التحليل الأولي: تحديد البيانات ومصادرها والتخطيط لعملية التقييم.

الفصل الثالث: التحليل الأولي: تحديد البيانات ومصادرها والتخطيط لعملية التقييم

مقدمة

التحليل الأولي هو المرحلة الثانية في عملية التقييم العقاري، وتأتي مباشرة بعد تعريف المشكلة التقييمية. يعتبر هذا التحليل بمثابة حجر الزاوية لعملية تقييم ناجحة، حيث يحدد نوعية البيانات المطلوبة ومصادرها، ويضع خطة عمل تفصيلية لضمان سير العملية بكفاءة وفعالية. في هذا الفصل، سنتناول بعمق الخطوات الأساسية للتحليل الأولي، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقية.

أهداف الفصل

بعد الانتهاء من هذا الفصل، سيكون المتدرب قادراً على:

1. تحديد أنواع البيانات اللازمة لحل مشكلة التقييم بشكل دقيق.
2. تحديد مصادر البيانات المختلفة، سواء كانت داخلية أو خارجية.
3. تحديد الموارد المتاحة لعملية التقييم.
4. وضع خطة وجدول زمني تفصيليين لعملية التقييم.
5. إعداد مقترح أتعاب وعقد تقييم متكامل.

1. تحديد البيانات اللازمة

تعتبر هذه الخطوة حاسمة، حيث أن دقة التقييم تعتمد بشكل كبير على جودة البيانات المستخدمة. يمكن تصنيف البيانات إلى فئتين رئيسيتين:

1.1. البيانات العامة❓ (General Data)

هي البيانات التي تتعلق بسوق العقارات بشكل عام، وتشمل:

• بيانات الاتجاهات السوقية الواسعة: تتضمن هذه البيانات معلومات حول النمو الاقتصادي، ومعدلات الفائدة، والتضخم، ومستويات التوظيف، والتغيرات الديموغرافية. هذه المؤشرات الاقتصادية الكلية تؤثر بشكل مباشر على الطلب والعرض في سوق العقارات. على سبيل المثال، ارتفاع معدلات الفائدة (i) قد يؤدي إلى انخفاض القدرة الشرائية للمستهلكين، وبالتالي انخفاض الطلب على العقارات. يمكن تمثيل هذا التأثير بشكل مبسط بالمعادلة التالية:

  Demand = f(i, Inflation, GDP Growth, ...)
  حيث:
  * Demand: الطلب على العقارات
  * i: معدل الفائدة
  * Inflation: معدل التضخم
  * GDP Growth: نمو الناتج المحلي الإجمالي
  * بيانات العرض والطلب التنافسية المحلية: تركز هذه البيانات على منطقة جغرافية محددة، وتشمل معلومات حول عدد الوحدات العقارية المعروضة للبيع أو الإيجار، ومعدلات الشغور، وأسعار البيع والإيجار، وتكاليف البناء، ومشاريع التطوير العقاري قيد الإنشاء. تساعد هذه البيانات في فهم ديناميكيات السوق المحلية وتحديد نقاط القوة والضعف. على سبيل المثال، يمكن حساب معدل الامتصاص (Absorption Rate) للعقارات السكنية في منطقة معينة باستخدام الصيغة التالية:

  Absorption Rate = (Number of Units Sold per Month) / (Total Number of Units Available)

  يشير معدل الامتصاص المرتفع إلى قوة الطلب في السوق.

1.2. البيانات الخاصة (Specific Data)

هي البيانات التي تتعلق بالعقار موضوع التقييم بشكل خاص، وتشمل:

• الخصائص الفيزيائية: تتضمن مساحة الأرض، ومساحة البناء، وعدد الغرف، والتصميم المعماري، وجودة التشطيبات، وحالة الصيانة، والميزات الخاصة (مثل المسابح والحدائق).
• الموقع: يشمل الموقع الجغرافي للعقار، والقرب من الخدمات والمرافق (مثل المدارس والمستشفيات والمتاجر)، وسهولة الوصول إليه، والبيئة المحيطة به.
• الحقوق العقارية: تحدد نوع الملكية (ملكية مطلقة، حق انتفاع، إلخ)، وأي قيود أو حقوق ارتفاق مرتبطة بالعقار.
• بيانات تاريخية: تتضمن تاريخ بيع العقار، وأي تحسينات أو تعديلات تم إجراؤها عليه، وتاريخ التقييمات السابقة.

