الشروط والقيود: نطاق التطبيق والمسؤولية

الفصل الثالث: الشروط والقيود: نطاق التطبيق والمسؤولية

مقدمة

في عالم التقييم العقاري، تعتبر الشروط والقيود حجر الزاوية في تحديد نطاق تطبيق التقييم وتوضيح مسؤولية المثمن. هذه العناصر ضرورية لحماية كل من المثمن والعميل وأي أطراف أخرى تعتمد على نتائج التقييم. هذا الفصل يتناول بعمق الشروط والقيود، بدءًا من تعريفها وأنواعها، مرورًا بأهميتها في تحديد المسؤولية، وصولًا إلى تأثيرها على عملية التقييم ككل.

1. تعريف الشروط والقيود

الشروط والقيود (Assumptions and Limiting Conditions) هي عبارة عن بيانات وتفسيرات تحدد نطاق تطبيق التقييم والافتراضات التي بنيت عليها النتائج❓ الواردة في التقرير. هي ليست مجرد بنود شكلية، بل هي عناصر أساسية تحدد بدقة ما يمكن استخلاصه من التقييم.

• الشرط (Assumption): هو أمر يعتبر صحيحًا لأغراض التقييم، ولكنه قد لا يكون كذلك في الواقع. يعتمد الشرط على معلومات❓ متاحة أو توقعات معقولة، ويؤثر على تقدير القيمة.
• القيد (Limiting Condition): هو بيان أو تفسير يحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في التقرير. يحدد القيد بدقة ما يمكن استنتاجه من التقييم، ويحصر نطاقه.

2. أنواع الشروط والقيود

تتنوع الشروط والقيود بحسب طبيعة التقييم والغرض منه والظروف المحيطة بالعقار. ومع ذلك، هناك بعض الأنواع الشائعة التي تظهر في معظم تقارير التقييم:

1. هوية العقار ومصلحة الملكية: تحدد هذه الشروط والقيود بدقة العقار محل التقييم، ونوع المصلحة العقارية (ملكية مطلقة، حق انتفاع، إيجار، إلخ). يجب أن يكون هذا التعريف واضحًا لتجنب أي لبس حول العقار الذي تم تقييمه.
2. الغرض من التقييم والاستخدام المقصود: توضح هذه الشروط والقيود الغرض المحدد من التقييم (مثل الحصول على قرض، اتخاذ قرار استثماري، تسوية نزاع) والجهة التي ستستخدم التقييم. هذا يحدد كيفية تفسير النتائج وتطبيقها.
3. تاريخ سريان التقييم: يشير إلى التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة ظروف السوق السائدة. القيمة قد تتغير بمرور الوقت بسبب عوامل اقتصادية أو اجتماعية أو طبيعية.
4. الافتراضات المتعلقة بالملكية: يفترض المثمن أن الملكية قابلة للتسويق وخالية من العيوب الخفية ما لم يُذكر خلاف ذلك. هذا لا يعني أن المثمن أجرى بحثًا قانونيًا عن الملكية، بل يعتمد على المعلومات المتاحة.
5. حدود الفحص: يوضح التقييم أنه ليس مسحًا للأراضي أو فحصًا هندسيًا أو تقريرًا بيئيًا. يعتمد التقييم على الفحص البصري والمعلومات المتاحة، ولا يشمل فحصًا تفصيليًا لجميع جوانب العقار.
6. الظروف غير المؤكدة: يعترف التقييم بأنه يعتمد على كمية محدودة من البيانات وقد يتم في ظل ظروف غير مؤكدة. هذا يحمي المثمن من المسؤولية إذا ظهرت معلومات جديدة تؤثر على القيمة.
7. الاعتماد على معلومات خارجية: يوضح التقييم أنه يعتمد على معلومات مقدمة من أطراف أخرى (مثل بيانات المبيعات، معلومات التكاليف). يفترض المثمن أن هذه المعلومات دقيقة، ولكنه لا يتحمل مسؤولية التحقق منها بشكل كامل.
8. الافتراضات المتعلقة بإكمال العمل: إذا كان العقار قيد الإنشاء أو يحتاج إلى إصلاحات، يفترض التقييم أن العمل سيتم إنجازه بطريقة مهنية ووفقًا للمواصفات.

