التحليل الأولي: تحديد البيانات ومصادرها والتخطيط للتقييم

الفصل الثاني: التحليل الأولي: تحديد البيانات ومصادرها والتخطيط للتقييم

مقدمة:

يعتبر التحليل الأولي خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. فهو يضع الأساس لجمع البيانات وتحليلها بشكل فعال، مما يضمن دقة التقييم وموثوقيته. يشمل هذا التحليل تحديد نوع البيانات المطلوبة، ومصادرها المحتملة، وتحديد الموارد المتاحة، ووضع خطة وجدول زمني لإكمال مهمة التقييم.

أولاً: تعريف البيانات الضرورية

لتحديد البيانات الضرورية، يجب على المقيم فهم طبيعة المشكلة العقارية بشكل كامل. يمكن تقسيم البيانات المطلوبة إلى نوعين رئيسيين:

1. البيانات العامة❓❓ (General Data): تتعلق بالمعلومات الخاصة بسوق العقارات بشكل عام، وتشمل:

   • بيانات اتجاهات السوق (Market Trend Data): معلومات حول التغيرات في أسعار العقارات، ومعدلات الفائدة، ومعدلات الإشغال، والعوامل الاقتصادية الأخرى التي تؤثر على السوق العقاري.
   • بيانات العرض والطلب المحلية (Local Supply and Demand Data): معلومات حول عدد العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار في المنطقة، ومعدل دوران العقارات، ومعدل الشغور، والطلب على أنواع معينة من العقارات.

2. البيانات الخاصة (Specific Data): تتعلق بخصائص العقار محل التقييم نفسه، وتشمل:

   • البيانات الفيزيائية (Physical Data): معلومات حول مساحة الأرض، ومساحة البناء، وعدد الغرف، وعدد الحمامات، والمواد المستخدمة في البناء، وحالة العقار، وأي تحسينات أو تعديلات تم إجراؤها.
   • البيانات القانونية (Legal Data): معلومات حول الملكية، والقيود المفروضة على استخدام العقار (مثل الارتفاقات والقيود)، وحقوق الارتفاق، وأي مشاكل قانونية أخرى قد تؤثر على قيمة العقار.
   • البيانات المالية (Financial Data): معلومات حول الإيرادات والنفقات المتعلقة بالعقار، مثل إيجارات العقار، وتكاليف الصيانة، والضرائب، والتأمين.

ثانياً: تصنيف البيانات حسب المصدر

يمكن أيضاً تصنيف البيانات حسب مصدرها إلى نوعين:

1. البيانات الأولية (Primary Data): هي البيانات التي يتم جمعها مباشرة من قبل المقيم أو من قبل خبراء آخرين يعملون معه. تشمل مصادر البيانات الأولية:

   • المعاينة الميدانية (Field Inspection): يقوم المقيم بمعاينة العقار محل التقييم لجمع البيانات الفيزيائية والقانونية.
   • المقابلات (Interviews): يقوم المقيم بإجراء مقابلات مع المالك، والوسطاء العقاريين، والمقرضين، والمسؤولين الحكوميين للحصول على معلومات حول العقار والسوق العقاري.

2. البيانات الثانوية (Secondary Data): هي البيانات التي يتم الحصول عليها من مصادر منشورة. تشمل مصادر البيانات الثانوية:

   • السجلات العامة (Public Records): سجلات الملكية، وسجلات الضرائب، وسجلات البناء.
   • الوكالات الحكومية (Government Agencies): بيانات إحصائية عن السكان، والدخل، والتوظيف.
   • المجموعات التجارية (Trade Groups): بيانات عن أسعار العقارات، ومعدلات الإشغال، والعرض والطلب.
   • منظمات الأبحاث (Research Organizations): دراسات وأبحاث عن السوق العقاري.
   • خدمات البيانات العقارية (Real Estate Data Services): توفر هذه الخدمات بيانات شاملة عن العقارات، بما في ذلك معلومات عن الملكية، والضرائب، وأسعار البيع، والتصاريح.

ثالثاً: تحديد مصادر البيانات

بعد تحديد نوع البيانات المطلوبة، يجب على المقيم تحديد المصادر المحتملة لتلك البيانات. يجب أن يكون المقيم على دراية بمصادر البيانات المختلفة المتاحة، وأن يكون قادراً على تقييم موثوقية تلك المصادر.

أمثلة على مصادر البيانات:

• بيانات السوق:
  • تقارير شركات التقييم العقاري.
  • تقارير البنوك والمؤسسات المالية.
  • تقارير مكاتب الإحصاء.
  • الصحف والمجلات المتخصصة في العقارات.
• بيانات العقار:
  • صك الملكية.
  • مخططات البناء.
  • عقود الإيجار (إذا كان العقار مؤجراً).
  • فواتير الصيانة والإصلاح.

