تحديد تاريخ التقييم: الماضي، الحاضر والمستقبل.

الفصل: تحديد تاريخ التقييم❓❓❓❓: الماضي، الحاضر والمستقبل

مقدمة:

تحديد تاريخ التقييم هو عنصر أساسي في عملية التقييم العقاري. يعتمد تحديد القيمة السوقية للعقار بشكل كبير على الظروف السائدة في السوق في تاريخ معين. هذا التاريخ بمثابة نقطة ارتكاز لجميع التحليلات والمقارنات التي يقوم بها المثمن. في هذا الفصل، سنتناول أهمية تاريخ التقييم، وأنواعه (الماضي، الحاضر، المستقبل)، والاعتبارات الهامة المتعلقة بكل نوع.

1. أهمية تحديد تاريخ التقييم:

• القيمة السوقية المتغيرة: تتغير القيمة السوقية للعقارات باستمرار بسبب عوامل اقتصادية، واجتماعية، وسياسية، وعمرانية. تاريخ التقييم يحدد اللحظة الزمنية التي يتم فيها تحديد القيمة، مما يضمن أن التقييم يعكس ظروف السوق في ذلك الوقت.
• المقارنات الدقيقة: يعتمد التقييم العقاري على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها حديثًا. يجب أن تكون هذه المبيعات المقارنة قريبة زمنيًا من تاريخ التقييم لضمان دقة المقارنة.
• الامتثال للمعايير المهنية: تفرض معايير التقييم المهنية (مثل USPAP) على المثمن تحديد تاريخ التقييم بوضوح في تقرير التقييم. هذا يضمن الشفافية والمساءلة في عملية التقييم.
• تحديد الغرض من التقييم❓❓: معرفة الغرض من التقييم يساعد في تحديد التاريخ المناسب. على سبيل المثال، إذا كان التقييم مطلوبًا لأغراض ضريبية، فقد يكون التاريخ هو تاريخ التقييم الضريبي السنوي.

2. أنواع تاريخ التقييم:

• 2.1. تاريخ التقييم الحالي (Value as of the Current Date):

  • في معظم الحالات، يرغب العميل في معرفة قيمة العقار في الوقت الحالي.
  • عادة ما يكون هذا التاريخ هو تاريخ فحص المثمن للعقار.
  • التطبيق العملي: شراء أو بيع عقار، الحصول على قرض عقاري، إعادة تمويل قرض عقاري.

  • 2.2. تقييم القيم الماضية (Appraisal of Past Values):

  • هو تقدير قيمة العقار في تاريخ سابق.

  • يعتمد على وجود بيانات كافية (مبيعات مماثلة، إلخ) للفترة الزمنية المعنية.
  • عادة ما تكون البيانات متاحة إذا لم يكن تاريخ التقييم بعيدًا جدًا في الماضي.
  • عملية تقدير القيمة الماضية لا تختلف كثيرًا عن تقييم القيمة الحالية.
  • التطبيق العملي:
    • الإجراءات القانونية (تسوية الطلاق، تدقيق الضرائب).
    • تحديات التقييم الضريبي.
    • تحديد قيمة التركة.
  • مثال:
    • تستند ضرائب الأملاك لعام 2005 لعقار معين إلى القيمة المقدرة للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005. يتم إبلاغ مالك العقار بالقيمة المقدرة في أغسطس 2005. للطعن في التقييم، قد يحتاج المالك إلى الحصول على تقييم للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005، وهو تاريخ التقييم. يمكن للمثمن إجراء تقدير للقيمة السابقة، شريطة توفر بيانات كافية للوقت المعني.

  • 2.3. تقييم القيمة المستقبلية❓❓ (Appraisal of Future Value):

  • هو تقدير قيمة العقار في تاريخ مستقبلي.

  • يعتبر دائمًا نظريًا، لأنه من المستحيل التنبؤ بظروف السوق المستقبلية بدقة.
  • لا توجد بيانات للمستقبل، ويجب افتراضها.
  • يتطلب غالبًا الاعتماد على افتراضات استثنائية (Extraordinary Assumptions) و شروط افتراضية (Hypothetical Conditions).
    • الافتراض الاستثنائي: افتراض يتعلق بمهمة محددة. إذا تبين أنه غير صحيح، فإنه سيغير رأي المثمن حول القيمة.
    • الشرط الافتراضي: شرط يتعارض مع ما هو موجود بالفعل، ولكنه يُفترض لغرض المهمة الفردية.
  • التطبيق العملي:
    • اتخاذ قرارات استثمارية.
    • تقييم المشاريع التطويرية.
  • مثال:
    • يطلب مستثمر من مثمن تحديد قيمة مبنى سكني مكون من مائة وحدة بعد خمس سنوات من الآن. لم يتم بناء المبنى السكني بعد، على الرغم من وجود خطط ومواصفات له، ويمتلك المستثمر حاليًا الأرض التي سيتم بناؤه عليها. في هذه الحالة، يكون المبنى شرطًا افتراضيًا للمهمة (فهو غير موجود بالفعل). يعتمد تحليل الظروف المستقبلية، مثل ظروف السوق والتغيرات الديموغرافية والاتجاهات الاقتصادية، على افتراضات استثنائية.
  • يجب على المثمن توثيق جميع الافتراضات❓❓ الاستثنائية والشروط الافتراضية بوضوح في التقرير.

