العربيّة
تاريخ التقييم: الماضي والحاضر والمستقبل
الفصل: تاريخ التقييم❓❓: الماضي والحاضر والمستقبل
مقدمة
يهدف هذا الفصل إلى تقديم نظرة شاملة لتاريخ التقييم العقاري، بدءًا من جذوره التاريخية وصولًا إلى الممارسات الحديثة والاتجاهات المستقبلية. سنستكشف تطور المفاهيم والنظريات والمنهجيات المستخدمة في التقييم، مع التركيز على أهمية فهم هذا التطور في ممارسة التقييم المعاصرة. يعتبر فهم السياق التاريخي للتقييم أمرًا بالغ الأهمية للمقيم العقاري المحترف، حيث يساعده على فهم الأسس التي تقوم عليها الممارسات الحالية، وتقييم مدى صلاحية النظريات والمنهجيات المختلفة، والتكيف مع التغيرات المستقبلية في السوق العقاري.
1. التقييم العقاري: نظرة تاريخية
- الجذور القديمة: يمكن تتبع أصول التقييم العقاري إلى الحضارات القديمة، حيث كانت هناك حاجة لتقدير قيمة الأراضي والممتلكات لأغراض الضرائب أو تقسيم الميراث أو المعاملات التجارية. على سبيل المثال، في مصر القديمة وروما القديمة، كانت هناك أنظمة لتقييم الأراضي الزراعية بناءً على إنتاجيتها.
- العصور الوسطى: خلال العصور الوسطى، تطورت نظم ملكية الأراضي والإقطاع، مما أدى إلى ظهور أساليب أكثر تعقيدًا لتقييم الأراضي والمباني. كانت هذه التقييمات غالبًا ما تعتمد على الخبرة الشخصية والمعرفة المحلية، ولم تكن هناك معايير موحدة أو منهجيات علمية.
- الثورة الصناعية❓❓: شهدت الثورة الصناعية تحولًا كبيرًا في التقييم العقاري، حيث أدى النمو السكاني والتوسع الحضري والتطور التكنولوجي إلى زيادة الطلب على الأراضي والمباني. بدأت تظهر الحاجة إلى أساليب أكثر دقة وموثوقية لتقييم الممتلكات، مما أدى إلى تطوير المفاهيم الأساسية في التقييم الحديث.
- القرن العشرين: شهد القرن العشرين تطورًا هائلاً في التقييم العقاري، مع ظهور النظريات والمنهجيات العلمية، وتأسيس المنظمات المهنية، وإصدار القوانين واللوائح التي تنظم المهنة. لعبت الأزمات الاقتصادية والمالية دورًا حاسمًا في تطوير ممارسات التقييم، حيث أظهرت الحاجة إلى تقييمات دقيقة وموثوقة لإدارة المخاطر واتخاذ القرارات الاستثمارية.
2. التقييم العقاري في الحاضر
- المفاهيم الأساسية: يعتمد التقييم العقاري الحديث على مجموعة من المفاهيم الأساسية، بما في ذلك:
- القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن تبيع به العقار في سوق تنافسي ومفتوح، حيث يكون البائع والمشتري على دراية بجميع الحقائق ذات الصلة، ويتصرفان بحرية وعقلانية.
- القيمة الاستخدامية (Value in Use): هي قيمة العقار للمالك الحالي، بناءً على الاستخدام المحدد الذي يقوم به للعقار.
- التكلفة (Cost): هي المبلغ النقدي المطلوب لإنشاء عقار مماثل للعقار محل التقييم.
- السعر (Price): هو المبلغ النقدي الذي تم دفعه فعليًا مقابل العقار.
- مبادئ التقييم: تقوم عملية التقييم العقاري على مجموعة من المبادئ الأساسية، بما في ذلك:
- مبدأ الاستبدال: ينص على أن المشتري لن يدفع مقابل عقار أكثر مما سيدفعه مقابل عقار بديل مماثل.