رابعاً: تحديد الموارد المتاحة

يجب على المقيم أيضاً تحديد الموارد المتاحة لديه لإكمال مهمة التقييم. تشمل الموارد المتاحة:

• الوقت: يجب على المقيم تحديد مقدار الوقت المتاح لديه لإكمال مهمة التقييم.
• الميزانية: يجب على المقيم تحديد الميزانية المتاحة لديه لتغطية تكاليف جمع البيانات وتحليلها.
• الموظفين: يجب على المقيم تحديد ما إذا كان لديه موظفين مساعدين لإكمال مهمة التقييم، وما هي مهاراتهم وخبراتهم.
• التكنولوجيا: يجب على المقيم تحديد ما إذا كان لديه الوصول إلى التكنولوجيا اللازمة لإكمال مهمة التقييم، مثل برامج التقييم العقاري، وقواعد البيانات العقارية، وأدوات التحليل الإحصائي.

خامساً: إنشاء خطة وجدول زمني

بعد تحديد البيانات المطلوبة، ومصادرها، والموارد المتاحة، يجب على المقيم إنشاء خطة وجدول زمني لإكمال مهمة التقييم. يجب أن تتضمن الخطة:

1. تحديد المهام: يجب تحديد جميع المهام التي يجب إكمالها لإنجاز مهمة التقييم.
2. تحديد المسؤوليات: يجب تحديد الشخص المسؤول عن إكمال كل مهمة.
3. تقدير الوقت اللازم: يجب تقدير الوقت اللازم لإكمال كل مهمة.
4. تحديد المواعيد النهائية: يجب تحديد المواعيد النهائية لإكمال كل مهمة.
5. تحديد الميزانية: يجب تحديد الميزانية المخصصة لكل مهمة.

مثال على جدول زمني:

سادساً: مقترح الرسوم والعقد

بناءً على التحليل الأولي، يقوم المقيم بتقديم مقترح للرسوم للعميل. يجب أن يوضح المقترح نطاق العمل، والرسوم المتوقعة، وشروط الدفع. بعد الموافقة على مقترح الرسوم، يتم توقيع عقد بين المقيم والعميل. يجب أن يحدد العقد بوضوح حقوق ومسؤوليات كل طرف.

أمثلة على العوامل التي تؤثر في تحديد الرسوم:

• تعقيد مهمة التقييم: التقييمات المعقدة التي تتطلب تحليلاً متعمقاً للبيانات ستكون أكثر تكلفة من التقييمات الروتينية.
• الوقت اللازم لإكمال مهمة التقييم: التقييمات التي تتطلب الكثير من الوقت ستكون أكثر تكلفة.
• خبرة المقيم: المقيمون ذوو الخبرة سيتقاضون رسوماً أعلى من المقيمين الأقل خبرة.
• تكاليف التشغيل: يجب على المقيم تغطية تكاليف التشغيل الخاصة به، مثل تكاليف التأمين، وتكاليف البرامج، وتكاليف السفر.

سابعاً: أهمية تحديد المشكلة العقارية❓ في تقرير التقييم

بينما يعتبر تحديد المشكلة العقارية الخطوة الأولى في عملية التقييم، يجب تضمين المعلومات التي تم جمعها لهذا الغرض في تقرير التقييم النهائي. يضمن ذلك الشفافية والفهم الواضح لعملية التقييم للقارئ.

ثامناً: ملخص الخطوات التالية في عملية التقييم

الخطوات من 3 إلى 8 في عملية التقييم سيتم استكشافها بتعمق في الفصول اللاحقة. هذه الخطوات هي:

1. جمع البيانات: جمع البيانات العامة والخاصة من مصادر مختلفة.
2. تحليل البيانات: تحليل البيانات لتحديد قيمة العقار.
3. تحديد أفضل استخدام للعقار (Highest and Best Use Analysis): تحديد أفضل استخدام للعقار من الناحية القانونية والمادية والمالية.
4. تطبيق طرق التقييم (Valuation Approaches): تطبيق طرق التقييم المختلفة (مثل طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل) لتقدير قيمة العقار.
5. المطابقة والتوفيق (Reconciliation): مطابقة النتائج التي تم الحصول عليها من طرق التقييم المختلفة، وتحديد قيمة نهائية للعقار.
6. إعداد التقرير: إعداد تقرير التقييم النهائي الذي يتضمن جميع المعلومات والتحليلات التي تم إجراؤها.

الخلاصة:

التحليل الأولي هو خطوة أساسية في عملية التقييم العقاري. من خلال تحديد البيانات المطلوبة، ومصادرها، والموارد المتاحة، ووضع خطة وجدول زمني لإكمال مهمة التقييم، يمكن للمقيم ضمان دقة التقييم وموثوقيته.

ملاحظة هامة: يجب على المقيم الالتزام بمعايير التقييم المهنية، وقواعد السلوك الأخلاقي، والمتطلبات القانونية ذات الصلة عند إجراء عملية التقييم.