مثال تطبيقي:

لتقييم شقة سكنية، يحتاج المثمن❓ إلى بيانات عامة مثل متوسط أسعار الشقق المماثلة في المنطقة، ومعدلات الفائدة على القروض العقارية، ومعدلات الشغور. بالإضافة إلى ذلك، يحتاج إلى بيانات خاصة بالشقة، مثل مساحتها، وعدد الغرف، وجودة التشطيبات، وإطلالتها، وحالتها العامة.

2. تحديد مصادر البيانات

بعد تحديد أنواع البيانات المطلوبة، يجب تحديد مصادر هذه البيانات. يمكن تصنيف المصادر إلى فئتين رئيسيتين:

2.1. البيانات الأولية❓ (Primary Data)

هي البيانات التي يتم جمعها مباشرة من قبل المثمن أو من قبل خبراء آخرين يتم الاستعانة بهم. تشمل:

• المعاينة الميدانية: تتضمن زيارة العقار وتفحصه بدقة، وتسجيل الملاحظات، والتقاط الصور. تعتبر المعاينة الميدانية ضرورية لتقييم الخصائص الفيزيائية للعقار وحالته العامة.
• المقابلات: تتضمن إجراء مقابلات مع المالك، والوكلاء العقاريين، والمقاولين، ومسؤولي الحكومة المحليين. تساعد المقابلات في الحصول على معلومات حول تاريخ العقار، وأي مشاكل أو عيوب قد تكون موجودة، والظروف المحيطة بعملية البيع.
• الاستبيانات: يمكن استخدام الاستبيانات لجمع البيانات❓ من عدد كبير من الأشخاص، مثل السكان المحليين أو المشترين المحتملين.

2.2. البيانات الثانوية (Secondary Data)

هي البيانات التي يتم الحصول عليها من مصادر منشورة، مثل:

• السجلات الحكومية: تتضمن سجلات الملكية، وسجلات الضرائب العقارية، وسجلات التصاريح الإنشائية.
• قواعد بيانات العقارات: تتضمن قوائم العقارات المعروضة للبيع أو الإيجار، وأسعار البيع والإيجار، والبيانات الديموغرافية.
• التقارير الاقتصادية: تتضمن تقارير البنوك المركزية، والمؤسسات المالية، وشركات الأبحاث.
• المنظمات التجارية: تتضمن جمعيات العقارات، وغرف التجارة، وشركات التطوير العقاري.

مثال تطبيقي:

للحصول على بيانات حول أسعار العقارات المماثلة في منطقة معينة، يمكن للمثمن الرجوع إلى قواعد بيانات العقارات، أو الاتصال بوكلاء عقاريين محليين، أو البحث في السجلات الحكومية.

3. تحديد الموارد المتاحة

تعتبر هذه الخطوة ضرورية لضمان إمكانية إكمال عملية التقييم في الوقت المحدد وضمن الميزانية المتاحة. تشمل الموارد:

• الموارد البشرية: تتضمن خبرة المثمن، ومهاراته، وقدرته على الوصول إلى خبراء آخرين (مثل المهندسين المعماريين والمساحين).
• الموارد المالية: تتضمن الميزانية المتاحة لجمع البيانات، وإجراء البحوث، ودفع أتعاب الخبراء.
• الموارد التقنية: تتضمن الوصول إلى قواعد بيانات العقارات، وبرامج التقييم العقاري، وأدوات التحليل الإحصائي.
• الوقت: يعتبر الوقت من أهم الموارد، ويجب تخصيص وقت كافٍ لكل مرحلة من مراحل عملية التقييم.