3. أهمية الشروط والقيود

تلعب الشروط والقيود دورًا حيويًا في عملية التقييم، حيث تحقق ثلاثة أهداف رئيسية:

1. توضيح معنى التقييم: تساعد الشروط والقيود العميل وغيره من قراء تقرير التقييم على فهم معناه وتفسير النتائج بشكل صحيح. هذا يمنعهم من استخلاص استنتاجات غير مبررة. على سبيل المثال، إذا كان التقييم يعتمد على افتراض أن العقار سيتم استخدامه كمكتب، يجب أن يكون هذا واضحًا لتجنب استخدامه لتقييم قيمة العقار كمتجر تجزئة.
2. حماية المستهلك: مع تزايد متطلبات القانون الفيدرالي بتزويد المقترضين بنسخ من تقارير التقييم، يصبح توضيح الشروط والقيود أكثر أهمية. المقترضون غير المتخصصين قد لا يفهمون الافتراضات والقيود الضمنية في التقييم، وبالتالي قد يتخذون قرارات خاطئة بناءً على معلومات غير كاملة.
3. تحديد مسؤولية المثمن: تحدد الشروط والقيود الظروف التي يمكن أن يتحمل فيها المثمن المسؤولية عن نتائج أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على تقرير التقييم. هذا لا يعني أن الشروط والقيود يمكن أن تستخدم كعذر لتقييم غير كفء، ولكنها تحدد نطاق المسؤولية. على سبيل المثال، يمكن للتقييم أن يوضح أن استنتاجاته صالحة فقط للعميل المحدد وللاستخدام المحدد المذكور في التقرير.

4. تطبيقات عملية وأمثلة

• مثال 1: تقدم جون بطلب للحصول على قرض من بنك ABC لشراء منزل. أعطى بنك ABC جون نسخة من تقرير التقييم الذي تم إعداده فيما يتعلق بطلب قرض جون. قد يفترض جون أن المثمن قد تحقق من حدود العقار وحالة الملكية ووجدها جيدة، ولكن هذا ليس هو الحال عادة في التقييم. من خلال النص بوضوح (في الشروط المقيدة) على أن التقييم لا يشكل مسحًا أو رأيًا قانونيًا لحالة الملكية، يمكن لتقرير التقييم منع جون من افتراض أن حدود العقار وملكيته على ما يرام.
• مثال 2: يتضمن تقرير التقييم شرطًا بأن القيمة المقدرة تعتمد على افتراض أن العقار سيتم استخدامه كفندق. إذا قام المشتري بتحويل العقار إلى شقق سكنية، فلن تكون القيمة المقدرة صحيحة، ولن يكون المثمن مسؤولاً عن أي خسائر قد يتكبدها المشتري.
• مثال 3: يوضح التقييم أن الفحص تم بناءً على معلومات من طرف ثالث حول تكاليف الترميم. إذا كانت التكاليف الفعلية أعلى بكثير، فإن المثمن ليس مسؤولاً، طالما أنه أوضح في التقييم اعتماده على معلومات خارجية.

5. تأثير الشروط والقيود على عملية التقييم

تؤثر الشروط والقيود على جميع مراحل عملية التقييم، من تحديد نطاق العمل إلى تحليل البيانات وتقديم النتائج.