- مبدأ العرض والطلب: يشير إلى أن قيمة العقار تتأثر بتوازن العرض والطلب في السوق.
- مبدأ المساهمة: ينص على أن قيمة أي عنصر في العقار تتحدد بمقدار مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار.
- مبدأ أعلى وأفضل استخدام: يشير إلى أن قيمة العقار تتحدد بأعلى وأفضل استخدام ممكن للعقار، والذي يجب أن يكون قانونيًا وممكنًا ومبررًا ماليًا.
- منهجيات التقييم: يستخدم المقيمون العقاريون مجموعة متنوعة من المنهجيات لتقدير قيمة العقارات، بما في ذلك:
- طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار محل التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة. يتم إجراء تعديلات على أسعار المبيعات للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار محل التقييم.
- طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة إنشاء عقار مماثل للعقار محل التقييم، ثم خصم الاستهلاك (الفيزيائي والوظيفي والاقتصادي) من هذه التكلفة.
- طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد هذه الطريقة على تقدير الدخل المتوقع أن يحققه العقار، ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة باستخدام معدل الرسملة المناسب.
- التطبيقات العملية: تستخدم التقييمات العقارية في مجموعة واسعة من التطبيقات العملية، بما في ذلك:
- التمويل العقاري: تستخدم البنوك والمؤسسات المالية التقييمات العقارية لتقييم المخاطر المرتبطة بتقديم القروض العقارية.
- الضرائب العقارية: تستخدم الحكومات التقييمات العقارية لتحديد قيمة العقارات الخاضعة للضرائب.
- الاستثمار العقاري: يستخدم المستثمرون التقييمات العقارية لاتخاذ قرارات الاستثمار في العقارات.
- التقاضي: تستخدم التقييمات العقارية في النزاعات القانونية المتعلقة بالعقارات، مثل قضايا الطلاق والميراث والنزاعات التجارية.
3. التقييم العقاري: الماضي والحاضر والمستقبل
كما ذكرنا في النص المرفق، فإن الهدف من التقييم يحدد تاريخ التقييم المناسب.
- القيمة حسب التاريخ الحالي (Value as of the Current Date): في معظم الحالات، يرغب العميل في معرفة القيمة حسب التاريخ الحالي.
- تقييم القيم السابقة (Appraisal of Past Values): من الممكن تقييم القيم السابقة إذا كانت البيانات الكافية (مبيعات مماثلة، إلخ) موجودة للفترة الزمنية المعنية. غالبًا ما تتوفر هذه البيانات بالفعل، بشرط ألا يكون تاريخ التقييم بعيدًا جدًا في الماضي، لذلك فإن عملية تقدير القيمة السابقة لا تختلف كثيرًا عن تقييم القيمة الحالية. غالبًا ما تكون “تقييمات القيمة السابقة” مطلوبة فيما يتعلق بالإجراءات القانونية، مثل تسويات الطلاق أو عمليات التدقيق الضريبي.
- تقييم القيمة المستقبلية (Appraisal of Future Value): على عكس تقييمات القيمة السابقة، فإن تقييمات القيمة المستقبلية هي دائمًا تخمينية (نظرية) لأنه من المستحيل التنبؤ بظروف السوق المستقبلية. بيانات المستقبل غير موجودة ويجب افتراضها. غالبًا ما يتطلب هذا النوع من التقييم أن يعتمد المقيم على افتراضات استثنائية وشروط افتراضية.
