تحديد حقوق الملكية وتقييمها

الفصل: تحديد حقوق الملكية وتقييمها

مقدمة

يعتبر تحديد حقوق الملكية وتقييمها خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. فالعقار ليس مجرد قطعة أرض أو مبنى، بل هو حزمة من الحقوق المرتبطة به. تحديد هذه الحقوق بدقة وتقييمها بشكل صحيح يؤثر بشكل كبير على القيمة النهائية للعقار. هذا الفصل يهدف إلى توضيح المفاهيم الأساسية المتعلقة بحقوق الملكية وأنواعها، وكيفية تحديدها وتقييمها في سياق التقييم العقاري.

1. تحديد العقار موضوع التقييم

تحديد العقار يشتمل على:
* المرجع الجغرافي (Map Reference): تحديد الموقع الدقيق للعقار باستخدام الأطالس أو الأدلة المتوفرة في المنطقة، مع ذكر الإصدار المستخدم. نصيحة عملية: يجب توثيق المرجع المستخدم في التقرير مع ذكر الإصدار.
* المنطقة الإحصائية (Census Tract): تحديد المنطقة الإحصائية التي يقع فيها العقار، وهي معلومات متوفرة عبر الإنترنت.
* شاغل العقار (Occupant): تحديد ما إذا كان العقار مسكوناً من قبل المالك، أو المستأجر، أو أنه شاغر في تاريخ التقييم. ملاحظة: يجب استخدام علامة “X” لتحديد الخيار المناسب.
* الرسوم الخاصة (Special Assessments): تحديد الرسوم الخاصة المفروضة على العقار (مثل رسوم الإنارة أو إصلاح الطرق). يجب التعبير عنها كمبلغ سنوي. في حال وجود أكثر من رسم، يتم جمعها وتقديمها كمبلغ سنوي إجمالي. في حالة عدم وجود رسوم، يتم إدخال الرقم صفر (0). يجب التعبير عن المبلغ بالدولار الأمريكي الصحيح (دون كسور).
* تطوير الوحدة المخطط له (PUD): في حال كان العقار جزءًا من تطوير وحدة مخططة (PUD)، يجب تحديد ما إذا كان المطور لا يزال يسيطر على جمعية الملاك (HOA).
* جمعية الملاك (HOA): تحديد رسوم جمعية الملاك (HOA) المرتبطة بالعقار، وتحديد ما إذا كانت تُدفع سنويًا أو شهريًا. إذا كانت تُدفع بفترات مختلفة، يجب تحويلها إلى مبلغ سنوي أو شهري. ملاحظة: بالنسبة للوحدات السكنية المملوكة ملكية مشتركة (Condominium)، يجب تضمين رسوم جمعية الملاك ضمن رسوم HOA.
* حقوق الملكية المقيمة (Property Rights Appraised): تحديد نوع حقوق الملكية التي يتم تقييمها. قد تكون ملكية تامة (Fee Simple)، أو حق انتفاع مؤجر (Leased Fee)، أو حق حياة (Life Estate).
* نوع المهمة (Assignment Type): تحديد نوع المهمة: شراء (Purchase)، إعادة تمويل (Refinance)، أو أخرى (Other). إذا تم اختيار “أخرى”، يجب تقديم وصف لها.
* المقرض/العميل (Lender/Client): يجب على المثمن إدخال اسم المقرض. في حال وجود شركة إدارة التقييم (AMC)، يجب ذكرها في قسم شهادة المثمن.
* معلومات الإدراج (Listing Information): تحديد ما إذا كان العقار معروضًا للبيع حاليًا أو تم عرضه للبيع خلال الـ 12 شهرًا الماضية. يجب تحديد مصادر البيانات المستخدمة، وسعر العرض، وتاريخ العرض. ملاحظة: يجب الرجوع إلى متطلبات التقييس المحددة في موقع Fannie Mae للحصول على تفاصيل إضافية.
* مصادر بيانات التقرير (Report Data Sources): ذكر جميع مصادر البيانات المستخدمة في التقرير.

2. تحديد حقوق الملكية العقارية

لا تقتصر الملكية العقارية على الأرض والمباني فحسب، بل تشمل أيضًا الحقوق المرتبطة بالأرض.

2.1 حقوق الملكية (Ownership Rights)

يشمل تقييم العقار تقييم الأرض والمباني بالإضافة إلى تقييم الحقوق التي يمتلكها الأفراد أو الشركات في استخدام الأرض❓❓ والتحسينات. يجب على المثمن تحديد نوع حقوق الملكية المطلوب تقييمها.

• الملكية المطلقة (Fee Simple): هي الحق الكامل في امتلاك العقار واستخدامه والتصرف فيه. وهي الشكل الأكثر شيوعاً لحقوق الملكية.
• حق الانتفاع (Leasehold Interest): هو الحق في استخدام العقار لفترة محددة بموجب عقد إيجار.
• حقوق جزئية (Partial Interests): مثل حصة في شراكة، أو حق استخدام محدود.

مثال: لنفترض أن عقاراً له قيمة سوقية تقدر بـ 500,000 دولار أمريكي إذا كان مملوكاً ملكية مطلقة. إذا كان شخص يمتلك فقط حق الانتفاع لمدة 20 عامًا، فإن قيمة هذا الحق ستكون أقل بكثير من 500,000 دولار أمريكي. يجب استخدام أساليب تقييم مختلفة لتقييم حق الانتفاع، مثل طريقة التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF).

صيغة التدفقات النقدية المخصومة:

PV = Σ (CFt / (1 + r)^t)

حيث:
* PV = القيمة الحالية (Present Value)
* CFt = التدفق النقدي في الفترة t
* r = معدل الخصم❓❓ (Discount Rate)
* t = الفترة الزمنية

2.2 الحقوق الملحقة (Appurtenant Rights)

يجب على المثمن تحديد الحقوق المرتبطة بالعقار والتي تنتقل معه، مثل الحق في استخدام مسبح مشترك، أو عضوية نادي جولف، أو حقوق المياه، أو حقوق الارتفاق. الحقوق الملحقة يمكن أن تؤثر بشكل كبير على قيمة العقار.

• حق الارتفاق❓❓ (Easement): حق يسمح لشخص باستخدام أرض شخص آخر لغرض معين. حق الارتفاق الإيجابي❓❓ يزيد من قيمة العقار (مثل حق الوصول إلى شاطئ أو مرسى). حق الارتفاق السلبي يحظر على شخص آخر القيام بشيء قد يضر بقيمة العقار (مثل حظر بناء يحجب المنظر).

مثال: عقار مطل على البحر يمتلك حق ارتفاق يسمح له بالوصول إلى الشاطئ الخاص. هذا الحق يزيد من قيمة العقار مقارنة بعقار مشابه لا يمتلك هذا الحق.

2.3 القيود (Restrictions)

يجب على المثمن تحديد القيود المفروضة على العقار، مثل:

• قوانين تقسيم المناطق❓❓ (Zoning Ordinances): تحدد أنواع الأنشطة المسموح بها في منطقة معينة.
• حقوق الارتفاق العامة والخاصة (Public and Private Easements): حقوق تسمح للآخرين باستخدام جزء من العقار (مثل خطوط الكهرباء أو أنابيب المياه).
• قيود الملكية الخاصة (Private Deed Restrictions): قيود يفرضها المالك السابق على استخدام العقار.

مثال: عقار يخضع لقيود تقسيم المناطق التي تحظر بناء مباني تجارية عليه قد تكون قيمته أقل من عقار مماثل لا يخضع لهذه القيود.

2.4 الضرائب العقارية (Property Taxes)

تعتبر الضرائب العقارية شكلاً من أشكال القيود على حقوق الملكية. يجب على المثمن تحديد الضرائب المفروضة على العقار وتحليل تأثيرها على القيمة. العقار الذي يخضع لمعدل ضرائب أعلى من العقارات المماثلة قد يكون أقل قيمة.

3. معيار القيمة (Standard of Value)

يجب على المثمن تحديد نوع القيمة المطلوبة من العميل، مثل:

• القيمة السوقية❓❓ (Market Value): السعر الأكثر احتمالية الذي يمكن أن يحققه العقار في سوق تنافسي ومفتوح، مع افتراض أن البائع والمشتري يتصرفان بحكمة ومعرفة، وأن السعر لا يتأثر بأي حوافز غير ضرورية.
• القيمة الاستثمارية (Investment Value): القيمة التي يراها مستثمر معين للعقار، بناءً على أهدافه الاستثمارية ومعاييره الخاصة.
• القيمة التأمينية (Insurable Value): تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار في حالة حدوث ضرر.
• قيمة الاستخدام (Value in Use): قيمة العقار بالنسبة لمالكه الحالي، بناءً على استخدامه المحدد له.

مثال: مُقرض يطلب من المثمن تحديد القيمة السوقية لعقار لتقييم طلب قرض شراء. في هذه الحالة، فإن معيار القيمة هو القيمة السوقية.

4. تاريخ التقييم (Effective Date of Appraisal)

يجب تحديد تاريخ التقييم بدقة، حيث أن القيمة تتغير بمرور الوقت بسبب تغير الظروف السوقية والحالة المادية للعقار.

مثال: عقار تم تقييمه بمبلغ 200,000 دولار أمريكي في تاريخ 1 يناير. في 2 يناير، تعرض العقار لأضرار جسيمة بسبب حريق. لا تزال القيمة المقدرة صحيحة كما في 1 يناير، ولكن يجب إجراء تقييم جديد لتحديد قيمة العقار بعد الحريق.

5. مصادر المعلومات

لتحديد حقوق الملكية وتقييمها بشكل دقيق، يجب على المثمن الرجوع إلى مصادر مختلفة، مثل:

• سند الملكية (Deed): يوفر معلومات حول الحقوق والقيود المرتبطة بالعقار.
• مستخرج الملكية (Title Abstract) أو بوليصة التأمين على الملكية (Title Insurance Policy): يوفران معلومات حول تاريخ الملكية وأي مطالبات أو قيود على العقار.
• مكاتب تقسيم المناطق والتخطيط المحلية (Local Zoning or Planning Offices): توفر معلومات حول قوانين تقسيم المناطق واللوائح التي تنطبق على العقار.
• السلطات الضريبية المحلية (Local Tax Authorities): توفر معلومات حول الضرائب العقارية المفروضة على العقار.
• بيانات السوق (Market Data): بيانات المبيعات للعقارات المماثلة.

6. قسم المطابقة (Reconciliation Section)

في قسم المطابقة، يقوم المثمن بمراجعة جميع المعلومات التي تم جمعها وتحليلها، ويقوم بتقدير القيمة النهائية للعقار بناءً على الحقوق المحددة ونوع القيمة المطلوبة وتاريخ التقييم.

خلاصة

تحديد حقوق الملكية وتقييمها هو جزء أساسي من عملية التقييم العقاري. يجب على المثمن فهم الأنواع المختلفة لحقوق الملكية والقيود المفروضة عليها، وتحديد معيار القيمة المناسب وتاريخ التقييم. من خلال الرجوع إلى مصادر المعلومات الموثوقة وتحليل البيانات بعناية، يمكن للمثمن تقدير قيمة العقار بدقة وموثوقية.