• تحديد نطاق العمل: تساعد الشروط والقيود في تحديد نطاق العمل المطلوب لإجراء التقييم. على سبيل المثال، إذا كان الغرض من التقييم هو تحديد قيمة العقار في حالته الراهنة، فقد لا يكون من الضروري إجراء فحص تفصيلي لحالة المبنى.
• تحليل البيانات: تؤثر الشروط والقيود على كيفية تحليل البيانات المستخدمة في التقييم. على سبيل المثال، إذا كان التقييم يعتمد على افتراض أن العقار سيتم استخدامه كمتجر تجزئة، فيجب أن يركز التحليل على بيانات المبيعات والإيجارات الخاصة بمتاجر التجزئة المماثلة.
• تقديم النتائج: تحدد الشروط والقيود كيفية تقديم النتائج في تقرير التقييم. يجب أن تكون الشروط والقيود واضحة وموجزة، ويجب أن تكون مصحوبة بتفسيرات كافية لتوضيح تأثيرها على القيمة المقدرة.

6. الشروط والقيود في نماذج التقييم القياسية (مثال: Fannie Mae و Freddie Mac)

قامت Fannie Mae و Freddie Mac بإجراء تغييرات كبيرة على بيان الافتراضات والشروط المقيدة وشهادة المثمن، سواء من حيث اللغة أو المعنى أو المحتوى. تم سحب النموذج القديم 439، وأصبحت الصياغة الموسعة للوثيقة الجديدة جزءًا من الصفحات الست من تقرير التقييم السكني الموحد لعام 2005.

أهم النقاط في النموذج الجديد:

• نطاق العمل: يحدد النموذج الحد الأدنى المقبول من متطلبات نطاق العمل التي تعتبر مرضية لـ Fannie Mae. يُسمح للمثمن بتوسيع نطاق العمل لتقييم معقد.
• الاستخدام المقصود: يمكن استخدام هذا النموذج لمعاملة تمويل الرهن العقاري فقط.
• المستخدم المقصود: المُقرض / العميل كما هو مذكور في التقرير. وفقًا لـ USPAP، يجب تسمية جميع المستخدمين المقصودين بالاسم أو بالنوع.
• تعريف القيمة السوقية: هو نفسه المذكور في أماكن أخرى في النص.
• بيان الافتراضات والشروط المقيدة:
  • الفقرة 1. تنص على أن الملكية القانونية ليست مصدر قلق للمثمن. يفترض المثمن أن الملكية قابلة للتسويق.
  • الفقرة 2. تشير إلى أن الرسم التوضيحي المقدم في التقرير تقريبي فقط. إنه ليس مسحًا.
  • الفقرة 3. على الرغم من أن المثمن قد نظر إلى خرائط الفيضانات FEMA، إلا أنه لا يوجد ضمان من جانب المثمن فيما يتعلق بدقة الخرائط. مرة أخرى، المثمن ليس مساحًا.
  • الفقرة 4. لن يشهد المثمن أو يذهب إلى المحكمة إلا إذا تم اتخاذ ترتيبات مسبقة للقيام بذلك.
  • الفقرة 5. في حين أن المثمن قد لاحظ الظروف المعاكسة الظاهرة التي تم اكتشافها خلال بحثه وتفتيشه، ما لم ينص على خلاف ذلك، ليس لدى المثمن أي معرفة بأي ظروف معاكسة خفية وغير ظاهرة ويفترض أنه لا يوجد أي منها. المثمن ليس مفتشًا للمباني أو مهندسًا أو عالم بيئة.
  • الفقرة 6. يفترض المثمن أن العمل قيد التقدم أو الخاضع للإكمال سيتم إنجازه بطريقة احترافية (استخدم النموذج القديم مصطلح “طريقة صنعة”).
• شهادة المثمن: تتكون الوثيقة الجديدة من خمس وعشرين فقرة بدلاً من التسع الواردة في الوثيقة القديمة. يبدو أن شهادات USPAP الحالية واردة في الوثيقة الجديدة ولكن الصياغة تختلف عن تلك الواردة في وثيقة USPAP. يبدو أن Fannie Mae قد أضافت عناصر جديدة من جانب واحد إلى شهادة المثمن لمجرد أنها تشعر أنها تستطيع ذلك. تم تطوير العديد من هذه الشهادات الجديدة لجعل المثمنين على دراية ببعض ممارسات الإقراض والتقييم غير المقبولة لـ Fannie Mae. بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من قضايا كفاءة تقييم العنوان.