- تاريخ تقرير التقييم (Date of Appraisal Report): لا يؤثر تاريخ تقرير التقييم، على عكس تاريخ التقييم، بشكل مباشر على تقدير القيمة. إنه ببساطة التاريخ الذي يتم فيه إصدار تقرير التقييم. عند تحديد مشكلة التقييم، يكون تاريخ التقرير مهمًا لسببين. أولاً، يحتاج العميل إلى معرفة أن التقييم سيصدر في الوقت المناسب ليكون ذا فائدة في عملية اتخاذ القرار الخاصة بالعميل، ويحتاج المقيم إلى الشعور بالثقة في إمكانية إعداد التقييم بكفاءة في ذلك الإطار الزمني. ثانيًا، يوضح تاريخ التقرير ما إذا كانت الممتلكات يتم تقييمها اعتبارًا من الماضي أو الحاضر أو المستقبل. حتى في حالة التقييم للقيمة الحالية، لن يكون تاريخ التقييم وتاريخ التقرير متطابقين بالضرورة. قد يكون تاريخ التقرير هو نفس تاريخ التقييم، أو قد يكون تاريخًا لاحقًا إلى حد ما. والسبب في ذلك هو الوقت المطلوب لتحليل البيانات وإعداد التقرير. تاريخ التقييم هو التاريخ الذي يتم فيه تقدير القيمة، وعادة ما يكون التاريخ الذي يفحص فيه المقيم العقار. تاريخ التقرير هو التاريخ الذي يكمل فيه المقيم التقرير ويوقعه.
4. الاتجاهات المستقبلية في التقييم العقاري
- التكنولوجيا❓❓: ستلعب التكنولوجيا دورًا متزايد الأهمية في التقييم العقاري في المستقبل. ستؤدي التطورات في مجالات مثل الذكاء الاصطناعي والبيانات الضخمة والتصوير الجوي إلى تحسين دقة وكفاءة عمليات التقييم.
- الاستدامة: ستصبح الاستدامة عاملاً حاسمًا في تحديد قيمة العقارات في المستقبل. سيزداد الطلب على المباني الصديقة للبيئة والموفرة للطاقة، مما سيؤدي إلى ارتفاع قيمتها.
- التغيرات الديموغرافية: ستؤثر التغيرات الديموغرافية، مثل زيادة عدد السكان المسنين ونمو المدن، على الطلب على أنواع معينة من العقارات، مما سيؤثر على قيمتها.
- التنظيم: من المتوقع أن تزداد اللوائح التنظيمية التي تحكم مهنة التقييم العقاري في المستقبل، وذلك لضمان الشفافية والموثوقية وحماية المستهلكين.
5. الخلاصة
يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب معرفة واسعة بالنظريات والمبادئ والمنهجيات المستخدمة في التقييم، بالإضافة إلى فهم عميق للسوق العقاري والعوامل التي تؤثر على قيمة العقارات. إن فهم تاريخ التقييم وتطوره يساعد المقيمين العقاريين على ممارسة المهنة بكفاءة وفعالية، والتكيف مع التغيرات المستقبلية في السوق العقاري.
6. أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة
- مثال على تقييم القيم السابقة: لنفترض أن الضرائب العقارية لعام 2005 لعقار معين تستند إلى القيمة المقدرة للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005. يتم إبلاغ مالك العقار بالقيمة المقدرة في أغسطس 2005. من أجل الطعن في التقييم، قد يحتاج المالك إلى الحصول على تقييم للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005، وهو تاريخ التقييم. يمكن للمقيم أن يقدم تقديرًا للقيمة السابقة، بشرط توفر بيانات كافية للوقت المعني.
- مثال على تقييم القيمة المستقبلية: يطلب مستثمر من مقيم تحديد قيمة مبنى سكني مكون من مائة وحدة بعد خمس سنوات من الآن. لم يتم بناء المبنى السكني بعد على الرغم من وجود خطط ومواصفات له ويمتلك المستثمر حاليًا الأرض التي سيتم بناؤه عليها. في هذه الحالة، يكون المبنى شرطًا افتراضيًا للمهمة (فهو غير موجود بالفعل). يعتمد تحليل الظروف المستقبلية، مثل ظروف السوق والتغيرات الديموغرافية والاتجاهات الاقتصادية، على افتراضات استثنائية.
7. المعادلات والصيغ الرياضية
على الرغم من أن النص لا يركز بشكل كبير على الصيغ الرياضية، إلا أنه يمكن استخدام بعض المعادلات الأساسية لتوضيح بعض المفاهيم:
- صافي الدخل التشغيلي (NOI):
NOI = الإيرادات الإجمالية - المصاريف التشغيلية - معدل الرسملة (Cap Rate):
Cap Rate = NOI / قيمة العقار - القيمة الحالية (PV):
PV = CF / (1 + r)^n
حيث:CF= التدفق النقدي المستقبليr= معدل الخصمn= عدد الفترات الزمنية
ملاحظة مهمة: هذه المعادلات هي مجرد أمثلة بسيطة، وهناك العديد من المعادلات والصيغ الأكثر تعقيدًا التي تستخدم في التقييم العقاري، اعتمادًا على نوع العقار والغرض من التقييم.
آمل أن يكون هذا الفصل شاملاً ومفيدًا.
ملخص الفصل
ملخص علمي للفصل “تاريخ التقييم❓❓: الماضي والحاضر والمستقبل”
يتناول هذا الفصل من دورة “أسس التقييم العقاري: من التاريخ إلى المستقبل” الجوانب الزمنية للتقييم العقاري، مع التركيز على ثلاثة محاور رئيسية: الماضي والحاضر والمستقبل. ويهدف إلى توضيح المفاهيم الأساسية المتعلقة بتاريخ التقييم، وكيفية تأثيره على عملية التقييم، وأهمية تحديد تاريخ التقييم المناسب.
أولاً: تاريخ التقييم
يؤكد الفصل على أن تحديد تاريخ التقييم أمر بالغ الأهمية. وفي معظم الحالات، يرغب العميل في معرفة قيمة العقار بتاريخ التقييم الحالي. ومع ذلك، قد يُطلب من المثمن تقدير القيمة❓ بتاريخ سابق أو مستقبلي.
-
التقييم بتاريخ سابق: يعتبر ممكنًا إذا توفرت بيانات كافية (مبيعات مماثلة، إلخ) للفترة الزمنية المعنية. غالبًا ما تكون هذه البيانات متاحة، شريطة ألا يكون تاريخ التقييم بعيدًا جدًا في الماضي، لذلك فإن عملية تقدير القيمة السابقة لا تختلف عادةً عن تقييم القيمة الحالية. وغالبًا ما تكون “تقييمات القيمة السابقة” مطلوبة فيما يتعلق بالإجراءات القانونية، مثل تسويات الطلاق أو التدقيقات الضريبية.
-
تقييم القيمة المستقبلية❓: على عكس تقييمات القيمة السابقة، فإن تقييمات القيمة المستقبلية هي دائمًا تخمينية (نظرية) لأنه من المستحيل التنبؤ بظروف السوق المستقبلية. لا توجد بيانات للمستقبل ويجب افتراضها. غالبًا ما يتطلب تقييم هذا النوع من المثمن الاعتماد على افتراضات استثنائية وشروط افتراضية. يجب على المثمن أن يوثق بوضوح جميع الافتراضات الاستثنائية والشروط الافتراضية في التقرير. عادةً ما يتم استخدام تقييم القيمة المستقبلية في سياق الأعمال لمساعدة شخص ما على تحديد ما إذا كان سيقوم باستثمار معين أم لا أو ما إذا كان سيشرع في مشروع أو تطوير معين أم لا.
ثانياً: تاريخ تقرير التقييم
يشير الفصل إلى أن تاريخ تقرير التقييم، على عكس تاريخ التقييم، لا يؤثر بشكل مباشر على تقدير القيمة. إنه ببساطة التاريخ الذي يتم فيه إصدار تقرير التقييم. في تحديد مشكلة التقييم، يكون تاريخ التقرير مهمًا لسببين. أولاً، يحتاج العميل إلى معرفة أن التقييم سيصدر في الوقت المناسب ليكون ذا فائدة في عملية اتخاذ القرار لدى العميل، ويحتاج المثمن إلى الشعور بالثقة في أنه يمكن إعداد التقييم بكفاءة ضمن هذا الإطار الزمني. ثانيًا، يوضح تاريخ التقرير ما إذا كان العقار يتم تقييمه اعتبارًا من الماضي أو الحاضر أو المستقبل. حتى في حالة التقييم للقيمة الحالية، لن يكون تاريخ التقييم وتاريخ التقرير متطابقين بالضرورة. قد يكون تاريخ التقرير هو نفسه تاريخ التقييم، أو قد يكون تاريخًا لاحقًا إلى حد ما. والسبب في ذلك هو الوقت اللازم لتحليل البيانات وإعداد التقرير. تاريخ التقييم هو التاريخ الذي يتم فيه تقدير القيمة، وعادة ما يكون التاريخ الذي يفحص فيه المثمن العقار موضوع التقييم. تاريخ التقرير هو التاريخ الذي يكمل فيه المثمن التقرير ويوقعه.
ثالثاً: الغرض من التقييم
يجب على المثمن أن يعرف سبب رغبة العميل في التقييم؛ أي ما الذي سيستخدم التقييم من أجله. هذا مهم لأن التقييمات تستخدم لمساعدة العميل على اتخاذ قرار معين. على سبيل المثال، يستخدم المقرضون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيقدمون قرضًا بمبلغ معين؛ يستخدم المشترون والبائعون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيشترون أو يبيعون عقارًا بسعر معين. للحد من المسؤولية المحتملة، يجب على المثمن أن يحدد بوضوح أن تقدير القيمة صالح فقط للاستخدام المقصود من قبل العميل، وليس صالحًا لأي استخدام آخر أو أي مستخدم آخر.
رابعاً: كيفية التقييم
قبل المضي قدمًا في التقييم، يجب أن يتفق المثمن والعميل على نطاق التقييم، وعلى الافتراضات والشروط المقيدة الأخرى التي تنطبق عليه. نطاق التقييم هو مقدار البحث وتطوير التقرير المطلوب لإنتاج نتيجة تقييم موثوقة ويسهل فهمها من قبل المستخدمين المقصودين. يتم تحديد نطاق العمل من خلال معيار القيمة المطلوب، والاستخدام المقصود للتقييم، وعدد المستخدمين المقصودين. يحدد المثمن نطاق التقييم. يعتمد تحديد المثمن لنطاق العمل على معيار القيمة والاستخدام المقصود والمستخدمين المقصودين. يجب على المثمن أيضًا أن يلتزم بـ USPAP وجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولاية. تقع على عاتق المثمن مسؤولية تزويد العميل بما يحتاجونه حقًا بدلاً مما قد يرغبون فيه.
خامساً: الافتراضات والشروط المقيدة
تحتوي جميع تقارير التقييم تقريبًا على قسم حول الافتراضات والشروط المقيدة الأخرى. الافتراضات هي الحقائق التي يفترض المثمن أنها صحيحة، لكنه لا يتحقق منها بشكل مستقل. الشروط المقيدة مماثلة للافتراضات. من وجهة نظر المثمن، فإن التمييز بين الافتراضات والشروط المقيدة لا يثير قلقًا كبيرًا، وغالبًا ما يتم إدراج كلاهما في نفس القسم.
الآثار المترتبة
تكمن أهمية هذا الفصل في التأكيد على أن التقييم العقاري ليس مجرد عملية حسابية، بل هو عملية معقدة تتأثر بعامل الزمن والغرض من التقييم والافتراضات والشروط المقيدة. إن الفهم العميق لهذه العوامل يساعد المثمن على تقديم تقييم دقيق وموثوق به، ويحمي نفسه من المسؤولية القانونية المحتملة. كما يساهم في اتخاذ قرارات استثمارية وعقارية صائبة من قبل العملاء.