3. تاريخ تقرير التقييم❓❓ (Date of Appraisal Report):

• لا يؤثر تاريخ تقرير التقييم بشكل مباشر على تقدير القيمة.
• هو ببساطة التاريخ الذي يتم فيه إصدار تقرير التقييم.
• أهميته:
  • يحدد ما إذا كان العقار يتم تقييمه اعتبارًا من الماضي أو الحاضر أو المستقبل.
  • يعكس الفترة الزمنية التي استغرقها المثمن لتحليل البيانات وإعداد التقرير.
• قد يكون تاريخ التقييم وتاريخ التقرير متطابقين أو مختلفين.
• تاريخ التقييم (Valuation Date): هو التاريخ الذي يتم فيه تقدير القيمة، وعادة ما يكون تاريخ فحص المثمن للعقار موضوع التقييم.
• تاريخ التقرير (Report Date): هو التاريخ الذي يكمل فيه المثمن التقرير ويوقعه.

4. الغرض من التقييم (Why is it to be Appraised?):

• يجب على المثمن معرفة سبب طلب العميل للتقييم، أي ما هو الغرض الذي سيستخدم التقييم من أجله.
• يساعد التقييم العميل على اتخاذ قرار معين. على سبيل المثال، يستخدم المقرضون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كان سيتم تقديم قرض لمبلغ معين؛ يستخدم المشترون والبائعون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيشترون أو يبيعون عقارًا بسعر معين.
• إذا اتخذ العميل أو أي شخص آخر قرارًا بناءً على تقييم وتبين أن هذا القرار خطأ مكلف، فقد يحاول الشخص المتضرر تحميل المثمن المسؤولية عن الضرر الناجم عن القرار.
• للحد من المسؤولية المحتملة، يجب على المثمن أن يحدد بوضوح أن تقدير القيمة صالح فقط للاستخدام المقصود من قبل العميل، وليس صالحًا لأي استخدام آخر أو أي مستخدم آخر.
• مثال:
  • في تقييم لأغراض تقييم ضريبة الأملاك، قدر المثمن قيمة تقل 10,000 دولار عن القيمة الحقيقية للعقار. إذا كانت ضرائب الأملاك المحلية 1.5٪ من القيمة المقدرة، فإن عواقب خطأ المثمن هي خسارة في عائدات الضرائب تساوي 1.5٪ من 10,000 دولار، أو 150 دولارًا. ولكن إذا اعتمد مشتر منزل على نفس التقييم، فإن الخسارة المحتملة للمشتري ستكون كاملة بقيمة 10,000 دولار. من خلال حصر صلاحية التقييم في الاستخدام الذي كان مقصودًا من أجله، يتجنب المثمن المسؤولية المحتملة المدمرة.
• يمكن أن يكون للاستخدام المقصود من التقييم أيضًا بعض التأثير على عملية التقييم. على سبيل المثال، إذا كان التقييم جزءًا من طلب قرض مقدم من المقترض، فمن المحتمل أن يكون المقرض مهتمًا جدًا بقيمة إعادة البيع المحتملة للعقار. لذلك، قد يولي المثمن أهمية أكبر لنهج مقارنة المبيعات للقيمة. من ناحية أخرى، قد يميل المثمن إلى إعطاء وزن أكبر لنهج الدخل للقيمة إذا كان العميل سيستخدم التقييم كجزء من قرار استثماري. من خلال معرفة كيفية استخدام التقييم، يمكن للمثمن اتخاذ هذه الأنواع من الأحكام بشكل أكثر كفاءة.

5. كيفية تقييم العقار (How is it Being Valued?):

• قبل المضي قدمًا في التقييم، يجب على المثمن والعميل الاتفاق على نطاق التقييم❓❓، وعلى الافتراضات والشروط المقيدة الأخرى التي تنطبق عليه.