7. المسؤولية المهنية

المثمنون يتحملون مسؤولية مهنية تجاه عملائهم والأطراف الأخرى التي تعتمد على تقاريرهم. هذا يعني أنهم يجب أن يمارسوا العناية الواجبة والمهارة والكفاءة في إجراء التقييم.

• مفهوم العناية الواجبة: يجب على المثمن بذل جهد معقول لجمع وتحليل البيانات ذات الصلة، واستخدام طرق التقييم المناسبة، وتقديم النتائج بشكل واضح ودقيق.
• تحديد المسؤولية: تحدد الشروط والقيود نطاق مسؤولية المثمن. إذا لم يلتزم المثمن بالشروط والقيود، فقد يكون مسؤولاً عن أي خسائر تتكبدها الأطراف الأخرى بسبب التقييم.
• التأمين على المسؤولية المهنية: يجب على المثمنين الحصول على تأمين على المسؤولية المهنية لحماية أنفسهم من الدعاوى القضائية المحتملة.

8. الخلاصة

الشروط والقيود هي جزء لا يتجزأ من عملية التقييم العقاري. فهي تحدد نطاق التقييم، وتوضح الافتراضات التي بنيت عليها النتائج، وتحدد مسؤولية المثمن. فهم الشروط والقيود وتطبيقها بشكل صحيح أمر ضروري لحماية جميع الأطراف المعنية في عملية التقييم. يجب على المثمنين الالتزام بأعلى معايير الممارسة المهنية، وتقديم تقارير تقييم واضحة ودقيقة، والتأكد من أن العملاء والأطراف الأخرى يفهمون الشروط والقيود التي تنطبق على التقييم.

9. الصيغ الرياضية ذات الصلة (عند الاقتضاء)

في بعض الحالات، قد تتضمن الشروط والقيود صيغًا رياضية أو معادلات لتوضيح الافتراضات المستخدمة في التقييم. على سبيل المثال:

• معدل الخصم (Discount Rate): إذا كان التقييم يعتمد على طريقة الدخل، يجب تحديد معدل الخصم المستخدم في حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. يمكن التعبير عن معدل الخصم بالصيغة التالية:

  • r = r_f + r_p + r_i

    • حيث:
      • r هو معدل الخصم.
      • r_f هو معدل العائد الخالي من المخاطر.
      • r_p هو علاوة المخاطر الخاصة بالعقار.
      • r_i هو علاوة التضخم المتوقعة.
    • معامل الرسملة (Capitalization Rate): يستخدم لحساب القيمة بناء على الدخل الصافي المتوقع.

  • Cap Rate = NOI / Value

    • حيث:
      • NOI = Net Operating Income (صافي الدخل التشغيلي)
      • Value = القيمة المقدرة

من الضروري تضمين هذه المعادلات وشرحها بشكل واضح ضمن قسم الشروط والقيود لتوضيح كيفية تأثيرها على القيمة المقدرة.

10. أسئلة للمراجعة والتقييم

1. ما هو الفرق بين الشرط والقيد في سياق التقييم العقاري؟
2. اذكر ثلاثة أسباب رئيسية لأهمية تضمين الشروط والقيود في تقرير التقييم.
3. كيف تؤثر الشروط والقيود على مسؤولية المثمن؟
4. قدم مثالاً على شرط يمكن أن يؤثر بشكل كبير على القيمة المقدرة للعقار.
5. اشرح كيف يمكن للمثمن حماية نفسه من المسؤولية المهنية المتعلقة بالشروط والقيود.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل مفيدًا لك في دورة التدريب الخاصة بك.