4. وضع خطة وجدول زمني تفصيليين

بعد تحديد البيانات المطلوبة ومصادرها والموارد المتاحة، يجب وضع خطة عمل تفصيلية وجدول زمني لإكمال عملية التقييم. يجب أن تتضمن الخطة:

• تحديد المهام: تقسيم عملية التقييم إلى مهام فرعية قابلة للتنفيذ، مثل جمع البيانات العامة، وجمع البيانات الخاصة، وإجراء المعاينة الميدانية، وتحليل البيانات، وكتابة التقرير.
• تحديد المسؤوليات: تحديد المسؤول عن تنفيذ كل مهمة.
• تقدير الوقت اللازم: تقدير الوقت اللازم لإكمال كل مهمة.
• تحديد المواعيد النهائية: تحديد المواعيد النهائية لإكمال كل مهمة.
• تحديد الميزانية: تحديد الميزانية المخصصة لكل مهمة.
• وضع خطة بديلة: وضع خطة بديلة في حالة حدوث أي تأخير أو مشاكل غير متوقعة.

مثال تطبيقي:

يمكن استخدام جدول جانت (Gantt chart) لتصور الخطة الزمنية لعملية التقييم. يوضح جدول جانت المهام، والوقت اللازم لإكمال كل مهمة، والمواعيد النهائية، والمسؤوليات.

5. إعداد مقترح أتعاب وعقد تقييم متكامل

بعد وضع الخطة التفصيلية، يجب إعداد مقترح أتعاب وعقد تقييم متكامل. يجب أن يتضمن المقترح:

• وصف نطاق العمل: وصف تفصيلي لعملية التقييم، بما في ذلك أنواع البيانات التي سيتم جمعها، والمناهج التي سيتم استخدامها، والنتائج المتوقعة.
• الأتعاب: تحديد الأتعاب المطلوبة لعملية التقييم، وكيفية حسابها (على سبيل المثال، على أساس الساعة أو على أساس النسبة المئوية من قيمة العقار).
• شروط الدفع: تحديد شروط الدفع، بما في ذلك المواعيد النهائية للدفع.
• المسؤوليات: تحديد مسؤوليات المثمن والعميل.
• الشروط القانونية: تضمين الشروط القانونية القياسية، مثل شروط السرية، وشروط المسؤولية، وشروط إنهاء العقد.

ملاحظات هامة بشأن شهادة المثمن وقيوده

وفقا للمعايير المهنية للتقييم العقاري (USPAP) واللوائح المتعلقة بمؤسسة فاني ماي (Fannie Mae) وفريدي ماك (Freddie Mac):

• مسؤولية المثمن: يتحمل المثمن مسؤولية كاملة عن دقة وموضوعية التقييم. يجب على المثمن الإشراف على عمل أي مساعدين أو متعاقدين من الباطن والتأكد من أنهم مؤهلون للقيام بعملهم.
• التزامات فاني ماي/فريدي ماك: يجب على المثمن الالتزام بجميع متطلبات فاني ماي وفريدي ماك، بما في ذلك معايير الإفصاح وحماية سرية المعلومات.
• توزيع التقرير: يقتصر توزيع التقرير على العميل (عادة المقرض). ومع ذلك، يسمح للعميل بالكشف عن التقرير للجهات الأخرى المحددة (مثل المقترض، والمقرضين الآخرين، وشركات التأمين).
• المقترض كمستفيد: في بعض الحالات، يمكن اعتبار المقترض مستفيدًا مقصودًا من التقرير، مما يفرض على المثمن التزامًا ائتمانيًا تجاهه.
• التوقيع الإلكتروني: يعتبر التوقيع الإلكتروني أو الفاكس بمثابة التوقيع الأصلي.
• التضليل: يحظر القانون الفيدرالي أي تضليل متعمد أو إهمال في التقييم.

تحذيرات هامة: يجب على المثمن أن يكون على دراية بالمخاطر المحتملة المتعلقة بخرق الثقة العامة، والكشف غير المصرح به عن معلومات المقترض السرية، وانتهاك قوانين عدم الإفصاح، والالتزامات الائتمانية تجاه المقترضين، والتوزيع المجاني لرأس المال الفكري للمثمن.

الخلاصة

التحليل الأولي هو مرحلة حيوية في عملية التقييم العقاري. من خلال تحديد البيانات اللازمة ومصادرها، وتحديد الموارد المتاحة، ووضع خطة عمل تفصيلية، يمكن للمثمن ضمان إكمال عملية التقييم بكفاءة وفعالية. إن الالتزام بالمعايير المهنية والأخلاقية، والوعي بالمخاطر المحتملة، أمر ضروري لضمان مصداقية التقييم وحماية مصالح جميع الأطراف المعنية.