• 5.1 نطاق التقييم (Scope of the Appraisal):

  • نطاق التقييم هو مقدار البحث وتطوير التقرير المطلوب لإنتاج نتيجة تقييم موثوقة وسهلة الفهم للمستخدمين المقصودين. يتم تحديد نطاق العمل من خلال معيار القيمة المطلوب، والاستخدام المقصود من التقييم، وعدد المستخدمين المقصودين.
  • مثال:
    • يطلب مقرض تقييمًا للقيمة السوقية لمنزل مستقل. سيتم استخدام التقييم لتحديد ما إذا كانت قيمة العقار قد زادت بما يكفي لإزالة مدفوعات التأمين على الرهن العقاري الخاص للمقترض. شارك كل من المُقرض والمثمن في التقييم الخاص بالقرض الأصلي. في هذه الحالة، يكون نطاق العمل محدودًا وقد يكون تقييم “القيادة” الأقل تكلفة كافيًا.
    • تفكر مجموعة من المستثمرين في شراء مبنى سكني مكون من 100 وحدة. إنهم يريدون معرفة كل من القيمة السوقية والقيمة قيد الاستخدام. يتضمن أعضاء المجموعة الاستثمارية الذين سيتلقون التقرير (التقارير) طبيبًا ومحامي دفاع جنائي ومصرفيًا للرهن العقاري وسباكًا ومعلمة مدرسة أرملة لديها ثلاثة أطفال صغار. من الواضح أن معايير القيمة المطلوبة والاستخدام المقصود، وخاصة المستويات المختلفة من التطور لدى المستخدمين المقصودين، ستتطلب تقريرًا واضحًا ومفصلاً للغاية.
  • يحدد المثمن نطاق التقييم. يعتمد تحديد المثمن لنطاق العمل على معيار القيمة والاستخدام المقصود والمستخدمين المقصودين. يجب على المثمن أيضًا الالتزام بـ USPAP وجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولاية. تقع على عاتق المثمن مسؤولية تزويد العميل بما يحتاجونه حقًا بدلاً مما قد يريدونه.

• 5.2. الافتراضات (Assumptions):

  • هي الحقائق التي يفترض المثمن أنها صحيحة، ولكنه لا يتحقق منها بشكل مستقل.
  • مثال:
    • قد يفترض التقييم أن سند ملكية العقار موضوع التقييم جيد وقابل للتسويق، وأن استخدام العقار موضوع التقييم يتفق مع قوانين تقسيم المناطق المعمول بها، وأنه لا توجد شروط خفية تؤثر على قيمة العقار. ومع ذلك، قد لا يتحقق المثمن من هذه الحقائق بشكل مستقل.
  • عادةً، سيذكر تقرير التقييم الافتراضات الأساسية التي يستند إليها تقدير القيمة، ثم يحدد على وجه التحديد أي استثناءات لهذه الافتراضات.
  • مثال:
    • قد ينص التقييم على أنه يستند إلى افتراض أن سند ملكية العقار خالٍ من أي امتيازات ورهونات. ومع ذلك، قد يشير المثمن تحديدًا إلى أن العقار يخضع لارتفاق خدمة، ويأخذ هذه الحقيقة في الاعتبار عند التوصل إلى تقدير للقيمة.

• 5.3. الشروط المقيدة (Limiting Conditions):

  • تتشابه الشروط المقيدة مع الافتراضات. في الواقع، يمكن اعتبار الافتراضات ببساطة نوعًا واحدًا من الشروط المقيدة. من وجهة نظر المثمن، فإن التمييز بين الافتراضات والشروط المقيدة ليس ذا أهمية كبيرة، وفي كثير من الأحيان يتم إدراجهما في نفس القسم.

6. الصيغ والمعادلات ذات الصلة (عند الاقتضاء):

على الرغم من أن هذا الفصل لا يعتمد بشكل كبير على الصيغ الرياضية المعقدة، إلا أنه يمكن استخدام بعض المفاهيم الأساسية مثل:

• القيمة الحالية (PV) = القيمة المستقبلية (FV) / (1 + r)^n
  • حيث:
    • PV = القيمة الحالية
    • FV = القيمة المستقبلية
    • r = معدل الخصم (يمثل المخاطر وعدم اليقين)
    • n = عدد الفترات الزمنية

7. الخلاصة:

تحديد تاريخ التقييم هو خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. يجب على المثمن أن يفهم الأنواع المختلفة لتاريخ التقييم، وكيفية تأثيرها على عملية التقييم، والاعتبارات الهامة المتعلقة بكل نوع. يجب أيضًا أن يكون المثمن على دراية بالافتراضات والشروط المقيدة التي قد تؤثر على دقة التقييم. من خلال فهم هذه المفاهيم، يمكن للمثمن تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تلبي احتياجات العميل.