة، والإدارة.
5. حساب صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): هو الدخل الإجمالي الفعال مطروحًا منه المصروفات التشغيلية.
   • NOI = EGI - Operating Expenses
6. تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): هو المعدل الذي يستخدم لتحويل صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة. يمكن حسابه عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي❓❓ لعقارات مماثلة على أسعار بيعها.
   • Cap Rate = NOI / Sales Price
7. حساب القيمة: يتم قسمة صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة للحصول على القيمة المقدرة للعقار.
   • Value = NOI / Cap Rate

ب. استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM):

يستخدم المثمنون العقاريون السكنيون عادةً مضاعف الإيجار الإجمالي لتحديد القيمة عن طريق منهج الدخل. في هذا المنهج، يتم قسمة الدخل الشهري من كل بيع إيجار مماثل على سعر بيعه❓❓ لتحديد مضاعف الإيجار الإجمالي. ثم يختار المثمن مضاعفًا من النطاق المحدد ويضربه في الدخل الشهري الإجمالي للعقار موضوع التقييم لتحديد القيمة عن طريق منهج الدخل.

مثال:

تم بيع ستة عقارات مماثلة بأسعار مختلفة، وكانت مضاعفات الإيجار الإجمالية كما يلي: 132، 133، 135، 135، 135، 140.

في هذا المثال، نرى أن 135 هو المضاعف الأكثر احتمالية. وبالتالي:

1,525 دولارًا إيجار شهري للعقار موضوع التقييم × 135 = 206,000 دولار (تقريبًا) القيمة حسب منهج الدخل.

ثالثًا: التوفيق بين المؤشرات (Reconciliation of Value Indicators)

بعد تطبيق منهجي مقارنة المبيعات والدخل (بالإضافة إلى منهج التكلفة، الذي لم يتم تغطيته في هذا الفصل)، يحصل المثمن على مؤشرات قيمة مختلفة للعقار موضوع التقييم. عملية التوفيق بين المؤشرات هي عملية تحليل مشكلة التقييم، واختيار الطريقة الأكثر ملاءمة من بين الثلاثة، وإعطائها أكبر وزن في تحديد التقدير النهائي للقيمة.

أ. العوامل المؤثرة في عملية التوفيق:

• موثوقية البيانات❓: يجب على المثمن مراجعة موثوقية البيانات المستخدمة في كل منهج.
• المنطق والتحليل: يجب على المثمن مراجعة المنطق والتحليل المستخدم في كل منهج.
• مؤشرات القيمة الناتجة: يجب على المثمن مقارنة مؤشرات القيمة الناتجة عن كل منهج وتقييم مدى تقاربها أو تباينها.
• استخدام التقييم: يجب على المثمن مراعاة استخدام التقييم عند تحديد الوزن الذي سيتم إعطاؤه لكل منهج. على سبيل المثال، إذا كان التقييم سيستخدم من قبل مستثمر يبحث عن عقار مدر للدخل، فقد يتم إعطاء وزن أكبر للقيمة التي تم الحصول عليها من خلال منهج الدخل.

ب. ليس متوسطًا بسيطًا:

من المهم ملاحظة أن عملية التوفيق ليست مجرد حساب متوسط بسيط لمؤشرات القيمة الناتجة عن كل منهج. لا توجد صيغة محددة للتوفيق بين القيم. تعتمد العملية بشكل كامل على حكم المثمن وقدرته على الوصول إلى تقدير القيمة الأكثر موثوقية.

مثال:

توصل المثمن إلى مؤشرات القيمة التالية:

• منهج التكلفة: 150,000 دولار
• منهج السوق (مقارنة المبيعات): 145,200 دولار
• منهج الدخل: 144,500 دولار

نظرًا لأن مؤشرات القيمة متشابهة إلى حد معقول، فمن الآمن افتراض أن قيمة العقار تقع في مكان ما بين 144,500 دولار (أقل مؤشر) و 150,000 دولار (أعلى مؤشر).

خلاصة

يعد فهم أسس التقييم العقاري، بما في ذلك منهجي مقارنة المبيعات والدخل وعملية التوفيق بين المؤشرات، أمرًا بالغ الأهمية للمثمنين العقاريين. من خلال تطبيق هذه المناهج بشكل صحيح ومراعاة العوامل المختلفة التي تؤثر على القيمة، يمكن للمثمنين الوصول إلى تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة.